Schiedsgutachten: Anfechtungsrecht.
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Die Parteien schlossen in einem Verfahren über die Anfechtung der Genehmigung einer Nebenkostenabrechnung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen gerichtlichen Vergleich und vereinbarten darin u.a., dass die Verwalterin die Abrechnungen 1999 bis Mitte 2004 kontrolliert und dass die Stockwerkeigentümerin (Klägerin) die auf sie fallenden Heiz- und Nebenkosten gemäss dieser Kontrolle bezahlt, es der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Beklagte) aber frei steht, von der Verwalterin nicht berücksichtigte Kosten gerichtlich einzuklagen. Das Amtsgericht qualifizierte die im gerichtlichen Vergleich vereinbarte Kontrolle als einseitig verbindliches Schiedsgutachten. Die Klägerin könne folgedessen nicht mehr darauf zurückkommen. Das Obergericht hatte im Appellationsverfahren zu prüfen, ob der Klägerin ein Anfechtungsrecht gegen das Schiedsgutachten zusteht.
Aus den Erwägungen:
3.1. Die Vorinstanz hat den gerichtlichen Vergleich vom 29. Juni/5. Juli 2004 dahingehend ausgelegt, dass die Parteien die Verwalterin als Schiedsgutachterin eingesetzt haben. Diese Qualifikation erscheint unter den gegebenen Umständen richtig und wird von den Parteien ausdrücklich bzw. implizit übernommen.
3.2. Streitig ist hingegen der weitere Inhalt des Vergleichs. Da kein tatsächlicher übereinstimmender Wille festzustellen ist, kommt das Vertrauensprinzip zur Anwendung (auch der gerichtliche Vergleich hat privatrechtlichen Charakter und untersteht grundsätzlich den vertragsrechtlichen Regeln, vgl. BGE 114 Ib 78 E.1).
Nach Ziff. 2.3 des Vergleichs werden die Nebenkostenabrechnungen 1999 bis Mitte 2004 von der Verwalterin kontrolliert. Die Klägerin hat die danach auf sie fallenden Heiz- und Nebenkosten zu bezahlen. Macht die Beklagte darüber hinaus noch Heiz- und Nebenkosten bis Mitte 2004 geltend, die von der Verwalterin als nicht begründet erachtet werden, so bleibt es ihr unbenommen, diese auf gerichtlichem Weg einzuklagen. Damit ist die Beklagte an das durch die Verwalterin zu erstellende Schiedsgutachten nicht gebunden. Sie kann ohne weitere Voraussetzung im Schiedsgutachten abgelehnte, aber ihrer Meinung nach geschuldete Positionen einklagen. Demgegenüber besitzt die Klägerin kein entsprechendes Anfechtungsrecht. Offen ist hingegen, welche anderen Rechte ihr mit Bezug auf das Schiedsgutachten zustehen. Einem Schiedsgutachten kann trotz seiner grundsätzlichen Verbindlichkeit entgegengehalten werden, es sei offenbar ungerecht, willkürlich, unsorgfältig, fehlerhaft oder in hohem Grade der Billigkeit widersprechend (vgl. die Hinweise auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung bei Gauch/Aepli/Stöckli, Präjudizienbuch zum OR, 6. Aufl., Zürich 2006, N 37 der Vorbemerkungen zu Art. 184-551; ferner Leuenberger/Uffer-Tobler, Komm. zur Zivilprozessordnung des Kantons St. Gallen, Bern 1999, Ziff. 7 zu Art. 119; von Tuhr/Escher, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Bd. II, Zürich 1974, S. 103; LGVE 1989 I Nr. 26). Ob auf diese Anfechtungsrechte gültig verzichtet werden kann, muss nicht entschieden werden, weil keine Anhaltspunkte für einen Verzicht vorliegen; solche lassen sich entgegen der Meinung der Beklagten insbesondere nicht aus dem Vergleichstext entnehmen. Die Klägerin kann sich somit unter qualifizierten Voraussetzungen (offensichtliche, in die Augen springende Mängel) gegen das Ergebnis des Schiedsgutachtens zur Wehr setzen.
3.3. Jene Partei, die ein Schiedsgutachten gegen sich nicht gelten lassen will, ist nach Treu und Glauben gehalten, dieses sofort oder doch innert angemessener Frist unter Einleitung rechtlicher Schritte anzufechten (BGE 67 II 148 f. E. 3 und 4; Max. X Nr. 720). Die Anfechtungsfrist ist im Hinblick auf den Sinn eines Schiedsgutachtens grundsätzlich kurz zu bemessen. Die beteiligten Parteien müssen so schnell als möglich wissen, ob die begutachtete Angelegenheit nun endgültig erledigt oder ob mit Weiterungen zu rechnen ist (vgl. auch die gesetzliche Regelung der Anfechtung in zeitlicher Hinsicht bei der Gewährleistung im Kauf- und im Werkvertrag [Art. 201 und 367 OR] und die betreffende Rechtsprechung, die sinngemäss zu berücksichtigen ist). Die anfechtende Partei hat die Rechtzeitigkeit ihres Vorgehens darzutun.
Das Schiedsgutachten datiert vom 1. Juli 2005. Auch wenn es mit "Aktennotiz" überschrieben ist, handelt es sich erklärtermassen um die Mitteilung des Ergebnisses der im gerichtlichen Vergleich vereinbarten Kontrolle durch die Verwalterin. Aus dem Gutachten geht zudem hervor, nach welchen Prinzipien die vereinbarte Kontrolle durchgeführt wurde, und es wurde der Anteil der Klägerin für die Jahre 1999 bis 2004 konkret auf Fr. 47'128.87 beziffert. Aufgrund des Verteilers ist davon auszugehen, dass die Klägerin am 2. oder 3. Juli 2005 in den Besitz des Schiedsgutachtens gelangt ist. Jedenfalls wurde nichts Abweichendes behauptet.
Zur Wahrung ihrer Rechte hätte die Klägerin nach den oben erwähnten Grundsätzen das Schiedsgutachten sofort oder doch innert angemessener Frist nach Erhalt anfechten müssen. Diese Frist musste hier auch deswegen kurz bemessen sein, weil die Mitglieder der Stockwerkeigentumsgemeinschaft schon lange aus verschiedensten Gründen miteinander in erbittertem Streit stehen und sich eine möglichst rasche Klärung der Sachlage aufdrängte. Das Friedensrichterbegehren vom 11. Oktober 2005 als zeitlich früheste Einleitung rechtlicher Schritte wurde erst mehr als drei Monate nach Eingang des Schiedsgutachtens eingereicht. Die Klägerin hat damit zu lange zugewartet. Ihre Anfechtung ist als verspätet zu erachten. Sie hat denn auch keine Umstände vorgetragen, die ihr Vorgehen noch als rechtzeitig erscheinen liessen.
Eine Überprüfung des Schiedsgutachtens in der Sache selber ist demnach ausgeschlossen. Die Klägerin ist an das Ergebnis des Schiedsgutachtens gebunden.
I. Kammer, 4. Dezember 2007 (11 07 70)