OGVE-2016-17-78

Entscheidpublikation OGVE 2016/17 Nr. 78

Art. 60 Abs. 1 BauG

Ein Grundeigentümer von Bauland ist legitimiert, gegen eine geplante Auszonung von nicht in seinem Eigentum befindlichen Baulandes Beschwerde zu erheben, wenn durch die geplante Auszonung die strassenmässige Erschliessung seiner Bauparzelle erschwert wird (Erw. 1.2.1).

Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG; Art. 13, Art. 23 und Art. 24 Abs. 1 StrR Lungern

Eine Strasse mit einer Breite von rund 3 m und einem Gefälle von bis zu 17 Prozent erfüllt die Anforderungen an eine Erschliessungsstrasse B gemäss Strassenreglement Lungern nicht (Erw. 4.1 f.).

Eine Auszonung, welche die nutzungsplanerische Grundlage für den erforderlichen Ausbau der strassenmässigen Erschliessung von Bauland entzieht, ist nicht rechtmässig (Erw. 4.2.5 und 4.5).

Art. 18 Abs. 1 und 2 BauG; Art. 11 und 15 BauV

Die Auszonung von Bauland, welche einen Quartierplanperimeter in zwei voneinander unabhängige Teile trennt, steht im Widerspruch zu den Vorgaben von Art. 18 Abs. 2 BauG. Die Auszonung ist auch vor dem Hintergrund unzulässig, dass der Quartierplan anschliessend Nichtbauland umfassen würde (Erw. 4.3).

Entscheid des Regierungsrats vom 26. August 2016 (Nr. 43).

Aus den Erwägungen:

1.2 Legitimation

1.2.1 Auszonung Teilfläche von Parzelle 745

Der Einwohnergemeinderat Lungern bestreitet die Legitimation der Beschwerdeführer in Bezug auf die beschlossene Auszonung der Teilfläche von Parzelle 745. Auf ihren Antrag, die besagte Fläche wieder der Bauzone zuzuweisen, sei folglich nicht einzutreten. Die Beschwerdeführer seien von der Teilauszonung nicht berührt im Sinne von Art. 60 BauG, da durch diese Nutzungsplanänderung die Erschliessungssituation nicht verschlechtert werde. Im Weiteren könnten sie allein aus der Tatsache, dass sie über Grundeigentum im Gebiet des Quartierplans Stadel verfügen, keine Legitimation ableiten.

Der Argumentation des Einwohnergemeinderats kann nicht gefolgt werden. Gemäss Art. 60 Abs. 1 BauG ist zur Erhebung von Einsprachen und Beschwerden befugt, wer vom Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse hat. Die Beschwerdeführer sind Grundeigentümer von bereits rechtskräftig eingezontem Bauland sowie weiterer Parzellen im Gebiet Stadel. Die bestehende Erschliessung dieser Bauzone führt ab der Verzweigung Sattelmattstrasse über den Emmetiweg, der teilweise innerhalb und teilweise ausserhalb des Baugebiets verläuft. Weiter streben die Beschwerdeführer eine Erweiterung der Bauzone auf ihrem Grundeigentum im Stadel an. Es ist unbestritten, dass für eine allfällige Bauzonenerweiterung im Stadel der Emmetiweg ausgebaut werden müsste. Dies hält auch der Einwohnergemeinderat Lungern in seinem Einspracheentscheid vom 7. April 2014 explizit fest. Durch die von der Einwohnergemeindeversammlung beschlossene Auszonung wird der Ausbau des Emmetiwegs erschwert, da ein Teil der bestehenden Erschliessungsstrasse und allfällige für die Verbreiterung benötigte Landflächen der Nichtbauzone zugewiesen würden. Die Beschwerdeführer haben folglich ein berechtigtes Interesse an der Beibehaltung der Teilfläche von Parzelle 745 in der Bauzone. Sie sind durch die beschlossene Auszonung in ihren Interessen berührt und damit zur Beschwerdeerhebung gegen diese konkrete Nutzungsplanänderung legitimiert. Im Übrigen hat der Einwohnergemeinderat im Rahmen des Einspracheverfahrens die Legitimation der Beschwerdeführer ebenfalls bejaht. Wieso nun im vorliegenden Rechtsmittelverfahren die Legitimation nicht mehr gegeben sein sollte, ist nicht einzusehen.

