VVGE 2003/04 Nr. 36

Entscheidpublikation VVGE 2003/04 Nr. 36, S. 120:

Art. 21 Abs. 2 RPG; Art. 22 Abs. 2 BauG; Art. 38 Abs. 6 BZR Dorfschaftsgemeinde Sarnen

Bedeutung des Grundsatzes der Planbeständigkeit bei Quartierplänen (Erw. 3). Wird ein Quartierplan durch einen neuen ersetzt, so ist dieser grundsätzlich wie bei einer erstmaligen Planung umfassend zu überprüfen (Erw. 4).

Art. 18 BauG; Art. 39 BZR Dorfschaftsgemeinde Sarnen

Stehen bei einem Quartierplan den der Bauherrschaft eingeräumten bedeutenden Privilegien in Form grosszügiger Abweichungen von der Regelbauweise nur geringfügige Verbesserungen gegenüber und erscheint eine genügende Erschliessung der Überbauung nicht als gesichert, so darf der Quartierplan nicht genehmigt werden (Erw. 5 und 11; Publikation nur der zusammenfassenden Erwägung).

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 30. September 2003

Aus den Erwägungen:

3. Die Beschwerdeführer machen geltend, der frühere Quartierplan sei vom Regierungsrat am 2. Dezember 1997 genehmigt worden und im Zeitpunkt der Erhebung der Beschwerde beim Verwaltungsgericht noch nicht fünfjährig gewesen. Die Geltungsdauer von Gestaltungsplänen betrage zehn Jahre. Bei einem Quartierplan als Sondernutzungsplan sei von einer erhöhten Planbeständigkeit auszugehen. Als Gründe für die Planänderung fielen vorliegend weder Änderungen in den rechtlichen noch in den tatsächlichen Verhältnissen in Betracht. Der Grundsatz der Planbeständigkeit stehe somit der Änderung des früheren Quartierplans entgegen.

