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Property gain tax: no proof of value-increasing expenses

SGSTA.2018.33Übriges Gericht17.02.2019Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The taxpayer sold two properties and claimed CHF 1.609 million as value-increasing investment costs for property gain tax purposes. The tax authority and, on appeal, the Steuergericht found that the documents showed ordinary renovation and maintenance work, not proven value-increasing improvements. The invoices, photographs, payment notes, and insurance indications were insufficient; a total reconstruction or economic new build was not established. The appeal was dismissed and court costs of CHF 15,000 were imposed on the taxpayer.

Omnilex-Regeste

§ 53 Abs. 1, § 56 Abs. 1 lit. a StG; Abgrenzung von Unterhaltskosten und wertvermehrenden Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer. Wertvermehrende Aufwendungen sind vom Steuerpflichtigen als steuermindernde Tatsachen zu beweisen. Rechnungen, Fotos und pauschale Angaben genügen nicht, wenn sie Art und Umfang der Arbeiten nicht nachvollziehbar belegen. Ergibt sich aus den Unterlagen bloss Ersatz-, Sanierungs- oder Renovationsunterhalt und kein wirtschaftlicher Neubau bzw. keine umfassende Totalsanierung, sind die Kosten nicht als Anlagekosten zum Abzug zuzulassen (consid. 3–4).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** SGSTA.2018.33**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:18.02.2019
FindInfo-Nummer:O_SG.2019.40
Titel:** Grundstückgewinnsteuer 2016**
Resümee:** Grundstückgewinnsteuer, Aufwendungen, Wertvermehrung, Unterhaltskosten, § 56 Abs. 1 lit. a StG. In casu kein Nachweis für wertvermehrende Aufwendungen. Rechnungen und Fotos sind hier nicht aussagekräftig. Vorliegend geht es um Unterhalt und nicht um eine Totalsanierung.**
Steuergericht Urteil vom 18. Februar 2019 Es wirken mit: Präsident: Th. A. Müller Richter: Flury, D. S. Müller Sekretär: Hatzinger In Sachen ** SGSTA.2018.33** ** X**, v.d. Y GmbH gegen ** Veranlagungsbehörde Solothurn** betreffend ** Grundstückgewinnsteuer 2016** hat das Steuergericht ** den Akten entnommen**: 1.1 Mit Kaufvertrag vom … 2016 veräusserte X, A, die beiden Liegenschaften GB B Nrn. 0001 und 0002 zum Preis von total … Franken. Mit Datum vom 10. Mai 2017 (Posteingang Veranlagungsbehörde VB Solothurn) reichte Herr X die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer ein. Darin wurden wertvermehrende Aufwendungen von total CHF 1'609'768 geltend gemacht. In der definitiven Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer 2016 vom 19. Juni 2017 liess die VB Solothurn diese Aufwendungen indes nicht zum Abzug zu, da es sich dabei um Unterhaltskosten handle, welche bei der Grundstückgewinnsteuer nicht berücksichtigt werden könnten. Die VB veranlagte eine einfache Steuer von total CHF 223'214.15 bei einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 2'125'849 und einem Steuersatz von 10.5 %. Dagegen erhob X am 14. Juli 2017 Einsprache und verlangte den steuerlichen Abzug der umstrittenen Aufwendungen; dabei reichte er zusätzliche Belege ein. 1.2 Mit Einspracheentscheid vom 18. Mai 2018 wurde die Einsprache abgewiesen. Dazu wurde v.a. angeführt, laut den eingereichten Rechnungen gehe es bei den geltend gemachten Kosten um Sanierungs- und Renovationsarbeiten, Ersatz von bestehenden Einrichtungen, Energiesparmassnahmen und Kosten für die Sanierung eines Wasserschadens. Diese Aufwendungen könnten bei der Einkommenssteuer als Liegenschaftsunterhalt, bei der Grundstückgewinnsteuer aber nicht als wertvermehrende Kosten berücksichtigt werden. Gemäss den Abklärungen der VB seien die Aufwendungen bei