A reichte im September 2007 ein Baugesuch für die Erstellung zweier Doppel-Einfamilienhäuser in X ein. Nach Rückzug dieses Baugesuchs stellte der Stadtrat X Gebühren in Höhe von Fr. 2604.35 in Rechnung, welche von A bezahlt wurden. Das zweite, leicht geänderte Baugesuch musste aufgrund von Mängeln im öffentlichen Auflageverfahren wiederum zurückgezogen werden. Der Stadtrat X forderte für dieses Verfahren am 22. Oktober 2008 Gebühren von Fr. 4575.-. Dagegen erhob A - entsprechend der erteilten Rechtsmittelbelehrung - innert 30 Tagen Einsprache. Das dritte Baugesuch wurde unter zahlreichen Auflagen und Bedingungen bewilligt. Die dagegen erhobenen öffentlich-rechtlichen Einsprachen von Nachbarn wurden mehrheitlich abgewiesen. Für diese Baubewilligung stellte der Stadtrat X am 3. Juli 2009 Fr. 13 768.75 in Rechnung. Auch dagegen erhob A Einsprache. Der Stadtrat X teilte darauf A mit, dass keine Bereitschaft vorhanden sei, die entstanden Kosten zu reduzieren.
Hiergegen liess A Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben und beantragen, die angefochtenen Gebührenrechnungen seien aufzuheben. Die Rechnung vom 22. Oktober 2008 sei auf Fr. 1347.- zu reduzieren und jene vom 3. Juli 2009 auf Fr. 4000.-; eventuell sei die Reduktion der beiden Gebührenrechnungen nach richterlichem Ermessen vorzunehmen.
Aus den Erwägungen:
1 Der Stadtrat legt in einer Gebührenordnung die Gebühren fest, die von den Gesuchstellern für Verfahren nach diesem Bau- und Zonenreglement für sämtliche administrativen und technischen Abklärungen, Aufwendungen, Bewilligungen, Kontrollen, Nachführungen usw. erhoben werden.
2 Bei der Festsetzung der Gebühren sind folgende Grundsätze zu beachten:
a) Die Aufwendungen für die Beurteilung von kleinen Bauvorhaben im Sinne von § 198 Absatz 2 des Planungs- und Baugesetzes sind mit Pauschalen zu verrechnen. Für alle übrigen Bauvorhaben ist die Gebühr nach dem Grundsatz der vollen Kostendeckung festzulegen.
b) Die verwaltungsinternen und -externen Aufwendungen sind nach Aufwand zu verrechnen.
c) Die Spruchgebühr des Stadtrates ist für die einzelnen Verfahrenskategorien abzustufen und mit Pauschalen zu verrechnen.
3 [...]
4 [...]
5 [...]
Gemäss Art. 3 Abs. 3 BZR kann der Stadtrat auf Kosten des Gesuchstellers für die Beurteilung, die sich auf dieses Bau- und Zonenreglement stützt, Gutachter beiziehen.
Der Stadtrat X hat am 31. März 2004 ausserdem eine Weisung Nr. 28 (Geschäft Nr. 135/1-6) erlassen, in welcher die Gebührenerhebung in Bausachen spezifiziert wird. Darin enthalten sind unter anderem Gebühren und Tarife für die Spruchgebühr des Stadtrates (E. 6.1), die Stundenansätze des betroffenen Personals (E. 6.2), Beratung und Kontrolle Dritter (E. 6.5) und für Drucksachen und Reproduktionskosten (E. 6.6).
Zudem besteht eine Gebührenordnung für Bausachen vom 11. Juli 2007 (Stadtratsentscheid Nr. 311), in welcher unter anderem aufgeführt ist, dass bei Bausummen ab Fr. 40 000.- nach Aufwand verrechnet wird (Ziff. 3) und für die Beratung und Kontrollen Dritter die gemäss Verbandstarifslisten vorgesehenen Ansätze eingesetzt werden (Ziff. 5).
