Art. 266l OR. Kündigung eines Stalls zur Unterbringung von Schafen (Geschäftsmiete mit Formularzwang).
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Der Beklagte schloss am 24. Juli 1992 einen Mietvertrag über einen Stall zur Unterbringung von Schafen. Am 21. März 2007 kündigte der Vermieter den Mietvertrag auf den 30. Juni 2007. Mit Entscheid vom 14. September 2007 verpflichtete der Amtsgerichtspräsident den Beklagten, den Stall innert zehn Tagen ordnungsgemäss zu räumen und zu verlassen. Das Obergericht hiess den dagegen erhobenen Rekurs des Beklagten gut und wies das Ausweisungsgesuch des Klägers ab.
Aus den Erwägungen:
8.- Der Mietvertrag vom 24. Juli 1992 sieht eine erstmalige Vertragsdauer von sechs Jahren und anschliessend eine stillschweigende Verlängerung um ein Jahr sowie eine dreimonatige Kündigungsfrist jeweils auf den 30. Juni vor. Der Mietvertrag wurde am 21. März 2007 auf den 30. Juni 2007 gekündigt. Die Kündigungsfrist ist unbestrittenermassen eingehalten worden. Diesbezüglich liegen liquide Verhältnisse vor. Der Beklagte macht aber geltend, es handle sich um eine Geschäftsmiete oder Geschäftspacht. Da der Kläger nicht mit dem amtlichen Formular gekündigt habe, sei die Kündigung nichtig. Zudem komme das landwirtschaftliche Pachtgesetz zur Anwendung. Der Vertrag sei bis ins Jahr 2010 verlängert worden, da der Kläger nicht gekündigt habe. Es ist zu prüfen, ob der Beklagte diese Einwendungen glaubhaft gemacht hat.
Als Geschäftsraum ist jeder Raum zu betrachten, der vereinbarungsgemäss dem Betrieb eines bestimmten Gewerbes oder der Ausübung einer bestimmten beruflichen Tätigkeit dient (z.B. Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lagerräume). Als Geschäftsraum erfasst ist somit nur der Raum, in dem einer wirtschaftlichen Tätigkeit (Erwerbstätigkeit) nachgegangen wird oder dieser unterstützend dient (Lagerraum). Die Geschäftstätigkeit muss nicht gewinnbringend sein. Immerhin muss sie grundsätzlich erwerbsorientiert bzw. gewinnorientiert sein (Higi, Zürcher Komm., N 30 f. zu Art. 253a-253b OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht, Zürich 1999, S. 54). Ob die Tätigkeit haupt- oder nebenberuflich ausgeübt wird, ist unerheblich (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 54).
Das Bundesgericht entschied im Urteil 4C.425/1994 vom 6. Februar 1995 (nicht publiziert; besprochen in ZBJV 131 [1995] S. 418 f.), ein dem Hobby der Pferdehaltung dienender Stall sei kein Geschäftsraum. Der Amtsgerichtspräsident führte aus, Hobbyräume könnten somit nicht als Geschäftsräume betrachtet werden. Die mietrechtlichen Schutzbestimmungen seien auf den Schutz existentieller Grundbedürfnisse ausgerichtet und nicht auf die Freizeitgestaltung, möge sie für den Mieter noch so wichtig sein. Der Beklagte erkläre selber, dass die Schafzucht sein Hobby sei. Bei der Miete des Stalls zur Unterbringung von Schafen handle es sich deshalb nicht um einen Geschäftsraum. Für die Kündigung des Vermieters bestehe deshalb kein Formularzwang.
Der Beklagte macht im Rekurs geltend, er sei durchaus gewinnorientiert tätig. Neben der Schafzucht verkaufe er auch Schafe.
9.- Der Beklagte hat die Scheune für die Unterbringung seiner Schafe gemietet. Dazu hat er einen Raum für die Lagerung von Heu und Stroh gemietet. Der Kläger anerkennt, dass der Beklagte von ihm Land in Unterpacht hat und darauf seine Schafe weiden lässt. Zurzeit hält der Beklagte unbestrittenerweise 25 Schafe.
Die Tätigkeit des Beklagten kann nicht mit einer hobbymässigen Pferdehaltung verglichen werden wie sie das Bundesgericht in BGE 4C.425/1994 zu beurteilen hatte. Zwar ist der Beklagte vor allem Züchter des schwarzbraunen Bergschafes. Dies bedeutet aber noch nicht, dass die Geschäftstätigkeit des Beklagten nicht erwerbs- und gewinnorientiert ist. Einerseits können zur Zucht besonders geeignete Tiere gegen Entgelt zur Zucht eingesetzt werden. Anderseits gehen Tiere, die sich nicht zur Zucht eignen, in die Mast und werden demzufolge gegen Entgelt an Metzgereien oder andere Abnehmer verkauft. Dies sind rund 70 % der Lämmer wie aus einer Medienmitteilung von 1991 hervorgeht. Auf diese Äusserung des Beklagten kann abgestellt werden, nachdem sie zu einem Zeitpunkt erfolgte, als keine Verfahren hängig waren, und keine Anhaltspunkte bestehen, dass die Situation heute wesentlich anders wäre. Der Beklagte hat somit glaubhaft gemacht, dass er eine erwerbs- und gewinnorientierte Tätigkeit ausübt und demzufolge eine Kündigung nur mit dem amtlichen Formular in Betracht kommt. Dass diese Tätigkeit nebenamtlich ausgeübt wird, spielt keine Rolle.
10.- Da der Beklagte seine Einwendungen gegen das Ausweisungsgesuch glaubhaft gemacht hat, ist dieses abzuweisen. Es erübrigt sich unter diesen Umständen abzuklären, ob das landwirtschaftliche Pachtrecht zur Anwendung kommt. Wird das Mietverhältnis fortgesetzt, hat der Beklagte den Mietzins weiterhin zu bezahlen, wie der Kläger beantragt. Darüber ist aber in diesem Verfahren nicht zu entscheiden.
I. Kammer, 6. November 2007 (11 07 121)