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St.Galler Gerichte
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Fall-Nr.: B2025/99, B 2025/100 Stelle: Verwaltungsgericht Rubrik: Verwaltungsgericht Publikationsdatum: 25.03.2026 Entscheiddatum: 05.01.2026
© Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/18
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Steuerrecht; Art. 58 Abs. lit. c DBG, Art. 82 Abs. 1 lit. c StG Die Steuerpflichtige, welche ein an ihre Schwestergesellschaft vermietetes und von dieser untervermietetes Grundstück an eine Dritte zum Preis von knapp 1.5 Millionen Franken veräußerte, verpflichtete die Erwerberin, der Schwestergesellschaft weitere 1.5 Millionen Franken im Sinn einer «Pauschalentschädigung» unter anderem für deren Verpflichtung, das Untermietverhältnis aufzulösen, zu bezahlen. Die Veranlagungsbehörde rechnete die Pauschalentschädigung zum steuerbaren Reingewinn der Steuerpflichtigen hinzu. Die von der Dritten bezahlten knapp 3 Millionen Franken standen wirtschaftlich vollumfänglich der Steuerpflichtigen zu. Es gelingt ihr nicht nachzuweisen, dass mit der Zahlung von 1.5 Millionen Franken an die Schwestergesellschaft eine berechtigte Forderung beglichen wurde. Ferner gelingt der Steuerpflichtigen auch der Nachweis nicht, dass die Schwestergesellschaft ihr gegenüber eine Forderung von 1.5 Millionen Franken gehabt hätte, die mit einer von ihr angewiesenen Drittauszahlung der Erwerberin beglichen worden wäre. Ein Rechtsgrund für eine solche Forderung ist wie erwähnt nicht belegt. Bei der Anweisung der (wirtschaftlich berechtigten) Steuerpflichtigen an die Erwerberin, 1.5 Millionen Franken direkt ihre Schwestergesellschaft auszuzahlen, handelte es sich mangels Eingangs in die Buchhaltung der Steuerpflichtigen um einen der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Ertrag im Sinn von Art. 58 Abs. 1 lit. c DBG. Eine solche Zuwendung hätte die Steuerpflichtige einem Dritten nicht gewährt, zumal sie keine (gleichwertige) Gegenleistung erhielt, die Leistung ungewöhnlich war und dies für den Alleinaktionär der Schwestergesellschaft – der sowohl den Kaufvertrag der Steuerpflichtigen mit der Erwerberin als auch die Vereinbarung zwischen der Schwestergesellschaft und der Erwerberin unterzeichnete – durchaus erkennbar war. Die vom Beschwerdegegner vorgenommene und von der Vorinstanz geschützte Aufrechnung ist daher nicht zu beanstanden. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. Verwaltungsgericht (B2025/99, B 2025/100)
Entscheid siehe pdf.
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Kanton St.Gallen Gerichte
1
Abteilung III
Entscheid vom 5. Januar 2026
Besetzung
Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter Engeler; Gerichtsschreiber Scherrer
Geschäftsnr.
B 2025/99 und B 2025/100
Verfahrensbeteiligte
A._ AG (vormals B._ ag),
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Philipp Schneider, LL.M., Schwager Mätzler Schneider, Poststrasse 23, Postfach 1936, 9001 St. Gallen,
gegen
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,
Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,
Beschwerdegegner,
Eidgenössische Steuerverwaltung,
Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Eigerstrasse 65, 3003 Bern,
Beschwerdebeteiligte,
Gegenstand
Kantonssteuer und direkte Bundessteuer 2019
P
a.
Die B._ ag mit Sitz in Z._ wurde am 21. April 2017 als Immobiliengesellschaft ins Handelsregister des Kantons St. Gallen eingetragen. Sie bezweckte primär Planung, Erstellung, Vermarktung, Handel, Kauf, Verkauf und Vermietung von Immobilien. Alleinaktionär war C._ . Ihm gehört auch die im Apparate-, Metall- und Heizungsbau tätige A._ AG. Während die A._ AG in den Jahren 2017 bis 2021 Verluste von jährlich durchschnittlich CHF 645'000 erwirtschaftete, bewegte sich die B._ ag in der Gewinnzone (act. 7/6/1/4).
b.
Am 28. April 2017 erwarb die B._ ag einerseits von der A._ AG das mit dem Parkhaus D._ überbaute und für Aussenparkplätze genutzte damalige Grundstück Nr. 0000_ (heute: südlicher Teil des Grundstücks Nr. 0001_) zum Preis von CHF 1'102'230. Andererseits erwarb sie von der E._ AG (Ziffer 2c der Einsprachebegründung vom 30. August 2023; act. 7/61/3) das benachbarte, mit der Produktionshalle der A._ AG überbaute Grundstück Nr. 0002_ zum Preis von CHF 6'822'445. Beide Grundstücke vermietete die B._ ag in der Folge ohne schriftlichen Mietvertrag an die A._ AG.
c.
Mit dem zuständigen Steuerkommissar legten die B._ ag und die A._ AG einen steuerlich akzeptierten Jahresmietzins für die Grundstücke Nrn. 0000_ und 0002_ von insgesamt CHF 240'000 zuzüglich 50 Prozent des positiven Jahresergebnisses der A._ AG, maximal CHF 500'000, fest (Ziffer 2d der Einsprachebegründung vom 30. August 2023; act. 7/6/1/3). Gemäss Angaben der B._ ag sollte der Anteil für das Grundstück Nr. 0000_ – in etwa dem Verhältnis der amtlich geschätzten Mietwerte entsprechend – mit fünf Prozent der gesamten Miete, das heisst jährlich mit CHF 12'000 bis maximal CHF 25'000 berücksichtigt werden.
