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Expropriation compensation for strip taking from farm parcel

VWBES.2016.200Übriges Gericht04.04.2017Partially Granted

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The Administrative Court partly upheld the landowners’ appeal against the expropriation compensation fixed by the valuation commission for a 120 m² road strip taken from a built farm parcel. It held that compensation must reflect the functional value of the taken strip, not the average value of unbuilt agricultural land. The court set compensation at CHF 30,000, ordered a servitude allowing the roof overhang and stair access to remain, and confirmed that the expropriator must bear the necessary adaptation works. Any request to extend the expropriation to the whole parcel was rejected.

Omnilex-Regeste

§§ 231 Abs. 1, 232 Abs. 1 EG ZGB; compensation for a strip expropriation from a built farm parcel. For takings from an already built property, compensation cannot be determined by a flat land-price comparison for unbuilt land; decisive is the concrete functional value of the taken strip for the use of the remaining property. The assessment must consider the actual or imminent use of the strip and may differ significantly from the mere agricultural land value. The owner is to be placed economically as if the expropriation had not occurred; special advantages are only deductible where they are concretely shown. Adaptation works necessary as a consequence of the taking are to be borne by the expropriator; a mere declaratory note is insufficient where the retained building features require a real servitude protection (consid. 3–6).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** VWBES.2016.200**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:05.04.2017
FindInfo-Nummer:O_VW.2018.48
Titel:** Enteignungsentschädigung**
Resümee:§§ 231 Abs. 1, 232 Abs. 1 EG ZGB. Streifenenteignung ab einer landwirtschaftlichen Hofparzelle. Die Enteignungsentschädigung bemisst sich nach dem funktionellen Wert der enteigneten Landfläche. Dieser kann erheblich vom blossen Landwert von Landwirtschaftsland abweichen.
SOG 2017 Nr. 20 §§ 231 Abs. 1, 232 Abs. 1 EG ZGB. Streifenenteignung ab einer landwirtschaftlichen Hofparzelle. Die Enteignungsentschädigung bemisst sich nach dem funktionellen Wert der enteigneten Landfläche. Dieser kann erheblich vom blossen Landwert von Landwirtschaftsland abweichen. * Sachverhalt:* Aufgrund einer Verbreiterung der Kantonsstrasse enteignete der Kanton Solothurn einen Landstreifen von 120 m2 eines landwirtschaftlichen Grundstücks, auf welchem ein nicht mehr bewohntes, altes Bauernhaus steht. Das Trottoir wird künftig unmittelbar entlang der bestehenden Gebäudefassade verlaufen. Die Schätzungskommission legte die Entschädigung auf CHF 6.00 pro m2 fest. Zudem habe der Kanton den Aufwand für die nötigen Anpassungsarbeiten zu übernehmen. Das Verwaltungsgericht heisst eine Beschwerde der Grundeigentümer teilweise gut, und setzt die Entschädigung auf CHF 30'000.00 plus Anpassungsarbeiten fest. * Aus den Erwägungen:* 3.1 Der Enteignungstitel bzw. das Enteignungsrecht des Kantons für den Ausbau der Kantonsstrasse ist unbestritten und nicht Prozessthema. Umstritten ist die dafür zu leistende Entschädigung. Unklar ist allerdings auch, was genau enteignet werden soll, da im Enteignungstitel nicht definiert ist, was mit dem über das (künftige) Trottoir und in die Strasse hinausragenden Dach des Gebäudes Nr. [...] geschehen soll. 3.2 Nach § 229 Abs. 3 EG ZGB bleibt für die Enteignung zu Wohnbauzwecken sowie zugunsten der Orts-, Regional- und Landesplanung die Spezialgesetzgebung vorbehalten. Das Bau- und Planungsrecht verweist in § 73 Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS 711.1) für die Enteignung im formellen und materiellen Sinn allerdings auf die Bestimmungen des EG ZGB, soweit Bundesrecht und das Gesetz nichts anderes bestimmen. Die Entschädigung ist also nach den Vorschriften des EG ZGB zu bestimmen. 