Der Beschwerdeführer bringt vor, dass diese Aufwendungen nicht unter den "massgeblichen Aufwand" für die Behandlung der Baugesuche fielen und ihm nicht belastet werden könnten. Sie seien entstanden, weil das Bauamt der Vorinstanz während mehrerer Monate "personell und fachlich" nicht in der Lage war, die eingegebenen Unterlagen zu prüfen. Der Beizug sei nicht nötig gewesen, weil sich keine komplexen baulichen und/oder baurechtlichen Fragen gestellt hätten.
b) Das Verwaltungsgericht hat schon mehrfach festgehalten, dass die gesonderte Überwälzung von Honorarkosten externer Fachleute auf Baugesuchsteller nur zurückhaltend erfolgen darf und sich in jedem Fall auf Verrichtungen beschränken muss, für die der Beizug einer Fachperson unabdingbar ist (vgl. LGVE 2000 II Nr. 8 E. 4e, Urteil V 04 312 vom 5.8.2005, E. 4a). Die Kosten eines externen Beraters, der das Baugesuch prüft, können zudem nicht isoliert und rein nach dem tatsächlichen Aufwand weiter verrechnet werden, ohne dass geprüft wird, ob dieser Aufwand in einem vernünftigen Verhältnis zum gesetzlichen Rahmen steht und ob er im Einzelfall der Bedeutung des Geschäfts angemessen ist. Der Aufwand, für den der Berater der Gemeinde Rechnung stellen darf, hängt von Art und Umfang des Auftrages ab und muss sich nicht mit dem Aufwand decken, der bei einer Baugesuchsbehandlung objektiverweise anfällt und den Gesuchstellenden überbunden werden darf (Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. Aufl., Wädenswil 2006, Kap. 21, S. 21).
Zu beachten ist weiter das Äquivalenzprinzip, welches von den Behörden verlangt, dass die Höhe der Staatsgebühr im Einzelfall in einem ausgewogenen Verhältnis zum objektiven Wert der Leistung steht und sich in vernünftigen Grenzen halten muss, sowie das Kostendeckungsprinzip, womit die Gesamteinnahmen der Gebühren die gesamten Kosten des betreffenden Verwaltungszweigs nicht oder nur geringfügig übersteigen dürfen (statt vieler: BGE 126 I 188 E. 3a/bb; Urteil V 04 312 vom 5.8.2005, E. 3).
c) Gemäss § 196 Abs. 1 i.V.m. § 1 PBG ist der Gemeinderat Baubewilligungsbehörde (vgl. auch Art. 3 Abs. 1 BZR). Im Rahmen seiner hoheitlichen Funktion zählen die Behandlung und Beurteilung von Baugesuchen zur originären Aufgabe des Stadtrates bzw. des Bauamtes. Beim vorliegenden Projekt handelt es sich um den Bau zweier Doppeleinfamilienhäuser mit vier Autounterständen. Die Baubewilligung konnte erst mit Einreichung des dritten Gesuchs erteilt werden, nachdem die beiden ersten Gesuche vom heutigen Beschwerdeführer aufgrund eingegangener Einsprachen zurückgezogen worden sind.
Ob es sich bei den fraglichen Baugesuchen um einfache Bauprojekte handelt, kann vorliegend offen bleiben. Festzuhalten ist, dass sich bei den drei Baugesuchen jeweils nur kleinere Änderungen ergeben haben, wie sie der Beschwerdeführer in seiner Rechtsschrift vorbringt. Dies bestätigt auch die Vorinstanz, indem sie beim zweiten Gesuch von einem masslich leicht geänderten Projekt, jedoch mit gleich bleibendem Konzept spricht. Dasselbe gilt auch für das dritte Baugesuch, das nur im Detail geändert wurde, im Konzept aber gleich blieb. Zwar bringt die Vorinstanz vor, der Beschwerdeführer habe die Baugesuche umständlich geändert. Zudem zeugt auch der knapp 30-seitige Baubewilligungsentscheid von einer gewissen Komplexität der Angelegenheit. Dies mag aber auch daher rühren, dass gegen das Projekt mehrere Einsprachen eingingen, die aber mehrheitlich abgewiesen wurden.
