Art. 62 ff. und 260a OR; Art. 672 ZGB. Der Mieter kann im Voraus auf eine Entschädigung für erheblichen Mehrwert verzichten. Eine solche Abrede im Sinne von Art. 260a OR hat Vorrang gegenüber den Ansprüchen aus Art. 62 ff. OR und Art. 672 ZGB.
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In einem provisorischen Rechtsöffnungsverfahren war streitig, ob den für ausstehende Mietzinsen als Mieter in Anspruch genommenen Beklagten verrechnungsweise Gegenforde-rungen aus wertvermehrenden Umbauarbeiten mindestens in Höhe der Betreibungsforde-rung zustehen. Der Amtsgerichtspräsident verneinte diese Frage wegen eines Entschädi-gungsverzichts der Beklagten. Ein dagegen von den Beklagten eingereichter Rekurs blieb erfolglos.
Aus den Erwägungen:
Die Parteien vereinbarten in Ziff. 10.1 des Mietvertrags vom 3./24. August 1988 Fol-gendes:
Für die vom Mieter erbrachten Aufwendungen hat der Vermieter keine Entschä-digung zu leisten, auch wenn er der baulichen Massnahme zugestimmt hat und auf das Recht, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlan-gen, verzichtet.
Die in der Literatur umstrittene Frage, ob ein solcher Entschädigungsverzicht gegen Art. 260a OR verstosse, wurde vom Bundesgericht dahingehend entschieden, dass Art. 260a Abs. 3 OR nicht zwingender, sondern dispositiver Natur sei und der Mieter demnach im Voraus auf eine Entschädigung für erheblichen Mehrwert verzichten könne (BGE 124 III 151 f.; bestätigt in BGE 126 III 509). Begründet wird dies damit, dass eine Einschränkung des Entschädigungsverzichts sich häufig zu Ungunsten des Mieters auswirken würde, da der Vermieter entweder seine Zustimmung verweigern oder die Wiederherstellung des früheren Zustandes schriftlich vereinbaren würde, was dem Mieter Nachteile brächte. Im ersten Fall dürfte er den von ihm gewünschten Umbau nicht vornehmen, bei der zweiten Möglichkeit hätte er nicht nur die Kosten des Umbaus, sondern ebenfalls jene der Wiederherstellung zu tragen. Eine solche Lösung widerspreche dem Sinn und Zweck der Norm. Es sei daher vom dispositiven Charakter der Bestimmung auszugehen, welcher den Vertragspartnern die Mög-lichkeit einer Zustimmung zum Umbau bei gleichzeitigem Verzicht auf Entschädigung offen lasse. Der Mieter könne so beim Vertragsabschluss abwägen, ob er den Umbau, für den der Vermieter eine Entschädigung ablehne, überhaupt vornehmen wolle; er könne sich insbe-sondere durch Abschluss eines langjährigen Mietvertrages oder etwa die Gewährung eines Kaufrechts absichern. Die Beklagten stellen diese Rechtsprechung nicht grundsätzlich in Frage, machen aber geltend, auch wenn die Wegbedingung von Entschädigungsansprüchen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zugelassen werde, sei vorliegend jedenfalls für die wertvermehrenden Einbauten eine Entschädigung im Sinne von Art. 672 ZGB ge-schuldet. Damit verkennen sie, dass mit Materialeigentümer im Sinne von Art. 671 und Art. 672 ZGB nur der Bauunternehmer gemeint ist und es um den Schutz desjenigen geht, des-sen eigenes Material verbaut wird. Nicht geschützt werden soll derjenige, der fremdes Mate-rial auf fremdem Grundstück verbauen lässt (BJM 1997 S. 235 f.). Zudem finden die Art. 671 - 673 ZGB wie auch die allgemeinen Regeln des Bereicherungs- und des Deliktsrechts nur dann Anwendung, wenn zwischen den Parteien keine vertragliche Abmachung über ihre Auseinandersetzung besteht (Meier-Hayoz, Berner Komm., N 15 zu Art. 671 und N 11 zu Art. 672 ZGB). Art. 260a OR konkretisiert die frühere Rechtsprechung zur Entschädigung der Mieterschaft für wertvermehrende Arbeiten, welche sich einerseits auf die Bestimmungen über die Akzession (Art. 671-672 ZGB) und andererseits auf diejenigen über die ungerecht-fertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR) stützte. Im Verhältnis zu diesen Vorschriften ist Art. 260a OR "lex specialis" (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Zürich 1999, S. 613 Fn 5; Higi, Zürcher Komm., N 3 zu Art. 260a OR; SVIT-Komm. zum Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N 77 zu Art. 260-260a OR; BGE 99 II 138). Nachdem die Beklagten im Mietvertrag auf eine Entschädigung für Umbauarbeiten verzichtet haben und diesbezüglich eine vertragliche Regelung besteht, die Art. 672 ZGB vorgeht, können sie aus dieser Be-stimmung nichts zu ihren Gunsten ableiten. Ebenfalls unbehelflich ist die Berufung der Be-klagten auf Übervorteilung bzw. Grundlagenirrtum, nachdem der Mietvertrag während länge-rer Zeit erfüllt worden ist und allfällige Fristen für die Geltendmachung dieser Rechtsbehelfe schon längst abgelaufen sind. Zusammenfassend vermögen die Beklagten somit auch vor Obergericht nicht glaubhaft zu machen, dass die Forderung der Klägerin durch Verrechnung untergegangen ist. Der Rekurs ist daher abzuweisen.
Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, 21. Februar 2003 (SK 02 157)