Mit Entscheid vom 3. September 2008 erteilte der Stadtrat von Luzern der A AG eine Baubewilligung für den Neubau von Mehrfamilienhäusern und einer Einstellhalle mit Erschliessungsanlagen in einem Viereck, begrenzt durch die Bürgenstrasse, Cécile-Lauber-Gasse und Landenbergstrasse (Baufeld 3). Das Bauvorhaben soll auf die Grundstücke Nrn. w, x, y und z zu stehen kommen. Die Mehrfamilienhäuser sehen entlang der Cécile-Lauber-Gasse und der Landenbergstrasse einen Winkelbau vor mit 6 (Trakt A entlang Cécile-Lauber-Gasse) bzw. 4 (Trakt B Landenbergstrasse) Vollgeschossen. Trakt C (zwischen der Johanna-Hodel-Gasse und dem südöstlichen Teil der Bürgenstrasse) weist wiederum 6 Vollgeschosse auf, Trakt D (entlang der Bürgenstrasse) 4 Vollgeschosse. Auf allen Trakten sind Attikageschosse geplant, auf den Attikawohnungen der 6-geschossigen Bauten zusätzliche Dachaufbauten. Gegen diesen Entscheid liessen 25 Personen und Stockwerkeigentümergemeinschaften Verwaltungsgerichtsbeschwerde einreichen. Das Gericht heisst die Beschwerden teilweise gut, weist sie im Übrigen ab, soweit es darauf eintritt.
Aus den Erwägungen:
Die Vorinstanz verweist auf Ziffer 6 der Bauvorschriften zum Bebauungsplan B 132. Danach sind in der (hier massgeblichen) Wohnzone 2 die Attikageschosse und Aufbauten in ihrer Fläche beschränkt; bei den 5- und 6-geschossigen Bauten auf ?, bei den übrigen Bauten auf 1?5 der darunterliegenden Vollgeschossfläche. Im Bebauungsplan B 132 gäbe es nur eine einzige Wohnzone 2, welche neben den 6-geschossigen nur 4-geschossige Bauten zulasse. Wenn daher auf den 4-geschossigen Bauten keine Attikageschosse zulässig wären, hätte sich die Regelung erübrigt, dass auf den übrigen Bauten 20% Attikafläche erstellt werden könne. Im Übrigen sehe das architektonische Gesamtkonzept der Tribschenstadt vor, dass das Quartier mit seinen verschiedenen Baufeldern u.a. durch ihre Bauvolumen und Strassenräume eine neue städtebauliche Struktur bilde. Dabei sollten die Volumen untereinander verwandt in Erscheinung treten. Für eine optimale Eingliederung sei es daher unabdingbar, dass auf den 4-geschossigen Bauschenkeln des Baufeldes 3 auch Attikageschosse realisiert würden. Sollte diese Auslegung nicht geteilt werden, habe der Stadtrat eine Ausnahmebewilligung erteilt, die sich auf § 37 Abs. 1 PBG und Ziff. 11 der Bauvorschriften zum Bebauungsplan stütze. Dafür spreche ein wesentliches öffentliches Interesse an einer optimalen Eingliederung. Die privaten Interessen der Nachbarn seien nicht beeinträchtigt. Deren Gebäude liege in einer Entfernung von 22.5 m, weshalb eine optimale Besonnung gewährleistet sei. Die Aussicht auf den Pilatus verschaffe keine Rechte und könne nicht geschützt werden.
b) Zunächst ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführer ausdrücklich nur das Attikageschoss auf dem 4-geschossigen Trakt B bemängeln. Das Attikageschoss auf dem 4-geschossigen Trakt D wird nicht angesprochen. Dieser liegt denn auch hinter dem Trakt B in einer Entfernung von über 80 m zu den Liegenschaften der Beschwerdeführer, weshalb die Beschwerdelegitimation bezüglich Trakt D sowieso fraglich wäre. Dieser ist somit auch nicht Streitgegenstand. Bezüglich des Attikageschosses auf Trakt B ist indessen die Legitimation der Beschwerdeführer ohne Zweifel gegeben. Dieser liegt unmittelbar südwestlich ihrer Liegenschaften in einer Entfernung von ca. 22.5 m. Zwar ist im Einzelnen nicht geprüft worden, welche Beschwerdeführer Eigentümer welcher Stockwerkeigentumsanteile sind. Es dürften, wie bereits erwähnt, nicht alle in gleicher Weise betroffen sein. Vor allem die Eigentümer in den oberen Stockwerken sind jedoch deutlich mehr als die Allgemeinheit betroffen. Das Attikageschoss weist eine Höhe von ca. 3 m und eine für die Beschwerdeführer sichtbare Länge von fast 30 m auf. Damit ist teilweise die Besonnung betroffen und teilweise auch die Sicht auf den Pilatus. Auch wenn insgesamt die Besonnung nicht in unzulässiger Weise eingeschränkt ist und kein Rechtsanspruch auf Aussicht besteht, verschaffen die erwähnten Beeinträchtigungen den Beschwerdeführern einen Anspruch auf Prüfung der Rechtmässigkeit des Attikageschosses. Auf diesen Einwand ist daher einzutreten.
