Baubewilligung / Gewerbehaus

Geschäftsnummer: VWBES.2022.159

Instanz: Verwaltungsgericht

Entscheiddatum: 12.12.2022

FindInfo-Nummer: O_VW.2022.212

Titel: Baubewilligung / Gewerbehaus

Resümee:

Verwaltungsgericht

Urteil vom 12. Dezember 2022

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Thomann

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1. A.___

2. B.___ AG,

beide hier vertreten durch Rechtsanwalt Roland Müller,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bau- und Justizdepartement,

2. Baukommission der Einwohnergemeinde C.___,

3. D.___

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung / Gewerbehaus

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

I.

1. Am 2. Juli 2021 ersuchten D.___ die kommunale Baubehörde um Bewilligung eines Gewerbehauses auf GB C.___ Nr. 05000. A.___ und die B.___ AG liessen Einsprache erheben.

Am 18. November 2021 erteilte die Baubehörde die Bewilligung. Das Bauvorhaben sei zonenkonform und halte die baupolizeilichen Bestimmungen ein.

2. Am 29. November 2021 liessen A.___ und die B.___ AG Verwaltungsbeschwerde erheben. Sie beantragten, die Bewilligung sei aufzuheben. Das Projekt sei nicht zonenkonform. Es sei eine 5-Zimmer-Wohnung mit Dachterrasse und einem Pool auf dem Dach sowie einem Hobbyraum und einer Garage vorgesehen; die Gewerberäume seien gegenüber dem Wohnteil deutlich untergeordnet. Zudem liege die Zustimmung der Gebäudeversicherung und des Arbeitsinspektorates nicht vor, und es erscheine fraglich, ob die vereinbarte Dienstbarkeit für das geplante Bauvorhaben ausreiche.

3. Das Departement zog namentlich Folgendes in Erwägung:

Das geplante Haus an der [...]strasse 57, auf GB C.___ Nr. 05000, liege gemäss kommunalem Zonenplan in der Gewerbezone. Nach § 6 des Zonenreglements (ZR) vom 4. April 2006 ermögliche die Gewerbezone das Ansiedeln von Kleinunternehmern und Hand-Werksbetrieben (KMU). In der Gewerbezone seien mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, und pro Unternehmen, eine betriebseigene Wohnung zulässig. Bauten in der Gewerbezone hätten sich im Rahmen ihrer Zweckbestimmung in Form-, Material- und Farbgebung sowie der Umgebungsgestaltung in die Landschaft einzupassen, Flachdächer seien gestattet. Nach dem klaren Gesetzestext sei lediglich vorausgesetzt, dass überhaupt ein Betrieb bestehe. Es handle sich um keine reine Gewerbezone nach § 32 Abs. 2 PBG. Demzufolge seien Wohnungen in der Gewerbezone ungeachtet ihrer Grösse zulässig. Einschränkungen würden keine erwähnt. Pro Unternehmen sei eine betriebseigene Wohnung zulässig (§ 6 ZR). Die Dimensionierung der Wohnbaute in Bezug auf das zu betreibende Unternehmen scheine dabei keine Rolle zu spielen. Der Einwand der Beschwerdeführer, der geplante Wohnbereich im Gewerbehaus sei zu gross, gehe fehl. Der Begriff der betriebseigenen Wohnung verdeutliche: Es müsse lediglich ein Gewerbe bestehen, welchem die Wohnung angegliedert werde. Mangels weiterer Spezifikationen hinsichtlich Art und Umfang des Unternehmens sei nur bedeutsam, dass ein Unternehmen - welcher Natur auch immer - auch tatsächlich bestehe.

Die Bauherrschaft habe das Einzelunternehmen «[...] und Reinigung» mit der Geschäftstätigkeit «[...] und Partyservice» am 16. Februar 2022 beim Handelsregisteramt angemeldet. Es sei die Neugründung eines Einzelunternehmens an der [...]strasse 57 auf GB C.___ Nr. 05000 geplant. Das Büro dieses Unternehmens bzw. Dienstleistungsbetriebs befinde sich gemäss Kerndatenblatt des Baugesuchs und den eingereichten Plänen im geplanten Gewerbehaus.

Das Bauvorhaben beinhalte nebst der betriebseigenen Wohnung, vier Lager/Werkstätten, eine Praxis bzw. ein Atelier oder Laden zur Vermietung und ein Büro, welches für das eigene Gewerbe genutzt werden solle. Dass Mieträume geplant seien, spiele keine Rolle. Zudem habe die Vorinstanz in ihrer Verfügung vom 18. November 2021 in Ziff. 16 die Baubewilligung mit einem Revers versehen. Somit sei sichergestellt, dass die Wohnbaute nicht losgelöst vom Gewerbe genutzt werden dürfe.

Am 13. Oktober 2008 und am 30. August 2011 sei ein gegenseitiges Grenzbaurecht zwischen GB C.___ Nrn. 05000 und Nr. 06000 vereinbart worden. Es sei den jeweiligen Eigentümern von GB Nrn. 05000 gestattet, an die Westgrenze von GB Nr. 06000 Bauten im Rahmen der baugesetzlichen Bestimmungen zu erstellen. Das Bauvorhaben scheine mit den Dienstbarkeitsverträgen in Einklang zu stehen.

Da der geplante Dienstleistungsbetrieb kein störender Betrieb sei und überdies ein Grenzbaurecht vorliege, falle das geplante Gewerbehaus nicht in den Anwendungsbereich von § 30 Abs. 1 KBV (Reduktion des Grenz- und Gebäudeabstandes bei industriellen und gewerblichen Bauten). Die Zustimmung der Gebäudeversicherung und des Arbeitsinspektorates seien daher im Sinne der vorgenannten Norm nicht erforderlich.

4. Dagegen liessen A.___ und die B.___ AG als unmittelbare Nachbarn Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautet, die Departementalverfügung und die Baubewilligung seien aufzuheben. Die Einzelunternehmung sei im Handelsregister noch nicht eingetragen, (sie ist es bis heute 21.11.2022 nicht). Die Firma bräuchte nach dem Zweck (Reinigungsdienstleistungen, Pflanzen- und Gartenpflege, sowie Partyservice) keine massgebliche feste Infrastruktur, sondern lediglich einen Büroraum und allenfalls einen Parkplatz. Es handle sich nicht um einen Gewerbebau mit einer Betriebswohnung, sondern um ein Wohngebäude mit einem Gewerbeteil. Es bestehe ein krasses Missverhältnis zur Wohnnutzung. Andere Gemeinden würden höchstens 30% Wohnnutzung zulassen. Es könne nicht sichergestellt werden, dass das Gewerbe nicht kurz nach dem Bau aufgegeben werde, so dass die Zonenvorschrift umgangen werde. Ein stilles Gewerbe könne man auch in der Wohnzone betreiben. Für die Gemeinde sei es wichtig, dass die Gewerbezone tatsächlich für eine Gewerbenutzung gebraucht werde.

5. Die Bauherrschaft liess wissen, beim Departement habe man ihr die Auskunft erteilt, es spiele keine Rolle, welches Gewerbe betrieben werde. Es könne auch eine Putzfirma sein. Ohne diese Auskunft hätten sie das Grundstück nicht gekauft. Es sei bloss gefordert worden, dass die Anmeldung beim Handelsregister vor Baubeginn erfolge. Ein Eintrag ins Handelsregister sei erst möglich, wenn eine Postadresse bestehe. Man brauche für die Dekoartikel und die Putzmaterialien einen Abstellplatz. Die Gemeinde habe auf eine Grössenbegrenzung der Wohnungen verzichtet. Die Wohnfläche betrage 226.9 m2. Eine Fünfzimmerwohnung sei für eine fünfköpfige Familie nicht zu gross. Auf der benachbarten Parzelle Nr. 07000 sei ebenfalls eine betriebseigene Wohnnutzung bewilligt worden.

6. Die kommunale Baubehörde verzichtete auf eine Stellungnahme. Das Departement beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführer verzichteten darauf, dazu Stellung zu nehmen.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Das Verwaltungsgericht ist örtlich, sachlich und funktionell zuständig. Die Beschwerdeführer sind als Nachbarn des Bauvorhabens durch den angefochtenen Entscheid berührt, haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung und sind damit zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1 Massgebend ist vorab § 32 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1).

Die ursprüngliche Fassung aus dem Jahr 1978 liess in den Gewerbezonen nicht wesentlich störende Betriebe und betriebsnotwendige Wohnungen zu. Ursprünglich wollte man, namentlich wegen der Immissionen, Wohnen und Gewerbe möglichst trennen. Nahezu jede Gemeinde schied aber eine Gewerbe- und eine Industriezone aus. Heute geht die Tendenz hin zu gemischten Arbeitszonen. Um den Verkehr zu minimieren, soll man am gleichen Ort wohnen und arbeiten können. Dies ist möglich, weil heute nur noch wenige Tätigkeiten mit stark störenden Immissionen verbunden sind. Das öffentliche Interesse an der funktionalen Durchmischung entbindet jedoch nicht von der Planungspflicht. Mischzonen dürfen nicht völlig offen formuliert werden, sie sind auf die örtlichen Verhältnisse zu konkretisieren (Eloi Jeannerat/Pierre Moor in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016, N 53 zu Art 14).

Nach der heute gültigen Fassung der kantonalen Bestimmung (totalrevidiert, in Kraft seit 1. Januar 2008) sind in Gewerbezonen mässig störende Gewerbe zulässig. Ein von der Gemeinde festzulegender maximaler Anteil der zulässigen Bruttogeschossfläche – bezogen auf die anrechenbare Grundstücksfläche – darf für Wohnungen gebraucht werden. Die Gemeinden können auch (noch) reine Gewerbezonen vorsehen, wo neben Gewerbebetrieben nur betriebsnotwendige Wohnungen zulässig sind.

In reinen Gewerbezonen ist die Wohnnutzung nur dann zulässig, wenn sie betriebsnotwendig ist, also in einem funktionellen Zusammenhang zum Betrieb steht (Alain Griffel [Hrsg.]: Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz 1.69). Das Wohnen ist in solchen Gewerbezonen zwar nicht ausgeschlossen, aber nur restriktiv zugelassen (Andreas Baumann et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 N 88 zu § 15). Die Gewerbezone dient der Entflechtung zwischen Wohn- und Gewerbenutzungen, zumal Immissionsprobleme sonst vorprogrammiert sind. Die Ausscheidung von Gewerbezonen dient im Rahmen der gesamten Nutzungsplanung der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes (vgl. dazu Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 14 N 7).

2.2 Die Gemeinde hat zwar ihr Zonenreglement 2015 revidiert, aber keinen Wohnflächenanteil festgelegt. § 6 ihres Zonenreglements besagt Folgendes:

Die Gewerbezone ermöglicht das Ansiedeln von Kleinunternehmern und Handwerksbetrieben (KMU).

In der kommunalen Gewerbezone sind mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, und pro Unternehmen eine betriebseigene Wohnung zulässig. Bauten in der Gewerbezone haben sich im Rahmen ihrer Zweckbestimmung in Bezug auf Form-, Material- und Farbgebung sowie der Umgebungsgestaltung in die Landschaft einzupassen, Flachdächer sind gestattet.

Die Gewerbezone soll das Ansiedeln von Betrieben fördern oder zumindest ermöglichen. Sie soll folglich nicht für Wohnnutzungen verbraucht werden. Die Gemeinde ist bei der reinen Gewerbezone geblieben, indem sie bloss «betriebseigene» Wohnungen für zulässig erklärt.

3.1 Im vorliegenden Fall ist ein Wohnhaus mit einer stattlichen Wohnung und Pool auf dem Dach für eine fünfköpfige Familie geplant. Nebenbei soll es künftig ein Putzinstitut in Form einer Einzelfirma geben. Im Vordergrund steht hier klar die Wohn- und nicht die Gewerbenutzung. Es findet eine eigentliche Umkehr der Kausalität statt: Nicht die Wohnung ist notwendig, um das Gewerbe möglichst effizient betreiben zu können, sondern der Betrieb wird erst geschaffen, um die grosszügige Wohnnutzung zu ermöglichen. Die Umgehungsabsicht liegt aufgrund der Chronologie auf der Hand: Zuerst erkundigten sich die Bauherrschaft und die Gemeinde im Februar 2021 beim BJD, ob es eine Rolle spiele, welches Gewerbe betrieben werde (Vernehmlassung vom 23. Juni 2022 ans Verwaltungsgericht und Protokollauszug der Baukommission vom 8. Februar 2021). Nachdem der Jurist des BJD erklärt hatte, es spiele keine Rolle, es könne auch eine Putzfirma sein, erfolgten die Baueingabe und die Anmeldung ans Handelsregister. Ohne diese «positive Vorprüfung» hätte die Bauherrschaft gemäss eigener Schilderung das Grundstück nicht gekauft. Der Betrieb gehört also zur Wohnnutzung und nicht umgekehrt. Das BJD zog im angefochtenen Entscheid in Erwägung, es müsse lediglich ein Gewerbe bestehen, welchem die Wohnung angegliedert werde. Auch wenn der Wortlaut der kommunalen Bestimmung eine solche Interpretation zulässt, steht sie in Widerspruch zum Zweck einer Gewerbezone. Hier wird das Gewerbe dem Wohnhaus angegliedert. Dass gewisse Flächen zur gewerblichen Nutzung vermietet werden könnten, ändert daran nichts, könnten sie doch genauso gut als Hobbyraum dienen.

3.2 Die kommunale Baubehörde hat zwar in Ziffer 16 ihres Entscheids einen Revers angebracht: Die Baubewilligung könne jederzeit ganz oder teilweise widerrufen werden. Dies mit der Konsequenz des Rückbaus, der Umnutzung der betriebseigenen Wohnung, wenn kein Gewerbe, kein Dienstleistungsbetrieb mehr betrieben werde. Dass sich die Bauherrschaft im Falle eines Rückbaus auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen wird und der Vollzug des Revers nicht einfach sein wird, ist offensichtlich.

3.3 Hinzu kommt noch Folgendes: Die Gemeinde hätte kein freies Gewerbeland mehr zur Verfügung, wenn die Baute realisiert wird. Eine Neuansiedlung von Betrieben würde künftig erschwert, wenn nicht gar verunmöglicht. Die Bauparzelle liegt in der Empfindlichkeitsstufe (ES) III nach Lärmschutzverordnung (LSV, SR 814.41). Aufs Land in ein relativ kleines Dorf mit ca. 1‘500 Einwohnern zu ziehen, um künftig neben einer Fabrik (die Beschwerdeführerin 2) in der ES III zu wohnen, lässt künftige Immissionsbeschwerden schon erahnen.

3.4 Die Situation ist nicht sehr einfach und übersichtlich, was die Grenzbaurechte anbelangt. Bei diesem Ausgang erübrigt es sich allerdings, die Dienstbarkeiten vorfrageweise noch zu prüfen.

4. Die Beschwerde erweist sich somit als begründet. Der Departementalentscheid ist aufzuheben. Damit wird auch die kommunale Baubewilligung hinfällig. Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdegegner D.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen sind. Sie haften dafür solidarisch. Der Vertreter der Beschwerdeführer hat keine Kostennote eingereicht. Nach Ermessen ist die Parteientschädigung ebenfalls auf insgesamt CHF 2'000.00 festzusetzen. Dies inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer und für die Verfahren vor dem Departement und dem Gericht. Den Beschwerdeführern ist der Kostenvorschuss zurückzuerstatten.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen: Die Verfügung des Bau- und Justizdepartements vom 6. April 2022 wird aufgehoben.

2. Die Beschwerdegegner D.___ haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen. Sie haften dafür solidarisch.

3. Die Beschwerdegegner D.___ haben den Beschwerdeführern insgesamt eine Parteientschädigung von CHF 2'000.00 zu bezahlen, nämlich:

a) CHF 1'000.00 für das Verfahren vor dem Bau- und Justizdepartement und

b) CHF 1'000.00 für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht.

c) Sie haften dafür solidarisch.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad

© 2015 juris