Geschäftsnummer: VWBES.2025.3
Instanz: Verwaltungsgericht
Entscheiddatum: 23.12.2025
FindInfo-Nummer: O_VW.2026.1
Titel: Baubewilligung / Abbruch EFH, Neubau vier Terrassenhäuser
Resümee:
Verwaltungsgericht
Urteil vom 23. Dezember 2025
Es wirken mit:
Präsident Thomann
Oberrichter Hagmann
Oberrichterin Obrecht Steiner
Gerichtsschreiber Luder
In Sachen
A.___
B.___
alle vertreten durch Fürsprecher Hans-Heinrich Weber,
Beschwerdeführer
gegen
Bau- und Justizdepartement,
Bau-, Planungs- u. Umweltkommission der Stadt C.___,
D.___ gmbh,
E.___
Beschwerdegegner Nr. 3 und Nr. 4 vertreten durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht[...]Beschwerdegegner
betreffend Baubewilligung / Abbruch EFH, Neubau vier Terrassenhäuser
zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
I.
1. Die D.___ gmbh, Wohlen (AG), reichte am 8. Januar 2024 eine Baugesuch für den Abbruch eines Einfamilienhauses und den Neubau von vier Terrassenhäusern mit Einstellhalle und Erdsondenbohrungen am [...]weg [...] in C.___ (GB C.___ Nr. [...]) ein. Grundeigentümer sind E.___.
2. Während der Einsprachefrist sind vier Einsprachen, darunter auch diejenigen von A.___ sowie von B.___, alle vertreten durch Fürsprecher Hans-Heinrich Weber, eingegangen.
3. Mit Beschluss der Baudirektion C.___ vom 13. Mai 2024 (eröffnet mit Schreiben vom 27. Mai 2024) wurde die Einsprache von A.___ teilweise gutgeheissen und für die privatrechtlichen Ansprüche auf den Zivilweg verwiesen. Ebenso wurde die Einsprache von B.___ teilweise gutgeheissen und auch sie wurde für die privatrechtlichen Ansprüche auf den Zivilweg verwiesen. Das Baugesuch Nr. 2024-001 wurde unter Auflagen und Bedingungen bewilligt.
4. Hiergegen gelangten A.___ sowie B.___ mit Beschwerden vom 6. Juni 2024, alle vertreten durch Fürsprecher Hans-Heinrich Weber, an das Bau- und Justizdepartement (BJD). Sie liessen beantragen, der Bauentscheid der Stadt C.___, Baudirektion, vom 13. Mai 2024 sei aufzuheben und es sei der Bauabschlag zu verfügen, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
5. Mit Verfügung vom 13. Dezember 2024 wies das BJD die Beschwerde von A.___ sowie B.___ ab und auferlegte ihnen die Verfahrenskosten von je CHF 1'100.00. Zudem wurde ihnen eine Parteientschädigung in der Höhe von je CHF 1'699.60 zur Zahlung auferlegt.
6. Gegen diese Verfügung erhoben A.___ sowie B.___, alle vertreten durch Fürsprecher Hans-Heinrich Weber (nachfolgend Beschwerdeführer) mit Schreiben vom 24. Dezember 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie stellten folgende Rechtsbegehren:
1. Der Entscheid des Bau- und Justizdepartement[s] vom 13. Dezember 2024 sowie die Baubewilligung der Baudirektion C.___ vom 13. Mai 2024 seien aufzuheben und das Baugesuch Nr. 2024-001 sei abzuweisen.
2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
Zudem wurden folgende Verfahrensanträge gestellt:
1. Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
2. Nebst den Verfahrensakten sei die Beschwerdeakte Nr. 2023/72, hinter Bau- und Justizdepartement, beizuziehen.
7. Mit Stellungnahme vom 16. Januar 2025 schloss das BJD auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde und beantragte, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung nicht zu erteilen.
8. Mit Beschwerdeantwort vom 27. Januar 2025 liess sich Rechtsanwalt Harald Rüfenacht namens der Beschwerdegegner Nr. 3 und Nr. 4 vernehmen und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung sei abzuweisen.
9. Die Baudirektion der Stadt C.___ verzichtete mit Schreiben vom 31. Januar 2025 auf eine Stellungnahme und verwies auf ihre Stellungnahme vom 17. Juli 2024 an das BJD.