a) Gemäss Art. 22 Abs. 2 des Baugesetzes vom 12. Juni 1994 (BauG, GDB 710.11) ist die Geltungsdauer von Quartierplänen zu befristen. Werden sie nicht innert Frist ausgeführt, so ordnet der Gemeinderat deren Überprüfung und allenfalls eine Anpassung an geänderte Verhältnisse an. Art. 38 Abs. 6 des Bau- und Zonenreglements der Dorfschaftsgemeinde Sarnen vom 9. Dezember 1997 (BZR) sieht vor, dass die Geltungsdauer eines Quartierplans im Sinne von Art. 22 Abs. 2 BauG auf zehn Jahre befristet ist. Als Sondernutzungsplan untersteht grundsätzlich auch der Quartierplan der Regelung des Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700; vgl. Baudepartement Obwalden, Erläuterungen zum Baugesetz vom 12. Juni 1994, Sarnen 1995, 39; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2002, 223, 225 ff.). Danach werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Diese Änderungen müssen nach der Planfestsetzung eingetreten sein und zudem die für die Planung massgebenden Verhältnisse betreffen. Aufgrund des Gebots der Rechtssicherheit müssen Nutzungspläne eine gewisse Beständigkeit aufweisen und dürfen nur aus entsprechend gewichtigen Gründen geändert werden. Je neuer ein Plan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, welche für die Planänderung sprechen (BGE 113 Ia 455;VVGE 2001/02 Nr. 36, Erw. 3a und 4a). Allgemein gilt, dass eine planerische Massnahme, die den Grundeigentümern Beschränkungen auferlegt und die infolge veränderter Umstände nicht mehr durch ein überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt sind, gegen die Eigentumsfreiheit verstösst (Markus Joos, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Zürich 2002, 186, 190). Erforderlich ist immer eine umfassende Abwägung der entgegenstehenden Interessen (Joos, a.a.O., 186, 188). Auch ein Nachbar kann ein Interesse an der Beständigkeit und Verwirklichung eines Plans haben. Kann ein Grundeigentümer jedoch dartun, dass die öffentlichen Interessen, die für den Erlass der kritisierten planerischen Massnahmen ausschlaggebend waren, seine Interessen als Grundeigentümer nicht mehr zu überwiegen vermögen, hat er gestützt auf Art. 21 Abs. 2 RPG einen Anspruch auf Überprüfung des gültigen Nutzungsplans; keinen solchen Anspruch verschafft das Bundesrecht jedoch demjenigen, der lediglich ein allgemeines Interesse an der Anpassung der Planung an geänderte Verhältnisse geltend macht oder andere Gründe vorbringt, die keinen unmittelbaren Bezug zur Nutzung seines Grundeigentums aufweisen (BGE 120 Ia 233 f.; Joos, a.a.O., 192). Die Erfahrungen haben gezeigt, dass gerade Quartierpläne nach einiger Zeit überprüft werden sollten. Zwar unterliegen auch Quartierpläne dem Grundsatz der Rechtssicherheit und dem Anspruch auf eine gewisse Beständigkeit. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass veränderte Verhältnisse eine Korrektur verlangen. Die konkrete Frist hängt von den besonderen Umständen ab. Es muss verhindert werden, dass eine Überbauung aufgrund eines "veralteten" Quartierplans realisiert wird. In seinen Erläuterungen zum Baugesetz erwähnt in diesem Zusammenhang das Baudepartement, dass Zonenpläne in der Regel alle 15 Jahre einmal überprüft werden sollten, wogegen eine Baubewilligung eine Gültigkeit von längstens dreieinhalb Jahren habe. Es sei deshalb zu beachten, ob der konkrete Quartierplan eher den Charakter einer Baubewilligung oder eines Zonenplans habe, ferner könne auch die Grösse des Quartierplangebietes eine wichtige Rolle spielen (Erläuterungen zum Baugesetz, a.a.O., 39 f.). Eine Rolle spielt auch, ob dem Grundsatz des konkreten Vertrauensschutzes Rechnung zu tragen ist. Zumeist stellt sich die Frage nach dem Vertrauensschutz dann, wenn sich die Grundeigentümer aus Gründen der Rechtssicherheit oder des Vertrauensschutzes gegen eine Planänderung wehren. Hat etwa der Quartierplan die zugelassenen Gebäulichkeiten bis hin zu den Einzelheiten der architektonischen Gestaltung festgelegt, so befindet sich der Grundeigentümer in einer Interessenlage, die mit derjenigen im Baubewilligungsverfahren verglichen werden kann, was einen verstärkten Schutz entgegengebrachten Vertrauens rechtfertigt. Es würde daher vor allem dem Gleichheitsprinzip widersprechen, wollten an einem Quartierplan, aufgrund dessen in Etappen gebaut wird, zugunsten später Bauender hintendrein Änderungen vorgenommen werden, die im Vergleich zu bereits ausgeführten Bauten eine höhere Ausnützung ermöglichen würden (Hänni, a.a.O., 110 ff.; Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, N. 3 zu § 120).

