Art. 257d Abs. 1 OR. Anforderungen an die Zahlungsaufforderung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR.
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Die Beklagte mietete von den Klägern verschiedene Räumlichkeiten in einer Liegenschaft in Luzern. Die Kläger forderten die Beklagte gestützt auf Art. 257d Abs. 1 OR zur Zahlung ausstehender Mietzinse auf und drohten ihr bei unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist die Kündigung an. Streitig ist, ob die Zahlungsaufforderung den Anforderungen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR genügte und die Kündigung der Mieträumlichkeiten gültig erfolgte.
Aus den Erwägungen:
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter gemäss Art. 257d OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
Gemäss Rechtsprechung und Lehre sind an die Anforderungen für die Zahlungsaufforderung strenge Massstäbe zu setzen. Die Zahlungsaufforderung muss klar und deutlich abgefasst sein. Der Zahlungsrückstand ist ziffernmässig anzugeben oder muss zumindest genau bezeichnet bzw. eindeutig sein. Es muss für die Mieterschaft ohne weiteres erkennbar sein, welche Beträge zu bezahlen sind, um eine Kündigung abzuwenden (Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Zürich 1999, S. 202; Weber, Basler Komm., 3. Aufl., N 4 zu Art. 257d OR; SVIT-Komm. Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N 26 zu Art. 257d OR; BGE vom 14.6.2000 i.S. S.B. AG gegen EG E.P., veröffentlicht und kommentiert in MRA 2001 S. 47-49).
In der von den Klägern der Beklagten zugestellten Zahlungsaufforderung unter dem Titel "Mietvertrag der Räume in der Liegenschaft X. in Luzern" wurde u.a. festgehalten, dass die Mieterin erneut mit der Bezahlung fälliger Mietzinsen in Rückstand geraten sei. Die Kläger setzten der Beklagten eine Frist von 30 Tagen, um die fälligen Mietzinse zu bezahlen. Bei unbenütztem Ablauf dieser Frist wurde der Beklagten mit Berufung auf Art. 257d OR die Kündigung auf den nächst möglichen Termin angedroht.
Hinsichtlich Fristansetzung zur Zahlung und Androhung der Kündigung genügt diese Zahlungsaufforderung der Vermieterschaft der Anforderung gemäss Art. 257d OR. Hingegen kann der Aufforderung der effektive Zahlungsrückstand nicht entnommen werden. Auch wenn der Mietzinsausstand nicht zwingend ziffernmässig zu benennen ist, so muss der Zahlungsrückstand doch zumindest einwandfrei bestimmbar sein. Dies ist nicht der Fall. Der Zahlungsaufforderung kann nicht entnommen werden, welche Monatszinse als ausstehend gemahnt werden. Zudem ist mit der Formulierung "Mietvertrag der Räume in der Liegenschaft X. in Luzern" nicht klar, welche Räumlichkeiten in der Liegenschaft der Kläger betroffen sind, gehen doch die Kläger selber von zwei bestehenden Mietverträgen aus, einem über die Räumlichkeiten im Erdgeschoss sowie im zweiten und vierten Stock und einem zweiten über eine Wohnung im dritten Stock. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, die erfolgte Kündigungsandrohung weise die von Art. 257d OR erforderliche Klarheit nicht auf und sei nicht rechtsgenüglich, ist daher nicht zu beanstanden. Die gestützt auf die mangelhafte Zahlungsaufforderung erfolgte Kündigung ist deshalb ungültig.
I. Kammer, 19. Mai 2005 (11 05 29)