Aus den Erwägungen:
– Strittig sind (…) die Ermittlung des steuerbaren Liegenschafteneinkommens in Anwendung der Liegenschaftenunterhaltspauschalen bei den Staats- und Gemeindesteuern.
– Bezüglich der Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuer ficht die Beschwerdeführerin zusätzlich die Modalitäten der Berechnung des Pauschalabzuges für den Liegenschaftsunterhalt an. Zu Recht nicht streitbetroffen ist im vorliegenden Fall die Höhe der anwendbaren Unterhaltskostenpauschalansätze (25%) als solche. Die Beschwerdeführerin rügt indes (auch) im Zusammenhang mit dem Liegenschaftenunterhaltsabzug eine steuerliche Ungleichbehandlung, nämlich von Eigentümern von Baurechtsliegenschaften gegenüber solchen von Nichtbaurechtsliegenschaften. Die Luzerner Praxis sei harmonisierungswidrig und verletze das aus dem verfassungsmässigen Anspruch auf Rechtsgleichheit folgende Gleichbehandlungsgebot.
a) Ihrer Praxis entsprechend (Luzerner Steuerbuch, Band 1, Weisungen StG, § 28 N 4), ermittelte die Luzerner Steuerbehörde das Netto-Einkommen aus Liegenschaft unter Berücksichtigung des Baurechts an der Liegenschaft, indem sie den Mietwert (100%) um den Baurechtszins von Fr. 2133.— kürzte. Den verbleibenden Wert bezeichnete sie als Mietwert des Gebäudes und setzte diesen mit 70% ein, um den steuerbaren Mietwert zu erhalten (Fr. 13484.—). Hiervon brachte sie für die Staats- und Gemeindesteuern die Pauschale von 25% in Abzug, woraus ein Einkommen aus Liegenschaft von Fr. 10113.— resultierte.
Die Beschwerdeführerin beantragt demgegenüber, das Netto-Einkommen aus Liegenschaft wie folgt zu ermitteln: Wie bei Liegenschaften ohne Baurechtsbelastung sei der steuerbare Mietwert auch bei baurechtsbelasteten Liegenschaften ungekürzt (um den Baurechtszins) als Bemessungsgrundlage für die Unterhaltspauschale heranzuziehen. Die Luzerner Praxis führe dazu, dass der vom steuerbaren Eigenmietwert berechnete Pauschalabzug zu Unrecht um den auf die Baurechtszinsen entfallenden Anteil gekürzt werde.
b) Bei Liegenschaften im Privatvermögen können im kantonalen Recht wie im Recht der direkten Bundessteuer die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden (Art. 9 Abs. 3 StHG; § 39 Abs. 2 StG). Für Liegenschaften des Privatvermögens kann an Stelle der tatsächlichen Kosten und Prämien ein Pauschalabzug geltend gemacht werden (vgl. § 39 Abs. 4 Satz 1 StG). Der Pauschalabzug ist im Kanton Luzern die Regel, denn gemäss der regierungsrätlichen Steuerverordnung ist ein Wechsel von der Pauschale zum Abzug der tatsächlichen Kosten nur zulässig, wenn nachgewiesen wird, dass der Pauschalabzug in den letzten sechs Jahren insgesamt sowie in wenigstens vier der letzten sechs Jahre die tatsächlichen Unterhalts- und Verwaltungskosten nicht deckt. Zudem ist ein Wechsel vom Abzug der tatsächlichen Kosten zur Pauschale nicht zulässig (§ 10 Abs. 4 StV).
Der Pauschalabzug beträgt 25% des steuerbaren Mietwerts von Gebäuden, deren Erstellungsjahr zu Beginn der Steuerperiode über zehn Jahre, aber nicht mehr als 25 Jahre zurückliegt (vgl. § 10 Abs. 2 lit. b StV). Der Ausgangswert für die Ermittlung des Pauschalabzuges ergibt sich allgemein aus dem objektiven Nettoprinzip im Rahmen der Gesamtreineinkommensbesteuerung. Mit Bezug auf das Liegenschafteneinkommen findet der Grundsatz der Gesamtreineinkommensbesteuerung seinen Ausdruck in § 32 StG, wonach die für die Einkommensermittlung notwendigen Aufwendungen von den steuerbaren Einkünften abgezogen werden, um so den Netto-Liegenschaftsertrag zu erhalten. Der Pauschalabzug berechnet sich dementsprechend von Gesetzes wegen auf Grundlage des steuerbaren (und nicht des Brutto-)Mietwertes (§ 10 Abs. 2 StV).
c) Beansprucht der Steuerpflichtige die Unterhaltskostenpauschale, die als unwiderlegbare gesetzliche Vermutung ausgestaltet ist, wird er vom Kostennachweis entbunden und es entfällt eine belegmässige Überprüfung durch die Veranlagungsbehörde. Die Pauschalierung der anrechenbaren Liegenschaftsunterhaltkosten dient der Vereinfachung des Einschätzungsverfahrens. Der Gesetzgeber darf zur Vereinfachung der Steuerveranlagung schematische Lösungen wählen, auch wenn sie — was in der Natur der mit der Pauschalierung verbundenen Vergröberung liegt — die rechtsgleiche Behandlung aller Steuerpflichtigen nicht restlos gewährleisten (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl., Zürich 2009, VB zu DBG N 56). Dem Gesetzmässigkeitsprinzip genügen das Veranlagungsverfahren vereinfachende Verordnungen, wenn ihr Erlass selbst im Gesetz vorgesehen ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., VB zu DBG N 57).