b) Im vorliegenden Fall können die Beschwerdeführer nicht geltend machen, Gründe des Vertrauensschutzes stünden einer Änderung des Quartierplans aus dem Jahre 1997 entgegen; insbesondere haben sie aktenkundig keine Dispositionen getroffen. Wie in BGE 115 Ia 87 f. steht vorliegend der Planinhalt vielmehr ungewohnt zur Debatte, indem die Grundeigentümerin sich nicht gegen eine Planänderung wehren, sondern diese herbeiführen will. In Betracht fällt hier zunächst, dass sowohl der Quartierplan aus dem Jahre 1997 als auch die angefochtene Quartierplanänderung die Überbauung bis in viele Einzelheiten detailliert festlegen. Beide Quartierpläne tragen in vielfacher Hinsicht Züge einer Baubewilligung. Zu beachten ist nun, dass der Quartierplan von 1997 bis heute in keiner Weise umgesetzt wurde. Vielmehr wurde nach dem Übergang des Eigentums an den zu überbauenden Grundstücken an die Beschwerdegegnerin mit der Änderung der Quartierplanung begonnen, ohne dass auch nur Teile der früheren Planung verwirklicht worden wären. Bei einer Baubewilligung steht es im Ermessen der Bauherrschaft, von der Bewilligung Gebrauch zu machen. Wird mit den Bauarbeiten nicht innert Frist begonnen, so fällt die Bewilligung dahin (vgl. Art. 35 der Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 [BauV, GDB 710.11]). Es steht dem Bauherrn aber auch frei, um eine Bewilligung für ein abgeändertes oder anderes Projekt nachzusuchen. Angesichts dessen, dass der vorliegende Quartierplan eher den Charakter einer Baubewilligung als eines Zonenplans aufweist, liegt es nahe, diese Grundsätze auf die Frage der Zulässigkeit der Abänderung des Quartierplans von 1997 zu übertragen. Die Anforderungen an die Abänderbarkeit des alten Quartierplans dürfen deshalb nicht überspannt werden (vgl. BGE 98 Ia 392 ff.). Der alte Quartierplan stammte von der früheren Eigentümerin der Liegenschaft. Es wäre unter dem Blickwinkel der Eigentumsgarantie nicht unproblematisch, die heutige Eigentümerin vor die Alternative zu stellen, entweder auf ihr Bauvorhaben zu verzichten oder den nicht ihren Intentionen entsprechenden alten Quartierplan zu realisieren. Die Vorinstanz berücksichtigte sodann, dass sich der Quartierplan aus dem Jahre 1997 auf die Parzelle X beschränkte, während die hier zu beurteilende Quartierplanänderung auch die Parzellen Y im Halte von 1388 m 2 sowie Z im Halte von 226 m 2 umfasst. Die Parzellen Y und Z befinden sich seit der Zonenplanänderung vom 19. Juni 2001 in der dreigeschossigen Wohnzone (W3) mit Quartierplanpflicht. Auch wenn es sich bei den neu einbezogenen Grundstücken gemessen am gesamten Planungsgebiet um kleine Flächen handelt, so ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die damit verbundene Änderung der Ausgangslage berücksichtigt hat. Ebenso ist nachvollziehbar, dass die Vorinstanz der Darstellung der Grundeigentümerin gefolgt ist, wonach im heutigen Zeitpunkt grössere Wohnungen verlangt würden, weshalb auf die im alten Quartierplan noch vorgesehenen 2½-Zimmerwohnungen und die Reiheneinfamilienhäuser verzichtet worden sei. Die Tatsache, dass pro Person in der Schweiz immer mehr Wohnfläche beansprucht wird, ist gerichtsnotorisch (vgl. Art. 15 der Verordnung über das Verwaltungsgerichtsverfahren vom 9. März 1973 [VGV, GDB 134.14] i.V.m. Art. 137 Abs. 1 und 2 der Zivilprozessordnung vom 9. März 1973 [ZPO, GDB 240.11]). Das Verwaltungsgericht ist im Übrigen an die Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz gebunden, soweit die Beschwerdeführer nicht darlegen und nachweisen, dass sie sich als unrichtig erweise (Art. 66 Bst. b des Gesetzes über die Gerichtsorganisation vom 22. September 1996 [GOG, GDB 134.1], Art. 13 Abs. 1 VGV). Vorliegend haben die Beschwerdeführer insbesondere keine Beweisanträge zur von der Vorinstanz angenommenen Veränderung der Marktsituation im Wohnungsbau gestellt. Mit der eingereichten Urkunde vermögen die Beschwerdeführer die tatsächliche Feststellung der Vorinstanz nicht in Frage zu stellen oder gar zu falsifizieren. Zu berücksichtigen ist schliesslich, dass die Gültigkeitsdauer des Quartierplans schon bei der Genehmigung der Quartierplanänderung durch den Dorfschaftsgemeinderat fast zur Hälfte abgelaufen war, sodass der Quartierplan schon damals und heute erst recht nicht mehr die gleiche Beständigkeit aufwies bzw. aufweist wie kurz nach dessen Erlass. Zusammenfassend ist demzufolge davon auszugehen, dass die Vorinstanz, ohne das Recht zu verletzen, davon ausgehen durfte, dass der Grundsatz der Planbeständigkeit einer Änderung des Quartierplans von 1997 nicht entgegenstehe.

