Geschäftsnummer: VWBES.2017.163
Instanz: Verwaltungsgericht
Entscheiddatum: 08.08.2019
FindInfo-Nummer: O_VW.2019.155
Titel: Baubewilligung Innenhof Hotel Krone
Resümee:
Verwaltungsgericht
Urteil vom 8. August 2019
Es wirken mit:
Vizepräsident Stöckli
Oberrichter Müller
Oberrichter Frey
Gerichtsschreiberin Droeser
In Sachen
Beschwerdeführer
gegen
Baukommission der Stadt Solothurn, vertreten durch Rechtsdienst der Stadt Solothurn,
Genossenschaft Baseltor, vertreten durch Rechtsanwältin Stephanie Selig,
Swiss Prime Anlagestiftung, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Harald Rüfenacht,
Beschwerdegegnerinnen
betreffend Baubewilligung Innenhof Hotel Krone
zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
I.
1.1 Der Kanton Solothurn und die Stadt Solothurn als (zustimmende) Grundeigentümer und die Credit Suisse Real Fund Hospitality als Bauherrschaft hatten 2013 um Bewilligung zur Sanierung und zum Umbau des unter Denkmalschutz stehenden Hotels Krone und des angrenzenden Leisttrakts sowie zur Umgestaltung und Umnutzung des Innenhofes auf GB Solothurn Nr. 514 bzw. dem Baurechtsgrundstück GB Nr. 7033 (der Baurechtsnehmerin Credit Suisse Funds AG) ersucht. Mit Bauentscheid vom 29. April 2014 hatte die Baukommission der Stadt Solothurn dem Baugesuch 136/2013 die Bewilligung für den Umbau des Hotels, für die Veränderungen im Innern des Leisttraktes, für den Anbau des hofseitigen Lift- und Treppenhauses und für die Umgestaltung und Umnutzung des Innenhofes in Parkfelder erteilt, nach einer Projektanpassung schliesslich mit Entscheid vom 3. Februar 2015 auch für den Ausbau des Dachgeschosses auf dem Leisttrakt.
1.2 Nach Beschwerden von A.___, Eigentümer des südlich angrenzenden Nachbargrundstücks GB Solothurn Nr. [...] mit dem Wohn- und Geschäftshaus Kronengasse Nr. [...], hatten dieser und die Bauherrin am 4. Mai 2015 einen Vergleich geschlossen, in welchem sie sich über die verbliebenen Streitpunkte geeinigt hatten. Darin hatte sich die Bauherrin u.a. verpflichtet, auf die Umnutzung des Innenhofes in einen Parkplatz zu verzichten und diesen weiterhin als Grünbereich, allenfalls mit Kinderspielplatz, zu nutzen, und Bauherrin wie Beschwerdeführer hatten ihre Beschwerden zurückgezogen.
1.3 Die Baubewilligung war darauf, mit den Ergänzungen gemäss Vergleich, rechtskräftig geworden. Der Umbau des Hotels und des Leisttrakts wurde dementsprechend ausgeführt. Nicht bewilligt war einzig noch die Umgestaltung des Innenhofes.
2. Mit Eingabe vom 12. August 2016 ersuchte die Bauherrin – unterdessen war die Bauherrschaft bzw. das Baurecht an die Swiss Prime Anlagestiftung übertragen worden – um Bewilligung der Umgestaltung des Innenhofes. Im Baugesuch Nr. 135/2016 (AS 283 ff.) war ein wasserdurchlässiger Mergelplatz mit hochstämmigen geschnittenen Bäumen vorgesehen, zum südlichen Hof durch eine geschnittene Eibenhecke getrennt und vor den Mauern mit Staudenrabatten versehen. Der Hofgarten sollte als temporärer Aufenthaltsort für die Hotelgäste, als Freiluft-Seminarraum sowie für Apéros genutzt werden, entsprechend dem Betriebskonzept Hotelgarten, welches dem Baugesuch beilag. Ausgeschlossen wurde eine Nutzung als Erweiterung der Restauration auf der Terrasse. Die Öffnungszeiten sollten vom 1. März bis 31. Oktober jeweils bis spätestens 23 Uhr (Sommerzeit) dauern (AS 283 ff.).