aa) Im Kanton Luzern ist die Berechnungsgrundlage in § 39 Abs. 2 StG i.V.m. § 10 Abs. 2 StV geregelt. Der Umstand, dass bei baurechtsbelasteten und nicht baurechtsbelasteten Grundstücken ein unterschiedlicher steuerbarer Mietwert resultiert, ist zunächst und im Wesentlichen Ausdruck davon, dass es sich um wirtschaftlich unterschiedliche Sachverhalte handelt, was sich beim Mietwert niederschlagen muss. Erstreckt sich der Unterhalt — wie im vorliegenden Fall — allein auf das Gebäude und nicht wie beim nicht baurechtsbelasteten Grundstück auf Gebäude und Umgebung, ist eine entsprechende Minderung des Pauschalabzugs im Verhältnis zum Naturaleinkommen gerechtfertigt. Die kantonal-rechtliche Methode der Ermittlung des Netto-Liegenschaftseinkommens bei der Beschwerdeführerin berücksichtigt den wirtschaftlichen Sachverhalt und steht im Einklang mit derjenigen für selbstnutzende Eigentümer von nicht baurechtsbelasteten Liegenschaften.
bb) Ausgangspunkt für die Ermittlung des steuerlich relevanten Liegenschafteneinkommens ist nach Massgabe der erwähnten gesetzlichen Grundlagen immer der steuerbare Mietwert.
Damit der steuerbare Mietwert nicht zu hoch angesetzt wird und seine Verwendung bei der Veranlagung nicht zu einer Überbesteuerung führt, wird das entsprechende Naturaleinkommen stets so zurückhaltend festgelegt, dass im Einzelfall bei Vermietung durchaus höhere Werte erzielt werden könnten. Im Regelfall dient als Brutto-Mietwert im Kanton Luzern der im Rahmen der Katasterschatzung festgelegte, bereits vorsichtig und regelmässig eher tief angesetzte Mietwert. Das führt dazu, dass sich die von der Beschwerdeführerin mit Blick auf den steuerbaren Mietwert geortete Problematik (von angeblich für bauberechtigte Selbstnutzer zu tiefen Abzügen) in der Mehrheit der Mietwertbesteuerungen bei Baurechtsliegenschaften nicht in gleicher Schärfe zeigt wie im vorliegenden Fall, d.h. bei einer vorausgehenden Fremdvermietung zu Marktwerten. Freilich besteht deshalb dennoch kein Anlass, den am Mietzins bei Fremdvermietung orientierten Brutto-Mietwert der Beschwerdeführerin als überhöht oder gar am Markt nicht erzielbar zu betrachten, zumal die Beschwerdeführerin den Brutto-Mietwert denn auch zu Recht nicht anficht.
cc) Wird die Liegenschaftenunterhaltspauschale bei selbstgenutztem Wohneigentum vom steuerbaren Mietwert berechnet, dann verlangt schliesslich gerade das verfassungsmässige Gebot rechtsgleicher Behandlung der Steuerpflichtigen mit Liegenschaftseinkommen, dieselbe Methode auch beim bauberechtigten Selbstnutzer von Wohneigentum zur Anwendung zu bringen.
Wenn die Beschwerdeführerin auf der einen Seite die Baurechtszinsen vollumfänglich von den steuerbaren Einkünften absetzen möchte, auf der anderen den Bruttomietwert ohne Einschlag als Ausgangspunkt für die Unterhaltskostenpauschale verwenden will, unterstellt sie für beide Abzugsposten Gewinnungskostencharakter.
Das ist aber nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung für die Baurechtszinsen nicht der Fall. Der Umstand, dass dem Bauberechtigten Grund und Boden nicht gehören, schmälert dessen Liegenschafteneinkommen, was konsequenterweise zum tieferen Pauschalabzug bei identischem Ansatz (für die Unterhaltsaufwendungen als Gewinnungskosten) führt. Allein wenn dem fehlenden Eigentum an Grund und Boden nicht beim Liegenschafteneinkommen Rechnung getragen würde, wäre nach dem Nettoprinzip noch Raum für die Unterhaltspauschale nach Massgabe des entsprechend höheren Mietwerts.
Die von der Beschwerdeführerin unter Anrufung des Gebots rechtsgleicher Besteuerung beantragte Veranlagung würde demnach zu einer unter der Herrschaft der Gesamtreineinkommenssteuer nach dem Nettoprinzip nicht vereinbarenden Abzugskumulation von Investitionsaufwendungen und pauschaliertem Liegenschaftenunterhalt führen.
Die Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuer 2007 sowie der direkten Bundessteuer 2007 ist daher zu bestätigen und die Beschwerde abzuweisen.