Verwertung vom […] 2022

Geschäftsnummer: SCBES.2022.38

Instanz: Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Entscheiddatum: 24.05.2022

FindInfo-Nummer: O_SC.2022.41

Titel: Verwertung vom […] 2022

Resümee:

Aufsichtsbehörde für

Schuldbetreibung und Konkurs

Urteil vom 24. Mai 2022

Es wirken mit:

Vizepräsident Kiefer

Oberrichter Flückiger

Oberrichterin Hunkeler

Gerichtsschreiber Isch

In Sachen

A.___ AG,

Beschwerdeführerin

gegen

Betreibungsamt Region Solothurn, Filiale Grenchen-Bettlach,

Beschwerdegegner

betreffend Verwertung vom […] 2022

zieht die Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:

I.

1. Mit Eingaben vom 6. und 13. Mai 2022 erhebt die A.___ AG Beschwerde gegen das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen des Betreibungsamtes Region Solothurn, Filiale Grenchen-Bettlach, betreffend die Steigerung GB [...], angesetzt auf den […] 2022 und stellt folgende Rechtsbegehren:

1. Es sei von der aktuellen bzw. der diese Beschwerde empfangenden Aufsichtsbehörde aufschiebende Wirkung anzuordnen, weil es absolut unmöglich ist, in den wenigen bis […] 2022 (Tag der Verwertung) noch verbleibenden Tagen ([…] Arbeitstage, davon der 27. Mai ein Brückentag) diese Beschwerde und die vorausgegangenen rechtskonform durchzuführen und abzuschliessen (etc.). Nichts davon kann vor der Verwertung in Rechtskraft erwachsen.

2. Es sei festzustellen, dass diese bzw. die Richter, welche die sicher in allen Teilen berechtigte Beschwerde bezüglich Steigerungsanzeige und der zu bezahlenden Summe abgewiesen haben, für dieses aktuelle Verfahren befangen sind. Diese haben sich bereits darauf festgelegt, dass keine aufschiebende Wirkung erfolgen soll, obwohl schon beim früheren Verfahren die Voraussetzungen dafür gegeben waren.

3. Es sei ein Verfahren wegen Befangenheit durchzuführen und eine andere Aufsichtsbehörde zu bestimmen und diese zu informieren.

4. Sodann sei von der neuen Aufsichtsbehörde (nötigenfalls von der bisherigen, falls keine Befangenheit gegeben ist) festzustellen, dass aufschiebende Wirkung anzuordnen ist, falls dies bis dann noch nicht erfolgt ist. Die auf den […] 2022 angesetzte Versteigerung sei deshalb abzusetzen und auf einen späteren Termin zu verschieben. Dieser soll erst nach Abschluss und Rechtskraft sämtlicher Beschwerdeverfahren und nach der erfolgten neuen Schätzung, sowie deren Rechtskraft und Publikation neu angesetzt werden.

5. Es sei auch festzustellen, dass die Mitteilung des Lastenverzeichnisses, die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis nichtig sind und weitere schwerwiegende Fehler gegeben sind, weshalb alles dies zuerst richtigzustellen ist.

6. Das Betreibungsamt sei von dieser Aufgabe zu entlasten und durch ein anderes zu ersetzen. Es ist ein zu willfähriges Instrument des Arbeitgebers, der Stadt B.___, darauf ausgerichtet, diesem das Ersteigern der Liegenschaft zu einem Tiefstpreis zu ermöglichen.

Zudem werde die Aufsichtsbehörde aufgefordert,

das Betreibungsamt unter Hinweis auf Art. 41 VZG anzuweisen, die Sache bis nach der Austragung der Lastenbereinigung einzustellen.

das Betreibungsamt zu beauftragen, die Versteigerung auf später zu verschieben, und zwar ohne dass schon jetzt ein neuer Termin vorgesehen wird.

das Betreibungsamt aufzufordern, das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen zu bereinigen.

nach der Lastenbereinigung eine neue Schätzung nach Art. 9 VZG in Verbindung mit Art. 44 VZG zu veranlassen, sofern wir bis dann, weil ja ohnehin noch eine neue betreibungsamtliche Schätzung vorzunehmen ist (Antrag frühere Beschwerde), nicht darauf verzichten können.

2. Auf die Einholung von Akten und Vernehmlassung wird verzichtet.

II.

