Am 16. Februar 2005 kaufte die A. AG das Grundstück Nr. ...., Grundbuch Z., von der B. AG zum Preis von Fr. 4'300'000.--. Weil die Parteien des Kaufvertrags einander nahe stehen, stützte sich der Gemeinderat Z. zur Bemessung der Handänderungssteuer auf den Katasterwert von Fr. 5'568'400.-- als subsidiären Handänderungswert. Die A. AG beantragte zunächst mit Einsprache, anschliessend mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde, dass die Handänderungssteuer aufgrund des vereinbarten Erwerbspreises veranlagt werde.
Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde der A. AG ab.
Aus den Erwägungen:
1.- (...)
2.- Gemäss § 1 des Handänderungssteuergesetzes (HStG) erheben der Staat Luzern und die Einwohnergemeinden eine Handänderungssteuer. Der Übergang des Eigentums an einem Grundstück im Sinn von Art. 655 Abs. 2 ZGB und damit auch die vorliegend in Frage stehende Grundstücksveräusserung ist eine steuerbegründende Handänderung und löst die Steuerpflicht aus (§ 2 Ziff. 1 HStG). Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Erwerber (§ 4 Abs. 1 HStG). Das Steuermass beträgt 1,5 % des Handänderungswerts (§ 6 HStG).
Angefochten ist im vorliegenden Fall der der Veranlagung zugrunde gelegte Handänderungswert. Die Beschwerdegegnerin bemass die Handänderungssteuer gestützt auf den Katasterwert von Fr. 5'568'400.-- als subsidiären Handänderungswert, da es sich bei den Vertragsparteien nicht um voneinander unabhängige Dritte handelte. Die Beschwerdeführerin vertritt hingegen den Standpunkt, dass wegen finanzieller Schwierigkeiten der Verkäuferin auch bei einem Verkauf an einen unabhängigen Dritten kein höherer Verkaufspreis hätte erzielt werden können. Folglich sei der vereinbarte Erwerbspreis von Fr. 4'300'000.-- der massgebende Handänderungswert.
3.- a) Nach § 7 HStG besteht der Handänderungswert aus sämtlichen Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, z.B. bei Tausch, Schenkung oder Erbgang, ist die Steuer bei Grundstücken mit einer land- oder forstwirtschaftlichen Ertragswertschatzung von dem um 200 % erhöhten Katasterwert, bei den übrigen Grundstücken vom Katasterwert zu berechnen. Das gleiche gilt, wenn der vereinbarte Erwerbspreis diese Werte nicht erreicht (Abs. 2).
Das Verwaltungsgericht hat sich bereits mehrmals einlässlich zum Verhältnis zwischen dem vereinbarten Erwerbspreis und dem (höheren) Katasterwert geäussert (LGVE 2003 II Nr. 24; 2000 II Nr. 32; Urteil A 04 14 vom 25.8.2004 Erw. 2a; Urteil A 97 136 vom 14.10.1997). Nach dieser ständigen Rechtsprechung betrachtet der Gesetzgeber den Verkehrswert als den massgeblichen Handänderungswert im Sinn von § 7 HStG. Bei einem normalen Kaufgeschäft kommt der vereinbarte Preis, der im Geschäftsverkehr im Spiel von Angebot und Nachfrage zustande gekommen ist, dem Verkehrswert gleich. Gemäss § 17 des Schatzungsgesetzes (SchG, SRL 626) entspricht der Katasterwert bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken dem Verkehrswert. Liegt der vereinbarte Erwerbspreis allerdings unter dem durch die Schatzungsbehörden ermittelten Katasterwert (Verkehrswert) des Grundstücks, ist grundsätzlich gemäss ausdrücklichem Wortlaut von § 7 Abs. 2 HStG der Katasterwert als subsidiärer Handänderungswert heranzuziehen. Der Gesetzgeber geht somit davon aus, dass der im Rahmen des Schatzungsverfahrens ermittelte Wert dem objektiven Verkehrswert eher entspricht als ein unter diesem Wert zwischen den Parteien vereinbarter Preis (vgl. LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2d). Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob es sich bei Käufer- und Verkäuferschaft um unabhängige Dritte oder aber um Nahestehende (z.B. Familienangehörige, wirtschaftlich abhängige oder verbundene Gesellschaften) handelt.
