6.1
6.1.1
Beruht die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, so kann der Gläubiger die provisorische Rechtsöffnung verlangen (Art. 82 Abs. 1 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs [SchKG; SR 281.1]). Im Verfahren auf provisorische Rechtsöffnung wird gemäss Bundesgericht einzig abgeklärt, ob eine solche Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel im Sinn von Art. 82 SchKG besteht (Staehelin, Basler Komm., 3. Aufl. 2021, Art. 82 SchKG N 3a). Verfügt der Gläubiger über eine urkundlich festgestellte oder unterschriebene Schuldanerkennung, so muss das Gericht die provisorische Rechtsöffnung aussprechen, sofern der Betriebene nicht Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Als solche Einwände können der Nichtbestand, das Erlöschen, die Stundung, die Verjährung oder Verwirkung oder die Verrechnung mit einer anderen Forderung geltend gemacht werden (Staehelin, a.a.O., Art. 82 SchKG N 90-97).
Bei zweiseitigen Verträgen stellt sich die Frage, ob diese auch zur provisorischen Rechtsöffnung berechtigen, da die darin enthaltene Schuldanerkennung, welche den Gläubiger im Rechtsöffnungsverfahren von weiteren Beweisen dispensiert, im Hinblick auf die gehörige Erbringung der Gegenleistung abgegeben worden ist. Zivilrechtlich ist dabei von der sogenannten Einredetheorie auszugehen, wonach das Leistungsversprechen des Schuldners nicht durch die gehörige Erbringung der Gegenleistung bedingt ist (sogenannte "Leugnungstheorie"), sondern dass erst die Erhebung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags seine eigene Schuld suspendiert (BGE 127 III 199 E. 3a). Demgemäss hat das Gericht die gehörige Erbringung der Gegenleistung nicht von Amtes wegen, sondern erst auf Einrede des Schuldners zu beachten. Allerdings erhebt der Schuldner, der die gehörige Erbringung der Gegenleistung bestreitet, keine Einwendung gemäss Art. 82 SchKG, die glaubhaft zu machen wäre, sondern er bestreitet einfach nur das Vorliegen eines Rechtsöffnungstitels. Bestreitungen müssen aber weder bewiesen noch glaubhaft gemacht werden (Staehelin, a.a.O., Art. 82 SchKG N 98 und BGE 145 III 20 E. 4.3.2 = Pra 2019 Nr. 5). Aufgrund dieser Rechtsauffassung entwickelte sich die sogenannte Basler Rechtsöffnungspraxis. Gemäss dieser wird bei zweiseitigen Verträgen provisorisch Rechtsöffnung erteilt, wenn:
der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht behauptet, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, oder
wenn der Schuldner zwar behauptet, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, diese Behauptung aber offensichtlich haltlos ist, oder
wenn der Gläubiger die Behauptung des Schuldners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, sofort durch Urkunden (oder durch andere im summarischen Verfahren zulässige Beweismittel) liquide widerlegen kann, oder
wenn der Schuldner gemäss Vertrag vorleisten muss.
Der Unterschied zur üblichen Einredeordnung gemäss Art. 82 Abs. 2 SchKG ist, dass der Schuldner bei synallagmatischen Verträgen gemäss der "Basler Rechtsöffnungspraxis" die nicht gehörige Erbringung der Gegenleistung nur behaupten, aber nicht glaubhaft machen muss (Staehelin, a.a.O., Art. 82 SchKG N 101). Die Basler Praxis, bei der auch die behauptete Einrede der mangelhaften Erfüllung das Rechtsöffnungsbegehren zu Fall bringt, steht zumindest dann, wenn die Leistung angenommen wurde, im Widerspruch zu den Beweisregeln des Zivilprozessrechts, wo der Schuldner, der die Leistung angenommen hat, von ihm behauptete Mängel beweisen muss (Staehelin, a.a.O., Art. 82 SchKG N 105). Das Bundesgericht folgt deshalb der Basler Praxis bei der Einrede der Nichterfüllung, nicht aber bei der Einrede der mangelhaften Erfüllung, wo der Mangel glaubhaft gemacht werden müsse (BGE 145 III 20 E. 4.3.2). Bestreitet der Schuldner in nicht offensichtlich haltloser Weise, dass die Gegenleistung erbracht worden sei, so muss der Gläubiger die bereits erbrachte Erfüllung beweisen und nicht nur glaubhaft machen. Für diesen Gegenbeweis stehen alle im summarischen Verfahren zugelassenen Beweismittel zur Verfügung, um die Behauptungen des Schuldners als offensichtlich haltlos zu entlarven (Staehelin, a.a.O., Art. 82 SchKG N 107).
