Art. 257d OR; Art. 2 Abs. 2 ZGB. Um eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich aufzuheben, bedarf es einer offensichtlichen, qualifizierten Unlauterkeit des Vermieters.
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Einer Mieterin (Beklagte) wurde wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Nach unbenütztem Ablauf der Kündigungsfrist verlangte der Vermieter (Kläger) die Ausweisung der Mieterin. Der Amtsgerichtspräsident, welcher in Anwendung von Art. 274g OR auch die von der Beklagten erhobene Kündigungsanfechtung mitbeurteilte, hob die Kündigung als treuwidrig auf und wies das Ausweisungsbegehren ab. Der dagegen vom Kläger erhobene Rekurs wurde vom Obergericht gutgeheissen.
Aus den Erwägungen:
7.1. Angesichts der klaren gesetzlichen Regelung und vorgesehenen Rechtsfolge beim Zahlungsverzug des Mieters bleibt von vornherein sehr wenig Spielraum, eine nach den gesetzlichen Vorgaben ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters als rechtsmissbräuchlich aufzuheben. Zu denken ist hier primär an die Fälle ganz minimaler Zahlungsrückstände, so z.B. wenn nur 0,5 % des Monatsmietzinses nicht bezahlt wurden (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N 43 zu Art. 257d OR; Peter Zihlmann, Das neue Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1995, S. 51; Hans Giger, Der zahlungsunwillige Mieter, Zürich 1987, S. 124) oder allenfalls eine ganz geringfügige Überschreitung der gesetzten Zahlungsfrist (z.B. von einem Tag) vorliegt. Abgesehen davon kann nicht einfach bei jedem kurzen Verzug von geringem Umfang auf Missbräuchlichkeit der Kündigung geschlossen werden (vgl. Higi, Zürcher Komm, N 56 a.E. zu Art. 257d OR). Völlig zu Recht war bereits die Praxis unter dem alten Mietrecht diesbezüglich streng (Giger, a.a.O., S. 118). Da der Zahlungsverzug die Hauptvertragspflicht des Mieters verletzt und für das Eintreten des Verzugsfalls gemäss allgemeinem Vertragsrecht in der Person des Schuldners liegende Gründe keine Rolle spielen, bedarf es schon einer ins Auge springenden, qualifizierten Unlauterkeit, um die Kündigung im Vergleich zur Vertragsverletzung des Mieters als missbräuchlich erscheinen zu lassen (Higi, a.a.O., N 56 zu Art. 257d OR; SVIT-Kommentar zum Mietrecht II, N 43 zu Art. 257d OR).
7.2. Der Zahlungsrückstand der Beklagten ist nicht geringfügig im Sinne der Rechtsprechung. Bei der Entscheidung dieser Frage ist der Zahlungsrückstand nicht ins Verhältnis zu setzen zu den bereits bezahlten Mietzinsen vergangener Jahre, sondern zum ausstehenden Betrag. Im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung war bei einem vereinbarten Monatsmietzins von Fr. 2'422.30 ein Betrag von Fr. 1'027.-- offen. Die Beklagte zog monatlich von dem gemäss Mietvertragsänderung vom 24. September 1997 geschuldeten Mietzins von Fr. 2'422.30 einen Betrag von Fr. 513.50 ab, was rund 21 % der geschuldeten Summe entspricht und somit keine zu vernachlässigende Grösse darstellt. (¿) Kein Raum bleibt bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters auch für die Überlegung, ob die Kündigung für den Mieter eine grosse Härte darstellt. Der Kläger weist mit Recht darauf hin, dass diese aus dem Erstreckungsrecht stammende Wertung hier keinen Platz hat. Bei einer gültigen ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsrückstands ist bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen eine Erstreckung des Mietverhältnisses von Gesetzes wegen ausgeschlossen, da die Nichtleistung innert Nachfrist vom Gesetzgeber aufgrund einer abschliessenden Güterabwägung als gravierende Vertragsverletzung betrachtet wird, die eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigt (Higi, a.a.O., N 59 zu Art. 257d OR). Diese Kriterien dürfen daher auch im vorliegenden Zusammenhang keine Rolle spielen. Zusammenfassend ist somit ein missbräuchliches Kündigungsmotiv nicht bewiesen. Der Rekurs ist daher gutzuheissen und dem Ausweisungsbegehren des Klägers zu entsprechen. Da es sich um eine Geschäftsverlegung handelt, ist eine Auszugsfrist von 20 Tagen angemessen.
I. Kammer, 4. November 2005 (11 05 126)