Die A._ AG als Mieterin erwirtschaftete ihrerseits aus der Untervermietung des Grundstücks Nr. 0000_ an die F._ AG und die G._ AG Z._ (nachfolgend: G._ AG) Einnahmen von jährlich CHF 74'400 (Ziffer 2e der Einsprachebegründung vom 30. August 2023, act. 7/6/1/3; E-Mail vom 27. Januar 2023, act. 7/6/1/13). Das Mietverhältnis mit der F._ AG hatte bereits vor der Veräußerung des Grundstücks Nr. 0000_ durch die A._ AG an die B._ ag bestanden. Mit –neuem – (Unter-)Mietvertrag vom 4. Mai 2017 wurden ein monatlicher Nettomietzins von CHF 4'500, jährlich CHF 54'000, und eine Kündigungsmöglichkeit
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P
mit einer Frist von sechs Monaten auf jedes Monatsende ausser auf 31. Dezember, erstmals per 31. Januar 2020, vereinbart (act. 7/6/1/19).
a.
Mit Vertrag vom 22. November 2019 verkaufte die B._ ag das Grundstück Nr. 0000_ zum Preis von CHF 1'469'900 an die G._ AG. Festgehalten wurde, dass die Käuferin die vorzeitige Auflösung des von Gesetzes wegen auf sie übergehenden Mietverhältnisses zwischen der Verkäuferin und der A._ AG bis spätestens 30. Juni 2020 auf eigene Kosten regle (Ziffer 6 der weiteren Vertragsbestimmungen; act. 7/6/1/9).
b.
Mit Vereinbarung vom gleichen Tag verzichtete die A._ AG zugunsten der G._ AG (Käuferin) auf den mit der B._ ag (Verkäuferin) bestehenden Mietvertrag mit Wirkung ab 1. Januar 2020. Die A._ AG verpflichtete sich, bestehende Untermietverhältnisse – konkret jenes mit der F._ AG – sofort zu kündigen und unter Einhaltung der vertraglichen sechsmonatigen Kündigungsfrist spätestens bis 30. Juni 2020 aufzulösen (Ziffer I/1 der Vereinbarung vom 22. November 2019; act. 7/6/1/10). Die A._ AG stimmte sodann zwei separaten Dienstbarkeitsverträgen zu, welche die B._ ag mit der G._ AG abgeschlossen hatte. Gegenstand sind ein Fuss- und Fahrwegrecht und ein Grenzbaurecht zu Lasten des Grundstücks Nr. 0002_ und zu Gunsten des Grundstücks Nr. 0000_.
Für den Verzicht auf das Mietverhältnis (Ziffer I/1 Absatz 3 der Vereinbarung vom 22. November 2019; act. 7/6/1/10) und für die Einschränkung des Nutzungsrechts des Grundstücks Nr. 0002_ durch die neu vereinbarten Dienstbarkeiten (Ziffer I/3 der Vereinbarung vom 22. November 2019; act. 7/6/1/10) erhielt die A._ AG von der G._ AG eine «Pauschalentschädigung» von 1.5 Millionen Franken zuzüglich Mehrwertsteuer (Ziffer I/4 der Vereinbarung vom 22. November 2019; act. 7/6/1/10). Die Zahlung ging mit Valutadatum 22. November 2019 auf dem Bankkonto der A._ AG ein. Diese verbuchte sie am 12. Dezember 2019 ertragswirksam (Gutschriftsanzeige und Auszug aus dem Buchhaltungskonto 100371 G._ AG; act. 7/6/1/11). Die Verbuchung führte bei der A._ AG im Geschäftsjahr 2019 zu einem Reingewinn von CHF 382'018, der jedoch vollständig mit Verlusten aus den Vorjahren verrechnet wurde (act. 7/6/1/4).
c.
Am 1. Dezember 2020 gingen Aktiven und Passiven der B._ ag infolge Fusion auf die A._ AG über. Die B._ ag wurde im Handelsregister gelöscht.
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C.
Die B._ ag wies im Geschäftsabschluss per 31. Dezember 2019 einen Reingewinn von CHF 411'365 aus. Die Veranlagungsbehörde rechnete unter anderem die Entschädigungsleistung der G._ AG an die A._ AG von 1.5 Millionen Franken auf und veranlagte die B._ ag am 15. Mai 2023 für das Geschäftsjahr 2019 mit einem steuerbaren Reingewinn von CHF 1'656'739 (act. 7/6/1/5). Die von der A._ AG als Rechtsnachfolgerin der B._ ag erhobenen Einsprachen wies das kantonale Steueramt am 20. Dezember 2023 ab.
D.
