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VWBES.2005.22•Fire protection conditions for change of use
VWBES.2005.22Übriges Gericht26.05.2005Dismissed
Von Omnilex extrahiert
A. SA challenged the building permit conditions imposed for converting a mixed-use property in Balsthal into a massage salon. The Administrative Court held that the change of use was permit-relevant and that, under the cantonal fire-safety regime and the VKF fire-protection standards, the building had to be adapted because the operational change was substantial. The appellant failed to substantiate why the required fire doors and compartmentation were incompatible with the applicable rules or disproportionate. The appeal was therefore dismissed.
§ 143 PBG; § 3 KBV; Art. 6, 9, 10, 11, 25, 32, 34 VKF-Brandschutznorm; change of use and fire-safety adaptation: a purpose change may be permit-required even without structural alterations. Where a substantial operational change occurs, the building must be brought into conformity with the recognized fire-protection rules; no vested right exists to maintain an unsafe state. Fire-compartmentation and escape routes are to be determined according to use, fire load and personal risk. The party challenging fire-safety conditions bears a substantiation burden; abstract objections do not suffice, and proportionality is assessed in light of the actual risk and the reasonable costs of compliance.
| Geschäftsnummer: | ** VWBES.2005.22** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 27.05.2005 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2005.1115 |
| Titel: | ** Brandschutzauflagen** |
| Resümee: | ** Die Umnutzung eines Wohn- und Geschäftshauses in einen Massagesalon ist baubewilligungspflichtig. Bei wesentlichen baulichen oder betrieblichen Veränderungen ist die Baute den Brandschutzvorschriften anzupassen. Massgebend ist die Brandschutznorm der Vereinigung kantonaler Feuerversicherungen.** |
| SOG 2005 Nr. 17 § 143 PBG, § 3 KBV. Die Umnutzung eines Wohn- und Geschäftshauses in einen Massagesalon ist baubewilligungspflichtig. Bei wesentlichen baulichen oder betrieblichen Veränderungen ist die Baute den Brandschutzvorschriften anzupassen. Massgebend ist die Brandschutznorm der Vereinigung kantonaler Feuerversicherungen. * Sachverhalt:* Im Jahre 1993 wurde die Nutzung der Liegenschaft GB Nr. 84 in Balsthal geändert. Das Baugesuch wurde auf Verlangen der Gemeinde im Sommer 2002 nachträglich eingereicht. Es enthält die Umnutzung eines Wohn- und Geschäftshauses in einen Massagesalon. Die Bewilligung für die Nutzungsänderung wurde der A. SA unter Auflagen erteilt. Eine der Auflagen lautete: „Die Auflagen der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV) vom 19. August 2002 in der Sache baulicher Brandschutz gelten als Bestandteil der Baubewilligung (Ziffer 8).“ Es handelte sich dabei um die Anordnung, Brandschutztüren anzubringen. Die A. SA focht den Entscheid der Baubehörde erfolglos beim Gemeinderat und beim Bau- und Justizdepartement an. A. erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Gebäude sei in den 30er-Jahren errichtet worden. Seither sei es als Wohn- und Geschäftsliegenschaft genutzt worden. Bis zur Einrichtung des Massagesalons sei im Gebäude ein Coiffeursalon betrieben worden. Das Gebäude sei in seiner Substanz nicht verändert. Die vor der Vorinstanz genannte Frequenz von 3 bis 4 Kunden pro Tag liege an der oberen Grenze. Deshalb seien die Auflagen unverhältnismässig. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen:* 2. Nach § 3 Abs. 2 lit. a der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) ist ein Baugesuch namentlich erforderlich für die Änderung der Zweckbestimmung von Bauten, Anlagen und Räumlichkeiten. In der Lehre und Rechtsprechung werden Zweckänderungen für bewilligungspflichtig gehalten, wenn sie geeignet sind, örtlich fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu zeitigen, namentlich wenn sie die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2002, S. 289). Ob mit der Änderung der Benutzungsart bauliche Massnahmen verbunden sind, ist belanglos. Bei Industrie- und Gewerbebauten hat die Gebäudeversicherung zu prüfen, ob die Brandverhütungsvorschriften eingehalten sind. Sie erteilt die Bewilligung (§ 40 Abs. 1 lit. a der Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Gebäudeversicherung, Brandverhütung, Feuerwehr und Elementarschadenhilfe, Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz, BGS 618.112). 3.a) Bauten und bauliche Anlagen sind so zu erstellen und zu unterhalten, dass sie weder Personen noch Sachen gefährden (§ 143 Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). § 50 der Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz verweist für die verbindlichen technischen Vorschriften auf die Normen und Richtlinien der Vereinigung kantonaler Feuerversicherungen. In diesem Sinne hat der Regierungsrat eine Reihe von Normen und Richtlinien der Vereinigung kantonaler Feuerversicherungen (VKF), u.a. auch die „Brandschutznorm 1993“ (nachstehend: VKF-Brandschutznorm genannt), als verbindlich erklärt. Gebäude, Anlagen und Einrichtungen sind so zu erstellen, zu betreiben und zu erhalten, dass die Sicherheit von Personen gewährleistet ist, die Entstehung von Bränden und Explosionen vorgebeugt und die Ausbreitung von Flammen, Hitze und Rauch begrenzt wird, die Tragfähigkeit während eines bestimmten Zeitraumes erhalten bleibt und eine wirksame Brandbekämpfung möglich und die Sicherheit der Rettungsmannschaften