(…)

4. Auszonung der Teilfläche von Parzelle 745

4.1 Ausgangslage

Der Beschwerdegegner ist Eigentümer der Parzelle 745 im Gebiet Stadel, welche eine Fläche von 18 268 m2 aufweist. 1 899 m2 wurden im Jahr 2001 der zweigeschossigen Bauzone W2 zugewiesen, die übrige Parzellenfläche liegt nach wie vor in der Landwirtschaftszone. Über die Parzelle 745 führt der Emmetiweg, eine rund 3 m breite Betonstrasse, welche ab der Verzweigung Sattelmattstrasse das im Jahr 2001 ausgeschiedene Baugebiet Stadel erschliesst. Der Emmetiweg ist nicht ausparzelliert. Die Strasse wurde durch die Strassengenossenschaft Stadel–Schneit–Blattisdurren–Emmeti erstellt und befindet sich in privatem Eigentum. Aktuell verläuft der Emmetiweg zwischen der Verzweigung Sattelmattstrasse und dem Baugebiet Stadel auf einer Strecke von rund 90 m durch die Landwirtschaftszone. Durch die vom Beschwerdegegner beantragte und von der Einwohnergemeinde beschlossene Auszonung der Teilfläche von Parzelle 745 würde der Emmetiweg zusätzlich auf einer Länge von rund 110 m der Landwirtschaftszone zugewiesen.

4.2 Konsequenzen für die strassenmässige Erschliessung

4.2.1

Die Beschwerdeführer beabsichtigen, ihre Parzelle 1824 (4 815 m2) mit drei Mehrgenerationenhäusern zu überbauen. Für dieses Bauvorhaben sei ein Ausbau des Emmetiwegs zwingend erforderlich. Durch die beschlossene Auszonung der Teilfläche von Parzelle 745 und damit auch eines Abschnitts des Emmetiwegs werde eine hinreichende Erschliessung des Quartierplangebiets samt der noch unüberbauten Parzelle 1824 massgeblich behindert bzw. verunmöglicht. Darin liege eine Verletzung von Art. 19 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz; RPG, SR 700) vor, womit sich die angefochtene Planungsmassnahme als bundesrechtswidrig erweise.

Der Beschwerdegegner stellt sich auf den Standpunkt, dass das Gebiet Stadel nie als Bauzone hätte ausgeschieden werden dürfen. Das Gebiet sei eine dem Raumplanungsgesetz widersprechende Bauzoneninsel und strassenmässig nicht hinreichend erschlossen. Die bestehende Strasse sei viel zu schmal und zu steil. Für Fussgänger, Wanderer, Biker usw. sei es nicht einfach auszuweichen; das Kreuzen mit einem Kinderwagen sei nicht möglich. Es sei auch schleierhaft, wie z.B. grössere Rettungsfahrzeuge das Gebiet erreichen sollen. Bei Schneefall würden sodann Anwohner des Gebiets Stadel ihre Autos regelmässig beim alten Schulhaus oder im Gebiet Sattelmatt belassen, da ein gefahrloses Befahren des Emmetiwegs nicht möglich sei. An dieser Situation habe sich seit der Einzonung 2001 nichts geändert bzw. mit den seither errichteten Wohnbauten noch verschlimmert. Die von ihm beantragte Auszonung der Teilfläche von Parzelle 745 habe keinen Einfluss auf die jetzige Erschliessungssituation. Das Quartierplangebiet Stadel sei selbst bei Beibehaltung dieser Fläche in der Bauzone im angrenzenden Bereich über die Landwirtschaftszone erschlossen bzw. eben nicht erschlossen.