A.___ (nachfolgend Beschwerdeführer) erhob erneut Einsprache und machte geltend, der Betrieb des Innenhofes und der Gartenwirtschaft erzeuge zu viel Lärm, auch fehle ein Lärmschutznachweis.
Die Baubehörde bewilligte nach durchgeführtem Schriftenwechsel mit Bauentscheid vom 4. April 2017 die Umgestaltung des Innenhofes (Ziff. 2.1) sowie die vorgesehene Nutzung als Aufenthalts-, Erholungs- und Ruheraum bzw. als zusätzlichen Seminar- und Workshop-Raum für die Hotelgäste (Ziff. 2.2), mit den Auflagen, dass der Innenhof nur in der Zeit vom 1. März bis 31. Oktober und nur zwischen 08:00 und 22:00 benutzt werden dürfe (Ziff. 3.1) und eine gastgewerbliche Nutzung nicht zulässig sei (Ziff. 3.2). Vorbehalten blieben zudem eine Neubeurteilung und das Verfügen von weitergehenden Massnahmen bei berechtigten Klagen aus der Nachbarschaft (Ziff. 3.3). Der Entscheid der Kommission für Altstadt- und Denkmalfragen bilde Bestandteil des Bauentscheides (Ziff. 3.4). Das Einholen eines Lärmgutachtens lehnte die Baubehörde ab und auf die Vorbringen zum Lärm von der Terrasse trat sie nicht ein, da deren Nutzung längst bewilligt sei.
3. Gegen die Baubewilligung erhob der Beschwerdeführer am 2. Mai 2017 wiederum Beschwerde, dies mit folgenden Rechtsbegehren:
1. Es sei in Gutheissung der Beschwerde der Bauentscheid vom 4. April 2017, abgesehen der Ziffern 3.1, 3.2, 3.3 und 3.4, wegen Verletzung öffentlich-rechtlicher Normen und privater Rechte aufzuheben.
2. Es sei in Gutheissung der Beschwerde die Baubehörde der Stadt Solothurn anzuweisen, ein (sic) Lärmschutznachweis beziehungsweise ein Lärmgutachten für den gesamten Innenhof mit Garten und Terrasse unter Zustimmung des kantonalen Amtes für Umwelt einzuholen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Gleichzeitig verlangte er eine weitere Frist für zusätzliche Anträge und eine weitere Begründung und verlangte die Sistierung des Verfahrens bis zum Entscheid über das nachträglich eingereichte Baugesuch betreffs Rückkühler für gewerbliche Kälte und Splitgerät für Kühlung Serverraum, gegen welches er ebenfalls Einsprache erhoben habe.
4. Am 4. Mai 2017 verlangte der Beschwerdeführer in einer separaten Eingabe zudem die superprovisorische Anordnung eines sofortigen Verbots, den gesamten Innenhof mit Garten und Terrasse zu nutzen, bis eine rechtskräftige Bewilligung eines Gastrobetriebes vorliege, eventualiter eine vorsorgliche Massnahme dieses Inhalts.
5. Das Gesuch um Erlass eines Superprovisoriums wurde vom Instruktionsrichter mit Verfügung vom 8. Mai 2017 abgewiesen. Anschliessend blieb das Verfahren auf Antrag der Parteien für ein Jahr sistiert.
6. Nach Wiederaufnahme des Verfahrens und Anhörung der Gegenparteien wurde das erneute Gesuch um Erlass von vorsorglichen Massnahmen am 25. Mai 2018 abgewiesen. Kanton und Stadt verzichteten auf eine Teilnahme am Verfahren.
7. Die Bauherrin, welche ebenfalls Beschwerde gegen die Baubewilligung erhoben hatte, nämlich gegen die darin verfügten Einschränkungen, zog diese am 28. Mai 2018 zurück; das entsprechende Verfahren (VWBES.2017.140) wurde am 29. Mai 2018 abgeschrieben.