10. Mit Verfügung des Verwaltungsgerichts vom 3. Februar 2025 wurde der Antrag auf aufschiebende Wirkung abgewiesen (vgl. Ziff. 3 der Verf.ung sowie die zugehörige Begründung).
11. Am 21. Februar 2025 reichten die Beschwerdeführer Schlussbemerkungen ein.
12. Mit Stellungnahme vom 20. März 2025 äusserte sich Rechtsanwalt Harald Rüfenacht namens der Beschwerdegegner Nr. 3 und Nr. 4 zu den Schlussbemerkungen.
13. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanzen wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1. Die Beschwerden sind frist- und formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 der Kantonalen Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Die Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerden ist einzutreten.
2. Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts sowie auf Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht. Die Überschreitung oder der Miss-brauch des Ermessens gelten nach § 67bis Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11) als Rechtsverletzung. Auf Unangemessenheit hin kann der angefochtene Entscheid nicht überprüft werden (vgl. § 67bis Abs. 2 VRG).
3. Die Beschwerdeführer beantragen den Beizug der Beschwerdeakte Nr. 2023/72. Zur Begründung führen sie aus, die beiden Bauprojekte seien nahezu identisch. Hingegen lägen aus zwei Verfahren mittlerweile vier unterschiedliche Darstellungen und Berechnungen der Ausnützungsziffer vor.
Die vom Beschwerdeführer genannte Beschwerdeakte Nr. 2023/72 betrifft ein früheres Projekt der D.___ gmbh (vgl. Baubeschwerde der Beschwerdeführer vom 6. Juni 2024 an das BJD, S. 5 [in den Vorakten]). Das Verfahren wurde durch den Entscheid des Departements (Verfügung vom 17. Oktober 2023) abgeschlossen; beim Verwaltungsgericht ist in diesem Zusammenhang keine Beschwerde hängig. Ein Beizug von Akten aus einem anderen Verfahren lässt sich primär rechtfertigen, wenn mehrere Verfahren beim Verwaltungsgericht hängig sind und eine Verfahrensvereinigung im Raum steht. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Sodann vermag ein einzelner Entscheid des Departements keine konstante Praxis zu belegen, womit die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermögen. Das BJD führte in E. 14 der angefochtenen Verfügung denn auch aus, dass es sich im Entscheid Nr. 2023/72, wonach die Abgrenzung innerhalb des Geschosses bzw. innerhalb der einzelnen Räume zu erfolgen habe und eine Grenzziehung anhand der Höhenkurve unerlässlich sei, nicht um eine ständige Praxis des BJD handle. Eine Überprüfung der Einhaltung der Ausnützungsziffer (AZ) ist vorliegend auch ohne den Beizug weiterer Akten möglich (für die Berechnung der AZ vgl. nachfolgend Ziff. II E. 5.8). Zudem hat das BJD die Frage, welche Methode zur Berechnung der Einhaltung der AZ heranzuziehen ist, offengelassen (vgl. E. 14 der angefochtenen Verfügung). Nach dem Gesagten lässt sich der Beizug der Akten aus einem anderen, abgeschlossenen Verfahren nicht rechtfertigen, auch wenn es sich um ein früheres Projekt handelt. Der Antrag, die Beschwerdeakte Nr. 2023/72 sei beizuziehen, wird abgewiesen.
Die AZ ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche eines Gebäudes und der anrechenbaren Landfläche (§ 37 Abs. 1 aKBV). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller an die Geschosszahl anzurechnenden Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Geschosse, welche nur zum Teil über dem gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, zählen nur soweit zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche, als sie am Hang mehr als 1,5 m und in der Ebene mehr als 1,2 m über dieses hinausragen (Art. 34 Abs. 3 aKBV, Anhang III, Ziff. 2). Als anrechenbare Landfläche gilt die Fläche des Baugrundstückes im Sinne von Anhang III, Ziff. 1 (§ 34 Abs. 1 aKBV).
5.1 GB C.___ Nr. [...] liegt in der Wohnzone, Bauklasse 2, am Hang. Gemäss § 20 des Zonenreglements der Stadt C.___ gilt eine AZ von 0.6. Nachfolgend ist zu prüfen, ob diese AZ durch das angefochtene Bauvorhaben eingehalten wird.