Die Verwaltungsrekurskommission wies die gegen die Einspracheentscheide erhobenen Rechtsmittel am 3. April 2025 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, der Eigentümer der A._ AG habe die B._ ag als Immobiliengesellschaft gegründet. Mangels eines schriftlichen Mietvertrags zwischen der B._ ag und der A._ AG gelinge es der B._ ag nicht, die Langfristigkeit des Mietvertrags für die Parzelle Nr. 0000_ nachzuweisen. Die A._ AG, die der B._ ag für das Grundstück Nr. 0000_ eine Miete von CHF 12'000 bezahlt habe, habe das Grundstück für CHF 74'400 untervermietet. Die Miete von CHF 12'000 halte einem Drittvergleich deshalb nicht stand. Insbesondere sei nicht nachvollziehbar, weshalb die Immobiliengesellschaft die Vermietung der Parkplätze der Schwestergesellschaft, die einen metallbearbeitenden Betrieb führe, hätte überlassen sollen, zumal die Parkplätze in keinem betrieblichen Zusammenhang mit der Tätigkeit der A._ AG gestanden seien. Zumindest sei nicht davon auszugehen, dass dies mit einer nicht verbundenen Gesellschaft gleich vereinbart worden wäre. Somit hätte bereits unter diesem Gesichtspunkt die Entschädigungszahlung, welche sich gemäss B._ ag aus der Entschädigung des entgangenen Gewinns der Untervermietung der Parzelle berechne, in einem Drittvergleich der B._ ag und nicht der A._ AG zufliessen müssen. Hinzu komme, dass die B._ ag vor dem Verkauf oder die G._ AG nach dem Verkauf das Mietverhältnis bezüglich der Parzelle Nr. 0000_ ordentlich hätten kündigen können. Eine Entschädigungszahlung an die A._ AG wäre in diesem Fall nicht nötig gewesen. Die durch die Dienstbarkeiten bewirkte Wertverminderung des Grundstückes Nr. 0002_, welche die B._ ag mit CHF 250'000 beziffert, treffe sie und nicht die A._ AG als Mieterin. Allfällige Einschränkungen hätte die A._ AG allenfalls gegenüber der B._ ag mit einer Reduktion der Miete geltend machen können. Inwiefern die A._ AG durch die Dienstbarkeiten konkret beeinträchtigt sei und wie sich die entsprechende Entschädigung zusammensetze, sei ebenfalls nicht nachvollziehbar dargelegt worden. Insgesamt sei nicht davon auszugehen, dass die B._ ag die Parzelle der G._ AG zum Preis von knapp 1.5 Millionen Franken verkauft hätte, wenn sie nicht gewusst hätte, dass diese bereit gewesen sei, weitere 1.5 Millionen Franken an die A._ AG zu bezahlen. Die A._ AG habe dabei keinen vertraglichen Anspruch auf entsprechende Entschädigungszahlungen, weshalb diese einem Drittvergleich nicht standhielten.
4/16
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E.
a.
Für die im Jahr 2019 steuerpflichtige B._ ag erhob die A._ AG (Beschwerdeführerin) als deren Rechtsnachfolgerin gegen den am 4. April 2025 versandten Rechtsmittelentscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 7. Mai 2025 Beschwerde beim Verwaltungsgericht.
Die Beschwerdeführerin beantragt, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen seien die Veranlagungsverfügungen vom 17. Mai 2023 über die Kantonssteuer 2019 und die direkte Bundessteuer 2019 aufzuheben und die Angelegenheit sei zur neuen Veranlagung an das kantonale Steueramt (Beschwerdegegner) zurückzuweisen. Eventualiter seien die Veranlagungsverfügungen dahingehend abzuändern, dass keine Aufrechnung der geldwerten Leistungen an C._ von CHF 1'500'000 vorgenommen werde, womit auch die aufgrund der steuerlichen Korrekturen gewährte Steuerrückstellung von CHF 262'000 dahinfalle. Subeventualiter sei die Sache an das kantonale Steueramt zurückzuweisen zur Überprüfung der steuerrechtlichen Folgen der Nichtigkeit des Grundstücksverkaufs von der Steuerpflichtigen an die G._ AG und zur entsprechenden neuen Veranlagung.
b.
Die Vorinstanz verzichtete am 20. Mai 2025 auf eine Vernehmlassung. Der Beschwerdegegner verwies am 5. Juni 2025 auf den vorinstanzlichen Entscheid und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (Beschwerdebeteiligte) verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
I. Prozessuales
Die steuerrechtlichen Vorschriften des Bundes und der Kantone zur Veranlagung juristischer Personen mit der Gewinnsteuer sind hinsichtlich der Berechnung des steuerbaren Reingewinns – soweit hier interessierend – vereinheitlicht (vgl. Art. 58 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, SR 642.11, DBG; Art. 24 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, SR 642.14, StHG; Art. 82 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, StG). Dies gilt insbesondere für die Begriffe des geschäftsmäßig begründeten Aufwands, der Abschreibung, der Wertberichtigung und der Rückstellung, der offenen und verdeckten Gewinnausschüttung sowie der geschäftsmäßig nicht begründeten Zuwendungen an Dritte (vgl. Art. 58 Abs. 1
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B
lit. b und c DBG; Art. 82 Abs. 1 lit. b und c StG; vgl. BGer 2C_118/2021 vom 19. Mai 2021 E. 4). Der Begriff der Steuerumgehung schliesslich ist im Recht der direkten Bundessteuer und im Bereich der harmonisierten Steuern von Kanton und Gemeinden anhand derselben von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien zu beurteilen (vgl. BGer 2C_217/2021 vom 4. November 2021 E. 4.2.1 mit Hinweis auf BGE 131 II 627 E. 5.2, BGer 2C_187 und 189/2017 vom 19. Februar 2020 E. 3, nicht veröffentlicht in BGE 146 II 97).
Die Vorinstanz erledigte deshalb den Rekurs betreffend die Kantonssteuer einerseits und die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer andererseits zu Recht im gleichen Entscheid, aber mit getrennten Dispositivziffern; unter diesen Umständen durfte auch die Beschwerdeführerin die Beschwerden mit gleichlautenden Rechtsschriften erheben (BGE 135 II 260 E. 1.3.1). Ebenfalls darf das Verwaltungsgericht über die Beschwerden im gleichen Urteil entscheiden (vgl. statt vieler BGer 2C_440 und 441/2014 vom 10. Oktober 2014; VerwGE B 2014/222 und 223 vom 25. Februar 2016 E. 1).
Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 StG; Art. 145 DBG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 3 und Art. 7 Abs. 2 der Verordnung zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, sGS 815.1). Die im vorinstanzlichen Rechtsmittelverfahren unterlegene Beschwerdeführerin ist als Rechtsnachfolgerin der Steuerpflichtigen zur Erhebung der Beschwerden befugt (Art. 196 Abs. 1 und Art. 194 Abs. 1 StG; Art. 145 Abs. 2 und Art. 140 Abs. 1 DBG; Art. 78 StG; Art. 54 Abs. 3 DBG). Die Beschwerden gegen den am 7. April 2025 vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin entgegengenommenen Entscheid (vgl. Sendungsverfolgung der Schweizer Post, Sendungsnummer ...) wurden mit Eingabe vom 7. Mai 2025 rechtzeitig erhoben. Sie entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 StG, Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP; Art. 145 in Verbindung mit Art. 141 Abs. 1 und 2 DBG). Auf die Beschwerden ist grundsätzlich einzutreten.
Die Steuerpflichtige beantragt nicht ausdrücklich die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide, sondern der ihnen zugrunde liegenden Veranlagungsverfügungen vom 17. Mai 2023 (Ziffer 1 des Rechtsbegehrens). Das Begehren ist dahingehend auszulegen, dass die Aufhebung des Rekursentscheids und des Beschwerdeentscheides der Vorinstanz vom 3. April 2025 angestrebt wird, die an die Stelle der Einspracheentscheide vom 20. Dezember 2023 bzw. der Veranlagungsverfügungen vom 17. Mai 2023 getreten sind (Devolutiveffekt, vgl. BGE 151 II 120 E. 5.3.1).
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Die Steuerpflichtige beantragt sodann, die Angelegenheit sei zur neuen Veranlagung an den Beschwerdegegner zurückzuweisen (Ziffer 2 des Rechtsbegehren). Eventualiter sei die Veranlagung dahingehend abzuändern, dass «keine Aufrechnung der geldwerten Leistungen an C.» vorgenommen werde (Ziffer 3 des Rechtsbegehrens). Die Beschwerdebeteiligte führte in den Veranlagungsverfügungen vom 17. Mai 2023 zur Aufrechnung aus: «C., Y._ (geldwerte Leistung): Entschädigungszahlung G.___ AG gemäss unserem Email vom 9. Mai 2023». Im Einspracheentscheid vom 20. Dezember 2023 wurde festgehalten, «die Aufrechnung als geldwerte Leistung zulasten von Herr C.___ über CHF 1.5 Mio. bleibt bestehen».
Gegenstand des Verfahrens ist die Veranlagung der juristischen Person mit den Gewinnsteuern für Bund und Kanton aufgrund des Rechnungsabschlusses per 31. Dezember 2019 und damit die Optik der Gesellschaft. In diesem Zusammenhang wird von verdeckten Gewinnausschüttungen und geschäftsmäßig nicht begründeten Zuwendungen an Dritte gesprochen (vgl. Art. 58 Abs. 1 lit. b DBG, Art. 82 Abs. 1 lit. b Ziffer 5 f. StG). Zu beurteilen ist die Zulässigkeit der Aufrechnung der Entschädigungsleistung von 1.5 Millionen Franken von der Käuferin des Grundstücks Nr. 0000_ an die A.___ AG als Schwestergesellschaft der Steuerpflichtigen. Die Veranlagung des Alleinaktionärs der beiden Gesellschaften liegt nicht im Streit. Deshalb kann im vorliegenden Verfahren auch keine Feststellung zur Besteuerung des Anteilsinhabers getroffen werden. Soweit sich das Rechtsbegehren gemäss Ziffer 3 auf die Aufrechnung als geldwerte Leistung beim Anteilsinhaber beziehen sollte, kann darauf im vorliegenden Verfahren nicht eingetreten werden.
Schliesslich beantragt die Steuerpflichtige subeventualiter für den Fall, dass es bei der Aufrechnung der «Pauschalentschädigung» bleibt, die Rückweisung der Sache an den Beschwerdegegner zur Überprüfung der steuerrechtlichen Folgen der Nichtigkeit des Grundstücksverkaufs und zur entsprechenden neuen Veranlagung (Ziffer 4 des Rechtsbegehrens).
Jede Behörde, die mit einer Sache befasst ist, hat jederzeit und von Amtes wegen die Nichtigkeit von Entscheiden zu beachten. Die Regel bezieht sich auf die Nichtigkeit behördlicher Verfügungen und Entscheide, nicht aber auf die Nichtigkeit privatrechtlicher Akte (vgl. BGE 137 I 273 E. 3.1). Zudem kann eine «mit einer Sache befasste Behörde» bloss eine Behörde sein, welche im fraglichen Bereich zuständig ist (vgl. BGer 2C_1091/2012 vom 6. November 2012 E. 2.3).
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Aus steuerrechtlicher Sicht ist die Frage der zivilrechtlichen Nichtigkeit des Grundstückverkaufs deshalb jedenfalls zurzeit nicht von Belang. Die Steuerpflichtige bringt zudem nicht vor, sie habe zivilrechtlich die Feststellung der Nichtigkeit und die Rückabwicklung des Grundstückverkaufs in die Wege geleitet. Auf das Subeventualbegehren ist deshalb nicht einzutreten. Offenbleiben kann, welche Auswirkungen eine zivilrechtliche Rückabwicklung auf die – rechtskräftige – Steuerveranlagung hätte (vgl. dazu Art. 147 Abs. 1 lit. a DBG bzw. Art. 197 Abs. 1 lit. a StG).