3.3 Nach § 231 EG ZGB haben die Enteigneten Anspruch auf volle Entschädigung. Die Entschädigung soll in der Regel in Geld bestehen, wobei mit Zustimmung des Enteigneten anstelle der Entschädigung eine Sachleistung treten kann. Der Umfang der Entschädigung umfasst nach § 232 EG ZGB die dem Enteigneten aus dem Enteignungsbann erwachsenden Vermögensnachteile, den Verkehrswert des enteigneten Rechtes, inbegriffen den Minderwert der verbleibenden Rechte, sowie irgendwelche dem Enteigneten in diesem Zusammenhang erwachsenden Nachteile, wobei die besonderen Vorteile, die dem Enteigneten aus dem Unternehmen erwachsen, anzurechnen sind. Der Enteignete soll durch die Enteignung wirtschaftlich nicht anders gestellt sein, als er es ohne sie wäre, nicht ärmer und nicht reicher (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Bd. I., N 4 zu Art. 16 EntG, mit zahlreichen Hinweisen). Die Enteignungsentschädigung bemisst sich grundsätzlich nach dem Verkehrswert. Dem Enteigneten wird die Summe zugesprochen, die er beim Verkauf der Liegenschaft erhalten hätte (SOG 1999 Nr. 43). Um den Wert zu ermitteln, hat die Praxis verschiedene Berechnungsmethoden erarbeitet. Grundsätzlich sind alle Methoden in Betracht zu ziehen und es ist jene zu wählen, die das Prinzip der vollen Entschädigung am besten wahrt (SOG 2003 Nr. 30). 3.4 Im konkreten Fall geht es nach dem Enteignungstitel um die Abtretung eines Streifens am Rand des überbauten Grundstücks, der sich vollständig innerhalb der Strassenbaulinie befindet, aber teilweise überbaut ist. Insbesondere liegt eine Treppe mit einem Laubengang als Zugang in das obere Geschoss des Wohntrakts vollständig auf bzw. über dem zu erstellenden Trottoir. Daneben ragen eine Treppenstufe beim Eingang in die untere Wohnung ebenso wie verschiedene kleinere Installationen am Gebäude in bzw. über das Trottoir. Zudem ragt das Dach des ganzen Gebäudes über das gesamte Trottoir bis in den Luftraum über der Fahrbahn. Nach dem Erschliessungsplan vom 12. Dezember 2005 wird das bestehende Gebäude Nr. [...] entlang seiner Grundmauern mit einer Vorbaulinie geschützt. Dem Abbruch geweiht ist hingegen der Treppenaufgang mit dem Laubengang. Nach dem Plan der [...] «[...]strasse/[...]strasse, Abschnitt [...]strasse bis [...], Strassensanierung mit Langsamverkehrsmassnahmen, Situation 1:500 Teil West» vom 25. November 2014 könnten die beiden Treppen (bzw. Stufen) zu den Wohnungstüren bestehen bleiben, nicht jedoch der Laubengang, der abgebrochen werden soll. Dieser Plan lag jedoch nie öffentlich auf. Zum Dach des Gebäudes Nr. [...] enthält keiner der Pläne eine explizite Aussage. 3.5 Bei Streifenenteignungen ab noch unüberbauten Baulandparzellen wird nach ständiger Praxis im Sinne einer Faustregel, von der jedoch unter besonderen Umständen Ausnahmen denkbar sind, die Entschädigung pro Quadratmeter Abtretungsareal in Berücksichtigung des durchschnittlichen Baulandpreises bemessen; dies nach Massgabe der sogenannten statistischen Methode (Heranziehung von Preisen, die möglichst wenig zurückliegend in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwertiges Land bezahlt worden sind; dazu Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, Bd. I., S. 263). Bei Streifenenteignungen ab überbauten Grundstücken lässt sich hingegen die Entschädigung nicht nach dieser Faustregel bemessen. Vielmehr muss konkret untersucht werden, welche Funktion dem abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstücks zugekommen ist oder ohne Abtretung in naher Zukunft zugekommen wäre. Je nach der funktionellen Bedeutung des beanspruchten Streifens kann insbesondere bei einer baulich bereits ausgenutzten Parzelle der durch die Teilenteignung entstandene Schaden vom durchschnittlichen Baulandpreis unüberbauter Grundstücke erheblich abweichen. 3.6 Im zu beurteilenden Fall geht es nicht um Bauland, das abzutreten ist. Das Grundstück befindet sich in der Landwirtschaftszone, ist aber überbaut, da es um den (ehemaligen) Bauernhof und seinen Umschwung, die Hofparzelle, geht. Der von der Vorinstanz gewählte Ansatz zur Bestimmung der Entschädigung, wonach auf den durchschnittlichen Preis von unüberbautem Landwirtschaftsland abzustellen ist, hilft in dieser Situation nicht weiter. Es handelt sich eben gerade nicht um unüberbautes, nutzbares und verkäufliches Kulturland. Daher kann letztlich auch offen bleiben, ob das bäuerliche Bodenrecht, wie von der Vorinstanz angenommen, Anwendung fände, obwohl es sich um eine Kleinparzelle handelt, die zudem nicht (mehr) Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist. Die Entschädigung ist vielmehr wie dargelegt nach der Funktion des abzutretenden Streifens zu bemessen, wobei zu berücksichtigen ist, dass es um eine Hofparzelle bzw. die unmittelbare Umgebung des Bauernhauses mit Wohnteil und Ökonomieteil geht. Die Vorinstanz hat dies im Übrigen auch getan, indem sie in Erwägung 3.3.2 festgehalten hat, dass für die wegfallende Möglichkeit, ein Auto abzustellen, vom Enteigner