Art. 257d OR. Die Zahlungsaufforderung ist dann rechtmässig, wenn der Betrag einwandfrei bestimmbar ist, etwa durch Angabe des unbezahlt gebliebenen Monates und den bisherigen Zahlungsmodus der Parteien.
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E r w ä g u n g e n
Mit Verträgen vom 1. Februar 2000 und 1. April 2001 vermieteten die Kläger dem Beklagten je eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft G. in X. Am 1. Dezember 2005 mahnten die Kläger den Beklagten wegen Zahlungsverzugs und setzten ihm eine Frist nach Art. 257d OR zur Bezahlung der ausstehenden Monatsmieten. Am 11. Januar 2006 kündigten die Kläger dem Beklagten die beiden Wohnungen mit den amtlichen Formularen per 28. Februar 2006.
Der Beklagte focht die Kündigungen bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht an, welche die Kündigungen mit Entscheiden vom 13. April 2006 für gültig erklärte. Am 12. Juni 2006 leitete der Beklagte beim Amtsgericht ein Kündigungsanfechtungsverfahren ein. Er beantragte, die beiden Kündigungen seien für nichtig zu erklären. Im anschliessenden Sicherheitsleistungsverfahren wurde der Beklagte am 5. September 2006 verpflichtet, den Klägern eine Sicherheitsleistung von Fr. 6'000.-- zu bezahlen. Die Kläger verlangten ihrerseits mit Gesuch vom 25. Oktober 2006 beim Amtsgerichtspräsidenten die Ausweisung des Beklagten. Mit Eingabe vom 23. November 2006 verlangte der Beklagte, der Entscheid des Amtsgerichtspräsidenten vom 5. September 2006 betreffend Sicherheitsleistung sei aufzuheben und die geleistete Sicherheit von Fr. 6'000.-- sei freizugeben.
Der Amtsgerichtspräsident stellte mit Entscheid vom 9. Mai 2007 fest, die Kündigungen vom 11. Januar 2006 betreffend die vom Beklagten gemieteten Wohnungen in der Liegenschaft G. seien ungültig. Das Ausweisungsbegehren vom 25. Oktober 2006 wies er ab. Er ordnete an, die vom Beklagten geleistete Sicherheit von Fr. 6'000.-- werde diesem nach Rechtskraft des Entscheids zurückerstattet und erklärte ein zweites Kostensicherungsverfahren infolge Gegenstandslosigkeit als erledigt. Die Kosten des Kündigungsanfechtungs- und Ausweisungsverfahren überband er den Klägern, die Kosten des zweiten Kostensicherungsverfahrens dem Beklagten.
Gegen diesen Entscheid rekurrierten die Kläger am 25. Mai 2007. Dabei stellten sie folgende Anträge:
Die Ziffern 1, 2, 3 und Ziffer 5 Abs. 1, 2, 4, 5 und 7 des Rechtsspruchs im Entscheid des Amtsgerichtspräsidenten vom 9. Mai 2007 seien aufzuheben.
Es sei die Gültigkeit der ausgesprochenen Kündigungen vom 11. Januar 2006 festzustellen.
Der Rekursgegner sei zu verpflichten, die Mietobjekte im Parterre und 2. OG, G., X., innert 10 Tagen nach rechtskräftigem Abschluss des vorliegenden Verfahrens zu räumen und zu verlassen (Ausweisungs- und Räumungsbefehl).
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen in allen Instanzen zu Lasten des Rekursgegners.
Der Beklagte beantragte mit Rekursantwort vom 25. Juni 2007 die Abweisung des Rekurses, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrenten unter solidarischer Haftbarkeit auf das Ganze.
Die aufgelegten Urkunden werden zu den Akten genommen. Weitere Beweisabnahmen erübrigen sich, wie den folgenden Erwägungen entnommen werden kann.
Der Beklagte macht geltend, die Kläger seien nicht rechtmässig vertreten.
Aufgrund der Vollmacht vom 15. November 2005 ist davon auszugehen, dass die Kläger rechtsgültig vertreten sind. Diesbezüglich kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Auf das Vorbringen des Beklagten, wonach die Unterschrift auf der Vollmacht nicht von der Klägerin 2 stamme, ist nicht einzutreten, weil sich der Beklagte mit den entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz nicht auseinandersetzt (vgl. LGVE 2003 I Nrn. 45 und 46). Der Umstand, dass die Vollmachtsurkunde ursprünglich keinen Betreff enthielt, gereicht den Klägern nicht zum Nachteil. Mit der Unterzeichnung der Vollmacht wird dem Anwalt eine generelle Ermächtigung zur Vornahme von Tat- und Rechtshandlungen im Interesse des Klienten in einer bestimmten Angelegenheit erteilt (Michael Kull, Die zivilrechtliche Haftung des Anwalts gegenüber dem Mandanten, der Gegenpartei und Dritten, Zürich 2000, S. 14). In der dem Beklagten ursprünglich zugestellten Vollmachtsurkunde vom 15. November 2005 ist der Umfang der Vollmacht nicht angegeben. Es ist somit davon auszugehen, dass die Kläger ihrem Rechtsvertreter eine Blankovollmacht ausgestellt haben. Der Bevollmächtigte ist berechtigt, die Urkunde im Rahmen der ihm erteilten Vollmacht zu komplettieren bzw. fehlende Angaben zu ergänzen (Rolf Watter, Basler Komm., N 18 zu Art. 33 OR; Zäch, Berner Komm., N 9d zu Art. 36 OR; vgl. auch Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Bd. I, 8. Aufl., N 1354). Die Vollmacht vom 15. November 2005 ist daher gültig (BGE 78 II 372 E. 2a).
Die Kläger rügen, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005 mangelhaft gewesen sei. Es sei nicht erforderlich, dass in der Zahlungsaufforderung ein Frankenbetrag angegeben werde. Erforderlich sei lediglich, dass der Mieter aufgrund der Zahlungsaufforderung klar erkennen könne, welche Mietzinse innert der Zahlungsfrist zu leisten seien. Aufgrund des von den Parteien praktizierten Zahlungsmodus sei allen Beteiligten klar gewesen, dass sich die Zahlungsaufforderung auf Fr. 4'000.-- bezogen habe.
Der Beklagte trägt dagegen vor, die Zahlungsfristansetzung sei unklar und widersprüchlich gewesen.
6.1.
Mit Schreiben vom 1. Dezember 2005 setzten die Kläger dem Beklagten für die ausstehenden Monatsmieten November 2004 und Oktober 2005 eine Zahlungsfrist nach Art. 257d OR an. Die Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR muss den Zahlungsrückstand nicht ziffernmässig bestimmen. Ist der Betrag nicht angegeben, ist die Zahlungsaufforderung indes nur dann rechtmässig, wenn der Betrag einwandfrei bestimmbar ist, etwa durch Angabe des unbezahlt gebliebenen Monates (Felix Rajower, Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern, in: AJP/PJA 7/98 S. 807).
6.2.
Der Beklagte überwies den Klägern für die gemieteten Wohnungen monatlich jeweils Fr. 2'000.-- (2 x Fr. 900.-- Miete und je Fr. 100.-- Nebenkosten a conto). Diesen Zahlungsmodus behielten die Parteien auch nach der Erhöhung der Nebenkosten von Fr. 100.-- a conto auf Fr. 115.-- a conto pro Wohnung bei. Die zusätzlich geschuldeten Nebenkosten (monatlich 2 x Fr. 15.--) wurden vom Beklagten unbestrittenermassen einmal pro Jahr nachbezahlt. Aufgrund des praktizierten Zahlungsmodus ist ohne weiteres klar, dass die Kläger den Beklagten mit Ziff. 1 der Kündigungsandrohung vom 1. Dezember 2005 für die Monatsmieten November 2004 und Oktober 2005 im Betrag von insgesamt Fr. 4'000.-- gemahnt hatten. Die Zahlungsaufforderung ist klar und genügend (vgl. auch MRA 2001 S. 49, wonach der geschuldete Betrag ebenfalls aufgrund des von den Parteien praktizierten Zahlungsmodus klar war). Daran vermag LGVE 2005 I Nr. 17 nichts zu ändern. In diesem Fall ging im Gegensatz zum vorliegenden aus der Zahlungsaufforderung nicht hervor, ob sie nur einen oder beide Mietverträge betraf und welche Monatsmieten ausstehend waren. Nichts ändert auch Ziff. 4 der Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005, in welcher festgehalten wurde, dass die Nebenkosten ab Januar 2004 auf Fr. 115.-- erhöht worden seien und der Beklagte diese Verpflichtung nicht erfüllt habe. Aufgrund des vereinbarten Zahlungsmodus der Parteien konnte auch diese Ziffer nicht anders verstanden werden, als dass damit die noch nicht bezahlten zusätzlichen Nebenkosten von monatlich Fr. 15.-- pro Wohnung eingefordert wurden.
Der Beklagte trägt vor, die Kündigung sei wirkungslos, da für ihn im Zeitpunkt des Empfangs der Kündigung nicht ersichtlich gewesen sei, dass Rechtsanwältin Y. in diesem Zeitpunkt als Vertreterin der Kläger handle.
Der Rechtsvertreter der Kläger wies in der Zahlungsandrohung vom 1. Dezember 2005 darauf hin, dass diese im Auftrag der Vermieterschaft erfolge. Auf dem Briefkopf des Schreibens waren sämtliche Rechtsanwälte des entsprechenden Büros aufgeführt. Am 16. Dezember 2005 schickte Rechtsanwältin Y. dem Beklagten wunschgemäss eine Kopie ihrer Anwaltsvollmacht vom 15. November 2005. Im Begleitschreiben vom 16. Dezember 2005 hielt sie zudem fest, wie bereits angekündigt, werde sie bei unbenutztem Ablauf der Zahlungsfrist die Kündigung für beide Mietobjekte aussprechen. Aufgrund der Schreiben vom 1. und 16. Dezember 2005 sowie der Vollmacht musste für den Beklagten somit ohne weiteres klar sein, für wen die Kündigungen der gemieteten Wohnungen ausgesprochen wurden (vgl. dazu im Übrigen Higi, Zürcher Komm., N 70 zu Vorbemerkungen Art. 266-266o OR).
Der Beklagte macht geltend, die ausstehenden Mietzinse seien durch Verrechnung getilgt.
8.1.
Bei Zahlungsverzug muss die Verrechnung innert der angesetzten Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR erklärt werden (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 196 Ziff. 3.7). Der Beklagte trägt im Zusammenhang mit den geltend gemachten Verrechnungsforderungen nicht vor, dass er die Verrechnung innerhalb der angesetzten Zahlungsfrist erklärt hat. Die beantragte Zeugin R. I. ist daher nicht einzuvernehmen. Die geltend gemachten Verrechnungsforderungen (zusätzliches Handgeld von monatlich Fr. 500.-- und zusätzliche Zahlungen von Fr. 100.--) sind zudem zu wenig substantiiert, als dass der Beklagte daraus etwas zu seinen Gunsten ableiten könnte. Der Beklagte trägt auch nicht schlüssig vor, welche konkreten Zahlungen zu Fr. 100.-- von den Klägern an den Novembermietzins 2004 angerechnet worden sein sollen. Dies ergibt sich auch nicht aus dem Ausweisungsgesuch der Kläger vom 2. März 2005, worin sie zwar einräumen, für gewisse Unannehmlichkeiten vom Beklagten monatlich Fr. 100.-- erhalten zu haben. Die Zahlungen seien jedoch nach kurzer Zeit wieder eingestellt und die eingegangenen Beträge für die aufgelaufenen Schulden verwendet worden. Um welchen Betrag es sich dabei handelte und in welchem Zeitraum dieser geleistet wurde, geht daraus nicht hervor. Abgesehen davon waren sowohl das Handgeld als auch die monatlichen Zahlungen von Fr. 100.-- nach der Darstellung des Beklagten zusätzlich zur Miete geschuldet. Eine Verrechnung ist auch aus diesem Grund ausgeschlossen.
8.2.
Die Kläger haben in der Zahlungsaufforderung vom 1. Dezember 2005 klar ausgeführt, dass die Mietzinse für den November 2004 und Oktober 2005 ausstehend seien. Daraus ergibt sich gleichzeitig, für welchen Zeitraum die bezahlten Mietzinse angerechnet wurden, weshalb der Beklagte aus seinem Hinweis auf das Wahlrecht nach Art. 86 f. OR nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Nichts hilft dem Beklagten, dass die Kläger nach der ausstehenden Zahlung vom November 2004 bis zur Kündigungsandrohung vom 1. Dezember 2005 ein Jahr lang zugewartet haben. Daraus kann jedenfalls nicht geschlossen werden, die Kläger seien selbst davon ausgegangen, dass die Miete vom November 2004 durch Verrechnung getilgt sei. Ausgeschlossen ist schliesslich die Anrechnung der hinterlegten Mietzinse ab Dezember 2005 an die Ausstände vom November 2004 und Oktober 2005. Die Hinterlegung kann nach Art. 259g Abs. 1 OR nur für künftig fällige Mietzinsen erfolgen. Zahlungen an die Kläger innert der 30-tägigen Zahlungsfrist macht der Beklagte nicht geltend. Er kann sich daher nicht darauf berufen, er habe innert Frist einen fälligen, aber noch nicht rückständigen Mietzins bezahlt, was eine Kündigung unwirksam machen würde.
8.3.
Nach dem Gesagten hat der Beklagte nicht bewiesen, dass er die ausstehenden Mietzinse vom November 2004 und Oktober 2005 für insgesamt Fr. 4'000.-- innerhalb 30 Tagen nach der Kündigungsandrohung vom 1. Dezember 2005 bezahlt hat.
Der Beklagte macht weiter geltend, die Kündigung der Kläger sei missbräuchlich. Sie sei nicht wegen des angeblichen Zahlungsverzuges ausgesprochen worden, sondern offenkundig deshalb, weil der Beklagte berechtigterweise Ansprüche aus den Mietverhältnissen geltend gemacht habe.
9.1.
Angesichts der klaren gesetzlichen Regelung und vorgesehenen Rechtsfolge beim Zahlungsverzug des Mieters bleibt von vornherein sehr wenig Spielraum, eine nach den gesetzlichen Vorgaben ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters als rechtsmissbräuchlich aufzuheben. Zu denken ist hier primär an die Fälle ganz minimaler Zahlungsrückstände, so z.B. wenn nur 0,5 % des Monatsmietzinses nicht bezahlt wurden (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N 43 zu Art. 257d OR; Peter Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1995, S. 61; Hans Giger, Der zahlungsunwillige Mieter, Zürich 1987, S. 124) oder allenfalls eine ganz geringfügige Überschreitung der gesetzten Zahlungsfrist (z.B. von einem Tag) vorliegt. Sonst ist kaum denkbar, dass eine einwandfrei auf den Zahlungsrückstand des Mieters abgestützte ausserordentliche Kündigung gegen Treu und Glauben verstossen kann. Vorbehalten bleibt der klare Nachweis durch den Mieter, der Vermieter habe ihm zwar wegen Zahlungsrückstandes gekündigt, das wahre Motiv sei aber ein anderes. Insgesamt bedarf es einer ins Auge springenden, qualifizierten Unlauterkeit, um die Kündigung im Vergleich zur Vertragsverletzung des Mieters als missbräuchlich erscheinen zu lassen (Higi, a.a.O., N 56 zu Art. 257d OR; SVIT-Kommentar zum Mietrecht II, N 43 zu Art. 257d OR).
9.2.
Der Zahlungsrückstand des Beklagten beträgt Fr. 4'000.-- und ist damit nicht geringfügig im Sinne der zitierten Rechtsprechung. Bei dieser Sachlage lässt sich selbst im Hinblick auf die zahlreichen mietrechtlichen Verfahren zwischen den Parteien und die geltend gemachten Mängel durch den Beklagten nicht sagen, die Kläger hätten zwar wegen Zahlungsrückstandes gekündigt, das wahre Motiv sei aber ein anderes. Dementsprechend erübrigt sich die Abnahme der vom Beklagten in diesem Zusammenhang beantragten Beweise. Dem Beklagten hilft es auch nichts, dass die Kläger mit der Kündigungsandrohung nach dem ersten Zahlungsausstand vom November 2004 fast ein Jahr lang zugewartet haben. Die Kündigungsandrohung ist immerhin nur einen Monat nach dem Ausstand vom Oktober 2005 erfolgt. Damit ist von einer gültigen, ausserordentlichen Kündigung auszugehen.
Bei einer gültigen ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsrückstands (E. 9.2) ist bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen eine Erstreckung des Mietverhältnisses von Gesetzes wegen ausgeschlossen. Die Nichtleistung innert Nachfrist wird vom Gesetzgeber aufgrund einer abschliessenden Güterabwägung als gravierende Vertragsverletzung betrachtet, die eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht zu rechtfertigen vermag (Higi, a.a.O., N 59 zu Art. 257d OR).
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Kündigungen vom 11. Januar 2006 betreffend die 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft G. in X. gültig sind. Dem Ausweisungsbegehren der Kläger ist zu entsprechen. Eine Ausweisungsfrist von zehn Tagen ist vorliegend angemessen.
Die Kläger sind im Kündigungsanfechtungs- und im Ausweisungsverfahren mit ihren Begehren durchgedrungen. Die vom Beklagten in erster Instanz geleistete Sicherheit von Fr. 6'000.-- gemäss Entscheid vom 5. September 2006 ist für die Bezahlung der Gerichts- und Parteikosten der Kläger zu verwenden. Das Begehren vom 23. November 2006 um Aufhebung und Freigabe der Sicherheitsleistung ist gegenstandslos.
Der Beklagte ist vollumfänglich unterlegen, weshalb er die Kosten des Kündigungsanfechtungs- und Ausweisungsverfahren sowie des zweiten Kostensicherungsverfahren in beiden Instanzen zu tragen hat (§ 119 Abs. 1 ZPO).
13.1.
Die Gerichtsgebühr des Kündigungsanfechtungs- und Ausweisungsverfahrens wird in erster Instanz auf Fr. 3'000.-- und vor Obergericht auf Fr. 1'000.-- festgesetzt. Die Gerichtskosten des zweiten Kostensicherungsverfahrens werden in erster Instanz auf Fr. 400.-- und in zweiter Instanz auf Fr. 200.-- festgesetzt.
13.2.
Die Kläger machen für das erstinstanzliche Ausweisungs- und das Kündigungsanfechtungsverfahren ein Anwaltshonorar von insgesamt Fr. 6'500.-- geltend. Der Entscheid über die Kündigungsanfechtung und die Ausweisung erging im summarischen Verfahren. Die Anwaltsgebühr beträgt in diesen Fällen Fr. 400.-- bis Fr. 4'000.--, bei einem sehr hohen Streit- oder Interessenwert bis Fr. 10'000.-- (§ 56 KoV). Ein hoher Streit- oder Interessenwert liegt in casu nicht vor. Da das Kündigungsanfechtungsverfahren zunächst jedoch als einfacher Prozess hängig war, rechtfertigt es sich, die erstinstanzliche Anwaltskostenentschädigung an die Kläger auf Fr. 5'000.-- zuzüglich Fr. 50.-- Auslagen und Fr. 383.80 MWST festzusetzen. In zweiter Instanz war die Sache nicht überaus kompliziert. Der Beklagte hat den Klägern für das Rekursverfahren eine Anwaltskostenentschädigung von Fr. 2'205.80 (Fr. 2'000.-- Honorar, Fr. 50.-- Auslagen und Fr. 155.80 MWST) zu bezahlen. Für das zweite Sicherheitsleistungsverfahren machen die Kläger keine Anwaltsentschädigung geltend, weshalb ihnen eine solche auch nicht zuzusprechen ist.