4. Die Beschwerdeführer vergleichen in ihrer Beschwerde den neuen Quartierplan in vielen Punkten mit dem Quartierplan von 1997. Der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen betont in diesem Zusammenhang, dass auch bei der Abänderung eines Quartierplans der Vergleich des neuen Plans mit der gesetzlichen Ordnung gezogen werden müsse und nicht mit dem früheren Quartierplan. Vergleichsobjekt bilde trotz der beim Erlass eines Quartierplans bestehenden Pflicht zur umfassenden Interessenabwägung immer die allgemeine Regelung des Baugesetzes und nicht die davon bereits abweichende Regelung des bisherigen Quartierplans. Im Gegensatz dazu vertraten die Architekten namens der Beschwerdegegnerin in ihrer Stellungnahme zur Einsprache vom 9. Juli 2001 die Auffassung, es gehe im vorliegenden Fall lediglich um eine Quartierplanänderung und nicht um eine neue Planung, was konkret heisse, dass die damalige Quartierplanung immer noch ihre Gültigkeit habe und dass all diejenigen Punkte, welche nicht abgeändert worden seien, ihre Gültigkeit beibehielten.

Der Vergleich der beiden Quartierpläne zeigt, dass lediglich in formeller Hinsicht - angesichts des Umstandes, dass bereits ein Quartierplan aus dem Jahre 1997 vorlag - eine Quartierplan änderungvorliegt. Inhaltlich stellt die umstrittene "Quartierplanänderung" einen völlig neuen Quartierplan dar. Dieser verweist nicht etwa auf die Regelungen im alten Quartierplan, sondern beinhaltet eine umfassende neue Regelung. Angesichts dessen, dass der Quartierplan mehr den Charakter einer Baubewilligung als eines Zonenplans aufweist (vgl. vorne, Erw. 3b), ist der neue Quartierplan in Übereinstimmung mit der Auffassung des Dorfschaftsgemeinderates auf seine Vereinbarkeit mit dem kantonalen Baugesetz und dem kommunalen Bau- und Zonenreglement zu überprüfen. Nicht entscheidend ist folglich in rechtlicher Hinsicht, in welchen Punkten der neue Quartierplan vom alten Quartierplan abweicht. Vielmehr ist der neue Quartierplan grundsätzlich ohne Rücksicht auf die frühere Planung wie bei einer erstmaligen oder Neuplanung umfassend zu überprüfen (vgl. BGE 115 Ia 88). Allerdings ist nicht zu übersehen, dass auch ein "erstmaliger" Planerlass nicht im planerischen Niemandsland ergeht; jeder Plan ist daher immer auch mit Rücksicht auf die bereits bestehende Planung und Regelung zu betrachten (vgl. BGE 115 Ia 88). Soweit somit die Beschwerdeführer Widersprüche in der Beurteilung des alten und des neuen Quartierplanes ausmachen, kann der alte Quartierplan nicht völlig aus der Beurteilung ausgeblendet werden; vielmehr kann er hilfsweise in die Prüfung einbezogen werden.

