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Art. 647c ff. ZGB. Zustimmung der Miteigentümer für bauliche Massnahmen an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Sache.

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Das Grundstück X. steht im unselbstständigen Miteigentum der Eigentümer von sechs Grundstücken. Die Kläger planen, auf dem Miteigentumsgrundstück X. eine unterirdische Autoeinstellhalle mit 47 oder 48 Parkplätzen zu errichten. Die Oberfläche der Tiefgarage soll gemäss dem Bauprojekt wieder als Grünanlage und Spielplatz ausgestaltet werden. An einer Miteigentümerversammlung stimmten die Miteigentümer mit Ausnahme der Beklagten dem Vorhaben zu, worauf der Kläger 1 das Baugesuch einreichte. Die Beklagte erhob Einsprache und beantragte, auf das Baugesuch sei mangels ihrer Zustimmung nicht einzutreten. Die Kläger klagten daraufhin beim Amtsgericht auf Feststellung, dass der Beschluss der Miteigentümergemeinschaft Grundstück X. betreffend die Erstellung einer Tiefgarage eine nützliche bauliche Massnahme gemäss Art. 647d ZGB, eventuell eine Massnahme gemäss Art. 647e ZGB, zum Gegenstand habe und rechtsgültig zustande gekommen sei. Es sei ferner festzustellen, dass die Erstellung der Tiefgarage keine Veränderung der Zweckbestimmung des Grundstücks, insbesondere im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB, beinhalte. Das Amtsgericht hiess die Klage gut. Das Obergericht bestätigte dieses Urteil.

Aus den Erwägungen:

3.1. Ist mit einem Um- oder Neubau eine Zweckänderung eines Miteigentumsgrundstücks verbunden, sind die baulichen Massnahmen nicht nach den Bestimmungen von Art. 647c ff. ZGB zu beurteilen. Vielmehr kommt die Spezialregelung von Art. 648 Abs. 2 ZGB zur Anwendung (BGE 130 III 441 E. 1; Brunner/Wichtermann, Basler Komm., 2. Aufl., N 4 zu Art. 647c ZGB; Meier-Hayoz, Berner Komm., N 16 zu Art. 647c ZGB). Es ist deshalb vorerst zu entscheiden, ob der Bau der geplanten Autoeinstellhalle eine Zweckänderung des Grundstücks X. zur Folge hat, wie dies die Beklagte geltend macht. Falls dies zuträfe, wäre für den Baubeschluss Einstimmigkeit der Miteigentümer nötig, da eine andere Ordnung weder behauptet noch ersichtlich ist (Art. 648 Abs. 2 ZGB).

3.2. Eine Veränderung der Zweckbestimmung liegt vor, wenn die wirtschaftliche Gebrauchs- und Nutzungsweise einer Miteigentumssache durch tatsächliche oder rechtliche Massnahmen in tiefgreifender, einschneidender Weise umgestaltet wird. Der Entscheid muss anhand der konkreten Umstände getroffen werden. Eine völlige Umwandlung des Zwecks ist nicht erforderlich. Es genügt, dass der bisherige Zweck durch tatsächliche oder rechtliche Massnahmen zu einem nebensächlichen umgestaltet wird (Meier-Hayoz, a.a.O., N 51 zu Art. 648 ZGB; Brunner/Wichtermann, a.a.O., N 21 zu Art. 648 ZGB; Benno Schneider, Das schweizerische Miteigentumsrecht, Diss. Bern 1973, S. 73 f.; BGE 130 III 441).

(¿)

5.1. Für die Frage, ob eine Zweckänderung vorliegt, ist von der ursprünglichen Zweckbestimmung des Miteigentumsgrundstücks auszugehen. Der Grundbuchauszug über das Miteigentumsgrundstück X. enthält die Bezeichnung "unselbständiges Miteigentum". Keine Angaben finden sich jedoch zum Vermerk "Begründungsdatum". Bei der Kulturart wird ein "Gemeinschaftlicher Garten" erwähnt. Der Begründungsakt des unselbstständigen Miteigentums und dessen Zweck lassen sich daraus nicht abschliessend beurteilen. Das Amtsgericht kam auf Grund des Verhandlungsprotokolls des Stadtrats, eines Kaufbriefes über einen Miteigentumsanteil sowie gestützt auf das Bereinigungsheft zum Schluss, das Miteigentumsgrundstück sei ein gemeinsamer Hofraum, der den Miteigentümern als gemeinschaftliche Grünfläche bzw. als Garten und Spielplatz dienen sollte.

