§ 3 Abs. 2 BeurkG; Art. 18a Abs. 1 lit. f GBV; Art. 70 Abs. 2 FusG. Für die Übertragung von Grundstücken nach FusG in verschiedenen Kantonen genügt eine einzige öffentliche Urkunde, Beilagen.
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Am 18. November 2004 schlossen die Einzelfirma X. sen. und X. jun., unter Mitwirkung der Ehefrau von X. sen. einen Vermögensübertragungsvertrag nach Fusionsgesetz (SR 221.301) betreffend einen Landwirtschaftsbetrieb im Kanton Bern, mit zugehöriger Sömme-rungsalp im Kanton Luzern, ab. Gleichzeitig räumte X. jun. seinen Eltern in einer Wohnung des Landwirtschaftsbetriebs im Kanton Bern und im Gebäude auf der Sömmerungsalp im Kanton Luzern ein lebenslängliches Wohnrecht sowie seinen Geschwistern ein Vorkaufs-recht an den Vertragsobjekten für die Dauer von 25 Jahren, gerechnet ab Grundbuchanmel-dung des Vertrages, ein. Als Urkundsperson amtete ein Notar aus dem Kanton Bern. Mit Verfügung vom 25. Januar 2005 wies das Grundbuchamt die Anmeldung betreffend die Vermögensübertragung mit Errichtung Wohnrecht und Vormerkung Vorkaufsrecht für das Grundstück im Kanton Luzern ab. Die Justizkommission des Obergerichts wies die dagegen erhobene Beschwerde ebenfalls ab.
Aus den Erwägungen:
3.1. Bei Tatbeständen nach dem Fusionsgesetz wie die Vermögensübertragung (Art. 69 Abs. 1 FusG) gilt das relative Eintragungsprinzip, d.h. die Wirkung des Grundbucheintrags ist bloss deklaratorisch (vgl. ZBGR 2004 S. 234). Als Nachweis des Eigentumsübergangs dient dabei im Falle der Vermögensübertragung an einen nicht im Handelsregister eingetragenen Rechtsträger ein beglaubigter Handelsregisterauszug des die Grundstücke übertragenden Rechtsträgers und ein beglaubigter Auszug aus dem öffentlich beurkundeten Teil des Über-tragungsvertrags über die übertragenen Grundstücke (Art. 18a Abs. 1 lit. f GBV). Einer weite-ren Prüfung seitens des Grundbuchverwalters bedarf es nicht, da die Wirksamkeit der Ver-mögensübertragung abhängig ist von einem diesbezüglichen Eintrag in das Handelsregister (Art. 73 Abs. 2 FusG), welcher seinerseits eine entsprechende Prüfung des in fusionsrechtli-chen Fragen sachkompetenteren Handelsregisterführers voraussetzt. Kann die erfolgte Prü-fung durch den Handelsregisterführer auf Grund eines Auszugs aus dem Handelsregister belegt werden, darf der Grundbuchverwalter gestützt auf diese Urkunde öffentlichen Glau-bens von einer rechtsgültigen Vermögensübertragung und damit auch von der Rechtszu-ständigkeit des neuen Rechtsträgers in Bezug auf die von der deklaratorischen Eintragung betroffenen Grundstücke ausgehen (Bettina Schegg-Deillon, Grundbuchanmeldung und Prü-fungspflicht des Grundbuchverwalters im Eintragungsverfahren, Zürich 1997, S. 132 f.).
3.2. Vorbehalten bleibt dem Grundbuchverwalter indessen der Vorhalt des Rechtsmiss-brauchs, wovon er denn auch in der Abweisungsverfügung vom 25. Januar 2005 Gebrauch gemacht hat.
3.2.1. Rechtsmissbräuchlich ist der Gebrauch eines Rechtsinstituts, um Ziele zu erreichen, die von der Grundidee dieses Rechtsinstituts offensichtlich nicht erfasst werden (Pra 2005 Nr. 35 S. 261 E. 2.2 in fine m.H.a. BGE 125 IV 81 E. 1b).
3.2.2. Die Übertragung eines Vermögens wurde vor Inkrafttreten des Fusionsgesetzes aus-schliesslich durch Art. 181 OR als Sonderfall der Schuldübernahme (Art. 175 ff. OR) gere-gelt. Dabei ist aber nur für die mit dem Vermögen oder Geschäft verbundenen Schulden ein Übergang von Gesetzes wegen vorgesehen. Die Aktiven müssen einzeln nach den Regeln der Singularsukzession übertragen werden (BBl 2000 V 4359). Mit der im Fusionsgesetz neu statuierten Eintragung der Vermögensübertragung in das Handelsregister werden nunmehr sämtliche Aktiven und Passiven, soweit sie in einem in den Vertrag eingeschlossenen Inven-tar aufgeführt werden, uno actu dem übernehmenden Rechtsträger übertragen, ohne dass die für die einzelnen Vermögensbestandteile geltenden Formvorschriften beachtet werden müssen (BBl 2000 V 4361). So genügt eine einzige öffentliche Urkunde auch dann, wenn Grundstücke in verschiedenen Kantonen liegen (Art. 70 Abs. 2 FusG). Diese Neuregelung erleichtert die Übertragung von Vermögen und Vermögensteilen und trägt dem Schutz- und Informationsbedürfnis der Gesellschafter und Gläubiger Rechnung. Die Vermögensübertra-gung vereinfacht stark u.a. die Liquidation einer Gesellschaft (BBl 2000 V 4362).