6.1.2
Gestützt auf diese bundesgerichtliche Rechtsprechung wird die im LGVE 1993 I Nr. 34 aufgeführte Luzerner Praxis bei synallagmatischen Verträgen insofern präzisiert, dass für die Einrede der Nichterfüllung eine – allerdings nicht haltlose – Behauptung des Schuldners genügt und es dann am Gläubiger liegt, entweder die Haltlosigkeit der Behauptung darzulegen oder den strikten Beweis für die Erfüllung seiner Leistung zu erbringen, damit Rechtsöffnung erteilt werden kann. Bei der Einrede der nicht richtigen Erfüllung hat aber der Schuldner seine Einwendungen glaubhaft vorzutragen, sodass der Rechtsöffnungsrichter darüber entscheiden kann, ob er die Rechtsöffnung erteilen kann oder sie abweisen muss, damit im ordentlichen Prozess über die Forderung entschieden werden kann.
6.1.3
Der vom Mieter unterschriebene Mietvertrag berechtigt zur Rechtsöffnung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse (Staehelin, a.a.O., Art. 82 SchKG N 114). Wie bei jedem zweiseitigen Vertrag kann der Mieter das Rechtsöffnungsbegehren aber zu Fall bringen, indem er behauptet, der Vermieter habe seine eigene Leistung für die betreffende Periode nicht erbracht. Eine derartige Einwendung aus dem Vertrag ist z.B. die Behauptung des Mieters, er habe das Mietobjekt überhaupt nicht erhalten (Staehelin, a.a.O., Art. 82 SchKG N 117). Behauptet der Mieter, der Vermieter habe seine Leistung nicht erbracht, so hat der Vermieter das Gegenteil zu beweisen, sofern er nicht dartun kann, dass die Behauptung des Schuldners völlig haltlos ist. Hierbei hat er, falls der Mieter die Leistung überhaupt bestreitet, zu beweisen, dass er das Mietobjekt dem Mieter übergeben oder hinterlegt hat. Bei Immobilien genügt die Übergabe der Schlüssel, was durch eine Quittung nachgewiesen werden kann (Staehelin, a.a.O., Art. 82 SchKG N 118).
6.2
6.2.1
Vorliegend verlangt die Gesuchstellerin gestützt auf den Untermietvertrag vom 28. Oktober 2021 Rechtsöffnung. In diesem Vertrag verpflichtete sie sich, dem Gesuchsgegner Zimmer Nr. 3 in der 3 1/2 Zimmer-Wohnung im EG, E.-Strasse in G.________, zur Miete zu überlassen. Der Gesuchsgegner verpflichtete sich, der Gesuchstellerin dafür einen monatlichen Mietzins von Fr. 700.-- zu bezahlen. Folglich ist der Rechtsöffnungstitel ein zweiseitiger Vertrag.
6.2.2
Die Vorinstanz prüfte die vom Gesuchsgegner behauptete Nichterfüllung des Untermietvertrags aufgrund der oben in E. 6.1 aufgeführten Lehre und Rechtsprechung. Sie führte diese Rechtsgrundlagen korrekt an und begründete ausführlich, dass gestützt darauf der Schuldner sich bei vollkommen zweiseitigen Verträgen darauf beschränken könne, zu behaupten, der Betreibende habe seine Leistung nicht erbracht.
Mit diesen zutreffenden Ausführungen setzt sich die Gesuchstellerin nicht auseinander. Sie trägt nicht vor, inwiefern die Vorinstanz die Basler Rechtsöffnungspraxis und die bundesgerichtliche Rechtsprechung falsch angewendet haben soll. Im Gegenteil führt sie selber aus, dass bei einem zweiseitigen Vertrag der Gläubiger mit diesem nur dann als Schuldanerkennung die Rechtsöffnung verlangen könne, wenn er seine Leistung auch erbracht habe. Sofern sie behauptet, der dem BGE 145 III 20 zugrunde liegende Fall sei nicht mit dem vorliegenden zu vergleichen, verkennt sie, dass diese bundesgerichtliche Rechtsprechung nicht nur zu einem Verkaufsvertrag ergangen ist, sondern generell zu vollkommen zweiseitigen Verträgen. Dass der vorliegende Mietvertrag kein solcher sei, trägt die Gesuchstellerin zu Recht nicht vor. Soweit überhaupt eine rechtsgenügliche Kritik an den vorinstanzlichen Ausführungen vorliegt, ist diese abzuweisen. Die Vorinstanz hat die Rechtsgrundlagen korrekt angewandt, weshalb ihr keine falsche Rechtsanwendung vorgeworfen werden kann.