5.2. Dass dieses Grundstück als Grünfläche, gemeinsamer Garten und Spielplatz dienen sollte, geht aus den Umschreibungen in den erwähnten Protokollen hervor. Doch scheint dies nicht der ausschliessliche Zweck des Miteigentumsgrundstücks gewesen zu sein. Gemäss dem Verhandlungsprotokoll ging der Stadtrat damals bei der Behandlung der Baubewilligung davon aus, dass die Gebäudegruppe zurückversetzt und dadurch gegen die Strasse ein grosser, offener Hofraum geschaffen werden sollte, der als Grünanlage und Spielplatz ausgebildet werde. Dieser Hofraum wurde anschliessend als unselbstständiges Miteigentum den angrenzenden Liegenschaften zugeordnet. Damit wurde das Grundstück X. subjektiv-dinglich mit den umliegenden Grundstücken verbunden, um diesen als Hofraum zu dienen. Dem Grundstück kommt aber auch Erschliessungsfunktion zu. Auf dem Grundstück befinden sich zahlreiche Leitungen für Gas, Wasser, elektrische Kabel und Heizung. Der Garten/Spielplatz ist somit nicht der einzige Zweck des Grundstücks. Das Miteigentumsgrundstück hat auch den Zweck, den umgebenden Grundstücken als gemeinschaftliche Infrastrukturanlage mit Grünfläche, Gartenanlage und Zugangswegen zu dienen. Die dauernde Widmung als Hofraum sollte zur Wohnqualität in der Gesamtüberbauung beitragen. Ein unbebautes Grundstück von rund 1'500 m2 in einer sonst dicht überbauten städtischen Gegend trägt zur Wohnqualität und damit zur Wertsteigerung eines Grundstücks bei. In diesem Sinn ist von einer weiter gefassten Zweckbestimmung, die nicht bloss der Freihaltung des Grundstücks vor Bauten dient, auszugehen.

Unter diesen Umständen verbessert die vorgesehene Tiefgarage lediglich die bisherige Nutzung des Miteigentumsgrundstücks. Sie ändert jedoch an der grundlegenden Zweckwidmung des Hofgrundstücks, den umliegenden Wohnhäusern als Hofraum und Infrastrukturgrundstück zu dienen, nichts. Die geplante Tiefgarage trägt vielmehr zur Verbesserung der Wohnqualität und zur Wertsteigerung der umgebenden Grundstücke bei. Gedeckte Parkplätze in einer Tiefgarage erhöhen die Attraktivität von Wohnungen. Weiter kann dem notorisch knappen Parkplatzraum im städtischen Gebiet entgegengewirkt werden.

5.3. Selbst wenn man von einer engern Zweckbestimmung im Sinne einer blossen Grünfläche ausginge, ändert sich am Ergebnis nichts. Entgegen der Ansicht der Beklagten wird nicht rund ein Viertel der bisherigen Rasenfläche unbenutzbar. Benötigt wird je ein schmaler Streifen für die Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage von gut drei Metern Breite. Die Ein- und Ausfahrt mit dem weitaus grössten Flächenanteil liegen zudem entlang der Strasse, in deren Bereich sich wegen des Verkehrs weniger Leute aufhalten als im Innern des Hofes. Diese Flächen sowie der Raumbedarf für die drei Oblichter und einen Unterstand für den Hauswart von total rund 25 m2 fallen bei einer Grundstückfläche von 1'517,7 m2 nicht ins Gewicht und beeinträchtigen die bisherige Nutzung nicht. Durch den Bau der Tiefgarage werden die bis jetzt rund um die Häuser parkierten Autos in die Tiefgarage verlagert, was für die Wohnungen weniger Verkehrslärm und weniger Verkehrsbewegungen mit sich bringt. Inwieweit Art. 667 ZGB verletzt sein soll, ist nicht ersichtlich. Art. 667 ZGB verlangt ein schutzwürdiges Interesse an der Ausübung des Eigentums (Rey, Basler Komm., 2. Aufl., N 3-5 zu Art. 667 ZGB). Das Interesse am Erdreich war bis jetzt mangels einer baulichen Anlage bei der Beklagten nicht vorhanden und es wird ihr keine bisherige Nutzung verunmöglicht. Es wird lediglich eine zusätzliche Nutzung ermöglicht, welche die bisherige Zweckbestimmung des Grundstücks weder einschränkt noch zu einer bloss nebensächlichen werden lässt.

5.4. Im Ergebnis ist davon auszugehen, dass der Bau einer Tiefgarage keine Änderung der Zweckbestimmung des Miteigentumsgrundstücks im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB bewirkt.

6.1. Da der Bau der Tiefgarage zu keiner Zweckänderung führt, stellt sich die Frage, ob es sich um eine nützliche bauliche Massnahme im Sinne von Art. 647d ZGB handelt. In diesem Fall genügt zum Bau die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt. Dies setzt allerdings voraus, dass Art. 647d ZGB auch auf Neubauten Anwendung findet und nicht bloss auf Erneuerungs- und Umbauarbeiten, wie auf Grund des Gesetzestextes vermutet werden könnte. Das Amtsgericht ist der Auffassung, dass Art. 647d ZGB auch auf Neubauten Anwendung findet.

