Die Vorinstanz genehmigte den Gestaltungsplan für die Errichtung von insgesamt vier Mehrfamilienhäusern in der dreigeschossigen Wohnzone. Dabei erteilte sie die Bewilligung für einen Ausnützungszuschlag von 15% und die Errichtung je eines zusätzlichen Vollgeschosses. Gegen diesen Entscheid erhob ein Nachbar Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
Aus den Erwägungen:
6.- c) (...)
aa) Grundsätzlich hat sich der Gestaltungsplan im Bedarfsfall auch mit der Erschliessung zu befassen (§§ 72 Abs. 1 und 73 Abs. 1 lit. i PBG; LGVE 2000 II Nr. 6 Erw. 4c und 6; Urteil V 05 55 vom 16.8.2005, Erw. 2d). Dabei geht es keineswegs nur um die Erschliessung der einzelnen Parzellen innerhalb des Gestaltungsplangebietes, sondern genauso um dessen Anbindung an das öffentliche Strassennetz (vgl. LGVE, a.a.O.). Legt ein Gestaltungsplan die Erschliessung fest, muss die Zweckmässigkeit schon im Planverfahren geprüft werden. Entscheidend ist dabei einzig, ob eine Erschliessung nach der im Plan festgelegten Art grundsätzlich möglich ist (GVP 1995 Nr. 93 S. 217 Erw. 3d; vgl. ferner Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, St. Gallen 2003, Rz. 153). In rechtlicher Hinsicht interessiert sodann die Vereinbarkeit mit der kommunalen Erschliessungsrichtplanung (§ 40 PBG). Gegebenenfalls hat es damit sein Bewenden. Insbesondere besteht keine Verpflichtung, weder des planenden Grundeigentümers noch der Genehmigungsbehörde, sich zusätzlich mit anderen denkbaren Erschliessungsvarianten zu befassen (Urteil V 05 205 vom 17.10.2005, Erw. 4e). Soweit § 72 Abs. 1 PBG von einer "erschliessungsmässig guten Überbauung" spricht, kommt diesem qualitativen Aspekt in Bezug auf die weiterführende Erschliessung ausserhalb des Gestaltungsplangebietes nur beschränkte Bedeutung zu. Auch aus LGVE 2000 II Nr. 6, wo die Erschliessung im Grundsatz fraglich war, folgt nichts Gegenteiliges. Soweit dort von einer dem Verfahren der Nutzungsplanung inne wohnenden Pflicht zur umfassenden Interessenabwägung die Rede ist, zieht dies jedenfalls für die über das eigentliche Gestaltungsplangebiet hinausgreifende Erschliessung keine Verpflichtung zur Prüfung von Varianten nach sich.
bb) (...)
7.- Der Beschwerdeführer erachtet die Voraussetzungen für die Gewährung eines zusätzlichen Vollgeschosses und eines Ausnützungszuschlages von 15% nicht für gegeben. Zudem beanstandet er, dass die Vorinstanz ihren Entscheid auch in diesem Zusammenhang unzulänglich begründet habe.
a) Gestaltungspläne können vom Zonenplan, vom BZR oder aber auch von einem Bebauungsplan abweichen, sofern wegen der besonderen Verhältnisse eine eigene Regelung sinnvoll erscheint und der Zonencharakter gewahrt bleibt (§ 75 Abs. 1 PBG; zum Ganzen vgl. LGVE 2001 II Nr. 18 Erw. 4b und vor allem 1997 II Nr. 8 Erw. 5). In § 75 Abs. 2 PBG werden hinsichtlich Geschosszahl und Ausnützungsziffer die im Gestaltungsplan zulässigen Abweichungen quantitativ begrenzt. Erlaubt sind ein weiteres Vollgeschoss und ein Nutzungszuschlag von 15%. Der Gemeinderat kann diese Abweichungen gemäss § 75 Abs. 3 PBG zulassen, wenn
a. die geplante Überbauung gegenüber der Normalbauweise wesentliche Vorteile aufweist,
b. die geplante Überbauung bau- und siedlungsökologischen Anforderungen entspricht,
c. es sich um eine siedlungsgerechte, architektonisch und wohnhygienisch qualitätsvolle Überbauung handelt, die sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedert,
d. grössere zusammenhängende Grünflächen und viele Bäume vorgesehen sind und abseits des Verkehrs gelegene Spielplätze und andere Freizeitanlagen von der Grösse von mindestens 20 Prozent der anrechenbaren Geschossflächen der Wohnbauten erstellt werden,
e. die Flächen für den Fussgänger- und Fahrverkehr und die vorgeschriebenen Abstellflächen für Fahrzeuge, einschliesslich Garagen, zweckmässig angelegt werden,
f. besondere Massnahmen zum Energiesparen getroffen werden.