6.3
6.3.1
Gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsöffnungspraxis prüfte die Vorinstanz, ob die behauptete Nichterfüllung haltlos sei resp. ob die Gesuchstellerin die Erfüllung ihrer vertraglichen Pflicht sofort beweisen könne. Der Gesuchsgegner trage in seiner Stellungnahme vor, dass er nicht in dem auf dem Untermietvertrag genannten Objekt, sondern in einer Baracke untergebracht worden sei. Das auf dem Untermietvertrag genannte Objekt diene lediglich als Postfach/Adresse für die Gemeinde bzw. das Migrationsamt. Zur Untermauerung seiner Ausführungen lege der Gesuchsgegner mehrere Fotos auf. Die Gesuchstellerin bestreite in ihrer Replik diese Ausführungen und führe im Wesentlichen aus, der Gesuchsgegner habe ein Bett vom Obergeschoss der E.-Strasse in G.________ in den dortigen Keller verbracht und anschliessend die Fotos erstellt. Es handle sich um eine reine Inszenierung. Sie habe den Gesuchsgegner verwarnen müssen, damit er das Bett aus dem Keller wieder in die Wohnung bringe. Ausserdem habe sie ihm verboten, Fotos zu machen und wahrheitswidrig zu behaupten, dass er in einer Baracke bzw. im Keller in prekären Verhältnissen wohnen müsse. Dabei sei ihr Mitarbeiter H.________ anwesend gewesen. Ihre Büroassistenz sei ebenfalls im Bilde. Die Gesuchstellerin habe in diesem Zusammenhang eine entsprechende Bestätigung von diesen beiden aufgelegt. Die Vorinstanz befand dann aufgrund der Darlegungen des Gesuchsgegners in seiner Stellungnahme vom 8. Juni 2023 und den von ihm aufgelegten Fotos, dass seine Behauptung nicht haltlos sei. Damit die provisorische Rechtsöffnung erteilt werden könne, habe die Gesuchstellerin anhand von Urkunden oder anderen sofort verfügbaren Mitteln zu beweisen, dass sie ihre vertraglichen Pflichten aus dem Untermietvertrag vom 2. Mai 2022 erbracht und das Zimmer Nr. 3 in der 3 1/2 Zimmer-Wohnung im EG der Liegenschaft E.-Strasse, G.________, dem Gesuchsgegner ordnungsgemäss zur Untermiete übergeben habe. Die in diesem Zusammenhang von der Gesuchstellerin aufgelegte schriftliche Bestätigung von H.________ und I.________ reiche dafür aber nicht. Denn darin würden diese beiden lediglich bestätigen, dass der Gesuchsgegner an der E.-Strasse in G.________ gelebt habe und die vom Gesuchsgegner aufgelegten Fotos aus dem Keller der Liegenschaft stammten, sowie dass der Gesuchsgegner von der Gesuchstellerin abgemahnt worden sei, keine solchen Fotos zu machen und nicht wahrheitswidrig zu behaupten, er habe im Keller oder in einer Baracke leben müssen. Dass aber die Gesuchstellerin dem Gesuchsgegner das im Untermietvertrag vom 2. Mai 2022 genannte Zimmer Nr. 3 in der 3 1/2 Zimmer-Wohnung im EG zur Untermiete übergeben habe, würden diese beiden damit aber nicht bezeugen. Die Gesuchstellerin äussere sich auch nicht konkret zur Übergabe des Zimmers Nr. 3 an den Gesuchsgegner. Damit vermöge sie vorliegend nicht zu beweisen, dass sie ihrerseits die vertraglichen Pflichten aus dem Untermietvertrag vom 2. Mai 2022 erfüllt beziehungswiese dem Gesuchsgegner das Zimmer Nr. 3 in der 3 1/2 Zimmer-Wohnung im EG der Liegenschaft E.-Strasse in G.________ zur Untermiete übergeben habe. Andere Beweismittel lege die Gesuchstellerin nicht auf, weshalb sie nicht zu beweisen vermöge, dass sie ihre vertraglichen Pflichten aus dem Untermietvertrag erfüllt habe.