1. Die Beschwerdeführerin verlangt sinngemäss den Ausstand der gesamten Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Solothurn. Als Gründe hierfür nennt die Beschwerdeführerin einzig die Umstände, dass die Aufsichtsbehörde bislang alle ihre Beschwerden und Anträge abgewiesen habe und das Liegenlassen einer Beschwerde über zwei Monate hinweg eine Rechtsverweigerung darstelle. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass ein gegen eine ganze Kammer bzw. ein ganzes Gericht ohne gesonderte Darlegung der Ausstandsgründe betreffend aller abgelehnten Gerichtspersonen gerichtetes Ausstandsbegehren unzulässig ist (BGE 114 Ia 278 E. 1; Urteil des Bundesgerichts 8C_570/2014 vom 9. März 2015 E. 2.2). Somit ist auf das pauschale Ausstandsgesuch, das keine rechtsgenügliche Begründung aufweist, zum vornherein nicht einzutreten.

2. Sodann macht die Beschwerdeführerin geltend, die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis seien nichtig, weil diese keine Angaben zu dem die Verwertung verlangenden Gläubiger sowie keine Betreibungsnummern enthielten. Jede Betreibungsurkunde habe nach Gesetz eine Betreibungs-Nummer zu tragen, damit alles einwandfrei zugeordnet werden könne. Zudem werde die Liegenschaft lediglich als GB [...], bezeichnet. Dies sei ungenügend und verletze die Bestimmung von Art. 125 SchKG, wonach die Bekanntmachung so zu erfolgen habe, dass sich ein bestmögliches Ergebnis erzielen lasse. Zu einem gesetzeskonformen Beschrieb gehörten unter anderem die Verweise, dass es sich um Bauland und um ein vollständig erschlossenes Grundstück handle und dass es möglich sei, zumindest zwei Mehrfamilienhäuser zu erstellen, mit je vier Vollgeschossen und je einem Attikageschoss, z.B. für ca. 40 Wohnungen. Zudem wäre darauf hinzuweisen, dass es auf der Parzelle zwei Bushaltestellen habe, bzw. dass das Grundstück bestens an den öffentlichen Verkehr angeschlossen und an der [...]strasse liege und damit bestens gelegen sei. In diesem Zusammenhang werde die Durchführung eines Augenscheines verlangt, damit sich die Aufsichtsbehörde von den vorherigen Ausführungen überzeugen könne. Ein direkt an der [...]strasse gelegenes Grundstück unter dem Titel [...] (einem allgemein bekannten Problemquartier) verkaufen zu wollen, sei eine Missachtung des einfachsten Grundsatzes zum Verkauf eines Gegenstandes. Des Weiteren wäre zu vermerken, dass bei der Stadt [...] ein Baugesuch zur Genehmigung anstehe.

Dem ist entgegenzuhalten, dass es keine gesetzliche Bestimmung gibt, welche vorschreiben würde, dass das Lastenverzeichnis sowie die Steigerungsbedingungen Angaben zu dem die Verwertung verlangenden Gläubiger sowie die Betreibungsnummern zu enthalten hätte. Zudem entspricht der Beschrieb des Grundstücks im Lastenverzeichnis dem Grundbucheintrag. Weiterführende Angaben zu dem zu versteigernden Grundstück publiziert das Betreibungsamt praxisgemäss im Inserat zur betreffenden Steigerung. Somit hat das Betreibungsamt mit seinem Vorgehen den Vorschriften von Art. 125 SchKG Rechnung getragen. Im Übrigen kann zum Inhalt der Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses auf die Art. 29 Abs. 2 und 34 VZG (Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken; SR 281.42) verwiesen werden.