Grundvoraussetzung für die Abweichung von der baulichen Grundordnung bleibt indes in jedem Fall, dass besondere Verhältnisse vorliegen und der Zonencharakter gewahrt bleibt. Denn jede Abweichung von der Normalbauweise gilt als raumplanerische Ausnahme, die im Einzelfall begründet sein muss. Dabei ist vorweg zu fragen, ob im Sinne von § 75 Abs. 1 PBG eine abweichende Regelung sinnvoll erscheint (grundlegend: LGVE 1997 II Nr. 8 Erw. 5b mit Hinweisen).
b) Gemäss Abs. 4 von § 75 PBG können im BZR zusätzliche Qualitätsanforderungen gestellt werden. Das BZR der Gemeinde X vom 19. Mai 1989 umschreibt die Voraussetzungen für die Gewährung von Ausnahmen in Art. 34 Abs. 2 BZR. Demnach wird verlangt, dass:
es sich um wohnhygienisch und ästhetisch gute Planungen handelt, die sich harmonisch in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedern und die zudem gegenüber einer zonengemässen Überbauung wesentliche Vorteile haben,
grössere zusammenhängende Grünflächen und Baumanlagen vorgesehen und verkehrsabseits gelegene Kinderspielplätze von mindestens 20% der Vollgeschossfläche der Wohnbauten angelegt werden,
die Verpflichtung eingegangen wird, bei Projektierung und Bau, insbesondere von Kleinwohnungen, auf die Bedürfnisse älterer Leute Rücksicht zu nehmen,
die vorgeschriebenen Autoabstellplätze und Garagen für Motorfahrzeuge zweckmässig zusammengefasst und die Garagen wenn möglich unter Terrain angelegt werden,
Fussgänger- und Fahrverkehr so gut als möglich getrennt werden,
gegenüber den Nachbargrundstücken mindestens die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände eingehalten werden.
Je nach dem Masse, in dem der Gestaltungsplan die Voraussetzungen des Abs. 2 erfüllt, kann der Gemeinderat zur zonengemässen Ausnützung einen Zuschlag von bis zu 15% gewähren. Die gemäss Zonentyp maximal zulässige Geschosszahl darf um höchstens ein Geschoss erhöht werden (Art. 34 Abs. 3 BZR).
c) Die Aufzählung des Art. 34 Abs. 2 BZR zeigt, dass sich diese zu einem wesentlichen Teil mit § 75 Abs. 3 PBG deckt oder damit überschneidet. Insbesondere werden die Gehalte des § 75 Abs. 3 lit. b, c, d und e PBG davon erfasst. Hinsichtlich der Bedürfnisse älterer Leute sowie der Grenz- und Gebäudeabstände weist das kommunale Recht hingegen eigenständige Zielsetzungen auf. In der Praxis zu § 75 Abs. 3 PBG wird für eine Abweichung von der baulichen Grundordnung nicht verlangt, dass sämtliche der darin aufgelisteten Qualitätsmerkmale kumulativ erfüllt sein müssen. Je mehr und je ausgeprägter dies der Fall ist, umso weitergehende Abweichungen vom Zonenplan, vom BZR oder Bebauungsplan können gestattet werden, dies freilich stets im Rahmen von § 75 Abs. 2 PBG (LGVE 2001 II Nr. 18 Erw. 4b mit Hinweis auf die Materialien). Nicht grundlegend anders verhält es sich wohl mit Art. 34 Abs. 2 BZR. Bereits der Wortlaut von Abs. 3 des Art. 34 BZR weist in diese Richtung, auch wenn einzuräumen ist, dass sich damit auch eine striktere Auffassung vereinbaren liesse. Eine solche wäre indes kaum praktikabel. Auch die Vorinstanz scheint keine andere Auffassung zu vertreten, dies obschon ihre Begründung in dieser Hinsicht - wie noch zu zeigen ist - nicht eindeutig ausfällt.
d) Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang wörtlich Folgendes erwogen:
"Der vorliegende Gestaltungsplan erfüllt die Anforderungen, welche an eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute Überbauung gestellt werden. Der Gestaltungsplan ermöglicht eine der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste, zeitgemässe Überbauung, welche die vorhandene Baulandreserve sinnvoll nutzt. Den Erfordernissen der Wohnhygiene und der Wohnqualität wurde in besonderem Mass Rechnung getragen. Sämtliche Voraussetzungen gemäss Art. 34 Abs. 2 BZR sind erfüllt, diesbezüglich wird auch auf die Ausführungen bei den Einspracheerledigungen verwiesen. Der Gemeinderat erachtet daher die Voraussetzungen zur Gewährung des Zuschlages von 15% zur ordentlichen Ausnützung sowie zur Bewilligung eines zusätzlichen Geschosses als gegeben."
Auf die Kritik des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz im Rahmen der Einspracheerledigung erwidert, dass das Grundstück Nr. Y analog der angrenzenden Grundstücke in der dreigeschossigen Wohnzone liege. Die bestehenden Bauten auf den benachbarten Parzellen würden die Zonenvorschriften jedoch nur teilweise ausnutzen. Die im Gestaltungsplan und den Sonderbauvorschriften definierten maximalen Baukörper würden sich den Zonenvorschriften der dreigeschossigen Wohnzone anpassen. Durch die Stellung der Häuser 5, 7 und 9 in Ost-West-Richtung werde eine Riegelbildung verhindert, und es könne eine bessere Besonnung sowohl für die Wohnungen im Gestaltungsplanperimeter als auch der nördlich liegenden Bauten erreicht werden. Für die südlich liegenden Baubereiche würden sich die Sonderbauvorschriften nicht negativ auswirken. Die Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstandes zu Grundstück Nr. X werde mit einem Dienstbarkeitsvertrag geregelt; der Abstand zu den Grundstücken des Beschwerdeführers werde in jedem Fall eingehalten. Beim Vorwurf der fehlenden Massnahmen zum Sparen von Energie belasse es der Beschwerdeführer bei einer nicht begründeten Behauptung. Seine Meinung, wonach es sich nicht um eine wohnhygienisch und ästhetisch gute Planung handle, entspreche seiner subjektiven Beurteilung, die nicht geteilt werde.
Vor Verwaltungsgericht verweist die Vorinstanz ohne weiteres auf ihre Ausführungen im angefochtenen Entscheid. Der Beschwerdegegner hält die qualitativen Anforderungen für erfüllt. Der Ausnützungsbonus werde praxisgemäss relativ rasch gewährt. Bereits durch die gemeinsame Erschliessung und das System der Wohnstrasse werde eine optimale Lösung geschaffen, die den Bonus rechtfertige.
e) Dem Beschwerdeführer ist darin beizupflichten, dass sich der vorinstanzliche Entscheid nicht ausdrücklich zu den Grundvoraussetzungen gemäss § 75 Abs. 2 PBG äussert. Was den Zonencharakter angeht, finden sich dazu im Rahmen der Einspracheerledigung insofern gewisse Ausführungen, als gesagt wird, dass sich die geplanten Bauten den Zonenvorschriften der dreigeschossigen Wohnzone anpassen würden. Ferner hat die Vorinstanz dem Sinne nach im Ergebnis zu Recht erwogen, dass der Zonencharakter nicht durch die konkreten baulichen Gegebenheiten, sondern durch den mit der Nutzungsordnung gezogenen normativen Rahmen definiert wird (LGVE 2003 II Nr. 7 Erw. 7 f/aa). Daher hat sie richtigerweise dem Umstand keine entscheidende Bedeutung beigemessen, dass auf den benachbarten Liegenschaften die Überbauungsmöglichkeiten nur teilweise ausgenutzt werden. Andererseits wird im angefochtenen Entscheid nicht gesagt, inwiefern aufgrund der besonderen Verhältnisse eine eigene Regelung sinnvoll erscheint. Auch vor Verwaltungsgericht bringen weder die Vorinstanz noch der Beschwerdegegner etwas vor, was in diesem Zusammenhang verwendet werden könnte. Damit erweist sich die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides in diesem Punkt als mangelhaft. Sie erschwert die sachgerechte Anfechtung. Vor allem aber ist angesichts der vorhandenen Begründung nicht nachvollziehbar, ob sich die Vorinstanz von richtigen Motiven hat leiten lassen.
