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Tax deferral denied after nearly five years

SGSTA.1994.24Übriges Gericht10.03.1996Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

X. bought a new home in 1989 and sold his former house only in 1994. The tax authority denied a deferral of property-gain tax under § 51 StG, and the taxpayer appealed. The tax court held that even though the statute allows exceptions to the usual two-year period for replacement acquisition, a delay of almost five years is too long in any event. The appeal was dismissed and the denial of tax deferral stood.

Omnilex-Regeste

§ 51 StG; replacement acquisition and time limit for tax deferral; the statutory requirement that replacement acquisition occur 'in the usual case' within two years permits exceptions, but only within a limited temporal framework. Even under an expansive interpretation, a period of almost five years between sale and purchase, or purchase and sale, exceeds the scope of the provision. Temporary rental of the former home after acquisition of the replacement property does not alter the result unless the circumstances still clearly show an intended replacement transaction and the delay remains within a tolerable period.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** SGSTA.1994.24**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:11.03.1996
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.254
Titel:** Steueraufschub**
Resümee:** StG § 51 Abs. 1 - Eine Zeitspanne von fast fünf Jahren zwischen Ersatzkauf und Verkauf ist in jedem Fall zu lang für einen Steueraufschub.**
KSGE 1996 Nr. 11 § 51 Abs. 1 - Eine Zeitspanne von fast fünf Jahren zwischen Ersatzkauf und Verkauf ist in jedem Fall zu lang für einen Steueraufschub. Urteil St 1994/24 G5 vom 11.3.1996 Sachverhalt: 1. X. kaufte zusammen mit seiner Frau am 2. Juni 1989 das Grundstück GB Nr. 303, 138 m2 Land, ein "schlüsselfertiges" Haus, für Fr. 651'550.--. Am 6. Mai 1994 verkaufte er seine Liegenschaft GB Nr. 1433 mit Wohnhaus für Fr. 595'000.--. Die Veranlagungsbehörde berechnete einen Grundstückgewinn von netto Fr. 122'130.-- und einen steuerbaren Gewinn von Fr. 114'802.--; sie lehnte das Begehren um Steueraufschub ab. 2. Gegen den Einspracheentscheid vom 3. Juli 1995 erhob der Steuerpflichtige am 27. Juli 1995 Rekurs. Er habe sich 1989 entschlossen, ein anderes Wohnhaus zu kaufen, habe dies auch getan und dann sein bisheriges Wohnhaus zum Verkauf ausgeschrieben. Der Verkauf sei trotz Interessenten finanziell nicht möglich gewesen, weshalb er das Haus noch etwa anderthalb Jahre vermietet und schliesslich erst 1994 verkauft habe. Das Gesetz verlange eine Ersatzbeschaffung "in der Regel" innerhalb von zwei Jahren. Wegen der Unregelmässigkeiten auf dem Geld- und Zinsmarkt habe er die Regel nicht einhalten können. Die Ersatzbeschaffung sei dennoch zu gewähren. Die Veranlagungsbehörde beantragte Abweisung des Rekurses. Der Rekurrent habe sein erstes Wohnhaus rund 3½ Jahre vermietet und dann verkauft. Er sei im Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr Eigenbewohner gewesen. Erwägungen: 1. Nach § 51 StG kann der Steuerpflichtige, der sein von ihm selber ganzjährig bewohntes Eigenheim veräussert, den Grundstückgewinn steuerfrei auf ein Ersatzobjekt im Kanton übertragen, wenn er dieses selber ganzjährig bewohnt; die Ersatzbeschaffung hat "in der Regel" innert zwei Jahren zu erfolgen. Das Steuergericht hat bereits früher entschieden, dass die Ersatzbeschaffung auch vor dem Verkauf des Eigenheims stattfinden kann (KSGE 1987, 25 und 32). Weil das Gesetz die Ersatzbeschaffung "in der Regel" innert zwei Jahren verlangt, lässt es auch Ausnahmen zu, könnte eine Ersatzbeschaffung also unter bestimmten Voraussetzungen auch nach Ablauf von zwei Jahren erfolgen. Im vorliegenden Fall kann die Frage offen gelassen werden, wo die zeitlich äusserste Grenze zu ziehen ist. Eine Zeitspanne von 5 Jahren zwischen den beiden Rechtsgeschäften (Verkauf / Kauf oder umgekehrt) ist auf jeden Fall zu lang, und lässt sich auch bei extensiver Gesetzesauslegung nicht mehr unter § 51 StG subsumieren. Offen zu lassen sind auch die weiteren Fragen, unter welchen Umständen ein Steuerpflichtiger auch dann Ersatzbeschaffung geltend machen kann, wenn er ein neues Eigenheim kauft und sein bisheriges Eigenheim noch nicht verkaufen kann und darum auf beschränkte Zeit vermietet. Nach Auffassung des Steuergerichts liesse sich eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung auch dann noch bejahen, sofern bestimmte Umstände den klaren Willen zu Verkauf / Kauf oder Kauf / Verkauf erkennen lassen und dann besondere Ereignisse den Verkauf verzögern und eine Vermietung nahelegen. Doch auch dann dürfte der zeitliche Rahmen von normalerweise zwei Jahren nicht so stark wie im vorliegenden Fall gesprengt werden. Der Rekurs ist abzuweisen. * Steuergericht, Urteil vom 11. März 1996*

Schlagwörter

tax deferralreplacement acquisitionproperty gain taxtime limitresidencetemporary rental

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether a tax deferral under § 51 StG is possible when almost five years elapsed between replacement purchase and sale of the former home.

Extrahierter Entscheid

No. A period of almost five years between the two transactions is in any event too long to qualify for tax deferral under § 51 StG.

Extrahierte Begründung

Although § 51 StG speaks of replacement acquisition 'in the usual case' within two years and therefore allows exceptions, the temporal limit cannot be stretched to nearly five years. The court left open the absolute maximum and other borderline situations, including temporary rental after purchase, but held that the present delay exceeded any admissible exception.

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