3. Das Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, das Betreibungsamt habe im Lastenverzeichnis nicht grundpfandgesicherte Forderungen aufgenommen. Solches mache das Lastenverzeichnis nichtig. Es sei auch nicht erforderlich, derartige Positionen mit Klage zu bestreiten. Das Lastenverzeichnis müsse in solchen Fällen von Amtes wegen bzw. auf Anordnung der Aufsichtsbehörde aufgehoben, geändert und nochmals aufgelegt werden. Eine wichtige Position unter diesem Vorhalt seien die Zinsen, gemäss Grundpfandtitel sind im 1. und 2. Rang 6,5% zugelassen, im 4. Rang 9%. Zum Beweis solle vom Betreibungsamt und / oder dem Grundbuchamt ein Grundbuchauszug beigezogen werden. Bei den ersten zwei Rängen habe das Betreibungsamt 12 % in das Lastenverzeichnis aufgenommen, was Art. 34 VZG grob verletze. Auf dieser Basis sei es der Beschwerdeführerin unmöglich, vor der Verwertung die zu deren Absetzung erforderliche Zahlung vorzunehmen. Zudem berechne das Betreibungsamt insgesamt vier Jahre Zins. Das vierte Jahr wäre allenfalls ein Verzugszins, dessen gesetzlicher Zinssatz sei lediglich 5 %, aber keinesfalls 12 %. Gemäss Verwertungsbegehren vom 22. Juni 2021 seien die Zinsen nur seit dem 1. Oktober 2019 Bestand der Verwertung. Deshalb sei es nicht gestattet, früher beginnende Zinsen in das Lastenverzeichnis aufzunehmen.

Bezüglich der vorstehenden Vorbringen ist festzuhalten, dass für solche Einwendungen die Aufsichtsbehörde funktionell nicht zuständig ist. Nach Art. 140 Abs. 2 SchKG ist das Betreibungsamt (erstinstanzlich) für die Lastenbereinigung zuständig. Das Betreibungsamt wird die erhobenen Einwände noch zu beantworten haben.

4. Sodann führt die Beschwerdeführerin aus, die Steigerungsbedingungen seien nichtig. Die Schätzung des Betreibungsamtes von CHF 1'251.000.00 sei angefochten und müsse vor der Verwertung ersetzt werden. Zudem wolle die Stadt B.___ das Grundstück ersteigern und teile seit Wochen allen Kaufinteressenten mit, dass darauf auf lange Zeit hinaus nicht gebaut werden könne. Das Betreibungsamt sei deren williges Werkzeug. Es werde deshalb beantragt, dass ein anderes Betreibungsamt zu beauftragen sei. Jedenfalls solle dazu von der Stadt B.___ ein Amtsbericht eingeholt werden, und zwar bezüglich deren Absicht, das Grundstück zu kaufen. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass über diese Rügen und Anträge bereits mit Urteil SCBES.2022.27 vom 5. Mai 2022 entschieden wurde, weshalb darauf nicht einzutreten ist.

Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, das Betreibungsamt verlange vom Ersteigerer vor dem Zuschlag einen genügenden Finanzierungsausweis. Dies sei willkürlich, da es dadurch dem Betreibungsamt ermöglicht werde, praktisch jeden Nachweis als nicht genügend zu bezeichnen und damit den Zuschlag zurückzuweisen. Dem ist entgegenzuhalten, dass die diesbezügliche Formulierung durchaus der gängigen Praxis entspricht. Zudem wäre eine ungerechtfertigte Zurückweisung eines Steigerungsangebots durch das Betreibungsamt anfechtbar.

Sodann führt die Beschwerdeführerin aus, gemäss Ziff. 2 würden nicht fällige Forderungen überbunden. Jedoch seien die Bezeichnungen fällig oder nicht fällig bei einem Teil der Forderungen falsch. Dies ist jedoch eine reine Parteibehauptung von der Beschwerdeführerin und durch nichts belegt.

Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, Ziff. 4.5 der Steigerungsbedingungen werde angefochten. Diese sei nur eingefügt worden, um zulasten von Gläubiger und Grundeigentümer den Preis tief zu halten, wohl auch im Interesse des Kaufinteressenten Stadt B.___. Solange Kaufinteressenten sich überböten, gebe es kein Recht, welches dem Steigerungsleiter ermögliche, das Bieterverhalten zu unterbrechen. Dieser Einwand der Beschwerdeführerin ist nicht nachvollziehbar. So handelt es sich beim Vorbehalt gemäss Ziff. 4.5 um einen standardmässig eingefügten Absatz, welcher dem Steigerungsleiter die Möglichkeit gibt, rechtsmissbräuchliche Steigerungsangebote zu verhindern. Es gibt keinen Grund, diesen Absatz für ungültig zu erklären, zumal die Beschwerdeführerin einmal mehr unbewiesene Behauptungen macht.