f) Der angefochtene Entscheid erscheint auch in Bezug auf die besonderen Qualitätsmerkmale des § 75 Abs. 3 PBG und Art. 34 BZR ungenügend begründet. In dieser Hinsicht fällt auf, dass es die Vorinstanz in ihren Erwägungen bei blossen Leerformeln hat bewenden lassen. Es wird zwar - nebst anderem - gesagt, dass den Erfordernissen der Wohnhygiene und -qualität in besonderem Masse Rechnung getragen werde. Worin die entsprechenden Qualitätsmerkmale und dieses besondere Mass bestehen könnten, wird indes nicht näher konkretisiert. Insbesondere hat die Vorinstanz davon abgesehen, die im Bericht D vom 27. September 2004, in der Stellungnahme der B AG vom 18. Januar 2005 und zumindest ansatzweise auch im Gestaltungsplanbericht vom 23. November 2004 angesprochenen Qualitätsmerkmale einer eigenen Würdigung zu unterziehen. Stattdessen findet sich im angefochtenen Entscheid die Aussage, dass sämtliche Voraussetzungen des Art. 34 Abs. 2 BZR erfüllt seien. Dies trifft nicht zu hinsichtlich der Grenzabstände, woran die privatrechtliche Vereinbarung nach dem schon Gesagten nichts ändert. Auch auf die Bedürfnisse älterer Leute (vgl. Art. 34 Abs. 2 BZR) wird nicht eigens eingegangen. Im Gegensatz zum Beschwerdeführer erachtet es das Verwaltungsgericht zwar als vertretbar, wenn für die Gewährung einer Abweichung von der baulichen Grundordnung nicht auf einer kumulativen Erfüllung der Voraussetzungen des Art. 34 Abs. 2 BZR beharrt wird. Wenn indes einzelne dieser Erfordernisse nicht erfüllt sind, bedarf es einer umso sorgfältigeren Auseinandersetzung mit den übrigen Qualitätsmerkmalen. Dies ergibt sich bereits aus Art. 34 Abs. 3 BZR.
Wie gezeigt worden ist, finden sich weitere Ausführungen in Zusammenhang mit der Behandlung der Einsprachen (Erw. 7d hievor). Hervorzuheben ist vor allem die Anordnung der Häuser 5, 7 und 9 (Baubereich 1) in Ost-West-Richtung, womit die Riegelbildung verhindert werde. Dies hat Einiges für sich. Insbesondere ist es mit Blick auf das Gebiet westlich des Gestaltungsplanes auch nicht so, dass diese Ausrichtung völlig quartierfremd wäre. Andererseits frappiert die gegenläufige Ausrichtung im zweiten Baubereich. Dazu kommt, dass zwischen den beiden Baubereichen auch Differenzen bestehen hinsichtlich Geschossigkeit und Dachform: Während im Bereich 1 vier Vollgeschosse und ein Dachgeschoss mit Satteldach (Neigung: 35-40°) vorgesehen sind, sollen es im Bereich 2 drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss sein, wobei für das Dach eine Neigung von bloss 0-10° vorgesehen ist. Damit strebt der Gestaltungsplan kein homogenes Erscheinungsbild der Überbauung an. Davon abgesehen wirft die Eingliederung gewisse Fragen auf. Nicht dass sie überhaupt in Zweifel zu ziehen wäre. Aber dass die Eingliederung in die bauliche Umgebung geradezu gut gelungen wäre (§ 75 Abs. 3 lit. c PBG), liegt bei der gegebenen Sachlage nicht auf der Hand und wird im angefochtenen Entscheid nicht näher ausgeführt. Zwar gibt der Umstand, dass die benachbarten Liegenschaften insbesondere hinsichtlich der Geschossigkeit teilweise unternutzt sind, für sich allein keinen Anlass, den strittigen Gestaltungsplan hinsichtlich der Wahrung des Zonencharakters und der Eingliederung der damit vorgesehenen Überbauung in Frage zu stellen. Bei der Beurteilung, ob damit eine gute Eingliederung (vgl. § 75 Abs. 3 lit. c PBG) erreicht werde, bedarf es indes einer differenzierteren Auseinandersetzung mit dem baulichen Umfeld, von der weder der Bericht D, geschweige denn der Gestaltungsplanbericht zu dispensieren vermag.