5. Gemäss Art. 18 BauG regeln Quartierpläne die Überbaubarkeit von Teilgebieten der Bauzonen in Ergänzung und Verfeinerung der Grundordnung (Abs. 1). Sie bezwecken eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung entsprechende Überbauung von zusammenhängenden Gebieten. Bei Wohnüberbauungen ist den Erfordernissen der Wohnhygiene und Wohnqualität in besonderem Mass Rechnung zu tragen (Abs. 2). Quartierpläne können von den Vorschriften der Regelbauweise abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungsart eingehalten wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Wo eine Dichteziffer vorgesehen ist, kann diese für Quartierpläne höher sein als bei der Regelbauweise oder ganz entfallen. Die Gemeinden legen im Baureglement fest, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang von der Regelbauweise abgewichen werden darf (Abs. 3). In Quartierplänen können zudem die baugesetzlichen Gebäudeabstände unterschritten werden, gegenüber Nachbargrundstücken jedoch nur unter Vorbehalt von Art. 23 Abs. 6 BauG (Abs. 4). Quartierpläne können gemeinsame Anlagen für das Plangebiet vorsehen, wie Parkierungsanlagen, Spielplätze und Freizeiträume (Abs. 5). Gemäss Art. 38 Abs. 3 BZR darf bei Quartierplänen über 4000 m 2 die gemäss Zonenbestimmung höchstzulässige Geschosszahl und die zonengemässe Firsthöhe überschritten werden. Ferner bestimmt Art. 39 Abs. 1 BZR, dass bei Quartierplänen auf Grundstückflächen über 4000 m 2 keine Geschossflächenziffer angewandt werden muss. Von der Regelbauweise kann bei solchen Quartierplänen abgewichen werden, wenn und soweit

• die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (RPG) eingehalten sind,
• die Sachpläne, Konzepte und Richtpläne berücksichtigt sind,
• die "angestrebte räumliche Entwicklung" der Gemeinde gemäss Leitlinien zur Ortsplanung beachtet wird,
• ein architektonisch, ortsbaulich und verkehrstechnisch gutes Projekt vorliegt,
• die Erfordernisse der Wohnhygiene, (Belichtung, Besonnung usw.) gebührend berücksichtigt sind,
• die vorgeschriebenen Autoabstellplätze und Garagen für Motorfahrzeuge zweckmässig zusammengefasst und wenn möglich unter Terrain angelegt werden,
• Fussgänger und Fahrverkehr so gut als möglich getrennt werden,
• das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird.

Bei der Beurteilung eines Quartierplans hat der Gemeinderat somit insbesondere darauf zu achten, wohnliche Siedlungen zu schaffen und zu erhalten (Art. 1 Abs. 2 Bst. b RPG). Ferner hat er zu berücksichtigen, dass die Landschaft zu schonen ist, indem Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen sollen (Art. 3 Abs. 2 Bst. b RPG). Ebenso hat er im Auge zu behalten, dass die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen sind, wobei insbesondere Wohngebiete vor schädlichen und lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden und Siedlungen viele Grünflächen und Bäume enthalten sollen (Art. 3 Abs. 3 Bst. b und e RPG). Da die gesetzlichen Anforderungen an einen Quartierplan sowie die Voraussetzungen für Abweichungen von der Regelbauweise mit unbestimmten Rechtsbegriffen umschrieben werden, besteht ein erheblicher Gestaltungsspielraum. Wesentlich ist daher, dass den der Bauherrschaft zugestandenen Privilegien als Korrelat ein besseres Ergebnis in Bezug auf die Siedlungs- und Landschaftsgestaltung gegenüber steht. Ausnahmen von der Regelbauweise müssen objektiv nachvollziehbar und gerechtfertigt sein, und es dürfen auch keine überwiegenden Interessen wie z.B. Feuerschutz, Immissionsschutz usw. entgegenstehen (Erläuterungen zum Baugesetz, a.a.O., 31 f.). ...

