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Tax depreciation basis for acquired real estate

SGSTA.2007.214Übriges Gericht13.12.2009Partially Granted

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

R. AG and related taxpayers challenged the tax authority's refusal to allow depreciation on a business property at a value higher than the notarized purchase price. The court found that the property had been transferred in a restructuring, that the contractual price of CHF 500,000 did not correspond to the real market value, and that the value previously fixed at CHF 1.05 million in transfer tax proceedings had to be respected. The appeal was therefore successful to the extent that depreciation had to be computed on CHF 1.05 million.

Omnilex-Regeste

StG § 91 Abs. 1 lit. b; DBG Art. 58 Abs. 1 lit. b; depreciation basis for a business property acquired in a restructuring. If the notarized purchase price manifestly does not correspond to the higher market value, the lower contractual price is not decisive for subsequent depreciation. In such a case, the market value forms the basis for tax balance-sheet treatment and depreciation, especially where the transaction is not at arm's length and the parties have already accepted that value in related proceedings (consid. 4–6). The principle of consistency and good faith precludes divergent valuation of the same asset in parallel proceedings between the same parties.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** SGSTA.2007.214**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:14.12.2009
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.69
Titel:** Gewinnsteuer, Abschreibungen**
Resümee:** StG § 91 Abs. 1 lit. b, DBG Art. 58 Abs. 1 lit. b - Gewinnsteuer; Abschreibungen. Entspricht der verurkundete Kaufpreis für eine im Rahmen einer Sanierung übernommene Liegenschaft offensichtlich nicht dem (höheren) Verkehrswert, bildet nicht der tiefere Kaufpreis die Grundlage für zukünftige Abschreibungen, sondern der Verkehrswert.**
KSGE 2009 Nr. 9 ** StG § 91 Abs. 1 lit. b, DBG Art. 58 Abs. 1 lit. b***- Gewinnsteuer; Abschreibungen. Entspricht der verurkundete Kaufpreis für eine im Rahmen einer Sanierung übernommene Liegenschaft offensichtlich nicht dem (höheren) Verkehrswert, bildet nicht der tiefere Kaufpreis die Grundlage für zukünftige Abschreibungen, sondern der Verkehrswert.* Urteil SGSTA.2007.214;BST.2007.162 vom 14. Dezember 2009 Sachverhalt 1. Die R. AG wurde von A. X. sowie weiteren Aktionären am 23. Juni 2000 gegründet, um Teile der überschuldeten Einzelfirma B. Y. zum Maximalpreis von Fr. 2 Mio. zu übernehmen und die Geschäfte fortzuführen. Mit der UBS AG und andern Gläubigern wurde eine Sanierungsvereinbarung getroffen. Die UBS AG verpflichtete sich, bei Einzahlung von Fr. 1'585‘000.-- durch Dritte und bei einer Zahlungsverpflichtung von B. Y. über Fr. 100'000.-- nach Vertragsablauf (5 Jahre) auf Fr. 1 Mio. endgültig zu verzichten. Hauptposten unter den Aktiven der Einzelfirma B. Y. war die Liegenschaft in S./SO, welche gemäss Gründerbericht mit Fr. 1'620'000.-- bilanziert war, bei einem 1999 geschätzten Verkehrswert von etwas über Fr. 2 Mio. Bei der Einbuchung der Übernahme der Einzelfirma in die R. AG per 1. Juli 2000 wurden am 9. März 2002 auf dem Konto „Geschäftsliegenschaft“ Fr. 750'000.-- und auf dem Konto „Umbauten/Renovationen“ Fr. 650'000.-- verbucht. Gemäss Kaufvertrag vom 15. Dezember 2000 war die Liegenschaft für Fr. 500'000.-- an die R. AG verkauft worden. Das Steueramt hatte zunächst Handänderungsabgaben von einem Wert von total Fr. 1'685'000.