Gegenstand der Gewinnsteuer ist der Reingewinn (Art. 57 DBG). Für die Ermittlung des Reingewinns ist vom Handelsrecht auszugehen (sog. Massgeblichkeitsprinzip; vgl. Art. 58 Abs. 1 lit. a DBG). Grundlage sind die Regeln zur kaufmännischen Buchführung und Rechnungslegung (Art. 957 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts, SR 220, OR). Die handelsrechtskonform erstellte Jahresrechnung bildet mithin den Ausgangspunkt für die steuerliche Bemessung des Gewinns. Vorbehalten bleiben Korrekturen aufgrund besonderer Vorschriften, mit welchen das Steuerrecht bewusst vom Handelsrecht abweicht (vgl. BGE 150 II 369 E. 3.1 mit Hinweis BGE 147 II 209 E. 3.1.1 und 141 II 83 E. 3.1).
Die die Grundlage der Rechnungslegung bildende kaufmännische Buchführung ist namentlich dann ordnungsgemäß, wenn sie die Geschäftsvorfälle und Sachverhalte vollständig und wahrheitsgetreu erfasst (Art. 957a Abs. 2 Ziffer 1 OR). Für die Einhaltung der Regeln zur kaufmännischen Buchführung ist nicht von Belang, ob ein vereinbarter Kaufpreis marktgerecht ist. Ausschlaggebend ist, dass die Buchhaltung den Geschäftsvorgang den Tatsachen entsprechend wiedergibt (vgl. OESTERHELT/MÜHLEMANN/BERTSCHINGER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizer Steuerrecht, DBG, 4. Aufl., 2022, N 17 zu Art. 57 DBG).
Die Verbuchung des Erlöses für den Verkauf des Grundstückes Nr. 0000_ durch die B._ ag an die G._ AG von CHF 1'469'900 entspricht dem Inhalt des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 22. November 2019 und bildet den Zufluss des Kaufpreises ab. Die Verbuchung der «Pauschalentschädigung» von 1.5 Millionen Franken, welche die G._ AG der A._ AG entsprechend der ebenfalls am 22. November 2019 abgeschlossenen Vereinbarung zu leisten hatte, bildet den Eingang des entsprechenden Betrags auf dem Bankkonto der A._ AG ab. Veranlagungsbehörde und Vorinstanz begründen deshalb die Aufrechnung zu Recht nicht mit der Korrektur einer handelsrechtswidrigen Buchführung. Zu prüfen ist, ob eine steuerliche Korrekturvorschrift greift.
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4.1.
Der steuerbare Reingewinn einer juristischen Person setzt sich zusammen aus dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrags des Vorjahrs, allen vor Berechnung dieses Saldos ausgeschiedenen Teilen des Geschäftsergebnisses, die nicht zur Deckung von geschäftsmäßig begründetem Aufwand verwendet werden, wie etwa offene und verdeckte Gewinnausschüttungen und geschäftsmäßig nicht begründete Zuwendungen an Dritte sowie den der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträgen, mit Einschluss der Kapital-, Aufwertungs- und Liquidationsgewinne, vorbehaltlich Ersatzbeschaffungen (Art. 58 Abs. 1 DBG).
Richtet eine Gesellschaft aufgrund eines Beteiligungsverhältnisses geldwerte Vorteile nicht an einen Anteilsinhaber, sondern an eine Drittperson aus, die einem Anteilsinhaber nahesteht, sind diese Vorteile nach der sog. Dreieckstheorie steuerlich in einem ersten Schritt als Ertrag aus beweglichem Vermögen (verdeckte Gewinnausschüttung) auf der Ebene des Beteiligungsinhabers zu erfassen. Von dort fließen sie weiter an die nahestehende Drittperson. Bei Schwestergesellschaften fließt der Vorteil an sich unmittelbar von einer Schwestergesellschaft zur andern. Die an den Gesellschaften beteiligten Aktionäre sind mittelbar betroffen, indem der Wert der Beteiligung an der leistenden Gesellschaft abnimmt, während sich der Wert der empfangenden Gesellschaft entsprechend erhöht. Eine solche geldwerte Leistung zwischen Schwestergesellschaften fußt regelmäßig auf dem gemeinsamen Beteiligungsverhältnis, weshalb sich Zuwendungen an Schwestergesellschaften als (verdeckte) Gewinnausschüttungen an die Aktionäre einerseits und als (verdeckte) Kapital-einlagen der Aktionäre an die empfangende Gesellschaft andererseits erweisen (BGer 2C_548 und 551/2020 vom 3. Mai 2021 E. 2.3 mit Hinweis auf BGE 138 II 57 E. 4.2, BGer 2C_750/2019 vom 7. Juli 2020 E. 3.3 und 2C_551/2019 vom 30. Oktober 2019 E. 4.1.2).
Nach Art. 58 Abs. 1 lit. c DBG gehören zum steuerbaren Reingewinn auch der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebene Erträge. Gemäß herrschender Lehre fallen darunter auch nicht gutgeschriebene Erträge in der Form von Gewinnverzichten einer Schwestergesellschaft zugunsten der anderen Schwestergesellschaft («Gewinnvorwegnahmen»), weil mangels eines geschäftsmäßig nicht begründeten Aufwands nur eine steuersystematische Korrektur erfolgen könne. Vertreten wird aber auch die Auffassung, solche Gewinnverzichte seien bereits unter dem Titel der verdeckten Gewinnausschüttung gestützt auf Art. 58 Abs. 1 lit. b letzter Spiegelstrich steuerlich aufzurechnen, weshalb Art. 58 Abs. 1 lit. c bezüglich Gewinnverzichten im Interesse von Anteilsinhabern bzw. nahestehenden Personen keine eigenständige Bedeutung habe (vgl. OESTERHELT/MÜHLEMANN/BERTSCHINGER, a.a.O., N 226 zu Art. 58 DBG mit weiteren Hinweisen).