Der Einwohnergemeinderat Lungern vertritt ebenfalls die Ansicht, dass sich durch die Auszonung an der Erschliessungssituation der Bauzone Stadel nichts ändere und insbesondere nicht zu einer Verschlechterung führe. Die strassenmässige Erschliessung sei von Beginn an über die rund 3 m breite Emmetistrasse geplant gewesen, was auch im entsprechenden Quartierplan festgehalten werde.

4.2.2

Gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem erforderlich, dass das zu überbauende Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG).

Gemäss Anhang 1 des Strassenreglements der Einwohnergemeinde Lungern vom 30. November 2008 (StrR) handelt es sich beim Emmetiweg um eine Erschliessungsstrasse B. Art. 13 Abs. 1 StrR legt weiter fest, dass es sich bei Erschliessungstrassen B um Zufahrtswege handelt, die der Erschliessung von Gebäudegruppen in der Grösse bis zu 30 Wohneinheiten dienen. Die Strassen befinden sich im Eigentum von Korporationen oder Privaten und verbinden die einzelnen Grundstücke mit übergeordneten Erschliessungsstrassen. Gemäss Art. 13 Abs. 2 StrR weisen Erschliessungsstrassen B in der Regel einen Fahrstreifen auf und können einspurig erstellt werden, wenn eine genügende Übersicht gewährleistet ist und eine ausreichende Anzahl Ausweichmöglichkeiten vorhanden ist. Art. 23 StrR präzisiert für Erschliessungsstrassen B weiter, dass sie je nach Längsgefälle eine minimale Breite von 3.2 m bis 3.8 m aufweisen müssen (Abs. 1). Gemäss Absatz 2 dieser Bestimmung ist bei Erschliessungsstrassen B sodann in der Regel beidseitig ein Bankett von mindestens 0,3 m von jeglicher Überbauung, von jeder sichtbehindernden Bepflanzung und Einfriedung freizuhalten. Diese zusätzliche Fläche ist der Fahrbahnbreite zuzuschlagen. Weiter legt Art. 24 Abs. 1 StrR fest, dass das Strassengefälle in der Regel nicht mehr als 10 Prozent, in schwierigem Gelände nicht mehr als 12 Prozent betragen darf.

4.2.3

Der Emmetiweg weist – wie bereits erwähnt – eine Breite von rund 3 m auf. Innerhalb des Quartierplanperimeters ist er bergseits über weite Strecken durch eine Stützmauer abgegrenzt. Talwärts zieht sich praktisch über die ganze Länge ein rund 15 cm hoher Randstein entlang, welcher die Fahrbahn auf der anderen Seite ebenfalls begrenzt. Entsprechend verfügt die Strasse über kein Bankett. Das Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern verlangt für Erschliessungsstrassen B allerdings eine minimale Strassenbreite von 3,2 m bis 3,8 m – je nach Längsgefälle. Der Emmetiweg weist stellenweise ein Gefälle von bis zu 17 Prozent aus und liegt damit weit über dem zulässigen Mass von 10 Prozent bzw. 12 Prozent in schwierigem Gelände. Aufgrund der übermässig starken Steigung müsste sich die Strassenbreite wohl im oberen Bereich der Minimalanforderung bewegen, sprich gegen 3,8 m gehen (sowie zusätzlich beidseitig ein Bankett von 0,3 m aufweisen). Entsprechend wäre in Anwendung des kommunalen Strassenreglements für den Emmetiweg aufgrund des starken Längsgefälles wohl eine Fahrbahnbreite samt Bankett von mindestens 4 m zu verlangen.