8. Die Baugesuchstellerin und die Vorinstanz stellten am 28. Mai bzw. 1. Juni 2018 den Antrag, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen. Dasselbe verlangte in ihrer Stellungnahme vom 19. Juni 2018 auch die Genossenschaft Baseltor.
9. In einer Stellungnahme vom 19. Juni 2018 bekräftigte der Beschwerdeführer nochmals seine Rechtsbegehren und seinen Standpunkt.
10. Am 9. Mai 2019 wurden dem Beschwerdeführer auf sein Verlangen die in der Zwischenzeit eingereichten Bauakten in Kopie zugestellt.
11. Auf den Inhalt der Beschwerde und der Stellungnahmen wird, soweit notwendig, in den folgenden Erwägungen eingegangen.
II.
1.1 Die Beschwerde an das Verwaltungsgericht gegen den Einspracheentscheid der Baubehörde der Stadt Solothurn vom 4. April 2017, zugestellt am 7. April 2017, datiert vom 2. Mai 2017 und wurde gleichentags der Post übergeben. Sie ist entgegen der Auffassung der Baubehörde rechtzeitig eingereicht worden, da im Verfahren vor Verwaltungsgericht nach ständiger Praxis grundsätzlich die Gerichtsferien Geltung haben (vgl. z.B. VWBES.2017.18 vom 27. Juni 2017, VWBES.2018.464 vom 7. Januar 2019). Diese dauerten im Frühling 2017 vom 9. April bis zum 23. April. Weil das Ende der Frist somit auf den 1. Mai 2017 fiel, verlängerte sich die Frist nach der Regel von § 9 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) bis zum nächsten Werktag.
1.2 Die Beschwerde ist das zulässige Rechtsmittel, das Verwaltungsgericht ist auf Grund § 2 Abs. 4 der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) zuständige Beschwerdeinstanz. Der Beschwerdeführer ist als benachbarter Grundeigentümer und abgewiesener Einsprecher betroffen und daher zur Beschwerde legitimiert, jedenfalls soweit er ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung hat.
2.1 Ein Baugesuch ist nach § 3 KBV für die Errichtung von Bauten und bauliche Anlagen einzureichen, ebenso für die Änderung der Zweckbestimmung von Bauten, Anlagen und Räumlichkeiten (Abs. 2 lit. c). Ein Baugesuch war deshalb (im ursprünglichen Baugesuch) notwendig, als die Bauherrin den Innenhof von der früheren Gartenanlage, wie sie schon lange Jahre bestanden hatte, zu Parkplätzen umgestalten wollte. Nach Rückzug dieses Umgestaltungs- und Umnutzungsgesuchs im Vergleich vom 4. Mai 2015 wird im Innenhof weder eine Baute noch eine bauliche Anlage neu geschaffen, sondern nach der Umgestaltung des Hotels Krone und des Leisttrakts der frühere Zustand des Innenhofes als Garten in leicht veränderter Form wiederhergestellt. Es soll ein teilweise gekiester Platz mit Sträuchern, Rabatten und Bäumen entstehen, der sich nicht wesentlich vom früheren Barockgarten unterscheidet. Eine Baubewilligungspflicht für diese Arbeiten ist zu verneinen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_424/2016 vom 27. März 2017). Die Wiederherstellung des Innenhofes als Garten und dessen konkrete Ausgestaltung waren denn auch nie Thema der Einsprache oder der Beschwerde. Sie entsprechen vielmehr dem im ursprünglichen Baubewilligungsverfahren explizit vorgetragenen Wunsch des Beschwerdeführers (Einsprache vom 26. September 2013, AS 174 im Aktenverzeichnis der Stadt Solothurn vom 25. August 2014).
2.2 Baulich neu gestaltet wurde lediglich die Aussentreppe von der Terrasse des Restaurants in den Garten, indem die alte geschwungene Treppe durch eine neue gerade Metalltreppe ersetzt wurde. Diese wurde aber bereits als Teil des Umbaugesuchs bewilligt (vgl. Plan Grundrisse UG-1OG, 213 KRO, vom 14. August 2013, gestempelt als Teil der Baugesuchspläne vom Bauinspektorat am 20. August 2013, Urk. 20 im Aktenverzeichnis der Stadt Solothurn vom 25. August 2014; Ausführungsplan Grundrisse UG-1OG vom 15. September 2015, gestempelt 24. September 2015 vom Stadtbauamt, Urk. 006 gemäss Aktenverzeichnis der Stadt Solothurn vom 19. Mai 2017). Auch der Ersatz dieser Treppe war nie konkreter Gegenstand des Einsprache- oder Beschwerdeverfahrens.
2.3 Für die im aktuellen Baugesuch anfänglich geplante Nutzungsänderung zur Verwendung des Innenhofs als Erweiterungsmöglichkeit der gastgewerblichen Nutzung für Apéros ist zweifelhaft, ob eine Baubewilligung notwendig oder eine (Gastwirtschaftsbetriebs-)Bewilligung des Amtes für Wirtschaft und Arbeit einzuholen gewesen wäre, zumal die Nutzung, wie sich aus den Akten zeigt, nicht von der früheren Nutzung des Innenhofs abweicht. Aus den Akten geht jedenfalls hervor, dass im früheren Garten, der in seiner bis zum Umbau bestehenden Form offenbar im Jahre 2001 angelegt wurde, auch schon Tischchen und Stühle zur Benutzung durch die Gäste standen (Einsprache des Beschwerdeführers vom 26. September 2013, Fotografie auf AS 174 im Aktenverzeichnis der Stadt Solothurn vom 25. August 2014). Nachdem nun gestützt auf die von der Baubehörde verfügten Auflagen feststeht, dass eine gastgewerbliche Nutzung nicht zulässig ist (Erw. 3.2) und die Öffnungszeiten des Innenhof-Gartens auf das vom Beschwerdeführer gewünschte Ausmass reduziert wurden, und nachdem diese Auflagen unterdessen von der Baurechtsnehmerin und der Betreiberin durch Rückzug ihrer Beschwerde akzeptiert wurden, ist jedenfalls klar, dass der Beschwerdeführer durch die noch erlaubte Nutzung – unter Vorbehalt der geltend gemachten Verletzung von Lärmschutzvorschriften, dazu sogleich in der folgenden Erwägung – nicht (mehr) beschwert ist, entspricht diese Nutzung doch genau seinen Wunschvorstellungen und Anträgen im Einspracheverfahren. Er ist diesbezüglich deshalb nicht (mehr) zur Beschwerde legitimiert, weil kein schutzwürdiges Interesse mehr besteht.
3.1 Der Beschwerdeführer macht im Grunde genommen auch einzig geltend, es würden in Zukunft Lärmprobleme auftreten, wenn der Innenhof zusammen mit der Restaurantterrasse betrieben werde.