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Im Rahmen der Rechtsgeschäfte vom 22. November 2019 hat die G._ AG als Käuferin des Grundstücks Nr. 0000_ den beiden Schwestergesellschaften für den Erwerb samt Dienstbarkeiten insgesamt knapp drei Millionen Franken bezahlt. Wirtschaftlich war ihr das Grundstück samt den Rechten, es bis auf die Grenze zu bebauen und es über das Grundstück Nr. 0002_ zu befahren, diesen Betrag wert. Da die G._ AG unstrittig nicht in einem Näheverhältnis zu den beiden anderen Gesellschaften stand, ist davon auszugehen, dass dieser Betrag den Marktwert widerspiegelt. Daran ändert nichts, dass das Grundstück Nr. 0000_ für die G._ AG wegen seiner Lage direkt angrenzend an die von ihr bereits überbaute und genutzte Liegenschaft Nr. 0001_ äusserst attraktiv und wichtig ist und sie deswegen allenfalls mehr zu bezahlen bereit war als eine andere Person.
Die Beteiligten haben eine ungewöhnliche Rechtsgestaltung – Aufteilung des Erlöses von knapp drei Millionen Franken für Grundstücksverkauf und Dienstbarkeits-Begründung in einen Kaufpreis und eine «Pauschalentschädigung» – gewählt, mit der eine erhebliche Steuerersparnis bezweckt wurde: 1.5 Millionen Franken des Erlöses, die bei der B._ ag gewinnsteuerwirksam geworden waren, konnten aufgrund der Umleitung des Zuflusses an die A._ AG mit Verlusten verrechnet werden. Diese Rechtsgestaltung ist nur dann steuerrechtlich vertretbar, wenn sie die tatsächlichen wirtschaftlichen Gegebenheiten realistisch abbildet, konkret nur dann, wenn bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise angesichts der rechtlichen Gegebenheiten der B._ ag nur knapp die Hälfte des Erlöses von knapp drei Millionen Franken zugeflossen bzw. zuzurechnen ist.
Zu klären ist damit, ob die Gegenleistungen der A._ AG als Mieterin des Grundstücks Nr. 0000_ (Auflösung des Mietverhältnisses und des Untermietverhältnisses; dazu nachfolgend Erwägung 4.3) und des Grundstücks Nr. 0002_ (neue Grunddienstbarkeiten zu Gunsten des Grundstücks Nr. 0000_ und zu Lasten des Grundstücks Nr. 0002_, dazu nachfolgend Erwägung 4.4) an die G._ AG im Verhältnis zur «Pauschalentschädigung» von 1.5 Millionen Franken, die sie dafür von der G._ AG erhielt, auch so vereinbart worden wären, wenn es sich bei der Verkäuferin und der Mieterin nicht um Schwestergesellschaften gehandelt hätte.
Nach Art. 184 Abs. 1 OR verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Veräussert der Vermieter – vorliegend die B._ ag – die Sache nach Abschluss des Mietvertrags, so geht das Mietverhältnis – vorliegend mit der A._ AG – entsprechend Art. 261 Abs. 1 OR mit dem Eigentum
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an der Sache auf den Erwerber – vorliegend die G. __ AG – über. Kündigt der neue Eigentümer – die G. __ AG – entsprechend seinen ausserordentlichen Kündigungsmöglichkeiten (Art. 261 Abs. 2 OR) früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter – der B. __ ag – gestattet hätte, so haftet dieser – der bisherige Vermieter bzw. Veräußerer – dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden (Art. 261 Abs. 3 OR).
Aus den obligationenrechtlichen Regeln zum Verhältnis zwischen Kauf und Miete ergibt sich, dass der Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber des Grundstücks nichts daran ändert, dass der Mieter, soweit er aufgrund der Veräußerung schlechter gestellt wird, als dies bei der Weiterführung des Mietverhältnisses durch den Vermieter der Fall gewesen wäre, die Schadenersatzansprüche gegenüber dem Vermieter bzw. Veräußerer geltend machen muss (vgl. R. WEBER, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, OR I, 7. Aufl. 2019, N 10 zu Art. 261 OR).
Diese gesetzliche Regelung schließt zwar entsprechend der Vertragsfreiheit (Art. 19 Abs. 1 OR) abweichende Vereinbarungen nicht aus. Die Parteien des Kaufvertrags – die B. __ ag und die G. __ AG – und die Mieterin des veräußerten Grundstücks – die A. __ AG – konnten folglich übereinkommen, dass die Erwerberin des Grundstücks und die Mieterin sich über allfällige Schadenersatzansprüche einigen. Aus den gesamten Umständen ist jedoch zu schliessen, dass die Lösung der «Pauschalentschädigung» über CHF 1'500'000 nicht getroffen worden wäre, wenn es sich bei der Verkäuferin und der Mieterin des Grundstücks Nr. 0000_ nicht um Schwestergesellschaften gehandelt hätte.