Was als besondere Verhältnisse anerkannt werden kann, ist von der Rechtsprechung bislang kaum in grundsätzlicher Hinsicht erörtert worden. Immerhin ist gesagt worden, dass die Anforderungen hieran praxisgemäss nicht überrissen werden sollen; insbesondere ein Härtefall sei dafür nicht erforderlich, und auch im Vergleich zu anderen Bestimmungen - etwa § 88 StrG - sei hier grössere Beweglichkeit zuzulassen (vgl. dazu LGVE 2003 II Nr. 7 Erw. 7d; offen gelassen sodann in LGVE 1997 II Nr. 8 Erw. 6). Diese Annahme liegt umso näher, als daneben, im Sinne einer zusätzlichen Schranke, auf die Wahrung des Zonencharakters zu achten ist. Des Weitern dürfte aufgrund des Wortlauts und der Systematik des Gesetzes immerhin klar sein, dass die Prüfung dieser Besonderheit nicht mit derjenigen der qualitativen Anforderungen gemäss § 75 Abs. 3 PBG vermengt werden darf. Damit soll nicht gesagt sein, dass nicht auch die besondere Art des Bauvorhabens zur Begründung beigezogen werden kann (vgl. Zaugg, Baugesetz des Kantons Bern, Kommentar, 2.Aufl., Bern 1995, N 5 zu Art. 88/89). Vor allem aber müssen hier in erster Linie die planerischen und baulichen Gegebenheiten und/oder die Situierung des betreffenden Geländes ins Blickfeld gelangen. Zu denken ist beispielsweise an Land, das sich im Bereich der Zonengrenze befindet, wo mit höherer Ausnützung und einem zusätzlichen Geschoss ein guter Übergang erreicht werden könnte. Zu denken ist auch etwa an Baubereiche, die innerhalb einer bestimmten Zone ein in sich - mehr oder weniger - geschlossenes Gebiet darstellen, das sich für eine zusätzliche Verdichtung eignen würde. Hingegen vermöchte der Wunsch nach einer solchen Verdichtung für sich alleine wohl kaum zu genügen, wenn dem betroffenen Gelände nicht zugleich eine besondere Eignung dafür bescheinigt werden könnte.
Ausgehend hievon liegen besondere Verhältnisse im vorliegenden Fall nicht geradezu auf der Hand. Allein der Umstand, dass der strittige Gestaltungsplan eine grössere unüberbaute Fläche erfasst, die ringsum von bestehenden Bauten umgeben ist, rechtfertigt wohl den Bedarf an einer Sondernutzungsplanung, aber nicht bereits die Annahme besonderer Verhältnisse. Sodann sind die unterirdische Parkierung, der ausgesparte Grünraum und die Wohnstrasse Qualitätsmerkmale, die im Lichte von § 75 Abs. 3 PBG bedeutsam sein mögen. Gleiches gilt allenfalls für die "Lichtbedingungen" in Baufeld 1 und die mit Baufeld 2 angestrebte "Abtreppung der Baukörper", womit sich die Vorinstanz - wie mit den gerade zuvor genannten Merkmalen - nicht näher befasst hat. All diesen Merkmalen ist gemein, dass darin nicht schon besondere Verhältnisse im Sinne des § 75 Abs. 1 PBG zu erblicken sind.
Der zusammengefasste Sachverhalt und weitere Erwägungen sind unter der Fallnummer V 05 126 zu finden.