6.3.2
Auch bezüglich diesen vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen trägt die Gesuchstellerin nicht konkret vor, welche vorinstanzliche Feststellung bezüglich der gesuchsgegnerischen und/oder der gesuchstellerischen Vorbringen warum offensichtlich falsch sein solle. Ebenso wenig trägt sie konkrete Rügen an den vorinstanzlichen Feststellungen zur aufgelegten Zeugenbestätigung vor.
6.3.3
Soweit die Gesuchstellerin die Haltlosigkeit dieser Behauptung damit begründen will, dass der Gesuchsgegner behaupte, nicht im Objekt, sondern in einer Baracke gewohnt zu haben, die an einer anderen, von ihm nicht bekannt gegebenen Adresse gewesen sei, verkennt sie, dass nicht der Gesuchsgegner die Nichterfüllung zu beweisen hat, sondern sie. Der Gesuchsgegner hat, wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, in seiner Stellungnahme vom 8. Juni 2023 substanziiert vorgetragen, dass er nicht in dem Objekt, welches im Untermietvertrag aufgeführt ist, untergebracht gewesen sei, sondern in einer Baracke. Auch legte er Fotos auf, die offensichtlich von einem Kellerabteil stammen (Holztüren, hochgelegene Fenster, feuchte Wände, Dampfsperre an der Decke). H.________ und I.________ haben zudem in ihrer Bestätigung nicht ausdrücklich bestritten, dass der Gesuchsgegner im Keller gelebt habe. Vielmehr bestätigten sie, dass der Gesuchsgegner an der E.-Strasse in G.________ gelebt und die von ihm aufgelegten Fotos vom Keller der Liegenschaft stammen. Folglich liegt mit ihrer Bestätigung kein Einwand vor, der die Behauptung des Gesuchsgegners als haltlos erscheinen lässt, selbst wenn er − wohl als Ausländer nicht mit der deutschen Sprache vertraut − anstatt von Keller von Baracke gesprochen hat.
6.3.4
Dass die Vorinstanz die aufgelegte Zeugenbestätigung falsch oder nicht vollständig wiedergegeben hat, trägt die Gesuchstellerin nicht vor. Nur zu behaupten, sie sei der Auffassung, dass sie bewiesen habe, dass der Gesuchsgegner in der Wohnung gemäss Untermietvertrag gelebt habe, stellt keine konkrete Kritik an diesen im Übrigen zutreffenden vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen dar.
6.3.5
Auch die bereits vor der Vorinstanz vorgebrachte Behauptung, sie miete die ganze Liegenschaft und untervermiete einzelne Wohnungen an ihre Mitarbeitenden, stellt keine rechtsgenügliche Kritik an den − im Übrigen zutreffenden − Ausführungen der Vorinstanz dar, dass die Gesuchstellerin die Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten beziehungsweise die ordnungsgemässe Übergabe des Zimmers Nr. 3 in der 3 1/2 Zimmer-Wohnung im EG der Liegenschaft E.-Strasse, G.________, an den Gesuchsgegner zur Untermiete nicht habe beweisen können. Die Gesuchstellerin rügt in ihrer Beschwerde auch nicht, dass die Vorinstanz weitere von ihr aufgelegte Beweise bezüglich der Wohnungsübergabe nicht berücksichtigt habe. Weitere Beweismittel legte die Gesuchstellerin nicht auf.
6.3.6
Indem die Vorinstanz feststellte, es sei durch die Gesuchstellerin im Rahmen des summarischen Verfahrens nicht erstellt, dass sie ihrerseits die vertraglichen Pflichten aus dem Untermietvertrag vom 2. Mai 2022 erfüllt beziehungsweise dem Gesuchsgegner das Zimmer Nr. 3 in der 3 1/2 Zimmer-Wohnung im EG der Liegenschaft E.-Strasse, G.________, zur Untermiete übergeben habe, kann der
Vorinstanz somit keine unrichtige Feststellung des Sachverhalts vorgeworfen werden.
6.3.7
Folglich ist die Beschwerde hinsichtlich dieser Sachverhaltsrüge abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann.