Tacit lease and untimely challenge to terminationKI-generiert

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N° dossier: ARMC.2012.31

Autorité: ARMC

Date décision: 13.07.2012

Publié le: 06.09.2012

Revue juridique:

Titre: Bail tacite. Contestation du congé.

Résumé:

**Un seul et même sujet de droit ne peut juridiquement s'obliger envers lui-même.

Existence d'un bail tacite. Résiliation du bail pas contestée selon l'article 273 CO. Les arguments soulevés dans le cadre de la procédure en expulsion pour faire valoir que le bail ne pouvait être résilié sont tardifs.**

Articles de loi:

Art. 273 CO

A. Le 25 juillet 2011, Y1 et Y2 ont introduit une requête en expulsion à l'encontre de Y2 et X. auprès du Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers en concluant à ce qu'il soit constaté que le contrat de bail les liant à Y2 et X. avait été valablement résilié pour le 31 mai 2011, à ce que l'expulsion des précités des dix places de parc et leurs alentours soit ordonnée et à la condamnation de ceux-ci au paiement de 3'200 francs plus intérêts à 5% dès le 1er novembre 2010, sous suite de frais. Les requérants ont fait valoir en substance qu'ils avaient remis en location des places de parc à X. et Y2 pour un loyer mensuel de 400 francs. Le loyer avait été payé par X. uniquement et ce dernier seul avait entreposé ses véhicules sur le fonds, sous l'enseigne de la société R. SA. Les bailleurs avaient résilié le bail avec effet au 31 mai 2011. La résiliation n'avait pas été contestée. Les véhicules étaient toujours garés sur les places de parc et aux alentours; le loyer était impayé depuis novembre 2010.

B. Une audience a eu lieu le 3 novembre 2011. X. n'a pas comparu mais il a cependant conclu par écrit au rejet des conclusions de la requête en tant que recevables, sous suite de frais et dépens. Dans ses déterminations, il a fait valoir que le contrat de bail était à terme fixe et que la condition pour qu'il prenne fin n'était pas réalisée, malgré un engagement des requérants. Selon lui, la conclusion tendant au paiement des loyers arriérés n'était en outre pas recevable. Ceux-ci avaient dans tous les cas été payés. Il a joint à ses déterminations une promesse de contracter ainsi que des quittances.

C. Par jugement du 4 novembre 2011, le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers a pris acte de l'acquiescement de Y2 aux conclusions de la demande, ordonné l'expulsion de X. et de Y2 des dix places de parc qu'ils occupaient à l'ouest de la parcelle no [a] du cadastre de [...], fixé aux défendeurs un délai échéant le 1er janvier 2012 pour quitter les lieux, condamné solidairement X. et Y2 à payer à Y1 et Y2 la somme de 4'800 francs plus intérêts à 5% dès le 1er novembre 2010, arrêté les frais de justice à 500 francs, avancés par les demandeurs, et les a mis à la charge des défendeurs solidairement. L'autorité a retenu que le seul bail valable était celui établi le 28 septembre 2009 qui avait été conclu pour une durée indéterminée. L'argument du requis selon lequel le bail était à terme fixe devait être écarté. X. n'ayant pas saisi le tribunal, le congé notifié par les bailleurs avait déployé ses effets dès réception. Dans la mesure où X. occupait toujours les places après le 31 mai 2011, les bailleurs étaient fondés à réclamer son expulsion. En outre, rien ne s'opposait à coupler la demande en expulsion avec une demande en paiement d'un arriéré de location. X. n'apportant pas la preuve du paiement des loyers réclamés entre novembre 2010 à octobre 2011, soit 12 mois, il se justifiait ainsi de condamner les locataires à verser 4'800 francs aux bailleurs.

D. X. recourt contre ce jugement en concluant à ce que l'effet suspensif soit accordé, à l'annulation du jugement et au renvoi de la cause pour nouvelle décision au sens des considérants, éventuellement à ce qu'il soit statué au fond et à ce que les conclusions de la demande soient rejetées, sous suite de frais et dépens. Il fait valoir en substance que le contrat de bail du 28 septembre 2009 avait été conclu pour permettre aux parties de négocier et de conclure un autre contrat portant sur une place plus grande à l'est de l'emplacement de l'objet du bail et que la volonté des parties était que ce bail subsiste aussi longtemps que les négociations n'auraient pas abouti. Selon lui le bail prendrait dès lors fin à la signature du nouveau bail. La signature de la promesse de contracter avait ainsi pour but de garantir la signature du nouveau bail. C'est en violation de leur promesse que les intimés avaient mis abruptement fin au bail. Celui-ci n'avait donc pas une durée indéterminée ou un terme incertain. Il fait valoir que c'est ainsi à tort qu'il avait été retenu que le bail pouvait être résilié. Il avait accepté de verser 400 francs de loyer au lieu de 300 francs à Y2, qui était à la fois débiteur et créancier, sur l'insistance de ce dernier, dans l'optique que la promesse se concrétise. Si la promesse avait été remise en cause, il n'aurait pas versé plus que 300 francs. Il estime qu'à partir du moment où le bail avait été résilié, il n'y avait plus de raison de modifier le montant prévu par le bail. Le comportement des intimés, laissant croire qu'ils allaient respecter leur promesse tout en obtenant plus que le loyer convenu pour ensuite refuser d'entrer en matière tout en réclamant un loyer supérieur, était constitutif d'abus de droit et ne pouvait être protégé. Selon lui, le premier juge aurait dû admettre que les montants versés avaient couvert les locations et rejeter de ce fait les prétentions des intimés.