3.2 Dazu ist vorweg festzustellen, dass der Betrieb der Restaurantterrasse schon lange bewilligt ist, und zwar sowohl baupolizeilich wie gastgewerblich. Nach den Akten besteht die Restaurantterrasse im Innenhof in der heutigen Form seit dem Jahr 2001. Im ersten Einsprache- und Beschwerdeverfahren war die Restaurantterrasse bestehender Bestandteil des – unterdessen rechtskräftig bewilligten – Bauprojekts zum Umbau des Hotels Krone und des Leisttraktes, wie aus den bereits (oben in Erw. 2.2) angerufenen Bau- und Ausführungsplänen eindeutig hervorgeht. Dass die Terrasse und ihr Betrieb bestehender Bestandteil des Bauprojekts waren, geht auch aus dem zwischen den damaligen Parteien vor Verwaltungsgericht geschlossenen Vergleich hervor, in welchem die Restaurantterrasse bzw. deren Möblierung, wenn auch nur am Rande, explizit Thema war (vgl. Ziff. 1.4 des Vergleiches vom 4. Mai 2015; Urkunde 9 des Beschwerdeführers und Beilage Nr. 2 zur Eingabe von Rechtsanwalt Harald Rüfenacht vom 22. Mai 2018). Mit Verfügung 40007312 vom 1. Mai 2017 des Amtes für Wirtschaft und Arbeit wurde dem neuen Betriebsverantwortlichen des Hotels und Restaurants La Couronne u.a. für die Aussenwirtschaft die Betriebsbewilligung nach § 9 Abs. 1 des Gesetzes über Wirtschaft und Arbeit (WAG, BGS 940.11) erteilt (Akten Verwaltungsgericht, Eingang vom 16. Mai 2017). Auch diese Bewilligung entsprach der vor dem Umbau geltenden Bewilligung, hat sich doch in Bezug auf das Ausmass der bewirteten Fläche nichts verändert.
3.3 Da weder die Ausgestaltung noch die künftige Nutzung des Innenhofes von der bisherigen Nutzung als Hotelgarten abweichen und diese den Begehren des Einsprechers und Beschwerdeführers entsprechen, baurechtlich also nichts (mehr) zu bewilligen oder zu klären ist, könnte ein schutzwürdiges Interesse höchstens noch mit der Einhaltung von Lärmschutzvorschriften begründet werden.
3.3.1 Die eidgenössische Lärmschutzverordnung (LSV, SR 814.41), welche von den Baubehörden im Baubewilligungsverfahren anzuwenden ist, regelt nach Art. 1 Abs. 2 die Begrenzung von Aussenlärmemissionen, die beim Betrieb neuer und bestehender Anlagen nach Artikel 7 des Gesetzes erzeugt werden. Anlagen sind nach Art. 7 Abs. 7 des Umweltschutzgesetzes (USG, SR 814 01) Bauten, Verkehrswege und andere ortsfeste Einrichtungen sowie Terrainveränderungen. Wieweit ein Hotelgarten überhaupt als Anlage im Sinne des Umweltrechts zu beurteilen ist, ist fraglich. Da dafür, wie dargelegt, keine Baubewilligung notwendig ist, ist eher davon auszugehen, dass er nicht als Anlage im Sinne des Gesetzes zu betrachten ist.
3.3.2 Wenn der Innenhof, gestaltet als Hotelgarten, dennoch als Anlage betrachtet wird, wie dies die Vorinstanz tat, so sind dafür, wie sie zu Recht angenommen hat, am ehesten die Regeln anzuwenden, welche nach der Praxis für Restaurantterrassen Anwendung finden. Der Lärm, welcher von solchen ausgeht, ist Alltagslärm, für welchen in der LSV keine zahlenmässige Belastungsgrenzwerte festgelegt sind, weshalb die Lärmimmissionen im Einzelfall beurteilt werden müssen, wobei die Vollzugshilfe 8.10 zur Ermittlung und Beurteilung des Lärms von öffentlichen Lokalen des cercle bruit, der Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute (nun vom 1. Februar 2019), zu Hilfe genommen werden kann. Musikanlage ist keine vorhanden, auch Serviceleistungen erfolgen im Innenhof keine, sodass «Lärm» höchstens durch die Unterhaltung von Personen entstehen kann. Der vorweggenommenen Beurteilung der zuständigen Baubehörde in Erwägung 1.2 lit. b ihres Einspracheentscheides vom 4. April 2017 kann dabei vollumfänglich gefolgt und darauf ergänzend verwiesen werden. Die Nutzung durch Hotel- bzw. Seminargäste ist neben der zeitlichen Limite (Sommerhalbjahr, nur zwischen 8 Uhr und 22 Uhr) beschränkt durch den im bepflanzten Innenhof verfügbaren Platz und durch die Nutzung der Terrasse. Mehr als etwa 20 bis 30 Gäste finden im Innenhof gleichzeitig nicht Platz, ohne dass sie einander in die Quere kämen, und während des Restaurantbetriebes auf der Terrasse ist die Benützbarkeit ohnehin eingeschränkt, da der Zugang zum Garten ausschliesslich über die Restaurantterrasse erfolgt. Es ist also davon auszugehen, dass der Innenhof – wenn überhaupt – nur bei einigermassen gutem Wetter in der Zeit zwischen 8 Uhr und 12 Uhr sowie zwischen 13 Uhr und 19 Uhr von Seminar- oder Hotelgästen genutzt werden kann, nicht jedoch während den Essenszeiten, wenn die Terrasse von Gästen, die dort essen, besetzt ist. Der zu diesen Nutzungszeiten im Innenhof allenfalls erzeugte «Lärm» durch allfällige Unterhaltungen ist offensichtlich nicht geeignet, Störwirkungen im Sinne des Umweltschutzrechtes zu erzeugen, schon gar nicht, Planungswerte der Empfindlichkeitsstufe III, zu welcher das Grundstück in der Altstadtzone mit gemischter Nutzung gehört, zu erreichen oder zu überschreiten. Während den Zeiten der Nutzung der Terrasse, also über Mittag und abends zwischen etwa 18 Uhr und maximal 22 Uhr, sind allfällige Gespräche von Personen im Innenhof erfahrungsgemäss nicht wahrnehmbar, da sie von den Geräuschen der Terrasse bzw. der Personen, die dort essen und servieren, überdeckt werden. Zu dieser Einschätzung durfte die Baubehörde in Anwendung von Art. 36 Abs. 1 LSV ohne Rechtsverletzung gelangen, Gründe für eine andere Beurteilung sind nicht ersichtlich.
3.3.3 Die Baubehörde hat demnach im Verfahren zur Bewilligung der Nutzung des Innenhofes zu Recht auf das Einholen eines Lärmgutachtens verzichtet und den entsprechenden Einwand des Einsprechers verworfen. Dass sich die Behörde nicht um die Lärmproblematik gekümmert habe, trifft nicht zu, wie sich auch aus den bereits im ursprünglichen Baubewilligungsverfahren verlangten Berichten zum Lärm der neu vorgesehenen neuen Lüftungsanlagen zeigt (Aktenverzeichnis der Stadt Solothurn vom 25. August 2014 zum Baugesuch Nr. 136/2013, AS 294 ff.). Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet, soweit überhaupt darauf einzugehen ist.
3.4 Dass die Lärmbeurteilung im Baubewilligungsverfahren um den Innenhof nicht zusammen mit der Restaurantterrasse zu erfolgen hat, wurde bereits dargelegt (oben Erw. 3.2 und 3.3.2). Der Innenhof wird nicht gastgewerblich genutzt und eine gleichzeitige Nutzung mit der Restaurantterrasse ist bereits aus praktischen Gründen ausgeschlossen. Die Terrasse, welche nach den Akten im Jahr 2001 errichtet wurde, ist damals bereits unter dem geltenden Lärmschutzrecht bewilligt worden. Sie war dann bis zum Unterbruch wegen des Umbaus immer in Betrieb, und der jetzt wieder aufgenommene Betrieb unterscheidet sich weder von der Grösse noch der Art der Nutzung vom früheren Betrieb. Von einer im Zuge des Umbaus des Hotels neu errichteten oder wesentlich geänderten Anlage könnte demnach nicht ausgegangen werden.
Das vom Beschwerdeführer eingeholte Lärmgutachten geht im Übrigen von falschen Annahmen sowohl hinsichtlich der Nutzungsart (Apéros), der Personenanzahl (120 Personen) und der Nutzungszeit (Nutzung des Innenhofes nach 19 Uhr bzw. nach 22 Uhr) aus und vernachlässigt zudem, dass der Grossteil der Fenster zum Hof bzw. zur Terrasse zu gewerblich genutzten Räumen des Beschwerdeführers gehört.