c) Gemäss Ziffer 4 der Bauvorschriften zum Bebauungsplan B 132 Tribschen/Bahnhof "ist in der Wohnzone 2 und in den Wohn- und Geschäftszonen 6, 6a, 6b und 7 die zulässige Geschosszahl im Plan festgehalten (G = Vollgeschoss, A = Attika)". Einen analogen Verweis auf die Eintragung im Plan enthält auch die Legende zum Bebauungsplan. Dieser Plan enthält denn auch entsprechende Eintragungen. Die klar abgegrenzten 6-geschossigen Wohnzeilen enthalten die Eintragung "6G + A", die 4-geschossigen Wohnteile die Eintragung "4G". Diese offensichtlich so gewollte Definition der zulässigen Anzahl Vollgeschosse und Attikageschosse geht denn auch mit aller Deutlichkeit aus dem Bericht und Antrag (B + A) zum Bebauungsplan B 132 vom 26. Januar 2000 hervor. Dort ist u.a. dargelegt, dass der Bebauungsplan aus einem Wettbewerbsprojekt Z hervorgegangen ist. Das darin vorgesehene Bebauungsmuster wird u.a. wie folgt beschrieben (Ziff. 3, S. 6): "Die 6-geschossigen Längsbauten (mit Attika) und die 4-geschossigen Querbauten (ohne Attika) lassen eine grosse Variabilität der Wohnungsgrössen zu". Dieses Bebauungsmuster wurde, offenbar entsprechend der Planungsidee des Wettbewerbssiegers, zum Inhalt des Bebauungsplanes gemacht. Im nachfolgenden Beschrieb des Inhalts des Bebauungsplanes (B + A S. 7) wird u.a. zur Zone 2 festgehalten "die Zahl der zulässigen Vollgeschosse und eventueller Attikageschosse ist in den Plänen eingetragen".
Aus diesen Unterlagen geht mit aller Deutlichkeit hervor, dass in den 4-geschossigen Bereichen kein Attikageschoss gewollt und somit auch nicht zulässig ist. Es handelt sich weder um ein Versehen noch um eine Lücke.
Was die Vorinstanz dazu vorbringt, ist nicht nachvollziehbar. Sie will aus der oben (E. 2a) zitierten Bauvorschrift Ziffer 6 ableiten, dass trotz der anders lautenden Eintragung im Plan auch auf den 4-geschossigen Bauten Attikageschosse zulässig seien. Nur so mache die Vorschrift Sinn, wonach bei den übrigen (also nicht 5- und 6-geschossigen) Bauten die Attikafläche auf 1?5 der darunter liegenden Vollgeschosse beschränkt sei. Aus einer solchen Flächenbestimmung ableiten zu wollen, entgegen der klaren Eintragung im Plan seien Attikageschosse auch bei 4-geschossigen Bauten zulässig, wäre allenfalls dann diskutabel, wenn klare Hinweise vorhanden wären, dass die Eintragungen im Plan versehentlich erfolgt wären. Dies ist, wie oben dargelegt, hier gerade nicht der Fall. Im Übrigen übersieht die Vorinstanz, dass die Flächenbeschränkung in Ziffer 6 nicht nur für Attikageschosse gilt, sondern auch für übrige Aufbauten, die bei den 4-geschossigen Bauten nicht verboten sind. Die Vorschrift macht daher auch ohne Attikageschosse bei 4-geschossigen Bauten Sinn. Die Argumentation der Vorinstanz ist auch deshalb nicht haltbar.
d) Für den Fall, dass die oben zitierte Auslegung der Vorinstanz nicht zulässig wäre, hat sie vorsorglich eine Ausnahmebewilligung erteilt. Im angefochtenen Entscheid hält sie dazu einzig fest: "In Anbetracht dessen, dass bei allen Baufeldern auf den 4-geschossigen Bauten Attikageschosse bestehen und sich auch die Überbauung des Baufeldes 3 in das architektonische Gesamtkonzept der Tribschenstadt einzugliedern hat, kann der Stadtrat eine Ausnahme gewähren". In der Vernehmlassung stützt sich die Vorinstanz auf § 37 Abs. 1 PBG und Ziffer 12 der Bauvorschriften zum B 132, wonach der Stadtrat in begründeten Fällen Ausnahmen gewähren kann.
e) (...)
aa) (...)