3.2.3. Der hier fragliche Landwirtschaftsbetrieb liegt in den Kantonen Bern und Luzern. Hätte der Beschwerdeführer sich nicht des Fusionsgesetzes bedient, mit anderen Worten seine Einzelfirma nicht in das Handelsregister eingetragen, hätte die Vermögensübertragung an den Sohn verschiedener, jeweiligem kantonalen Recht genügender öffentlicher Beurkundun-gen bedurft. Die Beachtung solcher spezifischer gesetzlicher Formvorschriften für jedes ein-zelne Aktivum ist sehr schwerfällig sowie zeit- und kostenaufwändig und stellt ein Hindernis für eine Vermögensübertragung dar. Das Fusionsgesetz bzw. die darin geregelte Vermö-gensübertragung tritt, wie soeben dargelegt, dieser Schwäche von Art. 181 OR entgegen (BBl 2000 V 4361). Indem der Beschwerdeführer sich - wenn auch kurzzeitig - die neue gesetzliche Regelung zu Nutze gemacht hat, handelte er also keineswegs rechtsmissbräuch-lich.
3.3. Der Grundbuchanmeldung vom 21. Dezember 2004 wurden verschiedene Urkunden beigelegt. Darunter findet sich u.a. der öffentlich beurkundete Vermögensübertragungsver-trag vom 18. November 2004 als Ganzes. Es fehlt indessen, wie es Art. 18a Abs. 1 lit. f GBV verlangt, ein beglaubigter Handelsregisterauszug. Die eingereichte Kopie vermag diesem Erfordernis nicht zu genügen. Damit wurde der Ausweis für den Eigentumsübergang nicht erbracht. Bei gegebener Aktenlage erscheint daher die abgewiesene Eintragung der Vermö-gensübertragung im Ergebnis als rechtens (Art. 966 ZGB und Art. 24 Abs. 1 GBV).
4.- Was das mit Vermögensübertragungsvertrag vom 18. November 2004 gleichzeitig zu begründende Wohnrecht betrifft, so fällt dieser Akt klar nicht in den Anwendungsbereich (von Art. 70 Abs. 2) des Fusionsgesetzes. Dieses will, wie bereits gesagt (vgl. E. 3.2.2. vorne), ermöglichen, dass Aktiven und Passiven mit einer einzigen Handlung übergehen. Davon erfasst werden jedoch lediglich diejenigen Werte, welche im Inventar aufgeführt sind (Art. 73 Abs. 2 FusG; vgl. auch Art. 71 Abs. 1 lit. b FusG). Abgesehen von der Frage, ob ein Wohn-recht überhaupt Gegenstand eines Übertragungsinventars bilden kann (vgl. Art. 776 Abs. 2 ZGB), hat es hier nicht Eingang in ein solches gefunden. In concreto kommt ihm vielmehr der Charakter einer Gegenleistung zu. Dass "Vermögensübertragung und Wohnrechtsvorbehalt ein kaum trennbares Ganzes mit einem ganzen Geflecht von gegenseitigen Rechten und Pflichten" darstellen, vermag zu keinem anderen Ergebnis zu führen. Nachdem das Fusions-gesetz nicht die Regelung dieses - vor allem dem Bauernstand immanenten - Umstandes bezweckt, lässt sich aus ihm diesbezüglich auch kein weitergehendes Recht ableiten. Für die Begründung des fraglichen Wohnrechts, sind demnach, in Übereinstimmung mit dem Grundbuchamt, die Vorschriften des luzernischen Beurkundungsgesetzes, namentlich § 3 Abs. 2 BeurkG, zu beachten. Die angefochtene Abweisungsverfügung vom 25. Januar 2005 ist in diesem Punkt nicht zu beanstanden.
5.- Hinsichtlich des (vertraglichen) Vorkaufsrechts ist in der Lehre umstritten, ob nur der be-lastete Eigentümer oder zusätzlich der Vorkaufsberechtigte den Vorkaufsvertrag unter-schreiben muss (vgl. dazu Christian Brückner in: Koller, Der Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern 2001, S. 522 f. Fn 43 und 45). Keine Klarheit hat bis anhin auch die Rechtsprechung des Bundesgerichts gebracht. Mit Entscheid vom 9. Februar 1984 hat die Justizkommission in dem Sinne geurteilt, dass der Vorkaufsberechtigte die mit dem Vorkaufsrecht verbundenen bedingten Verpflichtungen akzeptieren müsse. Eine Änderung dieser Praxis hat seitdem nicht stattgefunden. Auch heute besteht keine Veranlassung, vom eingeschlagenen Weg abzurücken, zumal - weder in der Doktrin noch in der Rechtsprechung - eine eindeutige Ver-lagerung in die andere Richtung ausgemacht werden kann. Damit hat das Grundbuchamt zu Recht der angemeldeten Vormerkung nicht entsprochen. Im Übrigen beginnt die 25 Jahres-Frist von Art. 216a OR auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, mithin am 18. November 2004, zu laufen (vgl. ZBGR 2000 S. 299; SZW 1997 S. 61).
Justizkommission, 2. Juni 2005 (JK 05 9)