4. Schliesslich erscheint die nun eingereichte Beschwerde gegen die Nutzung des Innenhofes auch als Verstoss gegen Treu und Glauben, an welche nach Art. 5 Abs. 2 der Solothurnischen Kantonsverfassung (KV, BGS 111.1) auch Private gebunden sind. Der Beschwerdeführer akzeptierte im Vergleich vom 4. Mai 2015 im Beschwerdeverfahren um den Umbau des Restaurants und des Leisttraktes, bei welchem es unter anderem auch um Lärmimmissionen ging und wo auch die bestehende Restaurantterrasse Gegenstand des Verfahrens war, die gastgewerbliche (Weiter-)Nutzung der Terrasse (vgl. oben Erw. 3.2) und zog seine Beschwerde zurück. Die jetzt bewilligte Nutzung des Innenhofs entspricht exakt seinen damals vorgetragenen Wünschen und Anträgen (oben Erw. 2). Mit seiner erneuten Beschwerde gegen genau diese Ausgestaltung und Nutzung des Innenhofes, welche im Übrigen schon mehr als ein Jahrzehnt bestand, verhält er sich widersprüchlich, was gegen Treu und Glauben verstösst und rechtlich nicht geschützt werden kann, zumal der Beschwerdeführer beim Rückzug der Beschwerde für seine Umtriebe entschädigt wurde.
5. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann.
6. Bei diesem Ergebnis hat der Beschwerdeführer die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, welche inklusive Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind, zu tragen.
Er hat zudem den privaten Beschwerdegegnern Parteientschädigungen zu bezahlen. Die Genossenschaft Baseltor als Betreiberin des Hotels macht für einen Aufwand von knapp 17 Stunden eine Entschädigung von CHF 4'721.20 (inkl. Auslagen und MWSt) geltend. Die geltend gemachten Aufwandpositionen beziehen sich auch auf den Aufwand während der Sistierung des Verfahrens und Fristerstreckungsgesuche, welche praxisgemäss nicht entschädigt werden. Die Auslagen sind zudem ebenfalls als Pauschale geltend gemacht. Der notwendige Aufwand ist dementsprechend zu schätzen. Wegen dem vom Beschwerdeführer betriebenen übermässigen Aufwand mit zahlreichen Wiederholungen ist die Parteientschädigung zu Gunsten der Genossenschaft Baseltor auf pauschal CHF 4'000.00 inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer festzulegen. Die Swiss Prime Anlagestiftung macht für einen Aufwand von gut 41 Stunden total eine Entschädigung von CHF 13'693.35 geltend. Aus den eingereichten Unterlagen zeigt sich, dass darin auch Aufwand für das Baueinstellungsverfahren, welches hier nicht Verfahrensgegenstand bildet und zudem selbstverschuldet ist, enthalten ist; zudem ist der Aufwand teilweise vermischt mit demjenigen der eigenen Beschwerde betreffend Innenhof und derjenigen betreffend Rückkühler. Auch hier kann der Aufwand während der Sistierung des Verfahrens und für Fristverlängerungsgesuche nicht entschädigt werden. Die Parteientschädigung ist deshalb in Anbetracht des für das Bewilligungsverfahren des Innenhofes notwendigen Aufwandes und des nachgewiesenen leicht höheren Stundenansatzes auf CHF 6'000.00 festzusetzen.
Demnach wird erkannt:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten, soweit es um die Gestaltung und Nutzungsart des Innenhofes geht. Im Übrigen wird sie abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2. Der Beschwerdeführer hat die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 zu bezahlen.
3. Der Beschwerdeführer hat der Genossenschaft Baseltor, Solothurn, eine Parteientschädigung von CHF 4'000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.
4. Der Beschwerdeführer hat der Swiss Prime Anlagestiftung, Olten, eine Parteientschädigung von CHF 6'000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Vizepräsident Die Gerichtsschreiberin
Stöckli Droeser
Das vorliegende Urteil wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_498/2019 vom 21. Oktober 2020 aufgehoben.
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