Die Beklagte macht geltend, Art. 647c - 647e ZGB liessen sich nicht auf Neubauten anwenden. Dies widerspreche dem klaren Wortlaut. Eine Anwendung wäre nur möglich, wenn die Baute einen irgendwie gearteten Bezug zur bisherigen Nutzung im Sinne eines Ersatzes, einer Erweiterung oder einer Verbesserung der alten Nutzung hätte. Hier gehe es aber um die erstmalige bauliche Nutzung eines Miteigentumsgrundstücks. Art. 647d ZGB auf Neubauten ohne Bezug zur bisherigen Nutzung anzuwenden, widerspreche der ratio legis. In BGE 130 III 441 E. 3 habe das Bundesgericht den Abriss einer Tennishalle und deren Ersetzung durch eine Wellnessanlage als nützliche bauliche Anlage beurteilt. Dies sei jedoch nicht mit dem vorliegenden Sachverhalt zu vergleichen, da eine bisher schon überbaute Parzelle ohne Eingriff in den Charakter der Liegenschaft einer erneuten Überbauung zugeführt worden sei.

6.2. Art. 647d ZGB erwähnt Erneuerungs- und Umbauarbeiten, nicht jedoch Neubauten. Daraus könnte abgeleitet werden, Art. 647d ZGB beziehe sich nicht auf Neubauten. Eine solche Auslegung wäre aber zu eng. Aus der Marginale "Nützliche bauliche Massnahme" und dem weiteren Gesetzestext, wonach die baulichen Massnahmen eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, lässt sich schliessen, dass Art. 647c ff. ZGB auf das Erstellen neuer Bauten anzuwenden ist (BGE 130 III 441 E. 3.3; Meier-Hayoz, a.a.O., N 11 zu Art. 647c ZGB und N 16 zu Art. 647d ZGB, wo ausdrücklich Garagen erwähnt werden; Steinauer, Les droits réels, 2. Aufl., N 1282, bezeichnet die "construction de garages" als eine nützliche bauliche Massnahme im Sinne von Art. 647d ZGB; Rolf Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Diss. Zürich 1979, S. 280 f.). Die gegenteilige Meinung (Simonius/Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Bd. I, Basel 1995, N 64 zu § 14) berücksichtigt zu wenig die aus dem Eigentum fliessende grundsätzlich freie Nutzungsmöglichkeit, welche den Eigentümern kraft ihrer Eigentümerstellung zukommt. Miteigentümer sind zur baulichen Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstückes immer dann berechtigt, wenn dies eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit der Sache mit sich bringt (Art. 647d ZGB).

Es ist gerichtsnotorisch, dass im Stadtgebiet nicht genügend Parkplätze für die Bewohner zur Verfügung stehen. Die Bewohner der sechs Mehrfamilienhäuser können bei einem allfälligen Bau der Tiefgarage die Parkplätze nutzen. Dies steigert die Attraktivität der Wohnungen und verbessert die Möglichkeit, die Wohnungen zu vermieten. Die geplante Tiefgarage ist deshalb für die Miteigentümer des Grundstücks X. eine nützliche bauliche Massnahme im Sinne von Art. 647d ZGB.

6.3. Die Beklagte bemängelt weiter, die Vorinstanz habe die Nützlichkeit der Tiefgarage nicht mit rechtlichen, sondern mit einer nicht unproblematischen politischen Wertung vorgenommen. Eine gesellschaftlich relevante Gruppe opponiere der Schaffung von neuem Parkraum grundsätzlich. Eine zentrale, vom öffentlichen Verkehr erschlossene Wohnlage rechtfertige den Verzicht auf die Benutzung des Privatwagens. Die Vorinstanz habe die Tiefgarage als nützliche bauliche Massnahme bezeichnet, ohne sich mit der kontroversen umwelt- und verkehrspolitischen Sichtweise auseinanderzusetzen. Schliesslich müsste für die Autoeinstellhalle eine Verwaltungs- und Nutzungsordnung erlassen werden, die die Zustimmung aller Beteiligten erfordere. Es würde wenig Sinn machen, den Bau einer Tiefgarage mit Mehrheitsbeschluss zuzulassen, wenn ein Reglement nur mit Einstimmigkeit beschlossen werden könnte.

Nützliche bauliche Massnahmen sind solche, welche zum Vorteil der Sache, insbesondere zur Steigerung ihres Wertes oder Ertrages oder zur Verbesserung ihrer Gebrauchsfähigkeit getroffen werden (Meier-Hayoz, a.a.O., N 9 f. zu Art. 647d ZGB). Das trifft für die geplante Tiefgarage zu, wie bereits ausgeführt wurde. Ob der Bau verkehrs- und umweltpolitisch wünschbar ist, muss nicht entschieden werden. Dies ist dem öffentlichen Baurecht vorbehalten. Ebenso wenig ist das Reglement für die geplante Autoeinstellhalle Gegenstand des vorliegenden Prozesses. Es ist aber darauf hinzuweisen, dass Einstimmigkeit bezüglich der Nutzungs- und Verwaltungsordnung nur nötig ist, wenn eine vom Gesetz abweichende Ordnung beschlossen wird. Sind sich die Miteigentümer nicht einig, so gilt die gesetzliche Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Brunner/Wichtermann, a.a.O., N 12 f. und 22 zu Art. 647 ZGB).

I. Kammer, 24. Januar 2006 (11 05 22)