4.2.4

Aufgrund der obigen Ausführungen zeigt sich, dass der Emmetiweg klarerweise nicht die Anforderungen an eine Erschliessungsstrasse B erfüllt. Selbst die Minimalanforderungen für Stichstrassen bzw. Sackgassen gemäss Art. 23 Abs. 1 StrR (Mindeststrassenbreite von 3 m plus beidseitig Bankette von 0,5 m) wären nicht eingehalten. Insofern kann der Ansicht des Einwohnergemeinderats Lungern, wonach das Baugebiet Stadel strassenmässig hinreichend erschlossen sei, nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz unterlässt es denn auch gänzlich, sich in ihrem Einspracheentscheid oder in ihren Stellungnahmen mit den Anforderungen an eine genügende Erschliessung gemäss Strassenreglement auseinanderzusetzen. Vielmehr belässt sie es bei der pauschalen Aussage, dass die strassenmässige Erschliessung hinreichend sei. Sie beruft sich hierzu einerseits auf den kommunalen Verkehrsrichtplan vom 23. April 2014. Daraus lässt sich jedoch lediglich entnehmen, dass der Stadel durch die Emmetistrasse erschlossen werde. An der Tatsache, dass die Strasse die reglementarischen Anforderungen nicht zu erfüllen mag, ändert dies nichts. Andererseits führt der Einwohnergemeinderat zur Begründung den geltenden Quartierplan Stadel ins Feld, wo unter Erschliessung, Ziffer 2.1 Verkehr, u.a. Folgendes geschrieben steht: „Das Baugebiet Stadel ist erschlossen über eine ca. 3.00 m breite, bestehende Betonstrasse, die zum Emmeti, resp. nach Blattisdurren führt. Die Strasse ist für Forst- und Landwirtschaft durchgängig befahrbar.“ Auch diese Aussage führt nicht dazu, dass der Emmetiweg eine hinreichende Erschliessung für das Baugebiet Stadel darstellt. Vielmehr hält der Quartierplan Stadel unter Ziffer 2.1 weiter fest: „Das Projekt beinhaltet im Zufahrtsbereich mehrere auf Sicht platzierte Ausweichstellen. Die steilen Strassenpartien können mit einer Frostschutzanlage auf Kosten der Grundeigentümer des Quartiers versehen werden.“ Ein Blick in den genehmigten Plan Erschliessung, Situation 1 : 250, zeigt denn auch, dass innerhalb des Quartierplanperimeters sechs neue Ausweichstellen vorgesehen gewesen wären, welche jedoch nicht realisiert wurden.

Weiter lässt sich dem Planungsbericht der Gemeinde Lungern vom 21. September 2001, der für die Einzonung des Gebiets Stadel ausgearbeitet wurde, unter 4.3 Erschliessung, Folgendes entnehmen: „Die Erschliessung der neu zu schaffenden Bauzone ist über eine bestehende Strasse sichergestellt. […] Die Strasse ist übermässig steil, weshalb entsprechende Massnahmen (z.B. Belagsheizung in der Kurve) für den wintersicheren Betrieb zu treffen sind. Aufgrund des erwarteten Verkehrsaufkommens ist durch Ausweichstellen ein Kreuzen von Fahrzeugen auf Sichtdistanz zu gewährleisten.“ Offenbar erkannte die Einwohnergemeinde bei der Einzonung des Gebiets Stadel die problematische Erschliessungssituation und erachtete Massnahmen für den wintersicheren Betrieb sowie das Anlegen von Ausweichstellen als erforderlich. Entsprechende Massnahmen fanden dann auch – wie oben erwähnt – Eingang in den Quartierplan Stadel, die Umsetzung blieb jedoch bis heute aus. Trotzdem wurden seither innerhalb des Quartierplanperimeters auf den Parzellen 1928 und 1929 zwei Wohnhäuser bewilligt, wodurch sich die prekäre Erschliessungssituation weiter zugespitzt hat.