11. Zusammenfassend ist Folgendes festzuhalten: Gemäss Art. 18 BauG hat ein Quartierplan, wie erwähnt, eine siedlungsgerechte, architektonisch und erschliessungsmässig gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung entsprechende Überbauung zu gewährleisten. Vor allem ist den Erfordernissen der Wohnhygiene und Wohnqualität Rechnung zu tragen. Abweichungen von den Vorschriften der Regelbauweise sind zulässig, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungsart eingehalten wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. In Art. 39 BZR werden diese Anforderungen noch näher umschrieben. Ob der vorliegende Quartierplan die zonengemässe Nutzungsart noch einhält, was die Beschwerdeführer bestreiten, kann offen bleiben. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die übrigen gesetzlichen und baureglementarischen Voraussetzungen genügend erfüllt sind. Der Quartierplan sieht in sehr umfassender Weise in Form von Ausnahmen von der Regelbauweise Privilegien für die Bauherrschaft vor. Statt der zonengemässen Geschosszahl von drei Geschossen werden fünf Geschosse und ein zusätzliches Attikageschoss in den Häusern 1 bis 7 und vier Geschosse in den Häusern 8-13 zugelassen. Die zulässige Firsthöhe von 14 m beträgt bei den Häusern 1 bis 7 zwischen 14,7 m und 18,1 m. Anstatt der reglementarisch zulässigen Gebäudelänge von 36 m sollen die Häuser 1 bis 7 mit Gebäudelängen von 55,75 m gebaut werden. Die gemäss Bau- und Zonenreglement zulässige Gebäudefläche von 540 m 2 soll bei den Häusern 1 bis 7 700 m 2 betragen. Die Häuser 1 bis 7 weisen in Abweichung von der Regelbauweise untereinander Abstände zwischen 19.05 m und 20,8 m auf. Schliesslich werden über die Baulinie hinaus reichende Dachvorsprünge von 1,5 m bei den Häusern 1 bis 7 vorgesehen. Diese überaus weit gehenden Abweichungen von der Regelbauweise führen insgesamt zu einer Überbauung mit einer besonders hohen Nutzungsdichte. Daraus resultieren, insbesondere bei den Häusern 1 bis 7, äusserst gross dimensionierte Bauten. Ins Gewicht fallen dabei vor allem die Gebäudelängen und die Gebäudehöhen. Auch wenn im fraglichen Gebiet nicht von einer einheitlichen Bauweise ausgegangen werden kann, gefährdet die geplante, in diesem Gebiet nicht mehr als massvoll zu qualifizierende Bauweise die verletzliche Umgebung. Zwar wurde im Quartierplan versucht, mit einer treppenartigen Abstufung einen Übergang zu den umliegenden niedrigeren Gebäuden zu bewirken. Dennoch stünden die geplanten Bauten, welche allesamt wesentlich höher und grösser wären als die umliegenden Häuser, einzigartig in der unmittelbaren baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei wird nicht einmal geltend gemacht, die geplanten Bauten würden dies durch ihre architektonischen Qualitäten rechtfertigen. Von einer befriedigenden Gesamtwirkung im Sinne von Art. 37 BauG kann somit nicht ausgegangen werden, auch wenn das Verwaltungsgericht diese Frage mit der gebotenen grossen Zurückhaltung prüft. Auch in Bezug auf Wohnhygiene und Wohnqualität würde die vorgesehene Bauweise nur gerade einem niederen Standard gerecht. Das Gleiche gilt in Bezug auf die vorgesehene Bepflanzung in der Überbauung. Die grosszügigen Ausnahmen von der Regelbauweise werden aber auch durch die von der Vorinstanz angeführten weiteren Qualitäten des Quartierplans nicht ausreichend legitimiert. Nicht zu verkennen sind zwar einige grössere zusammenhängende Freiflächen und die damit verbundenen Vorzüge; allerdings sieht gerade hier der Quartierplan selbst vor, dass letztlich auch nur die Minimalvorschriften eingehalten werden könnten. Damit besteht keine Gewähr, dass dieser Vorteil des Quartierplans überhaupt zum Tragen kommen wird. Ferner stellen die weiteren von der Vorinstanz erwähnten Vorzüge des Quartierplans, namentlich die vorgesehenen Einstellräume für Velos und Kinderwagen sowie die Zugänglichkeit für Rettungsdienste, genau besehen gar nicht Vorteile, sondern Selbstverständlichkeiten dar, die auch bei der Regelbauweise gewährleistet sein müssen. Die Vorzüge des Quartierplans haben demzufolge ein zu geringes Gewicht und vermögen die nachteiligen Auswirkungen der bewilligten Abweichungen von der Regelbauweise nicht aufzuwiegen. Zu Unrecht nahmen deshalb die Vorinstanzen an, die Voraussetzungen gemäss Art. 18 Abs. 2 und 3 BauG und Art. 39 BZR seien erfüllt.