b) Von der Vorgehensweise gemäss § 7 Abs. 2 HStG kann dann abgewichen und der subsidiäre Handänderungswert (Katasterwert) ausser Acht gelassen werden, wenn der Katasterwert den Verkehrswert nicht wiedergibt bzw. weit über jenem Preis liegt, der für den Gegenstand der Handänderung auf dem freien Markt vernünftigerweise erzielt werden kann. Diesfalls verliert der Katasterwert seine Funktion für die Bestimmung eines objektiv richtigen Handänderungswerts (LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2e). Grundsätzlich ist der im Schatzungsgesetz definierte Verkehrswert aber als Bezugsgrösse geeignet, um festzustellen, ob ein im Einzelfall vereinbarter Handänderungswert vom Verkehrswert abweicht oder nicht (LGVE 1989 II Nr. 25 Erw. 3). Das Abstellen auf pauschale und schematische Bemessungsgrundlagen für die Handänderungssteuer ist aus Gründen der Praktikabilität im Prinzip zulässig und vom Gesetzgeber gewollt. Der Gesetzgeber hat dadurch gewisse Abweichungen zwischen dem Handänderungswert und dem Verkehrswert in Kauf genommen. Der Steuerpflichtige hat diese Abweichungen hinzunehmen, wenn sie auf der Anwendung der gesetzlichen Ordnung beruhen. Nur wenn die Rechtsgleichheit in krasser Weise verletzt wird oder die Steuerfolgen besonders stossend sind, ist die "generalisierende Steuerfestsetzung" unzulässig (LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2e; vgl. LGVE 2000 II Nr. 32 Erw. 2b; Urteil A 97 136 vom 14.10.1997 mit Hinweisen auf die Materialien).
c) Der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 4'300'000.-- liegt 22,8 % unter dem Katasterwert von Fr. 5'568'400.--. Nach der klaren Regelung von § 7 Abs. 2 HStG ist somit für die Bemessung der Handänderungssteuer grundsätzlich vom Katasterwert als subsidiärem Handänderungswert auszugehen, es sei denn, es bestünden Anhaltspunkte dafür, dass dieser Katasterwert nicht den Verkehrswert wiedergibt und weit über einem vernünftigerweise erzielbaren Preis liegt.
4.- a) Gemäss den Weisungen zum HStG ist für die Bemessung der Handänderungssteuer der Katasterwert als Ersatzwert heranzuziehen, wenn der vereinbarte Erwerbspreis den Katasterwert nicht erreicht und es sich bei den Vertragspartnern um einander nahe stehende Personen (z.B. Familienangehörige, Lebenspartner/in, Freund/in oder wirtschaftlich abhängige und verbundene Gesellschaft usw.) handelt. Nach den Weisungen ist ebenfalls vom Katasterwert auszugehen, wenn der zwischen zwei unabhängigen Dritten vereinbarte Kaufpreis bis 20 % unter dem subsidiären Handänderungswert (Katasterwert) liegt. Liegt der unter unabhängigen Dritten vereinbarte Kaufpreis jedoch mehr als 20 % unter diesem subsidiären Handänderungswert, verliert der Katasterwert seine Funktion als Ersatzwert für die Bestimmung des objektiv richtigen Handänderungswerts, weshalb ein Abweichen von der Regelung nach § 7 Abs. 2 HStG angezeigt ist. In diesem Fall ist nicht mehr auf den subsidiären Handänderungswert, sondern auf den Erwerbspreis als vermutlichen Handänderungswert abzustellen, ausser es bestünden Anzeichen dafür, dass der Erwerbspreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert entspricht (z.B. wegen vermuteter Schwarzgeldzahlungen, gemischter Rechtsgeschäfte mit verschiedenen vertraglichen Leistungen, Drei- oder Mehreckgeschäfte; vgl. Luzerner Steuerbuch, Weisungen HStG, § 7 Abs. 2 Rz. 10).
b) Bei den Parteien handelt es sich, wie die Beschwerdeführerin selbst vorbringt, um einander nahe stehende Gesellschaften, da sie von den gleichen Aktionären beherrscht werden. Zudem wurde die Käuferin namentlich zu dem Zweck gegründet, um den hier streitbetroffenen, steuerauslösenden Liegenschaftskauf zu tätigen und so die Not leidende Verkäuferin vor dem drohenden Konkurs zu bewahren. Wegen dieser engen Beziehung zwischen den Vertragsparteien ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Katasterwert den Verkehrswert der Liegenschaft besser widerspiegelt als der vereinbarte tiefere Erwerbspreis.
c) Der Katasterwert verliert seine Funktion als Ersatzwert allerdings dann, wenn er weit über dem vernünftigerweise erzielbaren Verkaufspreis für das Grundstück liegt. Wird die Rechtsgleichheit krass verletzt und sind die Steuerfolgen stossend, so ist die Handänderungssteuer auch zwischen nahe stehenden Personen unter Berücksichtigung des tatsächlichen Verkehrswerts auf der Grundlage des Katasterwerts festzusetzen (LGVE 2003 II Nr. 24 Erw. 2d). Somit steht der Steuerpflichtigen auch bei nahe stehenden Vertragsparteien der Beweis offen, dass nicht der Katasterwert, sondern der tiefere Erwerbspreis dem Verkehrswert entspricht und dass die Steuerfolgen bei einer Bemessung der Steuer auf der Grundlage des Katasterwerts stossend sind und in krasser Weise die Rechtsgleichheit verletzen (Urteil A 04 14 vom 25.8.2004 Erw. 3d).