den Einkommenssteuererklärungen im Kanton A zwar als Liegenschaftsunterhalt deklariert, aber wegen fehlenden Nachweisen in den Veranlagungen nicht zum Abzug zugelassen worden. Dass die entsprechenden Unterlagen nicht eingereicht worden seien, berechtige nicht zum Abzug der Kosten bei der Grundstückgewinnsteuer. Zudem seien die Gebäudeversicherungswerte der beiden betroffenen Liegenschaften seit dem Kauf am 29. August 2013 gleichgeblieben; dies deute ebenfalls darauf hin, dass es sich bei den Arbeiten nicht um wertvermehrende Anlagekosten handle. Da es anhand der Unterlagen um werterhaltende Aufwendungen gehe, sei die Einsprache unbegründet. 2.1 Gegen diesen Einspracheentscheid liess X (nachfolgend Rekurrent) am 21. Juni 2018 beim Kantonalen Steuergericht Rekurs einreichen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die eingereichten Aufstellungen und Rechnungen seien als Wertvermehrung einzustufen. Daher seien keine wertvermehrenden Aufwendungen in den Steuererklärungen 2013-2016 im Kanton A deklariert worden. Das dortige Steueramt habe auch keine entsprechenden Belege beim Rekurrenten nachgefordert; dessen Nachforderungen hätten andere deklarierte Rechnungen betroffen. Die hier streitigen Aufwendungen seien erstmals in der vorliegenden Steuererklärung deklariert worden. Im Zeitpunkt des Erwerbs der beiden betreffenden Liegenschaften durch den Rekurrenten seien diese in einem desolaten Zustand gewesen; der Rekurrent reichte dazu entsprechende Fotos ein. Aufgrund der Schäden an den Liegenschaften habe der Rekurrent nach dem Kauf viele Neuinvestitionen getätigt. Diese hätten zu einer dauernden Verbesserung und Wertvermehrung der Liegenschaften geführt. Die Neuinvestitionen seien alle wertvermehrend gewesen, mithin Anlagekosten zur Wertvermehrung. Es gehe um folgende Bauausgaben: 2013: CHF 480'943; 2014: CHF 421'389; 2015: CHF 530'220; 2016: CHF 177'216. Gemäss Listen und Rechnungen dazu handle es sich um folgende Positionen: Neueinbau der Küchen; Wärme-Aussendämmung nach heutigem Standard infolge Wasserschaden am Flachdach; neue Böden sowie neue Wand- und Bodenplatten bzw. neue Kacheln, Wände neu mit Abrieb; Neueinsetzung von schallgeschützten Fenstern nach heutigem Standard; Balkone mit neu eingesetzten Keramikplatten nach heutigem Standard. Alle diese wertvermehrenden Aufwendungen im Gesamtbetrag von CHF 1'609'768 würden total 37 Wohnungen und 8 Geschäftslokale betreffen. Sie würden eine dauernde Verbesserung der Liegenschaften darstellen und seien als Anlagekosten zu werten. Der Rekurrent verwies auf die eingereichten Fotos nach der Wertvermehrung. Weiter hätten die Gebäudeversicherungswerte nach den wertvermehrenden Aufwendungen nicht angepasst werden können, da die Gebäudeversicherung noch keine Neuschätzung vorgenommen habe. Erst aufgrund der Neuinvestitionen in Anlagekosten, die zu einer dauernden Verbesserung der Liegenschaften und Wertvermehrung geführt hätten, sei der Verkauf der Liegenschaften mit dem höheren Verkaufspreis realisierbar gewesen. Diese Neuinvestitionen hätten den Gewinn beim Verkauf der beiden Liegenschaften erheblich geschmälert. Deshalb seien dem Rekurrenten die Investitionen als wertvermehrende Aufwendungen zu gewähren und steuerlich in Abzug zu bringen. Der Rekurrent verlangte, der angefochtene Einspracheentscheid sei aufzuheben. Es seien von den Neuinvestitionen in Anlagekosten von insgesamt CHF 1'609'768 ein Anteil von 1.5 Mio. Franken als wertvermehrend anzuerkennen und ein steuerlicher Abzug in dieser Höhe zu gewähren; dies ergebe einen verbleibenden Reingewinn von CHF 625'849. Es wurde denn um Gutheissung der Begehren ersucht. 