berücksichtigt wird (Art. 9 VKF-Brandschutznorm). Nach Art. 10 der Brandschutznorm werden die Anforderungen an den Brandschutz in Bauten und Anlagen insbesondere nach Massgabe von Bauart, Ausdehnung und Nutzung, Geschosszahl, Personenbelegung und Brandbekämpfungsmöglichkeit durch die Feuerwehr festgelegt. Die Anforderungen sind auf diejenige Brandgefahr abzustimmen, die im Normalfall zu erwarten ist (Art. 11 VKF-Brandschutznorm). b) Art. 6 der VKF-Brandschutznorm verlangt die Anpassung der Baute an die Brandschutzvorschriften bei wesentlichen baulichen oder betrieblichen Veränderungen. Unabhängig davon, ob Veränderungen der Baubewilligungspflicht unterliegen, können Nutzungsänderungen allein unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten bedeutsam sein. Dann bedürfen sie zumindest einer Brandschutzbewilligung. Unter brandschutzrechtlichen Aspekten gibt es eine Bestandesgarantie in diesem Sinne nämlich nicht. Selbst bestehende Bauten, Anlagen und Einrichtungen, die eine grosse Schadengefahr, insbesondere eine grosse Personengefährdung darstellen, sind in dem Masse den anerkannten Richtlinien anzupassen, als es für eine angemessene Verminderung der Brandgefahr notwendig ist (EGVSZ 2000, S. 208). Mit der Nutzungsänderung als Massagesalon wurde eine wesentliche betriebliche Veränderung vorgenommen. Es werden nun Schlafplätze für Arbeiterinnen und Gäste angeboten. Das Gebäude ist deshalb den anerkannten Richtlinien bzw. Brandschutznormen anzupassen. c) Die Beschwerdeführerin legt im Einzelnen nicht dar, inwieweit die Auflagen den Vorschriften der VKF-Brandschutznorm nicht entsprechen. Sie macht lediglich geltend, die vor der Vorinstanz genannte Frequenz von 3–4 Kunden im Massagesalon sei an der oberen Grenze. Deshalb seien die Auflagen unverhältnismässig. Zudem werde die Rechtsgleichheit verletzt. Die Beschwerdeführerin trifft jedoch eine Substanziierungslast. Aus der Begründung der Beschwerde muss hervorgehen, weshalb die Verfügung aufgehoben werden muss (Alfred Kölz/Isabelle Häner: Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, Zürich 1998, Rz 602). Pauschale Einwände können lediglich pauschal beurteilt werden. 4. Im Gebäude dienen drei Geschosse der Bordell-Nutzung. Die Beschwerdegegnerin hat mit Hinweis auf die entsprechenden Bestimmungen begründet, weshalb bei drei Geschossen über Terrain der Fluchtweg mit Feuerwiderstand F 60 von den Arbeitsräumen zu trennen ist (Art. 25 Brandschutznorm). Gemäss der Norm ist die Brandabschnittsbildung in Gebäuden nutzungsabhängig auf die Brandgefahr und die Brandbelastung auszurichten (Art. 32 Brandschutznorm). Räume unterschiedlicher Nutzung (Massagesalon; Korridore als Fluchtwege) oder unterschiedlicher Brandgefahr (insbesondere die Salonnutzung) sind in Brandabschnitte zu unterteilen (Art. 32 Brandschutznorm). Brandabschnittsbildende Wände und Decken müssen einen Feuerwiderstand aufweisen, der mindestens demjenigen des Tragwerks entspricht (Art. 34 Brandschutznorm). Auch die Gestaltung der Fluchtwege und die Ausgestaltung der Türen als Notausgangstüren und Brandschutztüren werden in der genannten Norm geregelt. Es ist deshalb nicht ersichtlich, inwieweit die Auflagen der Gebäudeversicherung den Vorschriften der VKF-Brandschutznorm nicht entsprächen. Es kann auch nicht behauptet werden, die Auflagen an und für sich seien unverhältnismässig. Der Augenschein hat gezeigt, dass zur Zeit die Arbeitsräume nur unzureichend vom Fluchtweg abgetrennt sind. Im Brandfall sind Arbeitende und Gäste dem Feuer, das sich ohne Hindernis ausbreiten kann, völlig ausgeliefert. Brände sind aber in Dienstleistungsräumen des Rotlicht-Gewerbes aus unterschiedlichen Gründen nicht auszuschliessen. Für eine gewerbliche Nutzung des Gebäudes mit Schlafplätzen ist die Einhaltung der Brandschutzvorschriften notwendig. Am Augenschein hat sich gezeigt, dass es einer Investition von ca. Fr. 25'000.-- bedarf. Diese ist für den Eigentümer einer Liegenschaft, die als Bordell-Betrieb vermietet wird, nicht unverhältnismässig. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 27. Mai 2005 (VWBES.2005.22)* |
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Von Omnilex extrahiert
Whether the change of use to a massage salon required a building permit and fire-safety review.
Yes. A change of purpose is permit-required, and fire-safety compliance must be reviewed even without structural alterations.
Under cantonal building law, purpose changes are permit-relevant; fire-safety duties apply to industrial and commercial buildings and are assessed according to the VKF standards.
Whether the building had to be adapted to the VKF fire-protection rules after the operational change.
Yes. A substantial operational change required adaptation to the recognized fire-protection standards, including separation of escape routes and fire compartments.
Art. 6 VKF allows adaptation upon substantial operational changes; there is no vested right to keep an existing building unchanged where the use increases fire risk or personal risk.
Whether the imposed fire-safety measures were disproportionate.
No. The owner did not substantiate why the conditions would be incompatible with the VKF norms, and the required investment was not excessive in light of the intended commercial use.
The appellant bore the burden of substantiation; the inspection showed inadequate separation between work rooms and escape routes, making the measures necessary and reasonable.
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