Entscheid vom 11. Juni 2025
mitgeteilt am 12. Juni 2025
Referenz ZR2 25 21
Instanz Zweite zivilrechtliche Kammer
BesetzungRichter-Baldassarre, Vorsitz
Parteien A._____ Beschwerdeführer
gegen
B._____ AG Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Thomas Castelberg, Vincenz & Partner
GegenstandRechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO / Ausweisung eines Mieters
Anfechtungsobj.Entscheid Regionalgericht Plessur, Einzelrichter, vom 14. Mai 2025, mitgeteilt am 15. Mai 2025 (Proz. Nr. 135-2025-287)
A. Am 26. Juli 2023 schlossen die C._____ AG als (damalige) Vermieterin und A._____ als Mieter per 1. Oktober 2023 einen unbefristeten Mietvertrag über die Wohnung Nr. 2 im 2. Obergeschoss an der D._____strasse __ in O.1._____. Der Mietvertrag war kündbar dreimonatlich im Voraus auf Ende März und September. Der monatliche Mietzins betrug gemäss Mietvertrag CHF 1'180.00 brutto (inkl. Parkplatz).
B. Am 1. August 2024 kaufte die B._____ AG die Liegenschaft an der D._____strasse __ in O.1._____. Seit jenem Datum ist sie Vermieterin des obgenannten Mietverhältnisses.
C. Unter Verwendung des amtlichen Formulars sprach die B._____ AG gegenüber A._____ am 7. November 2024 per 31. März 2025 die Kündigung des Mietvertrages vom 26. Juli 2023 aus.
D. Mit Eingabe vom 6. Dezember 2024 focht A._____ beim Vermittleramt bzw. der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Plessur (nachfolgend: Schlichtungsbehörde) sinngemäss die Kündigung an und beantragte, ebenfalls sinngemäss, eventualiter eine Erstreckung des Mietverhältnisses.
E. Vor Schlichtungsbehörde schlossen A._____ und die B._____ AG am 18. Februar 2025 einen Vergleich. Sie vereinbarten, das Mietverhältnis einmalig bis zum 30. Juni 2025 zu erstrecken, unter der Bedingung, dass sämtliche Fahrzeuge auf dem zusätzlich gemieteten Parkplatz neben der Liegenschaft "Höhe", D._____strasse __, O.1._____, bis spätestens 28. Februar 2025 durch A._____ entfernt werden. Bei Nichterfüllung dieser Auflage falle die vereinbarte Erstreckung dahin und das Mietverhältnis ende ohne Erstreckung am 31. März 2025.
F. Mit Schreiben vom 7. März 2025 zeigte die B._____ AG A._____ an, dass die Erstreckung des Mietverhältnisses infolge Nichterfüllung der vereinbarten Auflage dahinfalle und das Mietverhältnis am 31. März 2025 ende. Besagtes Schreiben ging A._____ am 10. März 2025 zu.
G. Nachdem A._____ die Wohnung, samt Parkplatz, bis am 31. März 2025 (und darüber hinaus) nicht geräumt hatte, stellte die B._____ AG am 3. April 2025 beim Einzelrichter am Regionalgericht Plessur das Ausweisungsbegehren (Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO).
H. A._____ nahm am 24. April 2025 hierzu Stellung. Die B._____ AG replizierte am 1. Mai 2025.
I. Der Einzelrichter am Regionalgericht Plessur erkannte am 14. Mai 2025 wie folgt:
1. A._____ wird angewiesen, die Wohnung Nr. 2 im 2. Obergeschoss an der D._____strasse __ in O.1._____ unverzüglich, bis spätestens am 31. Mai 2025 zu räumen und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
2. Dieser Ausweisungsbefehl ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet.
3.a) Nach unbenütztem Ablauf der obigen Frist ist die B._____ AG berechtigt, im Sinne einer Ersatzvornahme, die Räumung der Wohnung zu veranlassen. Sollte A._____ den Zutritt zur Wohnung verweigern, ist die B._____ AG berechtigt, einen Schlüsseldienst beizuziehen, um sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Sie kann polizeiliche Hilfe in Anspruch nehmen (vgl. Ziffer 3/c).
b) Die Kosten einer Ersatzvornahme sind durch die B._____ AG vorzuschiessen, welche dafür auf A._____ zurückgreifen kann.
c) Die Kantonspolizei Graubünden wird angewiesen, den vorliegenden Entscheid auf erstmalige Aufforderung von der B._____ AG zu vollstrecken, indem der B._____ AG der Zutritt zu den Räumlichkeiten sowie der allfällige Einsatz eines Schlüsseldienstes gesichert wird und nötigenfalls die sich darin unberechtigterweise aufhaltenden Personen aus den Räumlichkeiten geleitet werden.
