Art. 271 OR. Missbräuchliche und damit unwirksame Kündigung, kein nachvollziehbarer Kündigungsgrund, erfolgloses Nachschieben von Kündigungsgründen.
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Die Beklagten sind seit 14 Jahren Mieter des Hotel-Restaurants der Klägerin. Die Parteien schlossen auf den 1. Januar 2003 einen neuen Mietvertrag ab, mit einer Vertragsdauer von fünf Jahren und einer jeweiligen Vertragsverlängerung um weitere fünf Jahre, falls keine Kündigung erfolge. Am 24. November 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis per 31. Dezember 2007. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2006 begründete sie die Kündigung mit dem Ablauf der fest vereinbarten Mietdauer und damit, sich Gedanken zu ihrer Zukunft und derjenigen des Hotel-Restaurants, resp. in diesem Zusammenhang über das zukünftige Miet- und Pachtverhältnis des Hotel-Restaurants zu machen. Sowohl die kantonale Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht als auch das Amtsgericht erklärten die Kündigung als unwirksam. Das Obergericht wies die dagegen erhobene Appellation ab.
Aus den Erwägungen:
2.- Nach vorinstanzlicher Auffassung wird im Schreiben vom 6. Dezember 2006 kein nachvollziehbarer Kündigungsgrund glaubhaft gemacht. Die Klägerin setzt sich mit den diesbezüglichen Erwägungen nicht auseinander, sondern verweist auf ihre Gesamtsituation und diejenige zwischen den Parteien im Kündigungszeitpunkt. Dadurch werden die im Schreiben vom 6. Dezember 2006 genannten Kündigungsgründe nicht klarer. Insbesondere schweigt sich die Klägerin nach wie vor darüber aus, worin die Gedanken über ihre Zukunft (Verkauf?) und diejenige des Hotel-Restaurants tatsächlich bestanden (Totalumbau? Teilsanierung? Etappen?). Ebenso wenig wird ersichtlich, welche (anderen) unternehmerischen Pläne die Kündigung indizierte (Aufgabe Hotelbetrieb? Umnutzung?). Auch bleibt nach wie vor im Dunkeln, weshalb allenfalls bestehende (Umbau-)Pläne nicht mit den Beklagten hätten umgesetzt werden können, zumal es in der Vergangenheit wiederholt vertragliche Neuregelungen zwischen den Parteien gegeben hat.
Damit bleibt es dabei, dass die Kündigungsgründe im Schreiben vom 6. Dezember 2006 der notwendigen Klarheit entbehren. Wie die Klägerin vor Amtsgericht selber ausführte, waren die Gedanken über die Zukunft im November 2006 noch nicht zu einer Lösung gereift. Auf jeden Fall - und dies ist entscheidend - werden im Begründungsschreiben vom 6. Dezember 2006 "zwischenmenschliche" Aspekte mit keinem Wort angetönt. Auch die Gesamtsituation, auf welche die Klägerin verweist, beinhaltet keine solche. Vielmehr deuten diese wie auch das Schreiben vom 6. Dezember 2006 auf eine rein unternehmerische Neuausrichtung hin. Im Übrigen ist von der Frage nach der Klarheit des Begründungsschreibens vom 6. Dezember 2006 der Umstand zu unterscheiden, dass kein besonders grosses Interesse an der Kündigung erforderlich ist.
3.1. Im Rahmen des Schlichtungsverfahrens sprach die Klägerin erstmals von einem zerstörten Vertrauensverhältnis. Den Hintergrund bildeten offenbar Divergenzen bezüglich Neben-/Unterhaltskosten und Investitionen/Renovation. Ferner erblickte die Klägerin einen erheblichen Vertrauensverlust in der fehlenden subjektiven Kontrolle der Umsätze der Beklagten. Es trifft zu, dass das Amtsgericht diesbezüglich keine Abgrenzung zwischen Nachschieben und Konkretisieren von Gründen gemacht hat. Es hatte dazu auch keine Veranlassung, da es in einer Eventualbegründung festhielt, dass die nachträglich vorgebrachten Gründe ohnehin widersprüchlich und treuwidrig seien. Wie es sich mit dieser Eventualbegründung verhält, kann offen bleiben. Anders als die Klägerin Glauben machen will, handelt es sich im Sinne der amtsgerichtlichen "Hauptbegründung" um nachgeschobene Gründe. Davon erfasst sind, wie der vorinstanzliche Urteilsaufbau zeigt, nicht nur "die im Rahmen des Schlichtungsverfahrens vorgebrachte Begründung", sondern auch die in der Weiterzugserklärung vom 10. September 2007 auf das Vertrauensverhältnis abzielenden Vorwürfe: die Beklagten hätten das Vertrauensverhältnis strapaziert, indem sie stets nur den eigenen Vorteil gesucht hätten und durch den geplanten Umbau habe sich eine zusätzliche Belastung des Verhältnisses ergeben.
Ein zerstörtes Vertrauensverhältnis liegt, wenn es auch von Unstimmigkeiten im Investiti-
ons-/Renovationsbereich herrührt, nicht auf der Linie der geltend gemachten "Gedanken, wie die Zukunft der X. AG und des Hotel-Restaurants aussehen soll", bzw. nicht auf der Linie der "in diesem Zusammenhang (gemachten Überlegungen) über das zukünftige Miet- bzw. Pachtverhältnis im Hotel-Restaurant". Wie bereits gesagt, fehlen im Schreiben vom 6. Dezember 2006 allgemeine Grundangaben, die das "zwischenmenschliche" resp. Vertrauens-Verhältnis zu den Beklagten zum Inhalt haben (vgl. E. 2 vorne).