-- verlangt, dann aber im Einspracheverfahren mit Verfügung vom 10. April 2001 den Verkehrswert auf Fr. 1'050'000.-- reduziert. 2. Die G. AG deklarierte in der Steuererklärung am 23. November 2002 für die Steuerperiode 2001 einen Reingewinn von Fr. 50'119.-- und ein Gesamtkapital von Fr. 1'102'619.--. Die Veranlagungsbehörde nahm verschiedene Korrekturen vor und gelangte zu einem erheblich höheren Reinertrag von Fr. 160'711.--, vor allem weil sie Abschreibungen von mehr als Fr. 100'000.-- aufrechnete, insbesondere auf Umbauten/Renovationen und Goodwill. Im Einsprache-Verfahren wurden verschiedene Positionen bereinigt. Bei der Geschäftsliegenschaft bestand das Steueramt darauf, dass diese wegen Art. 665 OR höchstens zu den Anschaffungskosten von Fr. 500'000.-- bilanziert werden dürfe. (…) 3. Im Rekurs bzw. der Beschwerde vom 19. Dezember 2007 verlangte die Steuerpflichtige (nachfolgend Rekurrentin genannt) unter anderem, die steuerlich zulässigen Abschreibungen auf der Liegenschaft seien zu gewähren. (…) Das Kantonale Steueramt (Vorinstanz) beantragte in seiner Vernehmlassung vom 4. Februar 2008, der Rekurs bzw. die Beschwerde seien kostenfällig abzuweisen. Die Liegenschaft als Gegenstand des Anlagevermögens dürfe höchstens zu den Anschaffungskosten bewertet werden, unter Abzug der notwendigen Abschreibungen. Bei der ursprünglichen Veranlagung sei der Wert von Fr. 1‘050‘000.-- akzeptiert worden, weil man übersehen habe, dass bei handelsrechtswidrigen Buchungen das Massgeblichkeitsprinzip zwingend durchbrochen werden müsse und die fehlerhaften Buchungen nicht nur teilweise, sondern vollumfänglich zu korrigieren seien, was dann im Einsprache-Entscheid gemacht worden sei. (…) Erwägungen 4. Wie hoch der Wert der bei der Rekurrentin eingebrachten bzw. von dieser übernommenen Geschäftsliegenschaft im Zeitpunkt der Übernahme im Juli 2000 war, steht auf Grund der Akten nicht eindeutig fest. Die Kreditgeberin des früheren Eigentümers B. Y., die UBS AG, hatte die Liegenschaft als Sicherheit für insgesamt mehr als Fr. 2.5 Mio. akzeptiert, was offensichtlich über dem Wert der Liegenschaft war, forderte sie doch die Zahlung von (bloss) Fr. 1,585 Mio., um dann auf Fr. 1 Mio. zu verzichten. Gemäss Verkehrswertschätzung von 1999 betrug der Liegenschaftswert rund Fr. 2 Mio., im Gründerbericht war der Wert (vorsichtig) mit Fr. 1,62 Mio. angegeben. Eingebucht wurde ein Wert von total Fr. 1,4 Mio. Der Kaufpreis wurde schliesslich auf Fr. 500'000.-- festgelegt. Das Kantonale Steueramt schätzte den Wert im Verfahren der Handänderungssteuer im Jahr 2001 auf Fr. 1'050'000.--, nachdem es ursprünglich von Fr. 1'685'000.-- ausgegangen war. Dieser Wert wurde von den Vertretern der Rekurrentin akzeptiert. Damit ist auch im vorliegenden Verfahren davon auszugehen, dass der Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Übernahme Fr. 1'050'000.-- betrug. Weder die Rekurrentin noch die Vorinstanz können je nach Situation bzw. Steuerfrage den Verkehrswert unterschiedlich festlegen, um damit Steuern zu sparen oder zusätzliche zu generieren. Das Gebot der Einheit der Rechtsordnung bzw. des Verhaltens nach Treu und Glauben stehen einer unterschiedlichen Festlegung des Verkehrswertes in zwei parallelen Verfahren zwischen denselben Beteiligten entgegen. Damit steht steuerrechtlich fest, dass für die Liegenschaft nicht vom eingebuchten Gesamtwert von Fr. 1,4 Mio. ausgegangen werden kann, weil der Verkehrswert unbestrittenermassen die Obergrenze für den Geschäftswert nach den allgemeinen Regeln der kaufmännischen Buchführung bildet. Soweit die Rekurrentin verlangt, dass für die Festsetzung der Abschreibungen von diesem Wert auszugehen sei, erweisen sich der Rekurs und die Beschwerde als unbegründet. 