4.a) Die Gerichtskosten von CHF 800.00 gehen zu Lasten von A._____.
b) A._____ ist verpflichtet, die ihm auferlegten Gerichtskosten in Höhe von CHF 800.00 dem Kanton Graubünden zu bezahlen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
c) A._____ ist verpflichtet, der B._____ AG eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 800.00 zu bezahlen.
d) Der von der B._____ AG geleistete Vorschuss von CHF 800.00 wird ihm durch den Kanton Graubünden erstattet.
5. [Rechtsmittelbelehrung]
6. [Mitteilung]
J. Dagegen erhob A._____ (fortan Beschwerdeführer) hierorts mit Eingabe vom 4. Juni 2025 (Datum Poststempel) ein als "Einspruch" bezeichnetes Rechtsmittel, welches als Beschwerde zu behandeln ist. Der Beschwerde wurde einstweilen (superprovisorisch) auf Antrag des Beschwerdeführers die aufschiebende Wirkung erteilt.
K. Die Akten der Vorinstanz sind beigezogen. Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort von der B._____ AG (fortan Beschwerdegegnerin) kann verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO). Der Beschwerdegegnerin ist mit vorliegendem Entscheid eine Kopie der Beschwerde zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
1. Angefochten ist ein erstinstanzlicher Endentscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen).
1.1. Als Rechtsmittel gegen solche Entscheide ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO gegeben, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren den Betrag von CHF 10'000.00 nicht erreicht (Art. 319 lit. a i. V. m. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz berechnete den Streitwert ihres Verfahrens nach Massgabe der Mietzinse für eine Verfahrensdauer von sechs Monaten bis zur effektiven Ausweisung. Das ergab auf Basis des vereinbarten monatlichen Mietzinses von CHF 1'180.00 ein Total von CHF 7'080.00 (act. B.1 E. 4; RG-act. II.1). Dem ist zu folgen, da die Beendigung des Mietverhältnisses an sich nicht mehr als streitwertbildender Verfahrensgegenstand angesehen werden kann (act. A.1; RG-act. I.2; BGE 144 III 346).
1.2. Bei einem im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid, wozu solche betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen gehören (Art. 248 lit. b ZPO), beträgt die Rechtsmittelfrist zehn Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid ging dem Beschwerdeführer am 26. Mai 2025 mittels polizeilicher Zustellung zu (RG-act. V.10-11). Die Eingabe vom 4. Juni 2025 (Datum Poststempel; act. A.1) erfolgte damit fristgerecht.
2. Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 321 Abs. 1 ZPO). Sie hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen hervorgeht, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten wird. Namentlich ist bestimmt zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt werden. Alsdann ist in der Begründung darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. Die Begründung hat sich mit dem angefochtenen Entscheid und den darin enthaltenen Erwägungen sachbezogen auseinanderzusetzen (vgl. Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, Art. 321 N. 14 f.; Hungerbühler/Bucher, in: Brunner/Vischer/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 3. Aufl. 2025, Art. 321 N. 17 ff. sowie Art. 311 N. 16 ff. und N. 30 ff.).
2.1. Das Beschwerdeverfahren ist keine Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens, sondern bezweckt eine rechtsstaatliche Kontrolle desselben. Die Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob die Vorinstanz den ihr unterbreiteten Sachverhalt nicht offensichtlich falsch gewürdigt und aufgrund dieses Sachverhalts das Recht korrekt angewendet hat. Dabei ist sie an die vorgebrachten Beschwerdegründe gebunden (Botschaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO] vom 28. Juni 2006, BBl 2006 7221 ff., S. 7379; Sterchi, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2012, Art. 326 N. 1). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
2.2. Bei Rechtsmitteleingaben von Laien braucht es keinen formellen Antrag, sondern genügt auch eine Formulierung in der Begründung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie die Rechtsmittelinstanz entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (vgl. Art. 321 Abs. 1 und 2 ZPO; Sterchi, a.a.O., Art. 321 N. 18 und 22).
3. Die Vorinstanz wies den Beschwerdeführer mit dem angefochtenen Entscheid an, das Mietobjekt unverzüglich, bis spätestens am 31. Mai 2025, zu räumen und zu verlassen sowie in ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Zusammengefasst erwog er, der Beschwerdeführer habe die gegen ihn ausgesprochene Kündigung vor der Schlichtungsbehörde angefochten und zugleich ein Erstreckungsbegehren gestellt. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 18. Februar 2025 hätten die Parteien einen Vergleich über die bedingte Erstreckung des Mietverhältnisses erzielt. Die Erstreckung sei unter der auflösenden Bedingung gestanden, dass der Beschwerdeführer bis spätestens 28. Februar 2025 sämtliche Fahrzeuge auf dem zusätzlich gemieteten Parkplatz neben der Liegenschaft "Höhe", D._____strasse __, O.1._____, entferne. Für den Fall, dass der Beschwerdeführer diese Bedingung nicht erfülle, habe der Vergleich vorgesehen, dass die vereinbarte Erstreckung dahinfalle und das Mietverhältnis am 31. März 2025 ende. Bei einer auflösenden Bedingung (Art. 154 OR) sei der Vertrag bis zum Eintritt der Bedingung voll wirksam und mit Bedingungseintritt werde der Vertrag aufgelöst. Die Nichterfüllung der im Vergleich vom 18. Februar 2025 vereinbarten Bedingung habe somit zum Dahinfallen der vertraglich vereinbarten Erstreckung und zur Beendigung des vertraglichen Mietverhältnisses am 31. März 2025 geführt. Seit dem 1. April 2025 beanspruche der Beschwerdeführer das Mietobjekt ohne Rechtsgrund. Eine weitere Kündigung seitens der Beschwerdegegnerin sei nicht erforderlich gewesen. Der Beschwerdeführer sei von der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 7. März 2025 darauf aufmerksam gemacht worden, dass die Erstreckung dahinfiel und dass das Mietverhältnis per 31. März 2025 ende. Besagte Beendigung des Mietverhältnisses per 31. März 2025 sei mit Urkunden belegt und unbestritten. Trotz beendetem Mietverhältnis habe der Beschwerdeführer bis zum jetzigen Zeitpunkt das Mietobjekt nicht geräumt und der Beschwerdegegnerin nicht zurückgegeben. Damit stehe der Beschwerdegegnerin ein Ausweisungsanspruch zu (act. B.1 E. 2.2).
4. Der Beschwerdeführer setzt sich in seiner Beschwerde inhaltlich nicht mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinander, sondern wiederholt im Wesentlichen das bereits in seiner vorinstanzlichen Stellungnahme Vorgebrachte (act. A.1; RG-act. I.2). Dabei stellt er insbesondere (erneut) nicht in Abrede, dass er per 28. Februar 2025 nicht sämtliche Fahrzeuge entfernt hatte, er mithin der Auflage gemäss Vergleich für die Erstreckung nicht nachgekommen war (act. A.1). Seine Begründung für diesen Umstand bleibt unerheblich. Alsdann wendet sich der Beschwerdeführer im Wesentlichen gegen die eingeräumte Frist für die Wohnungsrückgabe, da er erst ab dem 1. Juli 2025 eine neue Wohnung habe. Es sei ihm zu gestatten, noch bis am 30. Juni 2025 in der Wohnung zu verbleiben (act. A.1; vgl. so auch bereits RG-act. I.2; dazu noch nachstehend E. 5.2). Eine sachbezogene Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Vorinstanz findet nicht statt. Damit sind aber mangels rechtsgenügender Begründung, warum der angefochtene Entscheid falsch sei und deshalb abgeändert werden müsse, die formellen Anforderungen an die Beschwerde nicht erfüllt, und zwar selbst unter Berücksichtigung, dass es sich um eine Laieneingabe handelt. Auf die Beschwerde ist demzufolge nicht einzutreten.
5. Im Übrigen wäre die Beschwerde, selbst wenn auf sie eingetreten werden könnte, abzuweisen.
5.1. Dass die Kündigung nichtig sei, bringt der Beschwerdeführer zu Recht nicht vor (vgl. act. A.1; RG-act. I.2). Dergleichen ergibt sich auch nicht anderweitig. Vor Vorinstanz tätigte der Beschwerdeführer noch Ausführungen zu den Kündigungsgründen. Die gültige Beendigung des Mietverhältnisses an sich stellte er aber, wiederum zu Recht, nicht in Frage (RG-act. I.2; vorstehend E. 1.1). Der Beschwerdeführer räumte selbst ein, dass das Entfernen der Fahrzeuge auf dem fraglichen Parkplatz nicht bis am 28. Februar 2025 erfolgt sei. Die hierfür angefügte Erklärung des Beschwerdeführers bleibt, wie bereits erwähnt, unerheblich. Ebenso wenig entscheidrelevant ist, ob das Entfernen der Fahrzeuge gemäss Darlegung des Beschwerdeführers in der ersten Märzwoche 2025 (RG-act. I.2; act. A.1) stattfand oder ob entsprechend dem Dafürhalten der Beschwerdegegnerin selbst am 28. März 2025 nach wie vor Fahrzeuge abgestellt waren (vgl. RG-act. I.1; RG-act. II.1.7). Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, fiel damit die vereinbarte Erstreckung dahin und das Mietverhältnis endete per 31. März 2025.
5.2. Soweit der Beschwerdeführer um Verbleib in der Wohnung bis zum 30. Juni 2025 ersucht (act. A.1; RG-act. I.2), könnten die von ihm angerufenen Schwierigkeiten betreffend die verbleibende Zeit bis zu seiner Einzugsmöglichkeit in die neue Wohnung ebenfalls nicht zur Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Entscheids führen. Die Anordnung der Ausweisung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist zwar insbesondere dann nicht zulässig, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (Urteil des Bundesgerichts 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6). Indem die Vorinstanz dem Beschwerdeführer zur Räumung der Mieträumlichkeiten eine Frist bis am 31. Mai 2025 ansetzte (angefochtener Entscheid Dispositivziffer 1), trug sie der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung und dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz zur Genüge Rechnung. Die vom Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz begehrte Verlängerung der Räumungsfrist bis Ende Juni 2025 käme einer unzulässigen Erstreckung des Mietverhältnisses gleich. Der Beschwerdeführer hätte die Wohnung bis zum 31. März 2025 verlassen müssen, er profitiert somit als Folge des Ausweisungsverfahrens bereits von einer Verlängerung um mehr als zwei Monate. Die Gewährung einer (zusätzlichen) Frist bis zum 30. Juni 2025 für den Auszug im vorliegenden Beschwerdeverfahren kommt bereits angesichts des Nichteintretensentscheids nicht in Frage (vorstehend E. 4; Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich LF240064 vom 6. August 2024 E. 3.2.2). Nach dem Gesagten wäre aber selbst bei einem Eintreten auf die Beschwerde auf die Anordnung einer weiteren Frist zu verzichten. Nötigenfalls stehen die örtlichen Sozialbehörden zur Verfügung, an welche sich der Beschwerdeführer bei persönlichen Notsituationen mit Blick auf seine Wohnsituation wenden kann. Die Gerichte können solche Unterstützung nicht leisten.
6. Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos. Die einstweilen (superprovisorisch) gewährte aufschiebende Wirkung wird mit dem vorliegenden Erkenntnis hinfällig.
7. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat der Beschwerdeführer die obergerichtliche Entscheidgebühr von CHF 500.00 zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO; Art. 12 Abs. 2 i. V. m. Art. 15 Abs. 1 VGZ [BR 320.210]). Der Beschwerdegegnerin ist im vorliegenden Verfahren kein Aufwand entstanden, weshalb ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
8. Der vorliegende Entscheid ergeht in einzelrichterlicher Kompetenz (Art. 7 Abs. 2 lit. a EGzZPO [BR 320.100]; Art. 38 Abs. 3 GOG [BR 173.000]).
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 werden A._____ auferlegt.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]