Zu erwähnen ist an dieser Stelle noch eine Besprechung bzw. Begehung, welche anlässlich eines Änderungsverfahrens zum Quartierplan Stadel am 14. Juli 2015 unter Beiwohnung von Gemeindevertretern und Anwohnern stattfand. Wie der entsprechenden Aktennotiz zu entnehmen ist, hatte die Begehung gemäss Gemeindepräsident Josef Vogler zum Ziel, eine Lösung für das Problem der Erschliessung des Gebiets Stadel zu finden. Offenbar wurde in den Mitwirkungseingaben von allen Anwohnern die nicht hinreichende Erschliessung bemängelt. Auch anlässlich einer Orientierung zur Ortsplanrevision Lungern brachten die Anwohner des Quartiers Stadel zum Ausdruck, dass sie mit der aktuellen Erschliessungssituation nicht zufrieden seien und die diesbezüglichen Versprechungen, welche bei der Einzonung gemacht worden seien, nicht eingehalten wurden (vgl. Aktennotiz „Orientierung Stadel“, 22. Februar 2014). Vor diesem Hintergrund ist die im vorliegenden Beschwerdeverfahren durch den Einwohnergemeinderat vertretende Ansicht, wonach das Baugebiet Stadel heute hinreichend erschlossen sein soll, umso weniger nachvollziehbar.

4.2.5

Würde nun die Teilfläche von Parzelle 745, wie vom Beschwerdegegner beantragt, ausgezont, würde ein beträchtlicher Abschnitt des Emmetiwegs wieder zurück in die Landwirtschaftszone fallen. Selbst wenn das Baugebiet Stadel bereits jetzt nicht gänzlich über Bauland erschlossen ist, so würde die Auszonung dazu führen, dass einem möglichen Ausbau des Emmetiwegs im unteren Bereich des Quartierplanperimeters die nutzungsplanerische Grundlage entzogen würde. So wäre insbesondere die Realisierung der untersten Ausweichstelle auf Parzelle 745, so wie sie im Quartierplan vorgesehen ist, nicht mehr realisierbar, da eine solche in der Landwirtschaftszone nicht mehr zonenkonform wäre. Auch eine allfällige Verbreiterung der Strasse würde durch die Auszonung deutlich erschwert oder gar verunmöglicht. Ein Ausbau gestützt auf eine raumplanerische Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG dürfte kaum Aussicht auf Erfolg haben, insbesondere vor dem Hintergrund, dass ein Ausbau des fraglichen Strassenabschnitts heute innerhalb der Bauzone möglich wäre.

4.3 Rechtskräftiger Quartierplan

Wie die Beschwerdeführer zutreffend feststellen, würde durch die Auszonung das Quartierplangebiet Stadel in zwei voneinander gänzlich getrennte Teile aufgespalten. Dies hätte eine Missachtung von Art. 18 Abs. 2 BauG zur Folge, wonach Quartierpläne die Überbauung von zusammenhängenden Gebieten regeln sollen. Darüber hinaus monieren die Beschwerdeführer eine Verletzung von Verfahrensvorschriften und des rechtlichen Gehörs.

Für die Anpassung von Quartierplänen gilt das Verfahren nach Art. 15 i.V.m. Art. 11 ff. Bauverordnung vom 7. Juli 1994 (BauV, GDB 710.11). Durch die Auszonung würde in den geltenden Quartierplan eingegriffen, ohne dass das entsprechende Quartierplanänderungsverfahren zur Anwendung gelangt. Ob ein solches Vorgehen grundsätzlich zulässig wäre oder ob der Eingriff in den geltenden Quartierplan bereits aus verfahrensrechtlichen Aspekten formell einer Genehmigung der Auszonung entgegenstehen würde, kann vorliegend offenbleiben, da die Auszonung ohnehin materielles Baurecht verletzt. So hätte eine Genehmigung zur Folge, dass der Quartierplanperimeter in zwei voneinander unabhängige Teile getrennt würde, was klarerweise im Widerspruch zu den Vorgaben von Art. 18 Abs. 2 BauG stünde. Im Weiteren würden der Quartierplan nach der erfolgten Auszonung auch Nichtbauland umfassen, was eine Verletzung von Art. 18 Abs. 1 BauG bedeuten würde. Darüber hinaus wäre auch die im Quartierplan festgelegte Ausweichstelle auf Parzelle 745 nicht mehr innerhalb des Baugebiets als zonenkonforme Anlage realisierbar. Sinnvollerweise wäre das Quartierplanänderungsverfahren vor der Nutzungsplanänderung oder gleichzeitig koordiniert mit dieser durchzuführen.

