Jurisprudence du Tribunal Cantonal
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N° dossier:
CC.2000.92
Autorité:
Date décision:
04.11.2002
Publié le:
14.04.2008
Revue juridique:
Titre:
Remise de dette par actes concluants.
Résumé:
Convention de libération de solde de dette hypothécaire admise par la banque créancière, à condition que le débiteur vende l'immeuble grevé jusqu'au 30 juin 1998, pour un prix de l'ordre de Fr. 370'000.-. Elle propose ensuite un courtier, à fin mai 1998, et admet sans réserve que l'immeuble soit offert à la vente à Fr. 340'000.-. La vente intervient pour ce prix le 1er décembre 1998 et la banque remet les titres hypothécaires sans réserve, avant de réclamer le découvert (par Fr. 240'000.-) en février 1999.
Dans ces conditions, la Cour retient une remise de dette par actes concluants.
Articles de loi:
Art. 115 CO
Réf. :
CC.2000.92-CC2/nv
A. Suite
à un projet de promotion immobilière, R. L. a acquis, le 6 juin 1991, un
appartement de l'immeuble formant la parcelle […] du cadastre de Cernier, au prix de
430'000.00 francs. Il a obtenu dans cette perspective un prêt hypothécaire de
436'800.00 francs, garanti par une cédule hypothécaire de 470'000.00 francs,
auprès de la Caisse C.. Ultérieurement, soit le 5 juillet 1993, ce contrat de
prêt a été remplacé par un autre, de 449'379.00 francs, auprès de la Banque T.,
avec la même garantie hypothécaire. Ultérieurement, mais à une date
indéterminée, la Banque S. a repris les droits et obligations de la Banque T.
(le demandeur l'allègue au fait 8 de la demande et la défenderesse, sans
curieusement le démontrer ni même l'alléguer formellement, l'admet dans ses
conclusions en cause, en se référant au raisonnement du juge de mainlevée).
R. L. est par ailleurs
resté débiteur, avec plusieurs associés dont son frère E. L., de la Banque X.
et de la Société Z., compagnie d'assurances sur la vie, en insuffisance de gage
pour un total de 2,7 millions de francs, suite à un projet immobilier
apparemment désastreux, à Chavornay (PL dem.12).
En septembre 1996, une
ou plusieurs réunions se sont tenues entre les créanciers des frères L. et ces
derniers, ensemble ou séparément. Un représentant de la Banque S. a participé à
au moins l'une de ces réunions. On reviendra plus loin sur la teneur des
discussions intervenues.
Par la suite, la Banque
S. a adressé à R. L. deux conventions de désinvestissement, datées du 14 avril
1997, par lesquelles le demandeur autorisait la banque à vendre, d'une part,
l'appartement de Cernier et, d'autre part, un appartement sis à Verbier, dont
il était co-propriétaire avec un certain D. (PL dem.1 et 2). La fiduciaire du
demandeur a retourné lesdites conventions à la Banque S. le 24 octobre 1997,
soit dans les jours mêmes où se signait et s'exécutait une convention de remise
de dette partielle entre le demandeur et ses créanciers de l'affaire de
Chavornay (PL dem.7 et 12). Un mois plus tôt, soit en septembre 1997 selon le
témoin B. (D.10), une réunion s'était tenue à Ittigen au sujet des immeubles de
Cernier et de Verbier.
Alors que la lettre
d'accompagnement du 24 octobre 1997 se référait à un accord passé "en son
temps lors d'une réunion avec les représentants de votre banque, de la Banque
X. et de la Société Z.", selon lequel la Banque S. aurait renoncé "à
faire valoir à l'encontre de Monsieur R. L. une éventuelle insuffisance de gage
ou de couverture des crédits hypothécaires en rapport avec les immeubles
précités" (PL dem.6), la réponse de la Banque S. du 6 novembre 1997,
rappelait l'état des dettes hypothécaires du demandeur, avant de poursuivre
ainsi :
"Zur Rückführung unserer Kreditforderung
schlagen wir Ihnen folgendes Vorgehen vor :
● Sie forcieren den
Verkauf der Wohnungen in Cernier und Verbier. Wir bitten Sie, eigens
Verkaufsmandate an ortsansässige Immobilienfachleute zu erteilen und uns
monatlich über die Verkaufsverhandlungen zu informieren. Wir erwarten von den
Herren L. und D., dass beide beim Verkauf aktiv mitarbeiten. Wir stellen uns
folgende Mindestverkaufspreise vor :
● Unter der
Voraussetzung, dass die Wohnungen bis am 30. Juni 1998 verkauft sind, halten
wir an unserer Aussage fest, die entstehenden Pfandausfälle zu übernehmen.