Im Gesamten rechtfertigen der Umfang des Projekts und die sich stellenden Rechtsfragen allerdings nicht den Beizug von externen Fachpersonen. Vielmehr scheint dies notwendig geworden zu sein - wie die Vorinstanz selber vorbringt -, nachdem das Bauamt bei der Bearbeitung des zweiten Baugesuchs personell und fachlich nicht in der Lage war, die Unterlagen zu prüfen. Dies stellt allerdings keine Grundlage für die Überwälzung von Kosten auf den Gesuchsteller dar.
aa) Der Beizug der B AG war umso weniger erforderlich, als das erste Baugesuch bereits durch dieselbe Firma geprüft wurde, das zweite und dritte - welche beide masslich wenig bzw. nur im Detail geändert wurden - erneut vollumfänglich durch besagte Firma einer Begutachtung unterzogen wurden. Eine externe Baukontrolle ist beispielsweise dann angebracht, wenn sich technisch komplexe Fragestellungen ergeben, die durch Fachleute beurteilt werden müssen. Die Vorinstanz macht nicht geltend, dass sich solche Fragen im Rahmen des zweiten und dritten Baugesuchs gestellt hätten; sie spricht einzig von personellen und fachlichen Engpässen und umständlichen Änderungen der Baugesuche. Dies vermag den Beizug externer Fachleute für die Baukontrolle nicht zu rechtfertigen. Ein Bauamt der Grösse der Stadt X muss in der Regel so organisiert sein, dass es in der Lage ist, Baukontrollen bei Projekten wie dem vorliegenden ohne externe Fachpersonen vorzunehmen, zumal Baukontrollen zu den originären Aufgaben eines Bauamtes gehören und beim im dritten Anlauf bewilligten Projekt bereits eine professionelle Baukontrolle durchgeführt worden war. Der Beizug hat sich vorliegend aufgrund fachlicher und personeller Engpässe ergeben. Die zweite und dritte durchgeführte Baukontrolle kann entsprechend nicht als unabdingbar gelten, so dass die Kosten dafür nicht dem Beschwerdeführer auferlegt werden können. Eine Prüfung der Höhe der Kosten erübrigt sich, da schon der Beizug als solcher - unter dem Aspekt des Äquivalenzprinzips (vgl. E. 5b vorstehend) - nicht verhältnismässig war.
bb) Dasselbe gilt mit Blick auf den Beizug des Rechtsanwalts, welchen die Vorinstanz für die juristische Instruktion und Protokollführung der Einspracheverhandlungen herangezogen hat. Im Rahmen aller drei Baugesuche gingen jeweils mehrere Einsprachen von Nachbarn ein. Die Einsprecher bemängelten unter anderem ungenügende Gebäude-, Grenz- und Strassenabstände und eine fehlende Eingliederung, nicht eingehaltene Ausnützung und ungenügende Aussenparkplätze. Dies sind übliche Vorbringen bei Einsprachen in Baubewilligungsverfahren und zeugen nicht von aussergewöhnlicher Komplexität der Angelegenheit. Solches bringt die Vorinstanz auch nicht vor.
Grundsätzlich besteht mit Art. 3 Abs. 3 BZR eine gesetzliche Basis für den Beizug eines externen Juristen zur Behandlung des Baugesuchs. Allerdings muss auch hier beachtet werden, dass Rechtsanwalt C für übliche rechtliche Abklärungen bzw. für die Einsprachebehandlung beigezogen wurde. Es gehört zum Aufgabenkreis des Stadtrates als Baubewilligungsbehörde, gewisse juristische Abklärungen zu tätigen und Instruktionsverhandlungen mit Einsprechern zu führen, ebenso wie die Protokollführung. Wenn der Stadtrat dazu nicht in der Lage ist - wie vorliegend aus personellen oder fachlichen Gründen -, können die finanziellen Folgen nicht auf den Beschwerdeführer überwälzt werden. Der Beizug war entsprechend nicht unabdingbar und die Kosten sind dafür nicht vom Beschwerdeführer zu tragen.
c) Entsprechend erübrigen sich Weiterungen zur Gebührenspezifikation der Expertenhonorare und die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet. Die Rechnung vom 22. Oktober 2008 wird um Fr. 3228.- und jene vom 3. Juli 2009 um Fr. 2081.25 und Fr. 3077.35 (total Fr. 5158.60) gekürzt.
Der ungekürzte Sachverhalt und weitere Erwägungen sind unter der Fallnummer V 10 48 zu finden.