E. Au terme de leurs observations, les intimés concluent à ce que la demande d'effet suspensif soit rejetée et à ce que la décision dont est recours soit confirmée, sous suite de frais et dépens.

F. L'exécution du jugement a été suspendue par ordonnance du 23 mars 2012.

C O N S I D E R A N T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. Le contrat de bail du 28 septembre 2009 a été conclu entre Y1 et Y2, bailleurs en communauté héréditaire, d'une part et X. et Y2, alors associés en société simple, d'autre part. Or, un seul et même sujet de droit ne peut juridiquement s'obliger envers lui-même (Engel, Traité des obligations en droit suisse, 1997, p. 412). Y2 ne pouvait ainsi conclure un contrat avec lui-même. Le contrat de bail écrit du 28 septembre 2009 doit en conséquence être considéré comme inexistant.

Il résulte du dossier que le projet de collaboration entre X. et Y2 ne s'est pas concrétisé et que seul X. a garé ses véhicules sur les places de parc et que lui seul s'est acquitté du loyer. Il y a donc lieu de retenir l'existence d'un bail tacite dont les parties au contrat sont X. d'une part et Y1 et Y2 d'autre part.

3. Selon l'article 273 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.

En l'espèce, le bail a été résilié par écrit le 19 avril 2011 avec effet au 31 mai 2011. X. n'a pas contesté le congé. Les arguments présentés par celui-ci, tant en première instance qu'en instance de recours, pour faire valoir que le bail ne pouvait être résilié auraient dû être présentés dans le cadre de la contestation du congé. Soulevés dans le cadre de la procédure en expulsion, ils sont tardifs. Dans la mesure où la résiliation n'a pas été contestée, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le congé était valable.

4. Il ressort du dossier que le loyer dont X. s'est acquitté dès juillet 2010 s'élève à 400 francs; il y a lieu de considérer que les parties se sont mises d'accord sur ce montant. C'est donc à juste titre que la somme que X. a été condamné à payer a été calculée sur cette base.

5. Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.

6. Le recourant qui succombe devra supporter les frais de la procédure de recours. Il n'y a pas lieu à indemnité au sens de l'article 95 al. 2 let. c CPC en faveur de Y2, qui n'a pas accompli plus que des démarches usuelles pour la défense de ses intérêts dans la procédure de recours. Il était légitime que, domiciliée à […] USA, Y1 se fasse pour sa part représenter. Elle peut ainsi prétendre à une indemnité fondée sur l'article 95 al. 2 let. c CPC, qui sera toutefois limitée, certains des arguments présentés dans sa réponse n'étant pas exempts de mauvaise foi.

Par ces motifs,L'AUTORITé DE RECOURS EN MATIERE CIVILE

1. Rejette le recours dans la mesure de sa recevabilité.

2. Arrête les frais de la procédure à 800 francs, avancés par le recourant, et les met à la charge de celui-ci.

3. Condamne X. à verser une indemnité équitable de 200 francs en faveur de Y1.

Neuchâtel, le 13 juillet 2012

Art. 273 CO

Délais et procédure1

1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.

2 Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l’autorité de conciliation:

a.

lorsqu’il s’agit d’un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;

b.

lorsqu’il s’agit d’un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l’expiration du contrat.

3 Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l’autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l’expiration de la première.

4 La procédure devant l’autorité de conciliation est régie par le CPC2.3

5 Lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d’office si le bail peut être prolongé.4

1 Nouvelle teneur selon le ch. II 5 de l'annexe 1 au code de procédure civile du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841).

2 RS 272

3 Nouvelle teneur selon le ch. II 5 de l'annexe 1 au code de procédure civile du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841).

4 Nouvelle teneur selon le ch. II 5 de l'annexe 1 au code de procédure civile du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739; FF 2006 6841).