Bei einer Gesamtbewertung fällt heute weiter ins Gewicht, dass eine genügende Erschliessung der Überbauung sowohl nach der Vorgabe im Quartierplan selbst, aber auch nach den Anforderungen, welche der Dorfschaftsgemeinderat im Genehmigungsbeschluss stellte, nicht als gesichert erscheint. Quartierplan und Dorfschaftsgemeinderat verlangen zwingend eine durchgehende Militärstrasse für die vollumfängliche Realisierbarkeit der Überbauung. Ob und in welcher Weise dereinst eine durchgehende Militärstrasse realisiert werden kann, steht im heutigen Zeitpunkt nicht fest, zumal ein der Volksabstimmung vom 18. Mai 2003 Rechnung tragendes Finanzierungsmodell nicht vorliegt; obwohl das Volk eine Finanzierung der durchgehenden Militärstrasse abgelehnt hat, setzt der Dorfschaftsgemeinderat gestützt auf die mit der Bauherrschaft geschlossene Vereinbarung auf eine Vorfinanzierung durch Letztere, was selbstredend eine zumindest vorübergehende und/oder teilweise spätere Kostenübernahme durch die Gemeinde impliziert. Sollte jedoch dennoch dereinst eine durchgehende Militärstrasse gebaut werden, so würde sich wiederum die Frage stellen, wie der Überschreitung der Planungswerte nach der Lärmschutzgesetzgebung begegnet werden könnte; hier würde es zurzeit aktenkundig an einer Bewilligung im Sinne von Art. 30 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV, SR 814.41) durch die kantonale Vollzugsbehörde fehlen. Insgesamt kann somit auch nicht von einer erschliessungsmässig guten Lösung nach Art. 18 BauG und Art. 39 BZR ausgegangen werden.

Schliesslich wurde in den vorinstanzlichen Verfahren der Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör durch Vorenthalten relevanter Verfahrensakten verletzt.

Insgesamt ist deshalb festzuhalten, dass die Vorinstanz, indem sie den Quartierplan genehmigte und die Beschwerden abwies, Art. 18 BauG und Art. 39 BZR sowie Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV, SR 101) verletzte. Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen und der Entscheid des Regierungsrates aufzuheben. Damit ist auch dem Genehmigungsentscheid des Regierungsrates sowie dem Beschluss des Dorfschaftsgemeinderates Sarnen die Grundlage entzogen. Die Beschwerdegegnerin wird den Quartierplan zu überarbeiten haben; es steht ihr frei, den Behörden ein neues Projekt zu unterbreiten, welches den massgebenden Gesichtspunkten Rechnung trägt und eine massvolle Überbauung mit geringeren Abweichungen und entsprechenden Vorzügen gegenüber der Regelbauweise vorsieht. Ferner wird sie den Nachweis zu erbringen haben, dass die Überbauung verkehrstechnisch gut erschlossen sein wird.