4.4 Siedlungsentwicklung

4.4.1

Zur beabsichtigten Auszonung der Teilfläche von Parzelle 745 hält die Einwohnergemeinde in ihrem Planungsbericht vom 2. Juli 2014 fest, dass es durchaus sinnvoll sei, Bauland, das in den letzten 10 bis 15 Jahren nicht einer Überbauung zugeführt worden sei und in naher Zukunft nicht als Bauland zur Verfügung stehen werde, in die Landwirtschaftszone zurückzuführen. Dadurch breche zwar die lose zusammenhängende Bauzone Bürglen-Stadel auf und es entstehe im Stadel eine ungewünschte Briefmarkenzone. Entsprechende Kleinstzonen gäbe es in Lungern sowohl in Dieggis als auch im Wichel. Die Erhaltung der Bauzone wäre eine rein plangraphische Täuschung darüber, dass das Gebiet Stadel bereits heute eine Kleinstzone sei resp. dies auch in Zukunft bleiben werde.

Der Beschwerdegegner und Grundeigentümer von Parzelle 745 führt in diesem Zusammenhang aus, dass die teilweise Einzonung seiner Parzelle wohl ohnehin nur deshalb erfolgte, um eine knappe Verbindung zu einer bestehenden Bauzone herzustellen und dadurch zu verhindern, dass das Baugebiet Stadel als Inselbauzone erscheinen würde. Er hätte schon anlässlich der Einzonung stets klar zum Ausdruck gebracht, dass er seine Parzelle nie überbauen werde. Das Quartier Stadel widerspreche als isolierte Bauzone ohnehin den Vorgaben der Raumplanungsgesetzgebung.

4.4.2

Das Bau- und Raumentwicklungsdepartement hielt in seinem Vorprüfungsbericht vom 15. Juli 2013 zur Ortsplanungsrevision Lungern fest, dass die beabsichtigte Auszonung zugunsten einer längerfristigen landwirtschaftlichen Nutzung und einer Einzonung an besser geeigneter Lage im öffentlichen Interesse liege. Die bisherige Bauzone könne als „plangraphische Massnahme“ als Bindeglied zwischen Bauzonen bezeichnet werden, die – allein aufgrund der eingeschränkten Eignung für eine Überbauung – ohne Nachteile in Bezug auf die Siedlungsentwicklung ausgezont werden könne.