Der Streitwert übersteigt Fr. 15'000.-- (Art. 51 BGG).
R e c h t s s p r u c h
Es wird festgestellt, dass die Mietverhältnisse betreffend die Mietobjekte im Parterre und 2. OG, G., X., aufgrund der Kündigungen vom 11. Januar 2006 per 28. Februar 2006 nach Art. 257d OR rechtsgültig aufgelöst sind.
Der Beklagte hat innert 10 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides die Mietobjekte im Parterre und 2. OG, G., X., ordnungsgemäss zu räumen und zu verlassen.
Bei unbenutztem Ablauf dieser Frist sind die Kläger berechtigt, unter Vorlage dieses Entscheids bei der Kantonspolizei dessen Vollstreckung auf Kosten des Beklagten zu verlangen. Die Kläger sind für die entsprechenden Kosten vorschusspflichtig.
Der Beklagte trägt die Kosten aller Verfahren in beiden Instanzen.
Die Gerichtskosten des Kündigungsanfechtungs- und Ausweisungsverfahren betragen in erster Instanz Fr. 3'000.-- und vor Obergericht Fr. 1'000.--. Sie sind mit den geleisteten Kostenvorschüssen (Beklagter Fr. 3'000.-- und Kläger Fr. 1'500.--) bezahlt. Die kantonale Gerichtskasse hat den Klägern den zuviel geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 500.-- zu erstatten.
Die Gerichtskosten für das Sicherheitsleistungsverfahren betragen in erster Instanz Fr. 400.-- und vor Obergericht Fr. 200.--. Sie sind mit dem vom Beklagten in erster Instanz geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 600.-- bezahlt.
Der Beklagte hat den Klägern für das erstinstanzliche Kündigungsanfechtungs- und Ausweisungsverfahren eine Anwaltskostenentschädigung von Fr. 5'433.80 (Fr. 5'000.-- Honorar, Fr. 50.-- Auslagen und Fr. 383.80 MWST) sowie für das Verfahren vor Obergericht eine solche von Fr. 2'205.80 (Fr. 2'000.-- Honorar, Fr. 50.-- Auslagen und Fr. 155.80 MWST), abzüglich der bereits geleisteten Sicherheit von Fr. 6'000.--, zu bezahlen.
Die Amtsgerichtskasse hat den Klägern die vom Beklagten geleistete Sicherheit von Fr. 6'000.-- auszuzahlen.
Gegen Urteile und Entscheide letzter kantonaler Instanzen ist die Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. und Art. 90 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zulässig. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten muss der Streitwert mindestens 15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen und mindestens 30 000 Franken in allen übrigen Fällen betragen. Wird dieser Streitwert nicht erreicht, ist die Beschwerde zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.
Die Beschwerde ist nach den Vorschriften von Art. 42 und 99 BGG innert 30 Tagen beim Bundesgericht einzureichen. Gerügt werden können die Beschwerdegründe von Art. 95 ff. BGG.
Dieser Entscheid ist den Parteien, dem Amtsgerichtspräsidenten sowie der Kantonalen Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht, zuzustellen.
Luzern, 13. August 2007
Für die I. Kammer des Obergerichts
Der Präsident:
Die Gerichtsschreiberin:
I. Kammer, 13. August 2007 (11 07 72)
Das Bundesgericht hat die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde in Zivilsachen abgewiesen.