eine Entschädigung von CHF 10‘000.00 zu leisten sei. 3.7 Durch die Enteignung bzw. den Strassenbau rückt die Fahrbahn der stark befahrenen Kantonsstrasse (DTV 2010: 10‘510 Motorfahrzeuge, davon 9.5% Schwerverkehr, Angaben gemäss Strassenverkehrszählung Kanton Solothurn, abrufbar im geografischen Informationssystem Sogis) knapp 0.5 m näher an das Gebäude. Die Immissionen auf das Grundstück nehmen damit zu, was den Lärm und die Luft betrifft. Aber auch weitere Einwirkungen wie beispielsweise die Benetzung der Hausfassade durch Spritzwasser der vorbeifahrenden Motorfahrzeuge bei Regenwetter werden durch das Näherrücken der Fahrbahn verstärkt. Die Möglichkeit, zwei bis drei Fahrzeuge vor dem Haus abzustellen, fällt weg, ebenso die bisher bestehende Möglichkeit, mit einem Fahrzeug direkt bis vor die Haustür, den Stall oder die Remisen zu fahren, es dort stehen zu lassen und das Gebäude so, geschützt durch das Dach, bei Regenwetter trocken zu erreichen. Überhaupt kann der südostseitig gelegene, durch das weit auskragende Dach wettergeschützte Platz vor dem Gebäude nicht mehr genutzt werden, beispielsweise zur Lagerung von Holz. Weiter wird der Gebäudeunterhalt erschwert, da für eine Fassadenreinigung oder -sanierung oder Ähnliches in Zukunft öffentlicher Grund in Anspruch genommen werden muss, weil das künftige Trottoir direkt an die Hausfassade anschliesst. Etwas erschwert wird auch die Ein- und Ausfahrt in das Gebäude, weil sich die Tore nach aussen öffnen und somit in Zukunft direkt auf öffentlichen Grund, was verunmöglicht, sie eine Zeitlang offen stehen zu lassen, da ansonsten das Trottoir blockiert oder sogar die Fahrbahn tangiert wäre. An der grundsätzlichen Möglichkeit zur Ein- und Ausfahrt ändert sich durch den Trottoirbau aber nichts, da das Trottoir - wie bisher der Vorplatz - problemlos befahren bzw. überfahren werden kann. Auch die Bedienung des Mistplatzes wird umständlicher, da das Be- und Entladen nicht mehr so einfach wie bisher ab eigenem Grund geschehen kann. Schliesslich werden in Zukunft Fussgänger und andere Trottoirbenutzer direkt an den Toren, Türen und Fenstern der Liegenschaft vorbeigehen können, was einerseits Beschädigungen und Verunreinigungen ermöglicht, anderseits allfällige Bewohner «ausstellt» und ihnen unmöglich macht, ein Fenster unbeobachtet offen stehen zu lassen. Die Möglichkeit, das Grundstück mit einem Zaun oder einer Hecke gegen unerwünschten Zutritt oder Einblick zu sichern, fällt definitiv weg. 3.8 Auch wenn der Wohnteil des Bauernhauses seit einigen Jahren und auch zur Zeit nicht genutzt wird, ist zur Bemessung der Enteignungsentschädigung doch auch auf dessen Nutzungsmöglichkeit abzustellen, sei dies nun als Wohnung, Büro- oder Gewerberaum, als Ausstellungsraum oder dergleichen. Ob die Eigentümer diese Benutzungsfähigkeit je realisieren wollen, ist unerheblich, jedenfalls solange sie möglich erscheint. Wie das Eigentum zurzeit genutzt wird, ist irrelevant, es ist auf die bestmögliche Benutzungsart abzustellen, und die abstrakte Benutzungsfähigkeit genügt (vgl. Stephan Müller: Die Formelle Enteignung im Kanton Solothurn, Winterthur 1959, S. 24 f.). Auf Grund des geltenden Raumplanungsrechts ist rechtlich eine nichtlandwirtschaftliche Benützung des bestehenden Gebäudes, insbesondere des Wohntraktes, ohne weiteres zulässig; sogar eine massvolle Erweiterung des Wohnraumes wäre nach Art. 24c RPG erlaubt. 3.9 Der Wert, den der abzutretende Streifen für die Eigentümer hat und der nach seiner Funktion zu bemessen ist, ist zu schätzen. Ein Gutachten zu dieser Frage, wie es beantragt ist, vermag eine solche Schätzung nicht zu ersetzen; es würden einfach Gutachter anstelle des Gerichtes gewisse Annahmen als Ausgangspunkte einer Schätzung bestimmen. Das ist aber nicht Aufgabe von Gutachtern, und eine exakte Wertbestimmung auf Grund von Fakten ist nicht möglich. Auf die Anordnung eines Gutachtens ist daher zu verzichten. Der Wert, den die abzutretende Fläche für das Grundstück hat, bzw. der Minderwert des verbleibenden Restgrundstücks nach der Abtretung des Landstreifens für Fahrbahn und Trottoir ist nach den dargelegten Überlegungen – unter Vorbehalt des Überbaurechts für Dach und Treppe und der notwendigen Anpassungsarbeiten (dazu unten Erw. 4 bis 6) – auf CHF 30‘000.00 zu schätzen. 