Unter dem Aspekt der Siedlungsentwicklung erweist sich die Auszonung durchaus als sachgerecht. Entgegen den Ausführungen im Vorprüfungsbericht trifft es hingegen nicht zu, dass eine Rückführung der Parzelle 745 in die Landwirtschaftszone ohne Nachteile bleiben würde, da dadurch aufgrund des Wegfalls der nutzungsplanerischen Grundlage ein Ausbau der bestehenden aber ungenügenden Erschliessung des Quartiers Stadels erschwert oder gar verunmöglicht würde. Insbesondere im Hinblick auf eine allfällige Überbauung von Parzelle 1824 ist eine Verbesserung der Erschliessungssituation unausweichlich. Auch die Beschwerdeführer als Grundeigentümer der besagten Parzelle erachten einen Ausbau der Erschliessungstrasse in mehreren Bereichen als zwingend notwendig. In diesem Zusammenhang wird sich die Einwohnergemeinde allerdings mit der Frage einer allfälligen Auszonung von Parzelle 1824 auseinanderzusetzen haben. Die Bauzone Stadel wurde auf Ersuchen der Beschwerdeführer vor rund 15 Jahren ausgeschieden. Damals wurden 13 236 m2 der Bauzone zugewiesen, wovon rund 5 200 m2 zumindest teilweise bereits überbaut waren. Die unüberbaute Fläche innerhalb des Quartierplangebiets Stadel betrug demnach rund 8 000 m2. Davon ist der überwiegende Anteil in den vergangenen 15 Jahren brach gelegen und keiner Überbauung zugeführt worden. So wurden gerade einmal rund 1 300 m2 überbaut. Insbesondere die Parzelle 1824, welche mit ihrer Fläche von 4 815 m2 mehr als die Hälfte des unbebauten Landes ausmacht, wurde von den Beschwerdeführern in den letzten 15 Jahren keiner Überbauung zugeführt. Ebenso wenig wurden die im Quartierplan vorgesehenen Massnahmen (Ausweichstellen, mögl. Belagsheizung) für eine Verbesserung der Erschliessung umgesetzt. Die strassenmässige Erschliessung ist nach wie vor prekär bzw. ungenügend. Vor diesem Hintergrund wird sich die Einwohnergemeinde mit der Grundsatzfrage zu befassen haben, ob es sich als sinnvoll erweist, weiter an einer Siedlungsentwicklung im Stadel festzuhalten oder ob alternativ – nebst der Auszonung von Parzelle 745 – auch die Auszonung von Parzelle 1824 in Frage käme. Im Gemeindegebiet Lungern gäbe es weitaus besser gelegene Flächen, die sich für die Einzonung von Bauland eignen würden. Dass das Baugebiet Stadel Charakteristika einer unerwünschten Briefmarkenzone aufweist, legt die Einwohnergemeinde Lungern in ihrem Planungsbericht gleich selber dar. Ob die Entwicklung weiter in diese Richtung gehen soll und der Bauinseleffekt durch zusätzliche Überbauungen noch verstärkt werden soll, ist aus raumplanerischer Sicht kritisch zu hinterfragen. Die Beibehaltung von Parzelle 1824 in der Bauzone bringt ausserdem die Gefahr mit sich, dass dadurch knapp 5 000 m2 Bauland für viele weitere Jahre brach zu liegen droht, da die Erteilung einer Baubewilligung aufgrund der ungenügenden Erschliessung zur Zeit nicht in Frage kommt. Eine Lösung der Erschliessungsproblematik ist sodann bis auf weiteres nicht in Sicht. Wie den Akten an diversen Stellen zu entnehmen ist, sind die Fronten zwischen den Grundeigentümern im Gebiet Stadel verhärtet. Insbesondere der Beschwerdegegner, über dessen Parzelle 745 der Emmetiweg führt, bringt zum Ausdruck, dass er in keiner Art und Weise bereit sei, für eine Strassenverbreiterung Hand zu bieten und sein Land dafür zu Verfügung zu stellen. Immerhin bleibt zu bemerken, dass der Beschwerdegegner damals der Einzonung zustimmte und auch den Quartierplan mitunterzeichnete.

4.5 Fazit

Eine Auszonung der Teifläche von Parzelle 745 erweist sich dem Grundsatz nach in siedlungsplanerischer Hinsicht zwar als sachgerecht und wird auch von den kantonalen Fachstellen begrüsst. Allerdings hat sich die Einwohnergemeinde Lungern zuerst mit dem Schicksal des Baugebiets Stadel auseinanderzusetzen und entsprechende Weichen zu stellen. Befürwortet sie einen Verbleib der Parzelle 1824 in der Bauzone, ist für deren Überbauung ein Ausbau des Emmetiwegs zwingende Voraussetzung, um dem bundesrechtlichen Erfordernis einer hinreichenden Erschliessung im Sinne von Art. 22 Abs. 2 Bst. b PRG nachzukommen. Diesfalls würde eine Genehmigung der beschlossenen Auszonung die Erschliessungsproblematik weiter verschärfen, da die nutzungsplanerische Grundlage – soweit im geltenden Zonenplan vorhanden – für einen Ausbau des Emmetiwegs verlustig ginge. Bevor keine abschliessende Klarheit über die (künftigen) Erschliessungsanforderungen besteht, haben einschränkende nutzungsplanerische Massnahmen zu unterbleiben. Im Weiteren würde durch die Genehmigung der Auszonung eine rechtswidrige Situation in Bezug auf den Quartierplan Stadel geschaffen. Entsprechend ist die Teilfläche von Parzelle 745 bis auf Weiteres in der Bauzone zu belassen und die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen.