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VWBES.2017.199•Sewer contribution for Freytagstrasse expansion
VWBES.2017.199Übriges Gericht08.01.2018Dismissed
Von Omnilex extrahiert
The owner of parcel GB No. 6086 appealed against a municipal sewer contribution for the southern part of her property on Freytagstrasse. The court held that the area was newly sewered by the new public line, that the contribution plan correctly defined the chargeable area, and that the charge did not breach the equivalence principle or equal treatment. The appeal was dismissed. The appellant must pay CHF 2,000 in court costs, and both parties' requests for party compensation were rejected.
§ 108 PBG; § 5 GBV; sewer contributions for a new public line may be levied only where a district is newly served; a district is newly served if it previously lacked adequate public sewer infrastructure. The decisive point is the objective planning situation under the valid GEP/GKP, not the trigger for construction. For the contribution plan, the chargeable area is determined by the relevant building depth and, in special cases, by the planning allocation under the general projects. The equivalence principle is satisfied where the charge corresponds to the special advantage of developing land and remains within a reasonable range; schematic valuation criteria such as area and building depth are permissible (consid. 4–5).
| Geschäftsnummer: | ** VWBES.2017.199** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 09.01.2018 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2018.8 |
| Titel: | ** Beiträge Kanalisation / Neuerschliessung Freytagstrasse** |
| Resümee: |
| Verwaltungsgericht Urteil vom 9. Januar 2018 Es wirken mit: Präsidentin Scherrer Reber Oberrichter Müller Oberrichter Stöckli Gerichtsschreiber Schaad In Sachen ** A.___** vertreten durch Fürsprecherin Gabriella Flückiger, Kronengasse 12, Postfach 209, 4503 Solothurn Beschwerdeführerin gegen ** Baudirektion der Stadt Grenchen,** vertreten durch den Rechtsdienst der Stadt Grenchen, Bahnhofstrasse 23, 2540 Grenchen Beschwerdegegnerin betreffend ** Beiträge Kanalisation Freytagstrasse** zieht das Verwaltungsgericht in ** Erwägung**: I. 1. Die Stadt Grenchen legte vom 21. August bis 19. September 2014 die Beitragspläne Freytagstrasse für Strassenbau, Abwasserleitung und Wasserleitung öffentlich auf und orientierte die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. A.___ sollte nach den Beitragsberechnungen für eine Teilfläche ihres Grundstücks GB Nr. 6086 Beiträge von CHF 11'854.65 an die neue Wasserleitung, CHF 25'881.50 an die Strasse und CHF 23'709.30 an die Kanalisation bezahlen. Eine Einsprache der Grundeigentümerin lehnte die Stadt mit Entscheid vom 31. Oktober bzw. 15. November 2016 ab. 2. Auf Beschwerde hin hob die Kantonale Schätzungskommission mit Urteil vom 27. April 2017 den Beitrag an die Wasserleitung auf und bestätigte die voraussichtlichen Beiträge an Strasse und Kanalisation. 3. Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 29. Mai 2017 verlangte A.___ die Aufhebung der Beitragspflicht an die Kanalisation, eventualiter den Einbezug einer um 500 m2 verkleinerten Teilfläche als Beitragsfläche und die entsprechende Anpassung der vorinstanzlichen Kostenregelung. Die Stadt Grenchen stellte in ihrer Vernehmlassung vom 13. Juli 2017 den Antrag, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Parteien liessen sich mit Bemerkungen vom 18. September und Duplik vom 27. September 2017 nochmals vernehmen. Auf Ersuchen des Gerichts reichte die Stadt am 20. November 2017 weitere Unterlagen ein, die der Beschwerdeführerin zugestellt wurden. Weitere Eingaben der Parteien erfolgten keine. II. 1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12; § 36 Grundeigentümerbeitragsverordnung, GBV, BGS 711.41). Die Beschwerdeführerin ist als betroffene Grundeigentümerin, welche zu Beiträgen verpflichtet wird, durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung; sie ist deshalb zur Beschwerde legitimiert (§ 12 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann nach § 67bis Abs. 1 VRG die Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht geltend gemacht werden, ebenso unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Die Beschwerdeführerin bringt zur Begründung ihrer Anträge vor, die Vorinstanz habe das kantonale Recht nicht richtig angewendet, insbesondere § 108 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS 711.1) und § 5 Abs. 3 GBV, weil das Grundstück der Beschwerdeführerin abwassermässig bereits hinreichend erschlossen und deshalb von der Beitragspflicht auszunehmen sei. Im Eventualstandpunkt wird behauptet, dass zur Bemessung der Beitragspflicht ein zu hoher Ausnützungsfaktor verwendet worden sei, weshalb eine Verletzung des Äquivalenzprinzips vorliege und das Gleichbehandlungsgebot verletzt sei. Diese Rügen sind zulässig und im Folgenden zu prüfen. 3. Das Grundstück GB Nr. 6086 im Halte von 2'935 m2 liegt im Nordosten Grenchens. Es ist etwa 45 m breit und 65 m tief und auf der nördlichen Grundstückshälfte entlang der Jurastrasse mit dem Wohnhaus Nr. 120 überbaut. West- und ostseits grenzt es an Grundstücke, welche ebenfalls im nördlichen Teil überbaut und auf die Jurastrasse ausgerichtet sind. Gegen Süden fällt das Grundstück der Beschwerdeführerin ab; die Südwestecke, die an die neue Strasse anstösst, liegt rund 7 m tiefer als die Erdgeschosshöhe des Wohnhauses und die Jurastrasse. Der südliche Teil des Grundstücks ist als Gartenanlage ausgestaltet. Im Süden grenzt es an das Grundstück GB Nr. 5987, welches neu mit drei Mehrfamilienhäusern überbaut wurde. Die neue Kanalisation wurde von Süden her in der neuen Freytagstrasse bis zur Südwestecke des Grundstücks der Beschwerdeführerin geführt. Die Lage der Leitung entspricht dem rechtsgültigen Generellen Entwässerungsplan (GEP) Teil Nord vom 11. Dezember 2001, genehmigt mit RRB Nr. 1829 vom 17. September 2002. Es ist die dort vorgesehene Verlängerung der bestehenden Kanalisation in der damaligen Ankerstrasse (heute Freytagstrasse), welche in die Hauptleitung in der Bettlachstrasse mündet. Mit dem Bau dieser Leitung ist das Gebiet zwischen Ankerstrasse und Jurastrasse nach der Planung abwassermässig fertig erschlossen. 4.1 Land ist nach Art. 19 Abs. 1 Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Art. 19 Abs. 2 RPG verpflichtet die Kantone zur Erschliessung der Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm und hält sie an, die Beiträge der Grundeigentümer zu regeln. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) verlangt in Art. 6, dass die Kosten der Feinerschliessung für Bauland zu Wohnzwecken ganz oder zum überwiegenden Teil den Grundeigentümern zu überbinden sind. Art. 1 Abs. 1 der entsprechenden Verordnung (VWEG, SR 843.1) bestimmt den Mindestanteil, den die Gesamtheit der Grundeigentümer für Anlagen der Feinerschliessung zu bezahlen hat, auf 70 Prozent. Das Bundesrecht bestimmt also den Begriff der Erschliessung, ohne diese im Einzelnen zu regeln (Eloi Jeannerat, in: Aemisegger / Moor / Ruch / Tschannen [Hrsg.]: Praxiskommentar RPG, Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 19 Rz 1). Die anwendbaren gesetzlichen Grundlagen sind im kantonalen Recht zu schaffen. Dieses bestimmt im Rahmen der Vorgaben des Bundesrechts die Modalitäten, das Ausmass der Beitragspflicht und die Art der Abgaben der Grundeigentümer (Jeannerat, a.a.O., Rz 66 ff.; Walter Haller / Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 165). 4.2 Das kantonale Erschliessungsrecht bestimmt in § 108 PBG, dass die Gemeinden von den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten von öffentlichen Erschliessungsanlagen zu verlangen haben, wenn die Anlagen für die Grundstücke Mehrwerte oder Sondervorteile schaffen (Abs. 1). Für Anlagen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur in Baugebieten erhoben, die neu erschlossen werden (Abs. 2). Ausführungsbestimmungen erlässt der Kantonsrat (§ 117 PBG). Beiträge sind zu erheben für Anlagen, die den Grundeigentümern einen geldwerten Vorteil verschaffen, der über das hinausgeht, was ein Werk der Allgemeinheit bringt. Erschliessungsbeiträge unterliegen als Vorzugslasten dem Kostendeckungs- und dem Äquivalenzprinzip. Entstehen Mehrwerte oder Sondervorteile, sind diese grundsätzlich vom Eigentümer abzugelten und nicht von der Allgemeinheit zu tragen (SOG 2013 Nr. 33 E. 5.2). 4.3.1 Beim Kanalisationsbau definiert die Grundeigentümerbeitragsverordnung die Neuerschliessung näher. Nach § 5 Abs. 3 GBV wird ein Gebiet im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG neu erschlossen, wenn es bis anhin entweder gar keine (lit. a), keine öffentlichen (lit. b) oder keine der früheren Nutzungsplanung (lit. c) oder dem Gewässerschutzgesetz genügenden (lit. d) Erschliessungsanlagen aufweist. Nach § 7 GBV ist unter dem Neubau einer öffentlichen Erschliessungsanlage das Erstellen einer neuen Strasse, oder einer neuen Abwasserbeseitigungs- oder Wasserversorgungsanlage zu verstehen. Für die Erstellung des Beitragsplanes sieht die GBV in § 12 Abs. 3 vor, dass bei Anlagen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung in der Regel die generellen Projekte massgebend sind. Die in den Beitragsplan einbezogene Fläche ist nach § 11 GBV bis zu einer vom Gemeinderat zu bestimmenden, dem Grundstück nach dem Zonenplan üblicherweise entsprechenden Bautiefe voll und darüber hinaus mindestens mit der Hälfte der erschlossenen Fläche zu berechnen. 4.3.2 Das Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich mit der Auslegung von § 108 PBG bzw. § 5 Abs. 3 GBV zu befassen. Im publizierten Entscheid SOG 1999 Nr. 32 hielt es zur Auslegung dieser Vorschriften fest, dass im konkreten Fall die von der Gemeinde verfügten Beiträge an die Wasser- und die Abwasserleitungen aufgehoben würden, weil die Liegenschaft bereits überbaut und an die Leitungsnetze der Gemeinde angeschlossen war, und zwar entsprechend dem alten GKP von 1964. Eine Aufteilung der Einfamilienhausliegenschaft in eine überbaute und eine unüberbaute Hälfte lehnte das Gericht im beurteilten Fall auf Grund der geografischen Lage, der Grundstücksfläche (total 11 a) und der baulichen Nutzungsmöglichkeit (Gebäudehöhe 5.5m, Ausnützungsziffer 0,35) ab. In einem Entscheid vom 20. September 2005, in welchem es um den Ersatz einer alten Wasserleitung mit einer Nennweite von 40 mm durch eine neue Leitung mit einem Kaliber von 125 mm entsprechend dem aktuellen GWP (von 1992) ging, hielt das Gericht fest, die alte Leitung habe dem Wasserversorgungsprojekt aus dem Jahr 1970 voll entsprochen. Aus keinem Plan sei ersichtlich, dass es sich dabei um eine private Leitung handle. Die Leitung liege in der Kantonsstrasse, was ebenso vermuten lasse, dass sie im Eigentum des Werkes stehe, von dem sie ausgehe. Eine Beitragspflicht bestehe deshalb für die längst überbauten und angeschlossenen Parzellen nicht, weil kein Baugebiet neu erschlossen werde (VWBES. 2005.170). In einem neueren Entscheid vom 1. Juni 2011 entschied das Gericht, die durch eine neue GEP-konforme Gemeindeleitung erschlossenen Grundstücke, die zu einem grossen Teil noch unbebaut waren, müssten an diese neue Leitung bezahlen, da die vorher in dieser Strasse bestehende Leitung nicht dem jetzigen oder dem früheren GKP entsprochen und nur der Entwässerung des Schulhauses (und des Pfarrheims) gedient habe, zur Entwässerung des gesamten Gebiets ungenügend war und die jetzt erstellte neue Leitung bereits im alten GKP als zu erstellende Leitung, durch welche die Grundstücke zu entwässern hätten, enthalten war. In einem neuesten Entscheid vom 13. November 2017 schützte das Gericht eine Beitragserhebung für eine zu einer Einfamilienhausparzelle hinzugekaufte angrenzende unüberbaute Parzelle, weil diese nach den aktuellen wie der früheren Plänen sowohl für die strassenmässige Erschliessung wie kanalisationsmässig auf die neue Strasse und die darin verlegte Kanalisation angewiesen sei, da sie zu einem grösseren bisher nicht überbauten Gebiet am Rande des Siedlungsgebiets gehöre (VWBES. 2016.429, publiziert in der Urteilsdatenbank «gerichtsentscheide.so.ch») 4.4 Die Situation im Beitragsgebiet der neuen (Verlängerung der) Freytagsstrasse stellt sich so dar, dass sowohl strassenmässig wie auch kanalisationstechnisch das zusammenhängende Gebiet in der zweiten Bautiefe zwischen der Ankerstrasse und der Jurastrasse bisher unerschlossen war, insbesondere das grosse Grundstück Nr. 5987 (südlich des Grundstücks der Beschwerdeführerin), welches Auslöser der neuen Erschliessung war, und die angrenzenden Teile der Grundstücke Nr. 6086 (der Beschwerdeführerin) und von Nr. 5841 (westlich angrenzend). Das Gebiet hat ein Ausmass von zusammen knapp 64 Aren und liegt in der zweigeschossigen Wohnzone mit einer AZ von 0.50. Es handelt sich dabei also nicht nur um eine einzelne kleinere Parzelle für eine bis zwei Wohneinheiten, sondern um ein räumlich zusammenhängendes Baugebiet, das insgesamt Platz für etwa ein Dutzend Einfamilienhäuser oder doppelt so viele Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern bietet. Der südliche Grundstücksteil der Beschwerdeführerin, der in den Beitragsplan für die Kanalisation einbezogen ist, ist also Teil dieses bisher unerschlossenen Baugebiets zwischen Jura- und Freytag- bzw. Ankerstrasse. Er liegt in der zweiten Bautiefe, von der Jurastrasse aus gesehen, und umfasst etwa 15 Aren. Es handelt sich bei diesem Grundstücksteil im Unterschied zum erwähnten Fall in SOG 1999 Nr. 32 nicht einfach nur um den Rest einer bereits überbauten grossen Einfamilienhausparzelle, sondern um einen vollwertigen grossen und eigenständig nutzbaren Bauplatz, der für seine selbständige Nutzung auf die neue Erschliessung im Süden angewiesen ist. Das bisher unerschlossene Baugebiet zwischen Anker- und Jurastrasse, zu dem die südliche Grundstückshälfte des Grundstücks der Beschwerdeführerin gehört, verfügte vor dem Bau der neuen Kanalisation über gar keine, weder öffentliche noch private Erschliessungsanlage für die Abwasserbeseitigung. Sowohl nach dem aktuellen GEP von 2001/2002 (Urk. GL 04 [Vorakten zu den Grundlagen] der Stadt Grenchen) wie nach dem früheren ersten GKP Teil Ost von 1982/1984, genehmigt mit RRB Nr. 922 vom 2. April 1985 (Urk. ZA-2 [Zusätzliche Akten zur Eingabe vom 20. November 2017] der Stadt Grenchen) musste dieses Gebiet – und insbesondere auch der südliche Grundstücksteil von GB Nr. 6086 – über eine noch zu bauende Kanalisation in der noch zu bauenden Freytagstrasse entwässert werden, und zwar genau so, wie sie nun erstellt wurde. Es handelt sich also um eine erstmalige Neuerschliessung im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG bzw. § 5 Abs. 3 GBV. Diese erste Voraussetzung für das Erheben von Leitungsbeiträgen ist entgegen der in der Beschwerde vertretenen Auffassung erfüllt. 4.5 Keine Rolle spielt, wer oder was Auslöser der in der Zwischenzeit nun erstellten neuen Kanalisationsleitung war. Die nun gebaute Leitung war schon seit es eine Kanalisationsplanung gab notwendig und in den entsprechenden Plänen als zu erstellende öffentliche Leitung aufgenommen. Die Stadt war verpflichtet, die Leitung nach ihrem Erschliessungsprogramm zu bauen, spätestens jedoch dann, wenn eine Überbauung des Gebiets konkret wurde. Der Grundeigentümer hat nach solothurnischem Recht sogar einen klageweise durchsetzbaren Anspruch auf Erstellung einer geplanten Erschliessungsanlage. Schon gar keine Rolle spielen kann der Umstand, dass hinsichtlich der Erschliessungsstrasse zwischenzeitlich eine Planänderung erfolgte und auf ein Verbindungsstück zwischen Freytagstrasse und der oberen Flurstrasse verzichtet wurde, weil dieses auf Grund der geplanten (und in der Zwischenzeit realisierten) Überbauung auf GB Nr. 5987 überflüssig wurde. An der Notwendigkeit der neuen Kanalisationsleitung wie an deren Lage sowie überhaupt an der Erschliessungssituation des Grundstücks der Beschwerdeführerin änderte sich dadurch nichts. Und auch eine «Gleichbehandlung» mit der verneinten Notwendigkeit einer Erschliessung für die Frischwasserversorgung kann nicht geltend gemacht werden. Ob das Grundstück der Beschwerdeführerin von der Vorinstanz zu Recht vom Beitragsplan Wasser ausgenommen worden ist, steht nicht zur Debatte, da der entsprechende Entscheid unangefochten blieb. Bei der Wasserversorgung verhält es sich jedenfalls so, dass in der Regel ein Anschluss oder eine Anschlussmöglichkeit für ein ganzes, auch grösseres Grundstück, selbst wenn dieses mehrere Gebäude umfasst, genügt, wenn der Wasserdruck für die Trink- und Löschwasserversorgung ausreicht. Das ist hier offensichtlich der Fall, zumal der südliche Grundstücksteil ja erheblich tiefer liegt als der nördliche bereits überbaute Teil, und auch der Anschluss des Südteils mit einer Leitung durch den bereits überbauten nördlichen Grundstücksteil keinen grossen Aufwand nach sich zöge und die bestehende Überbauung nicht tangierte. 5. Die Beschwerdeführerin bestreitet generell, dass ihrem Grundstück durch die neue Anlage ein Sondervorteil zukommt, eventualiter zudem die einbezogene Fläche ihres Grundstücks und den angewendeten Ausnützungsfaktor. Dadurch seien sowohl der Gleichbehandlungsgrundsatz wie das Äquivalenzprinzip verletzt worden. 5.1 Der Mehrwert, der durch die neue Kanalisationsleitung für das Grundstück der Beschwerdeführerin entsteht, liegt auf der Hand. Der südliche Grundstücksteil ist auf diese Kanalisation angewiesen, wenn er mit einem zusätzlichen Gebäude überbaut wird, ist dieses doch nach der Planung in die Leitung in der Freytagstrasse zu entwässern. Er wird erst durch diese Leitung zu voll erschlossenem Bauland. Der Grundstücksteil umfasst knapp 15 Aren Bauland, was bedeutet, dass er bei einer AZ von 0.50 mit einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche von etwa 700 m2 überbaut werden kann. Das entspricht bei einem Wohngebäude mit zusätzlichem nicht anrechenbarem Dach- oder Attikageschoss einer Wohnfläche von etwa 1'000 m2, was beispielsweise sechs grosszügige Wohnungen ermöglicht. Dass diese mögliche Nutzung nicht nur Theorie ist, hat sich bei der Überbauung des die Erschliessungsbauten auslösenden südlich angrenzenden Grundstücks Nr. 5987 gezeigt. Es wurde bei einer Fläche von total 4'106 m2 mit drei Mehrfamilienhäusern (und einer Einstellhalle) überbaut. Angesichts der topografischen Lage des Grundstücks der Beschwerdeführerin, das von Norden (Jurastrasse) nach Süden (Freytagstrasse) stark abfällt, profitiert der südliche Grundstücksteil, der ganz im Süden beim Anstoss an die Freytagstrasse etwa 7 m tiefer als die Jurastrasse liegt, für die Entwässerung ganz erheblich von der neuen Leitung, wird doch so anstelle einer theoretisch technisch möglichen - wenn auch nach der Planung nicht zulässigen - Entwässerung mittels Pumpen und Leitungen quer durch den bereits überbauten nördlichen Grundstücksteil in die Leitung in der Jurastrasse eine problemlose reguläre Entwässerung bis und mit Untergeschoss einer neuen Baute auf dem Südteil mittels Freispiegelleitung ermöglicht. Der Einwand des fehlenden Mehrwertes der neuen Anlage geht also fehl. Ob die jetzige Eigentümerin von der Nutzungsmöglichkeit Gebrauch machen will, ist unerheblich. Der Vorteil für das Grundstück bleibt und die Wahrscheinlichkeit der Realisierung wird angesichts des knappen Baulandes in Zukunft nicht abnehmen. 5.2.1 Die Erschliessungsbeiträge sind nach § 110 PBG im einzelnen Fall im Verhältnis zu den Vorteilen zu bemessen und dürfen in ihrem Gesamtbetrag die Anlagekosten nicht übersteigen. Die Mindesthöhe der Beiträge richtet sich nach den Bestimmungen der GBV. 5.2.2 Nach § 44 GBV haben die Gesamtheit der Grundeigentümer, deren Grundstücke durch den Neubau einer Kanalisationsleitung Mehrwerte oder Sondervorteile erhalten, an die Erstellungskosten 70 % der aufgrund von § 45 errechneten Kostensumme zu bezahlen, sofern die Gemeinde nicht gestützt auf § 2 einen höheren Ansatz beschliesst. Grundlage für die Berechnung der massgebenden Kosten bilden beim Mischsystem die angenommenen, aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse (Länge der Leitung, Bautiefe, Baugrund usw.) entstehenden Erstellungskosten für einen Normalabwasserkanal von 250 mm Durchmesser. Die Stadt Grenchen hat in ihrem Reglement über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren vom 29. September 1993, genehmigt mit RRB Nr. 2518 vom 25. Oktober 1993 (in der Fassung vom 1. Januar 2010, vgl. Urk. GL 01 der Stadt Grenchen) in § 6 beschlossen, dass für den Neubau von Kanalisationsleitungen Beiträge von 100 % der massgebenden Kosten erhoben werden. Diese Festlegung ist korrekt vorgenommen worden und sie entspricht sowohl kantonalem Recht wie Bundesrecht (oben Erw. 4.1). 5.2.3 Der Gemeinderat setzt die Beitragspflicht und die voraussichtliche Höhe der einzelnen Beiträge in der Regel vor der Bauausführung nach dem Kostenvoranschlag in einem Beitragsplan fest (§ 9 GBV). Nach Erstellung der Anlage teilt der Gemeinderat die Abrechnungssumme und die sich daraus ergebenden definitiven Beiträge mit eingeschriebenem Brief mit (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBV). Die Berechnung der voraussichtlichen Kosten beruht auf einem Kostenvoranschlag, und die Stadt hat bereits in den Auflageakten festgehalten, dass die Schlussabrechnung nach den Vorschriften von § 45 ff. GBV vorgenommen werden wird, nämlich basierend auf den massgebenden Kosten für einen Kanal im Mischsystem mit einem Durchmesser von 250 mm. Das ist nicht zu beanstanden. 5.2.4 Nach § 10 GBV ist der von der Gesamtheit der Grundeigentümer zu übernehmende Anteil an die Erschliessungskosten auf die einzelnen Grundstücke oder Grundstücksteile, welche der Beitragsplan umfasst, nach ihrer massgebenden Fläche zu verteilen (Abs. 1). Haben die einbezogenen Grundstücke oder Grundstücksteile verschiedene Ausnützungsziffern, ist die massgebende Fläche mit diesen zu multiplizieren (Abs. 2). Im hier zu beurteilenden Fall haben alle in den Beitragsplan einbezogenen Grundstücke dieselbe Ausnützungsziffer, da sie in derselben Zone liegen (vgl. Zonenplan, unbestritten). Eine entsprechende Multiplikation ist deshalb zu Recht nicht vorgenommen worden. 