4.1 Besondere Vorteile im Sinne von § 232 Abs. 2 EG ZGB, welche anzurechnen wären, werden von Seiten des Enteigners keine geltend gemacht. Bei öffentlichen Verkehrsanlagen sind diese ohnehin durch das Baurecht in den Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes und der kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung geregelt. Zu berücksichtigen ist höchstens, dass die zu Enteignenden nach dem an den Instruktionsverhandlungen zum Ausdruck gebrachten Willen des Enteigners (auch) für das bestehende Dach des Gebäudes ein Überbaurecht erhalten sollen, das Dach also so belassen werden kann, wie es ist; das liegt allerdings auch im Interesse des Enteigners, kann er doch in Bezug auf das Dach auf weitere aufwendige Anpassungsarbeiten verzichten, zumal die notwendige Durchfahrtshöhe von 4.40 m (Lichtraumprofil) überall eingehalten ist. Bereits vor der Vor­instanz war den Grundeigentümern das Recht, die Aussentreppe als Zugang ins obere Stockwerk des Wohnteils beizubehalten, zugestanden worden. 4.2 Dieses Überbaurecht ist zusammen mit dem Eigentumsübergang am abzutretenden Streifen als Dienstbarkeit zu Gunsten von GB [...] Nr. [...] («Überbaurecht für Dach und Treppe») und zu Lasten des Strassengrundstücks des Kantons Solothurn ([...]strasse, GB Nr. [...]) ins Grundbuch einzutragen. Es gilt im Rahmen der Besitzstandsgarantie des bestehenden Gebäudes. Die blosse Anmerkung eines Revers, wie dies im Verfahren vom Kanton diskutiert wurde, kommt nicht in Frage, da es nicht um eine Erlaubnis mit Beseitigungsvorbehalt geht, sondern um das Recht des Grundeigentümers, die Treppe als Zugang zu den Räumen im Obergeschoss des Wohnteils und das überkragende Dach als Teile des Gebäudes Nr. [...] beizubehalten, auch wenn sie sich künftig auf bzw. über dem öffentlichen Strassengrundstück befinden. 5. Der Minderwert der verbleibenden Restparzelle ist in der Schätzung des Wertes des zu enteignenden Streifens bereits enthalten (oben Erw. 3). Ein zusätzlicher Minderwert entsteht nicht, da das Grundstück wie das Gebäude auch nach Abtretung des Streifens – nach Vornahme der unbestrittenen notwendigen Anpassungsarbeiten (vgl. dazu Erw. 6) – weiterhin zweckgemäss nutzbar bleibt; die leichten Erschwerungen in der Nutzung sind abgegolten. Die bestehenden Zufahrten in und um das Gebäude bleiben erhalten, auch diejenige zum am Waldrand gelegenen Unterstand und dem Platz hinter dem Gebäude bleibt weiterhin möglich, ebenso die Nutzung der verbleibenden Jauchegrube und des Mistplatzes. Deren verkleinerte Volumina reichen auch in Zukunft aus zur im bestehenden Gebäude möglichen bzw. zulässigen Haltung von Nutztieren (vgl. Angaben an der Augenscheinsverhandlung). Der Wert des neu beanspruchten Landes für Ersatzanlagen im Rahmen der Anpassungsarbeiten (Teich, Brunnen, ev. Abstellplatz etc.) ist nicht zusätzlich zu vergüten; es entsteht durch die Beanspruchung des notwendigen Landes auf der Hausparzelle kein zusätzlicher Schaden, da es nicht um wegfallendes hochwertiges Kulturland geht, sondern um die unmittelbare Umgebung des Bauernhauses. 6. Die notwendigen Anpassungsarbeiten sind seitens des Enteigners nicht bestritten und deren Vornahme zugesichert, wie aus dem vorinstanzlichen Urteil (Erw. 3.3.2) hervorgeht. Es handelt sich dabei neben der Gestaltung des Trottoirs mit den Zugängen und Zufahrten zum Gebäude und den notwendigen Einfriedigungen insbesondere um die Stilllegung und Auffüllung der teilweise unter dem Trottoir gelegenen vorderen Jauchegrube, die Anpassung des Mistplatzes (mit darunter liegender Jaucheauffanggrube), die Verlegung des Teiches, soweit sie noch gewünscht wird, und des Brunnens mit den notwendigen Zu- und Ableitungen sowie die Erstellung einer Treppe zum Eingang des Obergeschosses, wenn die bestehende Treppe und der Laubengang abgebrochen werden. Die entsprechenden Arbeiten sind nach Angaben der Fachleute an der Verhandlung ohne weiteres technisch umsetzbar. 7. Ein Recht des Enteigneten auf eine Ausdehnung der Enteignung auf das ganze Grundstück besteht weder nach der anwendbaren kantonalen Gesetzgebung noch nach der Verfassung. 8. Die Beschwerde erweist sich somit als teilweise begründet. Die Entschädigung für die ab GB [...] Nr. [...] gemäss dem rechtsgültigen Erschliessungsplan abzutretende Landfläche von ca. 120 m2 ist auf gesamthaft CHF 30‘000.00 festzusetzen, wobei den Enteigneten zusätzlich ein Überbaurecht im Sinne von Erwägung 4.2 einzuräumen ist und der Enteigner zudem die notwendigen Anpassungsarbeiten gemäss Erwägung 6 auf eigene Kosten vorzunehmen hat. Soweit weitergehende Anträge gestellt wurden, ist die Beschwerde abzuweisen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 5. April 2017 (VWBES.2016.200)*

Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

How should compensation for the strip expropriation be calculated for a built farm parcel in the agricultural zone?

Extrahierter Entscheid

The compensation had to be based on the functional value of the expropriated strip, not on the average land value of unbuilt agricultural land.

Extrahierte Begründung

For strip takings from built parcels, the decisive factor is the concrete function of the taken strip in the use of the property. Here the parcel was a built farmstead area, so a mere per-square-meter agricultural land price was inappropriate.

Kernrechtsfrage

What compensation amount is owed for the taken strip and resulting loss in utility?

Extrahierter Entscheid

The compensation was set at CHF 30,000.

Extrahierte Begründung

The court assessed the functional value and the resulting disadvantages of the strip, including proximity of the road, loss of parking and access conveniences, reduced privacy, and hindered maintenance.

Kernrechtsfrage

Must the expropriated owners be granted a building-over right for the roof and stair access?

Extrahierter Entscheid

Yes, a servitude for the roof and stairway had to be granted and entered in the land register.

Extrahierte Begründung

The existing roof overhang and stair access were to remain as part of the protected existing building under the possession safeguard; a mere annotation was insufficient.

Kernrechtsfrage

Are the necessary adaptation works to be borne by the expropriating authority?

Extrahierter Entscheid

Yes, the required adaptation works were to be carried out at the expropriator's expense.

Extrahierte Begründung

The works were undisputed and technically feasible, and they were necessary consequences of the road widening and the new sidewalk alignment.

Kernrechtsfrage

Was an additional expropriation of the whole parcel required?

Extrahierter Entscheid

No such extension of the expropriation was owed.

Extrahierte Begründung

Neither the applicable cantonal law nor the Constitution gave the owners a right to extend the expropriation to the entire property.

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