Die B. __ ag vertritt den Standpunkt, aufgrund der Veräußerung sei der Mietvertrag mit der A. __ AG vorzeitig aufgelöst worden. Deshalb habe die A. __ AG auch das Untermieterhältnis auflösen müssen und habe wirtschaftlich nicht mehr von der Differenz zwischen den von ihr erwirtschafteten und den der B. __ ag geschuldeten Mietzinsen profitieren können. Von einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags kann jedoch nicht ausgegangen werden. Zwischen der B. __ ag und der A. __ AG bestand unstrittig kein schriftlicher Mietvertrag über das Grundstück Nr. 0000_. Der mündliche Mietvertrag ging gemäss der obigen Rechtslage mit dem Verkauf des Grundstücks auf die G. __ AG über. Diese konnte ihn ordentlich innert der in Art. 266d OR vorgesehenen Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin kündigen. Bei Eigentumsantritt im November 2019 wäre die Kündigung folglich auf Ende Mai 2020 möglich gewesen. Gemäss Kaufvertrag kündigte sie denn auch auf spätestens Ende Juni 2020 (vgl. Ziffer 6). Die A. __ AG als Mieterin hatte rechtlich keine Möglichkeit, dies zu verhindern, sondern war lediglich gehalten, ihrerseits ihrer Untermieterin zu kündigen, was sie innert der ordentlichen Kündigungsfrist tun konnte. Durch den Eigentumswechsel und damit den Wechsel ihrer Vermieterin entstand ihr folglich – mangels
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Rechtsanspruch auf das Mietverhältnis über Mai 2020 hinaus – kein wirtschaftlicher Schaden, der mit einer «Pauschalentschädigung» oder auf andere Weise abzugelten gewesen wäre. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis zwischen der B._ ag und der A._ AG betreffend das Grundstück Nr. 0000_ nicht geeignet war, im Rahmen der Kaufverhandlungen zwischen der B._ ag und der G._ AG zu einer Erhöhung des Gesamtpreises zu führen.
Die Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf der Eintragung in das Grundbuch (Art. 731 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches; SR 210, ZGB). Für Erwerb und Eintragung gelten grundsätzlich die Bestimmungen über das Grundeigentum (Art. 731 Abs. 2 ZGB). Der Erwerbsgrund gibt dem Erwerber gegen den Eigentümer einen persönlichen Anspruch auf Eintragung und bei Weigerung des Eigentümers das Recht auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums (Art. 665 Abs. 1 ZGB). Das Rechtsgeschäft über die Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 732 Abs. 1 ZGB).
Der Vermieter ist gemäss Art. 256 Abs. 1 OR verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Die Dauerverpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung umfasst auch den Schutz vor Störungen (vgl. WEBER, a.a.O., N 4a zu Art. 256 OR). Räumt der Vermieter einem Dritten ein beschränktes dingliches Recht ein und kommt dies – wie eine Nutzniessung, ein Wohnrecht oder ein Baurecht, das mit der Miete nicht vereinbar ist (vgl. WEBER, a.a.O., N 1 zu Art. 261a OR) – einem Eigentümerwechsel gleich, sind die Bestimmungen über die Veräußerung der Sache sinngemäss anwendbar (Art. 261a OR; vgl. dazu oben Erwägung 5.1). Entstehen während der Mietdauer an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er unter anderem verlangen, dass der Vermieter den Mietzins herabsetzt oder Schadenersatz leistet (Art. 259a Abs. 1 lit. b und c OR). Diese Ansprüche des Mieters beruhen auf dem Mietverhältnis und richten sich – was auch im Gesetzeswortlaut zum Ausdruck kommt – gegen den Vermieter.
Die neu begründeten Dienstbarkeiten führten zu Rechten zugunsten des Grundstücks Nr. 0000_ und zu Lasten des Grundstücks Nr. 0002_. Sie erlauben eine Zu- und Wegfahrt auf das Grundstück Nr. 0000_ über konkret ausgeschiedene Flächen des Grundstücks Nr. 0002_ und die Überbauung des Grundstücks Nr. 0000_ bis an die Grenze zum Grundstück Nr. 0002_. Der zugrunde liegende Dienstbarkeitsvertrag setzt eine entsprechende
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Willensäuserung des Eigentümers, nicht aber eine Zustimmung des Mieters des belasteten Grundstücks voraus. Die Mieterin des Grundstücks – die A._ AG –, deren obligatorische Nutzungsrechte mit neu begründeten Dienstbarkeiten eingeschränkt werden, hätte allfällige Ansprüche gegenüber der Vermieterin – der B._ ag – geltend machen müssen. Im Übrigen war die Nutzung des Mietobjekts während der Dauer des Mietverhältnisses stets uneingeschränkt möglich.
Die Veranlagungsbehörde und die Vorinstanz sind zu Recht davon ausgegangen, dass der Erlös aus der Veräußerung des Grundstücks Nr. 0000_, auch soweit er Entgelt für die Dienstbarkeiten zu Lasten des Grundstücks Nr. 0002_ darstellt, steuerrechtlich bei der B._ ag als zugeflossen zu gelten hat. Inwieweit zwischen den Schwestergesellschaften eine Entschädigungszahlung von der Vermieterin an die Mieterin des Grundstücks Nr. 0002_ steuerrechtlich gerechtfertigt wäre, wird in der Beschwerde nicht quantifiziert. Auch wird nicht geltend gemacht, die A._ AG könne die Produktionshalle, die fast die gesamte Fläche des Grundstücks Nr. 0002_ umfasst, nicht mehr in derselben Art und Weise nutzen wie zuvor, oder das neue Fuss- und Fahrwegrecht schränke sie in irgendeiner Weise ein. Die A._ AG bezahlte der B._ ag denn auch im Jahr 2020, also nach Begründung der Dienstbarkeiten, wie bereits 2019 die (anteilige) Maximalmiete von CHF 500'000 (act. 7/2/2 S. 4 unten). Eine relevante Wertverminderung des Mietobjekts für die A._ AG ist damit nicht belegt und ein Rechtsgrund für eine Entschädigungszahlung zugunsten der A._ AG nicht erkennbar.