2.2 Mit Vernehmlassung vom 18. Oktober 2018 beantragte die VB Solothurn (Vorinstanz), Rekurs und Beschwerde seien kostenfällig abzuweisen. Dazu wurde v.a. festgehalten, dass keine beweiskräftigen Belege vorliegen würden; der Rekurs sei unbegründet. Würden die eingereichten Rechnungen und Belege indes als genügend angesehen, sei der Rekurs ebenfalls unbegründet, weil es sich hier nicht um einen wirtschaftlichen Neubau handle und die ordentlichen Sanierungs- und Renovationsarbeiten als Liegenschaftsunterhaltskosten in den betreffenden A Steuererklärungen hätten deklariert werden müssen. Auf die weiteren Ausführungen, ist soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen einzugehen. 2.3 Mit Stellungnahme vom 13. November 2018 hielt der Rekurrent an seinen bisherigen Ausführungen und Anträgen fest. Aufgrund des desolaten Zustandes der Liegenschaften hätten die anderen Kaufinteressenten im Jahr 2013 alle tiefere Gebote gemacht; der Rekurrent habe mit dem höchsten Gebot den Zuschlag erhalten. Bei den wertvermehrenden Investitionsarbeiten gehe es um neun Positionen: Flachdach, Fenster, Fassade, Küchen, Wände und Decken, Fensterbänke, Fassade, Boden sowie Balkon. Weiter seien Zahlungsnachweise eingereicht worden; der Rekurrent habe sämtliche Rechnungen bezahlt. Die eingereichten Rechnungen seien denn als Wertvermehrung einzustufen. Keine dieser Aufwendungen seien in den A Steuererklärungen 2013-2016 deklariert worden. Die Rechnungen seien erstmals vorliegend geltend gemacht worden. Erst aufgrund der wertvermehrenden Investitionen hätten die beiden Liegenschaften zu diesem Preis verkauft werden können. Der Rekurrent ersuchte nochmals um Gutheissung seiner gestellten Begehren. * Das Steuergericht zieht in ** Erwägung**: 1. Der Rekurs erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen - von hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen - der Grundstückgewinnsteuer (§ 48 Abs. 1 lit. a StG). Dass hier eine steuerbegründende Veräusserung anzunehmen ist, ist unbestritten. Nach § 53 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten, wobei sich diese Kosten aus dem Erwerbspreis und den Aufwendungen zusammensetzen. Zu den Aufwendungen gehören nach § 56 Abs. 1 lit. a StG u.a. die Kosten für andere dauernde Verbesserungen, die eine Wertvermehrung des Grundstücks bewirkt haben. Vorliegend ist unbestritten, dass der Rekurrent die beiden Liegenschaften in den Jahren 2013-2016 gemäss Listen und Rechnungen dazu für Gesamtkosten von CHF 1'609'768 renoviert hat. Strittig ist dagegen, ob bzw. inwieweit diese Ausgaben als wertvermehrend anzusehen sind; während der Rekurrent vorliegend einen diesbezüglichen Betrag von 1.5 Mio. Franken geltend macht, will das Steueramt gar keinen Betrag anerkennen. 3. Bei den baulichen Massnahmen unterscheidet das Steuerrecht zwischen Unterhaltskosten und wertvermehrenden Aufwendungen. Als Unterhalt gelten sämtliche Massnahmen, die dazu dienen, eine Liegenschaft in ihrem Wert bzw. in ihrem vertragsgemässen Zustand zu erhalten. Im Vordergrund stehen dabei Reparaturen (Ausgleich einer Abnützung) oder der Ersatz von Installationen. Wertvermehrende Aufwendungen dienen demgegenüber der Wertsteigerung einer Liegenschaft. Dabei handelt es sich meist um den Einbau neuer Einrichtungen oder um Komfortverbesserungen. Während Unterhaltskosten im Rahmen der Einkommenssteuer zum Abzug gebracht werden können, können wertvermehrende Aufwendungen erst bei der Veräusserung einer Liegenschaft im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer vom steuerbaren Erlös abgezogen werden (vgl. Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 N 35 ff.). Vor allem grössere Umbauten umfassen oft werterhaltende (Unterhalt) und wertvermehrende Arbeiten. Diese beiden Arbeitskategorien voneinander abzugrenzen, ist meist eine Ermessensfrage. Gewisse Schätzungen sind dabei nicht zu umgehen und durchaus zulässig (Richner et al., a.a.O., Art. 32 N 45). Den Nachweis zu erbringen, dass gewisse Arbeiten wertvermehrenden Charakter haben, ist Sache des Rekurrenten: Gemäss den allgemeinen Regeln über die Beweislastverteilung sind steuermindernde Tatsachen vom Steuerpflichtigen nachzuweisen (vgl. Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77). Kann der wertvermehrende Charakter einer Arbeit nicht nachgewiesen werden, ist davon auszugehen, dass es sich bloss um Unterhalt handelt. 4.1 Im vorliegenden Fall verkaufte der Rekurrent zwei Grundstücke in B für total 7.4 Mio. Franken. Er macht hier wertvermehrende Ausgaben von CHF 1'609'768 geltend. Diese Ausgaben sind indessen nicht anerkannt worden, da es sich dabei laut Vorinstanz um blossen Unterhalt handeln soll. Der Rekurrent hält dagegen u.a. auch fest, dass die Ausgaben bisher steuerlich nicht abgezogen worden seien. Die Vorinstanz erachtet die betreffenden Rechnungen als nicht glaubwürdig, da Konkurse der entsprechenden Firmen, keine korrekten MWST-Deklarationen und kaum umschriebene Tätigkeiten vorliegen würden. Zudem seien die Gebäudeversicherungswerte nicht erhöht worden. 4.2 Wertvermehrende Ausgaben nachzuweisen, ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen resp. des Rekurrenten (vgl. oben, E. 3). Ausgaben für blossen Unterhalt können vorliegend nicht abgezogen werden, auch wenn sie in den ordentlichen Steuererklärungen im Kanton A nicht deklariert worden sind. Hier geht es anhand der Akten (v.a. Vorakten, Beilagen 4-7) um Ausgaben betreffend Sanierungen und Renovationen, mithin um Ersatz von Bestehendem; Mehrwerte wurden insofern kaum geschaffen. Der Rekurrent versuchte aufgrund der Unterlagen und Angaben zwar, die umstrittenen Ausgaben in den ordentlichen A Steuererklärungen als Unterhalt zu deklarieren; die Ausgaben wurden dort aber nicht akzeptiert, weil sie nicht nachgewiesen seien (Vorakten, Beilagen 16-19). Auch die vorliegenden Rechnungen sind kaum aussagekräftig; viele Rechnungen wurden angeblich bar bezahlt, die diesbezüglichen Zahlungen sind aber nicht nachgewiesen (Vorakten, Beilagen 4-7). Die eingereichten Fotos (Rekursbeilagen) sind für die geltend gemachte Wertvermehrung ebenso wenig aussagekräftig. Dabei sind v.a. auch die Ausgaben für die Bodensanierung und die Fassadenerneuerung als Unterhalt anzusehen. Schliesslich liegt eine komplette Sanierung resp. ein wirtschaftlicher Neubau anhand der Unterlagen und Angaben hier auch nicht vor. Der Rekurs ist nach dem Ausgeführten unbegründet. 4.3 Was der Rekurrent weiter ausführen lässt, kann zu keinem andern Ergebnis führen. Anhand der eingereichten Rechnungen (Vorakten, Beilagen 4-7) geht es vorliegend um Renovations- und Sanierungsarbeiten, u.a. auch bezüglich eines Wasserschadens sowie Energiesparmassnahmen. Mithin handelt es sich dabei um Liegenschaftsunterhalt. Dies ergibt sich bereits aus dem Beschrieb der ausgeführten Arbeiten, welcher oft nicht aussagekräftig ist; so fehlen auch entsprechende Arbeitsrapporte. Zudem wurden die meisten Rechnungen bar bezahlt, was bei den zum Teil relativ hohen Beträgen eher ungewöhnlich ist (CHF 37'500 oder CHF 25'000). Auch gingen zahlreiche Leistungserbringer inzwischen in Konkurs. Ausserdem fehlt in den Unterlagen oft der Ort der erbrachten Leistung. Alle genannten Punkte betreffen sämtliche Bauausgaben 2013-2016. Es kann in dieser Hinsicht auf die Vorakten (v.a. Beilagen 4-7) und die ausführliche Vernehmlassung der Vorinstanz verwiesen werden. Dass wertvermehrende Kosten angefallen wären, ist aus den