Da in der Stadt Luzern der Bebauungsplan weitgehend die Funktion des Zonenplanes und des BZR erfüllt bzw. diese ergänzt, ist die Bestimmung von § 37 PBG hier direkt anwendbar. Die Praxis anerkennt, dass den Gemeinden bei der Erteilung einer Ausnahmebewilligung ein erheblicher Ermessensspielraum zusteht. Allerdings haben sie die besonderen Voraussetzungen der Ausnahmebewilligung und die vorgenommene Interessenabwägung sorgfältig zu begründen (§ 196 Abs. 2 PBG; LGVE 2001 II Nr. 17 E. 4d mit Hinweisen auf Praxis und Literatur).
bb) Die Begründung der Ausnahmebewilligung im angefochtenen Entscheid vermag die Anforderungen an eine genügende Begründung in keiner Weise zu erfüllen. Daran ändern auch die ergänzenden Ausführungen in der Vernehmlassung nichts. Auf welche der in § 37 Abs. 1 PBG aufgeführten besonderen Tatbestände sich die Vorinstanz abstützen will, wird nicht gesagt. Ausserordentliche Verhältnisse oder eine unzumutbare Härte (lit. a) werden nicht geltend gemacht. In Frage käme mithin noch lit. c, wonach eine Ausnahme grundsätzlich zulässig ist zur Erhaltung oder Verbesserung des Ortsbildes oder der Siedlungsqualität. Allerdings ist diese Bestimmung vor allem gedacht für bauliche Änderungen in bestehenden erhaltenswürdigen Ortszentren oder wenn nur mit der Ausnahme eine Verbesserung der Siedlungsqualität erreicht werden kann. Ob diese Voraussetzungen mit dem Hinweis auf eine einheitliche Dachgestaltung im Gebiet Tribschenstadt erfüllt sind, ist fraglich. Vom Strassenbereich aus sind die zurückgesetzten Attikageschosse kaum sichtbar, jedenfalls nicht in ihrem Bezug zu andern 4-geschossigen Bauten. Ob die einheitliche Gestaltung von den benachbarten Hügeln her auffällt, ist fraglich, befinden sich diese doch in erheblicher Distanz. Zudem kommt der strittige Block B im Eckbereich der Bebauung zu liegen; daneben befinden sich die anders gestalteten Häuser der Beschwerdeführer und die Auto- und Trolleybus-Garagen. Schliesslich sind bei den hier strittigen Bauten auf den Attikageschossen noch andere Aufbauten bis 1.9 m Höhe geplant, die bei andern Bauten der Zone 2 fehlen. Der einheitlichen Gestaltung kommt daher wohl nur eine untergeordnete Bedeutung zu.
Entscheidend ist jedoch, dass die erforderliche Interessenabwägung nicht in genügender Weise vorgenommen und die Interessen der benachbarten Beschwerdeführer in unzulässiger Weise vernachlässigt wurden (§ 37 Abs. 4 PBG). Die Beschwerdeführer konnten und durften sich beim Erlass des Bebauungsplanes darauf verlassen, dass ihnen direkt gegenüber nur 4-geschossige Bauten ohne Attikageschoss erstellt werden dürfen. Sie haben möglicherweise deshalb auf eine Einsprache verzichtet. Sie haben damit auch heute grundsätzlich Anspruch auf Einhaltung der klaren Regelung im Bebauungsplan. Zwar wird durch das Attikageschoss die Besonnung und Belichtung ihrer Wohnungen nur in untergeordneter Weise beeinträchtigt, etwas mehr aber die Aussicht. Letztere ist zwar nicht geschützt, gehört aber zu den beteiligten privaten Interessen. Schutzwürdig ist schliesslich auch das Vertrauen auf die Rechtssicherheit bzw. den Bestand einer planungsrechtlich gesicherten Regelung. Damit werden die Beschwerdeführer durch die Erstellung des Attikageschosses von fast 30 m Länge auf Trakt B offensichtlich wesentlich mehr benachteiligt, als dies bei reglementsgemässer Bauweise zu erwarten wäre. Dies steht einer Ausnahmebewilligung klar entgegen, zumal die geltend gemachten öffentlichen Interessen an einer einheitlichen Gestaltung auf einer rechtswidrigen Praxis in bisherigen Fällen beruht. Die eventualiter erteilte Ausnahmebewilligung erweist sich daher als rechtswidrig.