aa) Die Beschwerdeführerin macht diesbezüglich geltend, dass es sich bei dem steuerauslösenden Grundstückskauf um einen so genannten Notverkauf im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts handle (StE 2005 B 72.15.2 Nr. 6 Erw. 5.4). Sie führt aus, dass die nachmalige Verkäuferin in den Jahren 2002 bis 2004 massive Verluste habe hinnehmen müssen, so dass ihre Bank den Betriebskredit per Ende September 2004 gekündigt habe. Es sei nicht gelungen, einen neuen Geldgeber zu finden. In dieser Situation sei der Verkauf der Betriebsliegenschaft als einziger Ausweg erschienen, um den drohenden Konkurs abzuwenden. Unter grossem Zeitdruck sei in der Folge mit Mitteln der Aktionärsfamilien der Verkäuferin eine Immobiliengesellschaft (die heutige Beschwerdeführerin) gegründet worden, die die Liegenschaft schliesslich erworben habe. Bei solchen kurzfristigen Veräusserungsgeschäften sei ein Liquidationsabschlag von 30 % aber auch aus der Sicht der Finanzinstitute marktkonform, und selbst ein unabhängiger Dritter hätte als Käufer diese spezielle Situation berücksichtigt.
bb) Nach § 17 SchG entspricht der Katasterwert der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke dem Verkehrswert. Der Verkehrswert wiederum entspricht dem durchschnittlichen Wert, der nach den Ergebnissen des Grundstückverkehrs Schatzungsgegenständen von gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit während einer angemessenen Zeitspanne zukommt (§ 18 Abs. 1 SchG). Dabei sind die üblichen, an den Marktgesetzen orientierten Verhältnisse massgebend; ausserordentliche Gegebenheiten, die den Verkaufswillen und die Preisbildung in besonderer Weise beeinflussen, werden dagegen nicht berücksichtigt (z.B. Kauf unter Verwandten, Liebhaber- oder ähnliche Ausnahmepreise, vgl. § 18 Abs. 2 SchG). Der Verkehrswert einer Liegenschaft kommt somit dem Preis gleich, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen wäre. Ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist aber nur dann anzunehmen, wenn jede Vertragspartei ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung ihrer Interessen zu handeln in der Lage ist (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, N 93 zu § 220 StG).
Aus diesen Ausführungen geht hervor, dass bei der Berechnung des Verkehrswerts entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin gerade nicht auf subjektive Umstände wie eine Notlage der Verkäuferin Rücksicht genommen werden kann, sondern dass es allein auf die objektiven Umstände ankommt. Die Darstellung der Beschwerdeführerin zeigt allerdings sehr deutlich, dass die Verkäuferin sich in einer Zwangslage befand und ihr Verhandlungsspielraum daher stark eingeschränkt war. Ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist unter diesen Umständen somit nicht mehr gegeben.
cc) Es ist zwar nicht auszuschliessen, dass die Verkäuferin in dieser Notsituation selbst bei einem Verkauf an einen unabhängigen Dritten keinen höheren Verkaufspreis hätte erzielen können. Dann wäre aber danach zu fragen, ob sich dieser Dritte (der normalerweise gemäss § 4 Abs. 1 HStG steuerpflichtig ist) allenfalls den Vorwurf gefallen lassen müsste, dass er die Notlage der Verkäuferin ausgenutzt habe. Zudem wäre zu prüfen, ob die Handänderungssteuer deswegen ebenfalls auf der Grundlage des subsidiären Handänderungswerts (anstelle des Erwerbspreises) berechnet werden müsste. Diese Fragen können vorliegend offen gelassen werden, da es sich bei den Vertragsparteien, wie gesagt, um einander nahe stehende Gesellschaften handelt.
dd) Die Beschwerdeführerin unterstützt ihre Argumentation mit dem Hinweis auf ein Bundesgerichturteil vom 15. Oktober 2004 (StE 2005 B 72.15.2 Nr. 6 Erw. 5.4). Thema dieses Entscheids war die Bewertung von Liegenschaften im Rahmen der ordentlichen Gewinnsteuer. Die Bewertungsgrundsätze der Gewinnsteuer lassen sich jedoch nicht unbesehen auf die Handänderungssteuer als Rechtsverkehrssteuer übertragen, worauf schon die Vorinstanz hingewiesen hat. Wohl hält das Bundesgericht in der von der Beschwerdeführerin zitierten Erwägung fest, dass die Liquidationswerte im Rahmen eines Notverkaufs regelmässig deutlich unter den Fortführungswerten liegen. Gleichzeitig geht es aber ebenfalls davon aus, dass in solchen Fällen der Verkehrswert in der Regel über dem Erwerbspreis liegt (StE 2005 B 72.15.2 Nr. 6 Erw. 5.4). Aus diesem Bundesgerichtsurteil lässt sich folglich nichts zu Gunsten der Beschwerdeführerin ableiten.