5.2.5 Die einbezogene Fläche ist bis zu einer vom Gemeinderat zu bestimmenden, dem Grundstück nach dem Zonenplan üblicherweise entsprechenden Bautiefe voll und darüber hinaus mindestens mit der Hälfte der erschlossenen Fläche zu berechnen. Das ergibt nach § 11 GBV die massgebende Fläche. § 13 Abs. 3 GBV schreibt vor, dass bei Sonderfällen wie Eckgrundstücken oder geringem Abstand zwischen zwei Erschliessungsanlagen bei Anlagen der Abwasserbeseitigung in der Regel die generellen Projekte für die Zuordnung massgebend sind. Einbezogen in den Beitragsplan sind das ganze Grundstück Nr. 5987 mit einer Fläche von 4'106 m2, vom Nachbargrundstück westlich eine Teilfläche von 902 m2 und vom Grundstück der Beschwerdeführerin der Südteil im Umfang von 1'376 m2, was etwas weniger als der halben Grundstücksfläche entspricht. Der einbezogene Teil ergibt sich aus der Abgrenzung des Beizugsgebiets gemäss geltendem GEP, die das Grundstück der Beschwerdeführerin wie das westlich angrenzende etwa halbiert, und entspricht damit den Vorschriften der GBV, insbesondere § 13 Abs. 3 GBV. Die einbezogene Fläche ist nirgends tiefer als rund 20 m, liegt also jedenfalls nicht über einer üblichen Bautiefe von 30 m. Es steht damit ausser Frage, dass auch die Abgrenzung des Beitragsgebiets beim Grundstück der Beschwerdeführerin korrekt vorgenommen worden ist und es keinen Grund gibt, die Beitragsfläche um 500 m2 zu reduzieren, wie das die Beschwerdeführerin eventualiter fordert. Nach dem alten GKP wäre die in die neue Leitung einzubeziehende Fläche sogar noch wesentlich grösser gewesen, war doch damals nur ein schmaler Streifen entlang der Jurastrasse zur Entwässerung in die Jurastrasse vorgesehen. 5.2.6 Die von der Beschwerdeführerin verlangten Beiträge sind also in einem Beitragsplan festgelegt worden, der dem kantonalen und kommunalen Recht wie dem Bundesrecht entspricht. Sie sind nach der erschlossenen Fläche bemessen und stehen in Übereinstimmung mit der gültigen Planung, insbesondere dem GEP. 5.3.1 Das von der Beschwerdeführerin angerufene Äquivalenzprinzip besagt, dass die dem Grundstück aus der beitragspflichtigen Leitung erwachsenden Vorteile nach Massgabe des wirtschaftlichen Mehrwerts oder Sondervorteils, der dem Einzelnen erwächst, zu verlegen sind. Die Beiträge dürfen nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen und müssen sich in vernünftigen Grenzen bewegen. Wie die Beschwerdeführerin richtig festhält, ist es üblich und zulässig, Mehrwerte oder Vorteile anhand schematischer Massstäbe, die leicht zu handhaben sind, zu bestimmen. Genau diese leicht zu handhabenden Massstäbe hat die solothurnische GBV definiert. Grundstücksgrösse, Ausnützungsziffer und Bautiefe ergeben die massgebende Fläche, nach welcher die gesamthaft anfallenden Kosten bzw. der von den profitierenden Grundeigentümern zu tragende Kostenanteil auf die einzelnen Grundstücke bzw. deren Eigentümerinnen aufgeteilt werden. 5.3.2 Die von der Beschwerdeführerin gerügte fehlende Gleich- bzw. Ungleichbehandlung mit dem Eigentümer des Grundstücks Nr. 5987, dessen Grundstück erheblich mehr profitiere, trifft nicht zu. Für das erheblich grössere Grundstück Nr. 5987 muss nach dem Beitragsplan dreimal mehr bezahlt werden, nämlich CHF 70'748.75, als für den Grundstücksteil der Beschwerdeführerin. Zudem ist jenes Grundstück mit der gesamten Fläche zu 100 % in den Plan einbezogen, auch wenn es mehr als eine Bautiefe lang bzw. tief ist und deshalb noch interne Leitungskosten anfallen. Dass beide Grundstücke von der neuen Leitung profitieren bzw. für eine (vollständige) Überbauung auf diese angewiesen sind, wurde bereits dargelegt. Das Grundstück der Beschwerdeführerin war eben vor dem Bau der neuen Leitung noch nicht vollständig erschlossen, für die Entwässerung des