3.2. In der Appellationsbegründung vom 14. Juli 2008 nennt die Klägerin das betrügerische Verhalten der Beklagten als Kündigungsgrund resp. als einen Grund für das zerstörte Vertrauensverhältnis. Sie sei nicht bereit, ein Mietverhältnis mit einer Mieterschaft weiterzuführen, die den umsatzabhängigen Mietzins nicht korrekt abrechne. Das Amtsgericht hat entsprechende Beweise nicht abgenommen, da die Klägerin nicht behauptet habe, die Kündigung sei auf Grund der Bekanntgabe falscher Umsatzzahlen erfolgt. Von einer Editionsverweigerung wegen verspäteten Antrags kann keine Rede sein.
Es kann offen bleiben, ob die Klägerin den Beklagten bereits im vorinstanzlichen Verfahren ein betrügerisches Verhalten zur Last gelegt hat. So oder anders handelt es sich - zumindest in Bezug auf das Begründungsschreiben vom 6. Dezember 2006 - ebenfalls um einen nachgeschobenen Kündigungsgrund. Zur Begründung kann auf Abs. 2 der vorangehenden Erwägung 3.1 verwiesen werden. Ob und inwieweit der Betrugsvorwurf eine Konkretisierung der vor der Schlichtungsbehörde geltend gemachten fehlenden subjektiven Kontrolle der beklagtischen Umsätze darstellt, ist nicht zu beantworten. Ausgangspunkt ist und bleibt das Begründungsschreiben vom 6. Dezember 2006.
3.3. Rechtsprechung und Lehre lassen es zu, dass Begründungen, die sogenannte heikle Themen zum Gegenstand haben, nachgeschoben werden können. Voraussetzung ist, dass triftige Gründe ein solches Nachschieben als angezeigt erscheinen lassen (Higi, Zürcher Komm., N 121 und 126 zu Art. 271 OR; SVIT-Komm., 3. Aufl., Zürich 2008, N 52 zur Art. 271 OR, S. 740; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 527 N 3.9; je mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).
Die Klägerin beruft sich - einzig - hinsichtlich des Betrugsvorwurfs auf ein räsonables Motiv, wozu betrügerisches Gebaren gehöre. Dies mag generell-abstrakt stimmen, entbindet die Klägerin aber nicht darzutun, weshalb sie in concreto ein legitimes Interesse daran hatte, die eigentlichen Kündigungsgründe erst nachträglich preiszugeben (vgl. Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. Aufl., Bern 2006, 10 N 54). Dass sie die Beklagten schonen und aus Rücksichtnahme nicht von Anfang an damit konfrontieren wollte, kann nicht angenommen werden. Die Klägerin hegte im Zeitpunkt der Kündigungsbegründung vom 6. Dezember 2006 noch gar keinen Betrugsverdacht. Insoweit sie das Wort Gewissheit (im Verlaufe des Jahres 2007) verwendet, so scheint sie damit eher Verdacht zu meinen. Ungeachtet dieser Widersprüchlichkeit räumt die Klägerin selber ein, den Beklagten vor Schlichtungsbehörde mangels Beweises kein betrügerisches Verhalten unterstellt und daher auf die explizite Nennung als Kündigungsgrund verzichtet zu haben. Das Nachschieben des Betrugsvorwurfs ist demnach prozesstaktisch bedingt, weil die Ungültigkeitserklärung auf Grund eines Verdachts, der nicht bewiesen werden konnte, von vornherein sicher gewesen wäre (Higi, a.a.O., N 115 zu Art. 271 OR).
Bei dieser Sach- und Rechtslage kann auch vor Obergericht auf die (erneuerten) Editionsanträge verzichtet werden. Die Klägerin vermag aus der beklagtischen Verweigerung der Offenlegung nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.
4.- Was die Nichtberücksichtigung des Alters der Verwaltungsratspräsidentin der Klägerin betrifft, so ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht - auch wenn sie Hauptaktionärin mit einer 80 %-Beteiligung ist - zwischen ihren persönlichen Interessen und den Interessen der Klägerin zu unterscheiden. Auch bei einem typischen KMU-Familienunternehmen lässt sich die gewählte Rechtsform nicht einfach ausblenden und nicht per se auf Interessenidentität von Geschäft und Hauptaktionär schliessen (vgl. BGE 6B.66/2008 vom 09.05.2008 E. 6.3.3 in fine und E. 6.4.1 in initio; vgl. auch BGE 130 III 219 E. 2.2.2).
Die amtsgerichtliche Schlussfolgerung, es handle sich im vorliegenden Punkt um einen vorgeschoben Grund, ist nicht zu beanstanden. Eine geordnete und rechtzeitige Nachfolgeregelung mag auch im Interesse der Klägerin liegen. Indes fehlt es an präzise(re)n Angaben über ihre Ausgestaltung. Es lässt sich daher - entgegen der Ansicht der Klägerin - nicht sagen, dass die Interessen der Verwaltungsratspräsidentin und der Klägerin deckungsgleich sind. Will die Hauptaktionärin möglichst zu viel Geld gelangen, so entspricht dies kaum dem Geschäftsinteresse. Ferner bleibt nebulös, weshalb die Nachfolge nicht geregelt werden kann, wenn das Mietverhältnis mit den Beklagten - allenfalls in modifizierter Form - weitergeführt wird. Am 10. November 2006 hatte die Klägerin noch Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag angekündigt.
5.- Nach dem Gesagten erweist sich die Kündigung vom 24. November 2006 als missbräuchlich und ist als unwirksam zu erklären. Damit erübrigen sich Weiterungen zu den Punkten "Sperrfrist", "Kündigung zwecks Durchsetzung einseitiger Vertragsänderungen" und "Erstreckung".
I. Kammer, 21. Oktober 2008 (11 08 87)