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist sodann Ziff. 4.4. der Steigerungsbedingungen, wonach jedes Angebot das vorangehende um CHF 10'000.00 überbieten muss, nicht zu beanstanden. Der von der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Überbietungsbetrag von CHF 1'000.00 erscheint bei dem schätzungsweise zu erwartenden Kaufpreis von CHF 1'251'000.00 viel zu gering und könnte die Steigerung unverhältnismässig in die Länge ziehen. Zudem ist auch die gemäss Ziff. 6.2 festgesetzte Zahlungsfrist von 10 Tagen nicht zu beanstanden und entspricht der gängigen Praxis. Im Übrigen entspricht auch Ziff. 8, wonach jede Gewährleistung wegbedungen wird, der gängigen Praxis.

5. Gemäss Art. 29 Abs. 1 VZG ist der Zeitpunkt der Steigerung so festzusetzen, dass die Frist zur Beschwerde gegen die Steigerungsbedingungen vor dem Steigerungstag abgelaufen ist. Die vorliegend angefochtenen Steigerungsbedingungen waren vom 27. April bis 6. Mai 2022 aufgelegt. Die 10-tägige Beschwerdefrist wird damit im Zeitpunkt der Steigerung vom 1. Juni 2022 längst abgelaufen sein. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin wurde somit Art. 29 Abs. 1 VZG nicht verletzt.

6. Insofern die Beschwerdeführerin geltend macht, es sei die Nichtigkeit der Bekanntmachung wegen Verletzung von Art. 29 Abs. 4 SchKG festzustellen, ist darauf hinzuweisen, dass diese Bestimmung durch Ziff. I der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken vom 5. Juni 1996 (AS 1996 2900) aufgehoben wurde.

7. Insofern die Beschwerdeführerin schliesslich beantragt, das Betreibungsamt sei unter Hinweis auf Art. 41 VZG anzuweisen, die Sache bis nach der Austragung der Lastenbereinigung einzustellen, ist darauf hinzuweisen, dass Art. 41 VZG durch Ziff. I der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken des BGer vom 5. Juni 1996 ebenfalls aufgehoben wurde. Im Übrigen besteht im Lichte der obigen Ausführungen und entgegen der Anträge der Beschwerdeführerin kein Anlass, das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen zu bereinigen und die Versteigerung zu verschieben. Schliesslich ist auf den Antrag der Beschwerdeführerin, es sei nach der Lastenbereinigung eine neue Schätzung nach Art. 9 VZG in Verbindung mit Art. 44 VZG zu veranlassen, nicht einzutreten, nachdem auf das Begehren der Beschwerdeführerin, GB-Nr. [...], sei neu zu schätzen, bereits mit Urteil SCBES.2022.27 vom 5. Mai 2022 nicht eingetreten wurde.

8.1 Die Beschwerde ist demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

8.2 Die Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

8.3 Das Beschwerdeverfahren ist nach Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG grundsätzlich unentgeltlich. Die Beschwerdeführerin hat vorliegend jedoch teilweise mit den gleichen Argumenten Beschwerde erhoben, welche die Aufsichtsbehörde mit den Urteilen SCBES.2021.42 vom 28. Januar 2022 und SCBES.2022.27 vom 5. Mai 2022 bereits beurteilt hat. Das kann nicht anders denn als mutwillig bezeichnet werden. Zudem wurde die Beschwerdeführerin bereits im vorgenannten Urteil SCBES.2022.27 vom 5. Mai 2022 darauf hingewiesen, dass eine nochmalige mutwillige Beschwerdeführung die Auferlegung der Verfahrenskosten nach sich ziehen werde. Dieses Urteil wurde jedoch erst am 11. Mai 2022 an die Beschwerdeführerin versandt, weshalb sie dieses im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung im vorliegenden Verfahren am 6. Mai 2022 noch nicht zur Kenntnis genommen haben konnte. Es wird somit von einer Kostenauferlegung abgesehen, jedoch wird die Beschwerdeführerin darauf hingewiesen, dass eine nochmalige mutwillige Beschwerdeführung die Auferlegung der Verfahrenskosten nach sich ziehen wird.

9. Mit sofortigem Entscheid in der Sache ist das Gesuch der Beschwerdeführerin um aufschiebende Wirkung gegenstandslos geworden.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs

Der Vizepräsident Der Gerichtsschreiber

Kiefer Isch

Das Bundesgericht hat die dagegen erhobene Beschwerde mit Urteil vom 19. Juli 2022 abgeschrieben (BGer 5A_459/2022).

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