Südteils des Grundstücks braucht es die neue Leitung, wenn dieser überbaubar werden soll. 5.3.4 Der Beschwerdeführerin wird für die Abwassererschliessung der südlichen Hälfte ihres Grundstücks ein voraussichtlicher Beitrag von CHF 23'709.27 auferlegt, was bei einer einbezogenen Grundstücksfläche von 1'376 m2 zu einem Beitrag von CHF 17.23/m2 effektiv erschlossener Fläche führt. Dieser Beitrag ist bescheiden, fallen doch gerichtsnotorisch erheblich grössere Kosten an und sind auch schon Kosten von CHF 60.00/m2 für eine Abwassererschliessung als nicht übersetzt beurteilt worden. 5.3.5 Dem Äquivalenzprinzip ist also jedenfalls Rechnung getragen, sowohl im Verhältnis unter den erschlossenen Grundstücken bzw. deren Eigentümern wie auch was die effektiv zu bezahlenden Beiträge angeht. Die entsprechenden Rügen erweisen sich als unberechtigt. 6. Bei diesem Ergebnis, nämlich einer vollständigen Abweisung der Beschwerde, ergibt sich kein Grund, an der vorinstanzlichen Kostenregelung Änderungen vorzunehmen. Auch die entsprechenden Rechtsbegehren bzw. Anträge Ziffer 7 und 8 der Beschwerde sind abzuweisen. 7. Dementsprechend sind der Beschwerdeführerin die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens von CHF 2'000.00 aufzuerlegen; sie werden mit dem Kostenvorschuss verrechnet. Ihr Gesuch um Ausrichtung einer Parteientschädigung ist abzuweisen. 8. Abzuweisen ist auch das Gesuch um Parteientschädigung der Stadt Grenchen, welche durch ihren Rechtsdienst handelte (§ 77 VRG, vgl. auch SOG 2010 Nr. 20). Demnach wird ** erkannt**: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Beschwerdeführerin A.___ hat die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten von CHF 2'000.00 zu bezahlen. 3. Die Gesuche der Beschwerdeführerin und der Stadt Grenchen um Ausrichtung einer Parteientschädigung werden abgewiesen. ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. ** Im Namen des Verwaltungsgerichts** Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber Scherrer Reber Schaad |
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Von Omnilex extrahiert
Whether the appeal against the sewer contribution was admissible and timely.
The appeal was admissible; the court had jurisdiction and the appellant had standing.
The filing was timely and proper, the matter fell within the administrative court's competence, and the appellant was directly affected as a charged landowner.
Whether the southern part of the parcel was already sufficiently sewer-served, so that no contribution could be charged.
The land was newly served within the meaning of the cantonal rules and remained subject to a sewer contribution.
Before the new line, the relevant area had no adequate public or private sewer installation; the new GEP-consistent line in Freytagstrasse first enabled proper drainage of that building land.
Whether the charged area and allocation of the parcel in the contribution plan were excessive or unlawful.
The contribution area and the plan allocation were correct; no reduction of 500 m2 was warranted.
The relevant area corresponded to the planning scheme and to the usual building depth; the parcel segment was a genuine developable building plot in the second building depth.
Whether the contribution violated the equivalence principle or equal treatment.
No violation was found; the contribution was proportionate to the objective benefit and the comparative burden was not unequal.
The new sewer line created a clear special advantage by enabling ordinary gravity drainage and full development; the charge per square metre was moderate and the comparison with neighboring parcels did not show unjustified disparity.
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