5. Zu prüfen bleibt, ob der unter dem Verkehrswert verurkundete Kaufpreis von Fr. 500'000.-- aufgrund der aktienrechtlichen Vorschrift von Art. 665 OR die Obergrenze für die Aktivierung in der Buchhaltung und damit die Bemessung der zulässigen Abschreibungen bildet, wie dies die Vorinstanz vertritt. Bei der Übertragung eines Vermögenswertes eines Aktionärs unter dem Verkehrswert auf die Gesellschaft kommt es regelmässig zu verdeckten Kapitaleinlagen, die einer Aktivierung nicht entgegen stehen. Das Bundesgericht hat in einem Entscheid vom 11. März 2002 (2A.157/2001) festgehalten, dass eine Bilanzkorrektur (durch Höherbewertung) zulässig sei und nicht gegen zwingende handelsrechtliche Höchstbewertungsvorschriften verstosse, wenn damit eine Verbreiterung der Eigenkapitalbasis und somit eine Vermögensvermehrung bewirkt würde, die keine Gläubiger oder Aktionärsinteressen gefährde. Konkret ging es darum, dass die Investment Group für einen Kaufpreis von Fr. 250'000.-- eine Beteiligung von ihren Gründeraktionären übernommen hatte, welche von der Eidgenössischen Steuerverwaltung im Hinblick auf die Stempelabgaben auf einen tatsächlichen Wert von Fr. 2 Mio. geschätzt wurde. Die Investment Group wertete darauf ihre Beteiligung auf diesen Wert auf, was zur Besteuerung der Differenz als steuerbarer Ertrag führte. Das Bundesgericht schützte eine Beschwerde der Gesellschaft, wobei es festhielt, dass der Begriff der „Anschaffungskosten“ im Sinne von Art. 665 OR sich vernünftigerweise nur auf solche Geschäfte beziehen könne, die zu Marktbedingungen abgewickelt worden seien. Demgemäss gäbe es in der Bilanzierungspraxis Fälle, in denen sich das Niedrigstwertprinzip gar nicht angemessen anwenden lasse, so etwa bei Schenkung von Aktiven, wo die Verbuchung zu einem vorsichtig ermittelten Verkehrswert zugelassen werde. Auch im vorliegenden Fall entsprach der verurkundete Kaufpreis offensichtlich nicht dem Verkehrswert, da das Geschäft im Rahmen einer Sanierung erfolgte, in welcher der Preis für die Übernahme nicht im Kaufvertrag festgelegt wurde. Entgegen der Darstellung in der Vernehmlassung der Vorinstanz ist auch nicht von einem Kauf unter Dritten auszugehen, ging es doch einerseits um den teilweisen Vollzug der ganzen Übernahme der Einzelunternehmung durch die neue AG und handelte es sich andererseits tatsächlich um den Verkauf eines Aktionärs an die neue Gesellschaft. 6. Steuerrechtlich ist demnach von einem Wert der Betriebsliegenschaft von Fr. 1'050'000.-- auszugehen, und von diesem Wert sind auch die zulässigen Abschreibungen festzusetzen. In diesem Umfang erweisen sich Rekurs und Beschwerde als begründet. * Steuergericht, Urteil vom 14. Dezember 2009*

Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

What value forms the tax depreciation basis for the business property transferred in the restructuring?

Extrahierter Entscheid

Because the notarized purchase price clearly did not reflect the market value in the restructuring context, depreciation had to be calculated on the market value of CHF 1,050,000, not on the lower contractual price of CHF 500,000.

Extrahierte Begründung

The court held that the previously accepted market value in the transfer tax proceedings bound the parties in this parallel dispute. The price was not an arm's-length price but part of a restructuring and partial transfer of the sole proprietorship into the new company. The lower contractual price therefore could not determine the tax depreciation base.

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