Die umstrittene Aufrechnung bei der B._ ag beruht nicht auf einem Rechtsgeschäft zwischen ihr und ihrer Schwestergesellschaft. Zwischen den Schwestergesellschaften sind keine Mittel geflossen. Vielmehr bestehen die Vertragsverhältnisse – Kaufvertrag und Entschädigungsvereinbarung – mit einem von den Schwestergesellschaften und dem an ihnen berechtigten Alleinaktionär unabhängigen Drittunternehmen, der G._ AG. Der Vorteil, den der Alleineigentümer der Schwestergesellschaften aus der Konstruktion erzielte, war einzig ein steuerlicher, indem der Erlös so auf die beiden Gesellschaften verteilt wurde, dass er im Umfang der Entschädigungszahlung aufgrund der bei der A._ AG vorgetragenen Verluste nicht gewinnsteuerwirksam wurde. Dieser Vorteil würde durch die Aufrechnung der Zahlung der G._ AG an die A._ AG bei der B._ ag behoben. Die Zahlung der G._ AG von 1.5 Millionen Franken an die A._ AG liegt im Näheverhältnis der Schwestergesellschaften begründet. Aus Sicht der B._ ag erweist sie sich als ihrer Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebener Ertrag im Sinn von Art. 58 Abs. 1 lit. c DBG.
Unabhängig von der Anwendbarkeit handels- und/oder steuerrechtlicher Korrekturregeln
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erwiese sich das Vorgehen der Steuerpflichtigen wohl als Steuerumgehung im Sinn der bundesrechtlichen Rechtsprechung (vgl. mit dem Hinweis, dass eine Steuerumgehung auch in Fällen der Gewinnverschiebung vorliegen kann, BGer 2C_548 und 551/2020 vom 3. Mai 2021 E. 1.5 sowie 2C_533 und 534/2012 vom 19. Februar 2013 E. 5.3.2, 2C_848/2018 vom 22. August 2019 E. 2.4.2; zu den Voraussetzungen der Steuerumgehung allgemein BGE 142 II 399 E. 4.2). Die von den Beteiligten gewählte Rechtsgestaltung erscheint durchaus als ungewöhnlich ("insolite"; BGE 142 II 399 E. 4.2), wurde lediglich zum Zweck der Steuerersparnis getroffen und führte in der Tat zu einer erheblichen Steuerersparnis.
Ferner gelingt der B._ ag auch der Nachweis nicht, dass die A._ AG ihr gegenüber eine Forderung von 1.5 Millionen Franken gehabt hätte, die mit einer von ihr angewiesenen Drittauszahlung der G._ AG direkt beglichen worden wäre. Ein Rechtsgrund für eine solche Forderung ist wie erwähnt nicht belegt. Bei der Anweisung der (wirtschaftlich berechtigten) B._ ag an die G._ AG, 1.5 Millionen Franken direkt der A._ AG auszuzahlen, handelte es sich mangels Eingangs in die Buchhaltung der B._ ag um einen der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Ertrag im Sinn von Art. 58 Abs. 1 lit. c DBG. Eine solche Zuwendung hätte die B._ ag einem Dritten nicht gewährt, zumal sie keine (gleichwertige) Gegenleistung erhielt, die Leistung ungewöhnlich war und dies für den Alleinaktionär der Schwestergesellschaften C._ – der am 22. November 2019 sowohl den Kaufvertrag der B._ ag mit der G._ AG als auch die Vereinbarung zwischen der A._ AG und der G._ AG unterzeichnete – durchaus erkennbar war (vgl. m.w.H. BGer 2C_717/2018 vom 24. Januar 2020 E. 5.1). Die vom Beschwerdegegner vorgenommene und von der Vorinstanz geschützte Aufrechnung ist daher nicht zu beanstanden. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer ist abzuweisen.
III. Kantonssteuer
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Teilen in das kantonale Steuergesetz vom 9. April 1998 überführt (vgl. insbesondere Art. 82 Abs. 1 lit. b und c StG). Damit kann für die kantonalen Steuern vollumfänglich auf das zur direkten Bundessteuer Gesagte verwiesen werden. Demnach erweist sich die Beschwerde betreffend die Kantonssteuer gleichermassen als unbegründet und ist abzuweisen.
Ausseramtliche Kosten sind für die Beschwerdeverfahren nicht zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP; Art. 145 in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren, SR 172.021, VwVG).
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Die Beschwerden B 2025/99 und B 2025/100 werden vereinigt.
Die Beschwerde B 2025/99 betreffend die Kantonssteuer aufgrund des Rechnungsabschlusses der B._ ag per 31. Dezember 2019 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
Die Beschwerde B 2025/100 betreffend die direkte Bundessteuer aufgrund des Rechnungsabschlusses der B._ ag per 31. Dezember 2019 wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
Die Beschwerdeführerin trägt die amtlichen Kosten der Beschwerdeverfahren von CHF 6'000 (direkte Bundessteuer 2019) und von CHF 7'000 (Kantonssteuer 2019). Die Kosten sind mit den von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschüssen gedeckt.
Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.
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