vorhandenen Unterlagen nicht ersichtlich. Weiter sind nach § 17 Abs. 2 des Gebäudeversicherungsgesetzes (BGS 618.111) alle Umbauten an bestehenden Gebäuden mit baulicher Wertvermehrung zu versichern. Obschon der Gebäudeversicherung die Tatsache und der Umfang der Arbeiten sicher bekannt waren (vgl. § 22 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz), wurde der Versicherungswert des Gebäudes nach der Renovation nicht erhöht. Dies deutet ebenfalls darauf hin, dass auch für die Gebäudeversicherung keine Wertvermehrung ersichtlich war. Im Übrigen genügen die Rechnungen den Formvorschriften der Mehrwertsteuer nicht (vgl. Art. 26 MWSTG); so fehlen weitgehend die MWST-Nummern, die MWST-Beträge oder die anwendbaren MWST-Sätze. Schliesslich kann sich hier noch fragen, ob nicht wirtschaftliche Neubauten vorliegen (vgl. dazu etwa Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2017 Nr. 7). Die beiden betreffenden Liegenschaften wurden indessen nicht abgebrochen und wieder neu erstellt; ihre Nutzungen (Wohn- und Geschäftshäuser) wurden soweit ersichtlich ebenso wenig geändert. Dass es sich hier um eine grundlegende Totalsanierung mit rein wertvermehrenden Aufwendungen handeln würde, kann auch den eingereichten Fotos (Rekursbeilagen) nicht entnommen werden; diese wurden offensichtlich während der Renovation gemacht. Zudem haben sich die Gebäudeversicherungswerte zwischen Kauf und Verkauf wie gesehen nicht geändert. Ausserdem stehen den Anschaffungskosten von 4.9 Mio. Franken für die beiden Liegenschaften (Vorakten, Beilage 8) nicht derart hohe, geltend gemachte Investitionskosten von rund 1.6 Mio. Franken gegenüber, als dass insofern von einer umfassenden Totalsanierung auszugehen wäre. Da es hier nach dem Ausgeführten v.a. auch mangels anderen Nachweisen insgesamt um werterhaltende Aufwendungen geht, ist der Rekurs somit abzuweisen. 5. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (GT, BGS 615.11) auf CHF 15'000 festzusetzen (§ 150 Abs. 3 GT; an sich Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 16'097). Eine Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht zuzusprechen. * Demnach wird ** erkannt**: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten von CHF 15'000 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt. ** Im Namen des Steuergerichts** Der Präsident: Der Sekretär: Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Vertreterin des Rekurrenten (eingeschrieben) - VB Solothurn (mit Steuerakten) - KStA, Recht und Aufsicht - Finanzdepartement - Steuerregisteramt B Expediert am:

Schlagwörter

property gain taxvalue-increasing expensesmaintenance costsburden of proofrenovationtotal redevelopmenttax deductioninvoicesphotographscourt costs

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the claimed renovation and sanitation costs were value-increasing expenses deductible for property gain tax.

Extrahierter Entscheid

No. The taxpayer did not prove that the expenses were value-increasing; they were treated as maintenance and renovation costs.

Extrahierte Begründung

The invoices, photographs, and payment evidence were not convincing. The work described replacement and repair work, not a complete economic reconstruction or total redevelopment. Burden of proof for tax-reducing facts lies with the taxpayer.

Kernrechtsfrage

Whether the appeal should be allowed and the objection decision set aside.

Extrahierter Entscheid

No; the appeal was unfounded and the objection decision remained unchanged.

Extrahierte Begründung

Because no sufficient proof of value-increasing investment costs was provided, the assessment could not be reduced.

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