Sollten die Stockwerkeinheiten bis zu diesem Zeitpunkt nicht verkauft sein,
werden wir unsere volle Forderung ohne weitere Mitteilung auf dem Rechtsweg
geltend machen.
● Anbei
erhalten Sie die Desinvestitonsvereinbarung für die Liegenschaft in Verbier.
Wir bitten Sie dafür besorgt zu sein, dass diese ergänzend von Herrn D.
unterzeichnet wird.
● Da uns für die dargestellten
Kredite die Zinsen nicht vollumfänglich bezahlt werden, werden wir diese per
28. Februar 1998 kündigen. Die Kündigung erhalten die Kreditnehmer mit
separater Post zugestellt."
B. Le
26 mai 1998, le courtier R. a soumis au demandeur, à la demande de la Banque
S., un contrat de courtage relatif à l'appartement de Cernier (PL dem.29),
valable du 26 mai au 31 décembre 1998 et prévoyant notamment un prix de vente
de 370'000.00 francs et une commission de 4 % en faveur du courtier (PL
dem.19). Le 24 septembre 1998, le courtier a suggéré qu'un prix inférieur soit proposé,
vu la faiblesse du marché immobilier, et le demandeur s'en est remis à
l'opinion de la banque à ce sujet, le 12 octobre 1998 (PL dem.17). Un amateur a
été trouvé au prix de 340'000.00 francs et, le 12 novembre 1998, la Banque Y. –
substituée entre-temps à l'ancienne Banque S. – a accepté ce prix et s'est
engagée à remettre, contre copie du contrat de vente et confirmation
irrévocable de paiement, la cédule hypothécaire de 470'000.00 francs
"unbelastet frei" (PL dem.20). La vente est intervenue le 1er
décembre 1998, avec paiement du prix le 4 janvier 1999, alors que la
défenderesse a remis au notaire la cédule hypothécaire, en vue de radiation, le
14 décembre 1998 (PL dem.22).
C. Par
courrier du 22 février 1999, la Banque Y. a informé le demandeur que, vu le non
respect du délai et du prix de vente fixés dans son courrier du 6 novembre
1997, elle n'était pas prête à assumer l'insuffisance de gage. Elle lui
demandait des propositions de règlement du solde, arrêté à cette date à
227'175.00 francs (PL dem.23). Suite à divers échanges de correspondance, la
défenderesse a déclaré dénoncer au remboursement le prêt hypothécaire
litigieux, le 24 novembre 1999, avec effet au 31 mars 2000 (PL dem.25). Elle a
fait notifier au demandeur une poursuite, le 15 mai 2000, pour des montants de
226'815.95 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er avril 2000 et 14'778.55 francs
plus intérêts à 7,75 % dès le 1er avril 2000. L'opposition totale formée par le
poursuivi a été levée, à titre provisoire, par décision du président du Tribunal
civil du district du Val-de-Ruz, du 13 juillet 2000, notifiée le 16 août 2000
(PL dem.27).
- D. R.
- L. agit en libération de dette et fait valoir, en substance, qu'à la réunion
tenue en septembre 1996, la Banque S. s'était engagée, par l'un de ses représentants,
à renoncer à toute prétention supplémentaire, après encaissement du produit des
ventes des immeubles de Verbier et de Cernier, compte tenu des engagements bien
plus importants pris par les créanciers hypothécaires du projet de Chavornay ;
que la lettre de la Banque S., du 6 novembre 1997, travestit son engagement
antérieur en y ajoutant une condition de terme ; que la défenderesse n'a pas,
dans les faits, tenu compte du terme ainsi articulé, qu'elle a participé
activement à la vente de l'immeuble de Cernier, dans les mois suivants, et
qu'elle a donné son accord sans réserve au prix de 340'000.00 francs proposé.
Elle est donc liée par la convention de remise de dette qu'elle a passée.
E. Pour
sa part, la défenderesse conteste tout accord relatif à l'immeuble de Cernier,
en septembre 1996, seule une discussion de principe ayant pu être engagée à
cette époque. Elle en veut pour preuve que les conventions de désinvestissement
ne mentionnent aucun accord de ce type, pas plus que d'autres documents
antérieurs à sa lettre du 6 novembre 1997. Elle affirme que les conditions
d'une éventuelle remise de dette n'ont été articulées qu'à cette dernière date
et que les conditions, essentielles, du prix de vente minimal et du terme de
vente n'ont pas été respectées, de sorte qu'elle n'est pas liée par son
engagement du 6 novembre 1997.
C O N S I D E R A N T
1. L'action
en libération de dette de R. L. intervient dans le délai utile de l'article 83
alinéa 2 LP. La valeur litigieuse fonde la compétence de la Cour saisie.
2. Vu
les reprise et fusion bancaires admises par les parties, il est constant que la
défenderesse a repris les droits découlant de l'emprunt hypothécaire du 5
juillet 1993 envers le demandeur, sous réserve de la remise de dette
litigieuse. C'est le demandeur qui allègue l'avènement de la remise de dette et
il lui appartient donc d'en apporter la preuve (art.8 CC).
3. Il
est certain que le témoin U. n'a assisté à une réunion, en septembre 1996 à
Neuchâtel, que dans le cadre de ce qu'il appelait lui-même la discussion d'un
"pacte de non agression" entre créanciers bancaires, vis-à-vis des
frères L. (D.11). Comme le noyau de la discussion tenait dans un éventuel
abandon partiel de créances, après probable réalisation à perte des immeubles
grevés, le témoin n'est guère crédible lorsqu'il laisse entendre qu'il n'avait
pas été question, lors de cette séance, de la vente de l'immeuble de Cernier.
Certes, le témoin M. (D.12) laissait entendre, à partir de ses notes, que la
Banque S. aurait eu une créance de 350'000.00 francs pour l'immeuble de
Chavornay et que les frères L. s'étaient engagés à lui payer 50'000.00 francs
pour solde de tout compte, mais l'implication de la Banque S. dans l'affaire de
Chavornay ne ressort nullement de la convention du 14 octobre 1997, relative à cet
objet (PL dem.12) et elle n'est même pas alléguée par la défenderesse (qui
disait ignorer les faits allégués sous chiffre 6 de la demande). Le souvenir de
ce témoin paraît donc inexact et l'on peut se demander si le montant de
350'000.00 francs figurant dans ses notes n'est pas plutôt une évaluation du
prix de vente à obtenir de l'immeuble de Cernier. Aucune certitude n'est
possible, cependant. Le cadre général de la discussion de septembre 1996 fait
toutefois apparaître comme crédibles les souvenirs du témoin A. (D.17), à tout
le moins sur l'objectif poursuivi. Il ne serait d'ailleurs guère concevable que
la fiduciaire du demandeur se soit référée, dans ses courriers des 24 et 27
octobre 1997, à des engagements oraux pris antérieurement, s'il n'en était
rien. Une telle attitude aurait en effet été le plus sûr moyen de s'attirer les
foudres de la créancière dont on requérait une confirmation d'accord.
La Cour tient donc pour
certain que le principe d'une remise de dette a été arrêté en septembre 1996
déjà. On n'expliquerait d'ailleurs pas autrement l'envoi, le 14 avril 1997, des
conventions de désinvestissement relatives aux mêmes objets. Toutefois, il
tient à la nature et à l'importance de telles conventions de ne pouvoir être
formulées dans tous leurs détails au cours d'une seule discussion. Il est au
demeurant plus que douteux que le témoin U. ait eu la compétence d'engager,
seul, la banque qu'il représentait et il n'est pas démontré qu'un autre
représentant de la Banque S., doté de pouvoirs, ait été présent à la réunion de
septembre 1996.
On ne saurait donc dire
que les conditions formulées le 6 novembre 1997 aient trahi un engagement
précis formulé antérieurement. Si tel avait été le cas, d'ailleurs, il paraît
évident que le demandeur ou ses représentants n'auraient pas manqué de réagir
immédiatement, comme l'exige la bonne foi en affaires (ATF 114 II 250, JT 1989
I 591).
4. La
position de la défenderesse, telle que formulée le 6 novembre 1997, ne peut
cependant s'interpréter, dans le contexte qui ressort du dossier, comme un
accord absolument rigoureux et non susceptible de la moindre modification :
-En premier lieu, elle
s'articule comme une proposition ("… schlagen wir Ihnen folgendes Vorgehen
vor") ;
-Si la défenderesse
annonçait qu'à défaut de ventes jusqu'au 30 juin 1998, elle ferait valoir sa
pleine prétention par la voie juridique, sans autre communication, elle n'en a
rien fait cependant ;
-L'auteur même de la
lettre, soit le témoin B. (D.10), déclarait d'ailleurs que "si ce délai
n'était pas tenu, on devait renégocier le découvert" ;
-Comme le souligne le
demandeur, c'est la défenderesse elle-même qui a chargé un courtier de la
vente, un mois seulement avant le terme initialement fixé, en admettant
implicitement que celui-ci ne pourrait être respecté ;
-Lorsque le demandeur
s'en remettait à l'appréciation de la défenderesse, quant au prix de vente, le
12 octobre 1998 (PL dem.17), en déclarant n'avoir "aucune compétence pour
répondre à ce courrier", il s'inscrivait dans la logique de la remise de
dette et il eût appartenu à la défenderesse de mettre les choses au clair, si
elle n'entendait plus s'en tenir à son engagement antérieur ;
-Au lieu de cela, la défenderesse s'est non
seulement déclarée d'accord avec le prix de 340'000.00 francs ultérieurement
proposé, mais elle a consenti à la radiation de son gage sur l'immeuble, sans
émettre la moindre réserve à l'égard du demandeur.
Dans ces conditions, il
faut admettre que la défenderesse n'a elle-même pas tenu pour essentielles les
conditions qu'elle avait fixées le 6 novembre 1997. Le terme du 30 juin 1998 ne
pouvait d'ailleurs apparaître que comme l'expression d'une certaine pression à
la vente, sans que cette date ne soit par ailleurs essentielle, ce que la
défenderesse n'allègue d'ailleurs pas. Quant au prix de vente, la lettre du 6
novembre 1997 articulait un ordre de grandeur à atteindre. Comme il ne l'a pas
été, l'accord eût certes pu être renégocié, en imposant au demandeur un
remboursement partiel, mais vu le silence de la défenderesse, le demandeur
était fondé à admettre qu'elle y avait renoncé, ce qui était concevable.
5. Il
apparaît ainsi que la défenderesse a bel et bien remis la dette litigieuse, par
son courrier du 6 novembre 1997 et ses actes concluants ultérieurs, de sorte
que la demande en libération de dette est bien fondée.
Vu l'issue de la cause,
la défenderesse en supportera les frais et versera au demandeur une indemnité
de dépens qui peut être arrêtée à 8'000.00 francs.
**Par
ces motifs,
LA IIe COUR CIVILE**
1. Dit que le demandeur ne doit pas à la
défenderesse les montants de 226'815.95 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er
avril 2000 et de 14'778.55 francs plus intérêts à 7,75 % dès le 1er avril 2000,
objets de la poursuite no 200294 de l'office des poursuites du Val-de-Ruz.
2. Condamne la défenderesse aux frais de
justice, arrêtés comme suit :
Total Fr. 6'550.00
3. Condamne la défenderesse à payer au
demandeur une indemnité de dépens de 8'000.00 francs.
Neuchâtel, le
4 novembre 2002
AU NOM DE LA
IIe COUR CIVILE
Le greffier L’un des juges