Ebenso wenig hilft der Beschwerdeführerin der Hinweis darauf, dass namhafte Finanzinstitute den Marktwert des Grundstücks unter Würdigung der besonderen Umstände ebenfalls zwischen Fr. 4'200'000.-- und Fr. 4'500'000.-- geschätzt hatten. Denn die Banken neigen üblicherweise dazu, eine Liegenschaft mit Blick auf die Pfandsicherheit eher vorsichtig zu bewerten.
d) Nach dem Gesagten besteht kein Anlass dazu, vom Vorgehen gemäss § 7 Abs. 2 HStG abzuweichen. Für die Bemessung der Handänderungssteuer ist somit der Katasterwert als subsidiärer Handänderungswert massgebend.
5.- a) Für den Fall, dass der Erwerbspreis von Fr. 4'300'000.-- als massgebender Handänderungswert angezweifelt wird, stellt die Beschwerdeführerin den Eventualantrag, dass die Sache an die Veranlagungsbehörde zurückgewiesen werde, damit das Kantonale Schatzungsamt eine Verkehrswertschatzung unter Berücksichtigung der dargelegten Situation (Notverkauf und Grossrisiko Hauptmieter) vornehme. Überdies beantragt sie, dass sie sich zur Verkehrswertschatzung äussern dürfe.
b) Indem sie eine neue Verkehrswertschatzung beantragt, begehrt die Beschwerdeführerin eine Beweismassnahme an. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (vgl. § 46 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG]) folgt zwar, dass das Gericht rechtzeitig und formrichtig angebotene erhebliche Beweismittel abzunehmen hat. Dies verwehrt es ihm jedoch nicht, Beweisanträge abzulehnen, wenn diese eine nicht erhebliche Tatsache betreffen oder offensichtlich untauglich sind oder wenn das Gericht auf Grund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 124 I 211 Erw. 4a; LGVE 1998 II Nr. 46 Erw. 6b mit weiteren Hinweisen). Wenn sich der rechtserhebliche Sachverhalt bereits aus den Akten ergibt, können weitere Beweismassnahmen also unterbleiben.
c) Vorliegend sind keine zusätzlichen Beweismassnahmen erforderlich. Zwar sind seit der letzten Katasterschatzung (vom 1. April 1996) bis zur Veräusserung neun Jahre vergangen. Doch liess die Verkäuferin im September 2003 mit Blick auf einen möglichen Verkauf ein privates Verkehrswertgutachten erstellen. Darin wurde der Verkehrswert der Liegenschaft auf Fr. 6'000'000.-- geschätzt. Wäre der Verkauf mit einer Umnutzung des Gebäudes verbunden, so wäre laut diesem Gutachten mit Renovations- und Umbaukosten von etwa Fr. 600'000.-- zu rechnen. Daraus resultiert ein Verkehrswert von Fr. 5'400'000.--. Das private Gutachten setzt den Verkehrswert somit nur geringfügig tiefer an als die im Veräusserungszeitpunkt gültige Katasterschatzung von Fr. 5'568'400.--. Sodann haben sich in dem kurzen Zeitraum zwischen der Erstellung des privaten Gutachtens (September 2003) und der Veräusserung des Grundstücks (Februar 2005) die objektiven Umstände nicht in einem Umfang verändert, der den mehr als 20 % tieferen Erwerbspreis rechtfertigen würde. Etwas anderes macht auch die Beschwerdeführerin nicht geltend, und auf die von ihr dargelegte Veränderung der subjektiven Umstände (finanzielle Schwierigkeiten der Verkäuferin) kommt es, wie gesagt, nicht an. Eine erneute Verkehrswertschatzung vermag daher keine neuen, wesentlichen Erkenntnisse zu bringen, weshalb der Eventualantrag abzulehnen ist.
Die beantragte Verkehrswertschätzung erübrigt sich auch aus einem zweiten Grund: Die Beschwerdeführerin will anhand der Neuschätzung nämlich aufzeigen, dass unter Berücksichtigung der subjektiven Umstände (Notlage der Verkäuferin, Risiko des Konkurses des Hauptmieters), keinesfalls ein höherer Preis hätte erzielt werden können. Genau diese subjektiven Umstände dürfen aber, wie bereits gezeigt wurde, in der Verkehrswertschatzung nicht berücksichtigt werden (vgl. § 18 Abs. 2 SchG). Insofern erweist sich das beantragte Beweismittel als untauglich und ist auch aus diesem Grund abzulehnen.