Art. 109 Abs. 2 OR; § 249 ZPO. Der aus dem Dahinfallen eines Grundstückkaufvertrages entstehende Schadenersatzanspruch ist unter bestimmten Umständen in analoger Anwendung von Art. 109 Abs. 2 OR zu berechnen. Geschuldet ist das negative Vertragsinteresse, welches substanziiert vorzutragen ist.
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Die Parteien schlossen einen Grundstückkaufvertrag. Nachdem die Käuferin eine Anzahlung geleistet hatte, teilte sie der Verkäuferin mit, sie sei nicht in der Lage, den Vertrag zu erfüllen. In der Folge einigten sich die Parteien auf das Dahinfallen des Vertrages. Die Klägerin anerkannte eine Schadenersatzforderung von Fr. 15'000.-- und forderte den Restbetrag ihrer Anzahlung zurück. Die Beklagte widersetzte sich dem Begehren mit der Begründung, der ihr aus der Vertragsauflösung entstandene Schaden übersteige den Klagebetrag. Das Amtsgericht ging davon aus, dass die Beklagte den Rücktritt vom geschlossenen Kaufvertrag erklärt und in Anwendung des Art. 109 Abs. 2 OR Anrecht auf den Ersatz des negativen Vertragsinteresses habe. Die von der Beklagten geltend gemachten Positionen beurteilte es zum Teil als irrelevant, weil sie das positive Interesse beträfen, zum Teil als nicht schlüssig (d.h. nicht substanziiert) vorgetragen und zum Teil als unbewiesen. Das führte zur Gutheissung der Klage. Das Obergericht bestätigte dieses von der Beklagten angefochtene Urteil.
Aus den Erwägungen:
4.4. Den Parteien eines Vertrages steht es offen, diesen vor seiner endgültigen Abwicklung aufzuheben (contrarius actus); die Aufhebungsfreiheit ist Ausfluss der allgemeinen Inhaltsfreiheit nach Art. 19 OR (vgl. z.B. Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg.Teil, Bd. I, 8. Aufl., Zürich 2003, Nr. 616 mit Verweis auf BGE 102 Ia 542). In analoger Anwendung des Art. 115 OR (der von der Aufhebung der Forderung handelt) können die Parteien einen zur Eingehung formbedürftigen Vertrag ohne Beachtung einer bestimmten Form aufheben, soweit das Gesetz für die Aufhebung keine eigene Formvorschrift enthält (Aepli, Zürcher Komm., N 16 ff. zu Art. 115 OR). Diese Sachlage trifft beim Grundstückkauf zu.
4.5. Die Klägerin hat der Beklagten mitgeteilt, dass sie am Kaufvertrag "klar nicht festhält", was als konkludente Offerte zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages verstanden werden kann. Diese Offerte hat die Beklagte mit Schreiben vom 10. Dezember 2002 angenommen, indem sie schrieb: "Damit steht heute unmissverständlich fest, dass der Kaufvertrag vom 12. November 2001 dahingefallen ist". Hingegen haben die Parteien nicht geregelt, was für den Ersatz allfälligen Schadens gelten soll. Die Klägerin hatte bereits vor dem 10. Dezember 2002 die vollständige Rückzahlung des angezahlten Betrages in Betreibung gesetzt, während die Beklagte im obgenannten Schreiben sich ohne nähere Spezifizierungen "Aufwand- und Schadenersatzforderungen" zur Verrechnung vorbehielt; entgegen ihrem Vorbringen in der Appellationsbegründung ist mit dieser Formulierung offen, welches System der Schadensberechnung (Ersatz des negativen oder Ersatz des positiven Vertragsinteresses) und welche konkreten Schadenspositionen aus ihrer eigenen Sicht gemeint sind. Mangels Einigung der Parteien über diese Folgen der Vertragsaufhebung ist der Vertrag zu ergänzen.
4.6. Das Schuldrecht regelt den Aufhebungsvertrag nicht. Hingegen kennt das Gesetz in Art. 109 Abs. 2 OR eine Schadenersatzregel im Rahmen der einseitigen Vertragsaufhebung seitens des Gläubigers (Rücktritt des Gläubigers vom Vertrag) für den Fall eines Schuldnerverzuges. Nach dieser Bestimmung hat der infolge Verzugs der Gegenpartei vom Vertrag Zurücktretende Anspruch auf den Ersatz des aus dem Dahinfallen des Vertrages erwachsenen Schadens, sofern die Gegenpartei (der Schuldner) nicht nachweist, dass ihr am Verzug kein Verschulden zur Last fällt. Im vorliegenden Fall rechtfertigt sich die analoge Anwendung dieser Regel als dispositives Vertragsrecht deswegen, weil die Vertragsaufhebung in direktem Zusammenhang mit einer Leistungsverweigerung der Klägerin steht und beide Parteien übereinstimmend vom Dahinfallen der vertraglich vereinbarten Leistungen und von der grundsätzlichen Rückerstattung des bereits Geleisteten ausgehen. Da die Klägerin weder behauptet noch beweist, dass sie an der Vertragsstörung schuldlos sei (im Gegenteil: sie anerkennt eine Schadenersatzpflicht über Fr. 15'000.--), kann dieser Punkt ohne weiteres ausser Acht gelassen werden.
4.7. Art. 109 Abs. 2 OR ist gemäss herrschender Lehre und Rechtsprechung so zu verstehen, dass der Schuldner dem Gläubiger (hier die Klägerin der Beklagten) das so genannte negative Vertragsinteresse als Schaden zu ersetzen hat. Die Beklagte ist wirtschaftlich also so zu stellen, wie wenn sie den Vertrag gar nie geschlossen hätte. Davon ist auch das Amtsgericht ausgegangen (wenn auch mit abweichender Begründung), ohne aber zu verkennen, dass neuerdings vereinzelt (vgl. Elisabeth Glättli, Zum Schadenersatz wegen Nichterfüllung nach Art. 97 Abs. 1 und 107 Abs. 2 OR, Diss. Zürich 1998, S. 173 ff.) die Frage aufgeworfen (und zum Teil bejaht) wird, ob der Gläubiger im Rahmen des Art. 109 Abs. 2 OR nicht auch das positive Interesse geltend machen könne (ferner Weber, Berner Komm., N 84 zu Art. 109 OR, der aber bei einer solchen Auslegung offenbar [wie Glättli, a.a.O., S. 172] von einer unechten, d.h. rechtspolitischen Lücke in Art. 109 Abs. 2 OR ausgeht). Mit der wohl herrschenden Lehre und Rechtsprechung (vgl. z.B. Gauch/Schluep/Rey, Obligationenrecht, Allg.Teil, Bd. II, 8. Aufl., Zürich 2003, Nr. 3126; BGE 123 III 22 E. 4b) ist davon auszugehen, dass Art. 109 Abs. 2 OR das negative Vertragsinteresse anspricht. Demnach hat die Beklagte die Möglichkeit, ihre geldmässigen Ansprüche aus dem nachgewiesenen negativen Vertragsinteresse mit ihrer eigenen (und von ihr grundsätzlich unbestrittenen) Rückleistungsschuld zu verrechnen (Weber, a.a.O., N 65 zu Art. 109 OR).
4.8. Damit stellt sich die Frage nach den Schadenspositionen (Bestand und Höhe) gemäss der Berechnung aufgrund des negativen Vertragsinteresses. Das Amtsgericht hat die von der Beklagten geltend gemachten Positionen unter dem Gesichtspunkt des negativen Vertragsinteresses geprüft und sämtliche Positionen aus je verschiedenen Gründen als nicht relevant (weil dem positiven Vertragsinteresse zuzuordnen) bzw. als unbewiesen oder als nicht substanziiert vorgetragen beurteilt. Wer appelliert, hat sich in der Appellationsbegründung klar und konkret darüber zu äussern, aus welchen Gründen das angefochtene Urteil in welchen Punkten als unzutreffend erachtet wird; insbesondere bei einer Sachlage mit einzelnen Positionen muss eine konkrete Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Urteil erfolgen (§ 249 ZPO; Studer/Rüegg/Eiholzer, a.a.O., N 2 zu § 249 ZPO). Es genügt nicht, den Sachverhalt darzulegen, ohne auszuführen, inwieweit ihn die Vorinstanz überhaupt bzw. falsch gewürdigt hat oder welche Urteilsgründe mit den neu vorgetragenen Tatsachen widerlegt werden sollen (LGVE 2003 I Nr. 46). Da die Beklagte in ihrer Appellationsbegründung nicht geltend macht, das Amtsgericht hätte ihre Gegenforderungen unter dem Gesichtspunkt des negativen Vertragsinteresses unzutreffend beurteilt (die ganze Appellationsbegründung fusst erklärtermassen allein auf der Prämisse des angeblich geschuldeten positiven Vertragsinteresses), hat es beim angefochtenen Urteil ohne weiteres sein Bewenden. Es ist nicht Aufgabe des Obergerichts, die möglichen streitigen Punkte für das Appellationsverfahren gleichsam von Amtes wegen festzulegen. Die Appellation ist damit abzuweisen.
I. Kammer, 17. Mai 2005 (11 04 104)
(Das Bundesgericht hat die dagegen erhobenen Rechtsmittel [Berufung und staatsrechtliche Beschwerde] am 18. Januar 2006 abgewiesen.)