Im Ergebnis ist die Rüge bezüglich des Attikageschosses auf den 4-geschossigen Bauten bei Trakt B gutzuheissen und die Baubewilligung für dieses Geschoss aufzuheben.
Die Vorinstanz erachtet die auf den Attikageschossen geplanten Sitznischen als zulässige Dachaufbauten, auch wenn diese nach oben offen seien. Wenn diese überdacht wären, würde es sich auch formell um Dachaufbauten handeln. Zu den Lüftungen und Kaminen verweist die Vorinstanz auf den angefochtenen Entscheid. Darin werde festgehalten, dass die Wohnungen nach Minergie-Standard geplant seien. Die Aussenluft werde an der Fassade über den Hohlraum der Lamellen-Storenkästen zugeführt und die Fortluft pro Anlage über Dach abgeführt, was keine wahrnehmbaren Auswirkungen habe. Kamine seien höchstens bei den Attikawohnungen auf den 6-geschossigen Bauten (Trakt A und C) möglich. Ihre Situierung sei daher nachvollziehbar und ein neues Auflageverfahren nicht erforderlich.
Die Beschwerdegegnerin verweist auf die SIA-Norm 423, wonach zwischen technisch bedingten Aufbauten und nutzbaren Dachaufbauten unterschieden werde. Bei letzteren müsse eine genügende Belichtung gewährleistet werden. Bezüglich der Lüftungen und Kamine bestreitet sie irgendwelche Immissionen, weshalb fraglich sei, ob überhaupt auf diese Rügen einzutreten sei.
b) Nach § 139 Abs. 2 PBG darf die Höhe des Dachfirstes höchstens 5 m betragen, gemessen ab Oberkante des Dachgeschossbodens bis zum höchsten Punkt des Daches. Die Höhe des Attikageschosses darf höchstens 3 m betragen. Auf dem Attikageschoss sind ein Dachaufbau von höchstens 2 m und technisch notwendige Aufbauten zulässig. Diese Vorschrift wurde mit dem PBG im Jahr 1990 neu eingeführt. Im Entwurf war noch vorgeschlagen worden, die Höhe des Dach- oder Attikageschosses dürfe höchstens 5 m betragen (§ 137 Abs. 2 des Entwurfes zum PBG). Damit hätte grundsätzlich auch ein Attikageschoss eine Höhe von 5 m aufweisen können. Auf Vorschlag der Stadt Luzern wurde der Entwurf im Sinne der heutigen Bestimmung präzisiert. Damit wollte man innerhalb der 5 m auch Dachaufbauten zulassen, wie sie in § 122 des damaligen städtischen Baugesetzes zulässig waren. Nach dieser Vorschrift waren "Aufbauten irgendwelcher Art, wie Dachfenster, Giebel, geschlossene Geländer oder Brüstungen, Dachvorsprünge oder andere geschlossene Gebäudeteile" im Abstand von 60 cm parallel zur Dachnorm zulässig, daneben auch technisch notwendige Aufbauten. Der Begriff der Dachaufbaute wurde aber offensichtlich bewusst offen gehalten. Darunter fallen somit jedenfalls alle der aufgezählten Bauteile, wie sie in der Stadt Luzern immer ausdrücklich erlaubt waren. Namentlich müssen es nicht geschlossene Bauten sein.
Vorgesehen sind hier auf den Attikageschossen der 6-geschossigen Bauten runde Mauern mit einer Höhe von 1.9 m, die auf eine Seite geöffnet sind. Sie dienen offensichtlich dem Sicht- und Windschutz für die darin vorgesehenen Sitzgelegenheiten. Nach dem oben Gesagten ist offensichtlich, dass solche Bauteile unter den Begriff Dachaufbauten fallen und mithin zulässig sind.
c) (¿)
b) (...)
c) Beim "gewachsenen Terrain" handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der auslegungsbedürftig ist (LGVE 1993 II Nr. 3, 1989 III Nr. 20; Urteil V 01 302 vom 16.1.2003, E. 6a). Von einem unbestimmten Rechtsbegriff spricht man, wenn der Rechtssatz die Voraussetzungen der Rechtsfolge oder die Rechtsfolge selbst in offener, unbestimmter Weise umschreibt (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5.Aufl., Zürich 2006, Rz. 445). Das ist hier der Fall, ist doch nicht von vornherein klar, was unter dem Begriff "gewachsenes Terrain" zu verstehen ist. So könnte damit das Terrain, wie es sich im Zeitpunkt des Baugesuches präsentiert, gemeint sein. Möglich wäre aber auch, dass ein früherer Terrainverlauf verbindlich ist. Deshalb kann der Meinung der Beschwerdeführer, welche den Begriff des "gewachsenen Terrains" als vollständig klar und eindeutig erachten, nicht gefolgt werden.
Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts entspricht das gewachsene Terrain grundsätzlich dem natürlichen Geländeverlauf. Falls auf einem Grundstück schon verschiedentlich Aufschüttungen vorgenommen wurden, gilt als natürlich gewachsenes Terrain in erster Linie diejenige Höhe über Meer, die bei früheren Bauarbeiten in genehmigten Bauplänen festgelegt worden ist. Wird indessen ein Gelände erstmals überbaut, gilt nach der Praxis des Regierungsrates derjenige Geländeverlauf als natürlich gewachsen, der seit mindestens 10 Jahren ohne Aufschüttungen oder Abgrabungen bestanden hat (LGVE 1989 III Nr. 20). Das Verwaltungsgericht hat sich ebenfalls für eine zeitliche Schranke ausgesprochen, ohne sich jedoch in Bezug auf deren Dauer endgültig festzulegen. Immerhin hat es Abklärungen des Terrainverlaufs über einen Zeitraum von 20 Jahren hinweg als genügend erachtet (LGVE 1993 II Nr. 3). Diese Rechtsprechung ist in der Zwischenzeit vom Verwaltungsgericht bestätigt worden (Urteil V 01 302 vom 16.1.2003, E. 6a und Urteil V 00 249 vom 8.8.2001, E. 4b). Zu ergänzen ist, dass der sich aus solchen Unterlagen ergebende Terrainverlauf nicht detailliert zu übernehmen ist. Wie auch § 122 Abs. 4 PBG vorsieht, sind grössere Unebenheiten im Terrain auszumitteln.
Eine spezielle Frage bildet der massgebliche Terrainverlauf bei Erschliessungsstrassen. Mit dem Abstellen auf das gewachsene Terrain soll verhindert werden, dass ein Grundeigentümer sein Grundstück aufschüttet, um die Höhenlage von künftigen Bauten zu Lasten von Nachbargrundstücken verbessern zu können. Zudem könnten damit unerwünschte Veränderungen des Orts- und Landschaftsbildes entstehen. Bei den gestützt auf ein bewilligtes Strassenprojekt erstellten Erschliessungsstrassen wird ein für alle damit erschlossenen Parzellen gleichermassen massgeblicher Terrain-Bezugspunkt neu geschaffen, auch wenn mit der Strasse und den damit verbundenen Böschungen das ursprünglich gewachsene Terrain etwas verändert wird. Es wäre unsinnig, neue Bauten hinter einer allenfalls etwas höher angelegten Strasse gleichsam verstecken zu müssen. Das Verwaltungsgericht hat daher in seiner bisherigen Praxis i.d.R. die Erschliessungsstrassen als massgebliche Bezugspunkte für die Festlegung des gewachsenen Terrains akzeptiert (z.B. Urteil V 01 302 vom 16.1.2003, E. 8b).
d) Der hier strittige Baubereich liegt im Gebiet Tribschen, das als ehemaliges Schwemmland im Wesentlichen flach ausgestaltet ist. Es ist daher naheliegend, die dieses Gebiet erschliessenden Strassen als Bezugspunkte für die Höhenlage der angrenzenden Bauten festzulegen. Dass dies bisher auch konsequent so erfolgt ist, ergibt sich aufgrund der von der Vorinstanz zitierten Vereinbarung zwischen den Grundeigentümern dieses Gebietes. Wenn die Höhenangaben offenbar auch vom GIS-Dienstleistungszentrum kontrolliert wurden, ist von einer objektiven Fach-Beurteilung auszugehen. Dass deren Angaben für die hier massgeblichen Bezugspunkte an der Strasse unrichtig seien, wird nicht geltend gemacht. Damit erweist sich der Einwand der Beschwerdeführer als nicht zutreffend.
5.-10. (...)
Weitere Erwägungen sind unter der Fallnummer V 08 304 zu finden.