5.2 Die Beschwerdeführer bestreiten die Korrektheit der Darstellung und der Berechnung des gewachsenen Terrains durch den Nachführungsgeometer. Sie machen geltend, der Bericht des Nachführungsgeometers vom 11. Juli 2024 zum Rekonstruierten sei kein Nachweis im engeren Sinne, sondern bestenfalls eine Annäherung an das gewachsene Terrain. Pläne zu den Verhältnissen vor 1919 könnten nicht konsultiert werden, die Siegfried-Karte berge Ungenauigkeiten und die vorinstanzliche Abklärung (LiDAR 2019) vermöge nicht mehr nachzuweisen, als dass es im Bereich der heutigen Garage und Einfahrt zu Abgrabungen gekommen sei. Das Terrain sei im interessierenden Bereich zu massiv verändert worden und es lägen keine gesicherten Unterlagen aus früherer Zeit vor, die eine glaubhafte Rekonstruktion ermöglichen würden. Im ganzen Bereich bis hin zur Parzellengrenze und auch darüber hinaus finde sich kein natürlicher Terrainverlauf mehr. Damit stehe fest, dass das gewachsene Terrain vorliegend nicht mehr nachgewiesen werden könne.
5.3 Der Kurzbericht «Eruierung des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs bei GB-Nr. [...] in C.___» vom 11. Juli 2024 (in den Vorakten) wurde von [...], den im betroffenen Nachführungskreis zuständigen Nachführungsgeometer, erstellt. Unter Ziffer 6 (Beurteilung ursprüngliches Gelände) ist dem Kurzbericht zu entnehmen:
Aufgrund des Alters des bestehenden Gebäudes sind keine Geländeaufnahmen verfügbar, welche die Geländesituation vor dem Bau des Gebäudes [...]weg [...] abbilden oder beschreiben würden. Einziger Anhaltspunkt, um den Geländeverlauf vor der Bebauung abzuleiten sind aktuelle Messungen auf dem Grundstück und in der Umgebung sowie die Konsultation von verfügbaren alten Dokumenten. Dies sind insbesondere Karten, welche den Geländeverlauf generalisiert und mit sehr beschränkter Genauigkeit abbilden. Aus den alten Karten und späteren Luftfotos lässt sich einzig ableiten, wie der generelle Geländeverlauf früher war und an welchen Stellen man davon ausgehen kann, dass das heutige Gelände dem natürlichen gewachsenen Gelände vor Bebauung entspricht.
Im vorliegenden Fall stellt man fest, dass das Gelände oberhalb des bestehenden Gebäudes nie bebaut war und demzufolge dort dem natürlich gewachsenen Gelände entsprechen dürfte. Im Übrigen dürfte das Gebäude damals mit minimalen Geländeverschiebungen in den Hang hineingebaut worden sein, da damals grössere Geländeveränderungen sehr aufwändig und kostspielig waren.
Weiter wird unter Ziffer 7 (Rekonstruktion «natürlich gewachsener Geländeverlauf») ausgeführt:
Aufgrund der oben aufgeführten Dokumente und Erkenntnisse kann der natürlich gewachsene Geländeverlauf so gut wie möglich rekonstruiert werden. Dabei stützt man sich auf heutige Messungen des Geländes und die historischen Geländeabbildungen in Karten und Luftfotos. Infolge der begrenzten Genauigkeit der alten Grundlage erfolgt die Rekonstruktion gestützt auf Höhenmessungen von heute und der Interpolation der Höhenkurve im Bereich des heute bebauten Bereichs. Dieses Vorgehen ist eine Schätzung des wahrscheinlichsten Wertes für den natürlich gewachsenen Geländeverlauf.
Ein Blick auf das Gutachten zeigt einerseits, dass dieses mit einer gewissen Ungenauigkeit behaftet ist, was andererseits bereits dadurch relativiert wird, dass das bestehende Gebäude damals mit minimalen Geländeverschiebungen in den Hang hineingebaut worden sei. Eine Rekonstruktion des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs – anhand der vorhandenen Dokumente und Hilfsmittel bzw. mittels Rekonstruktion anhand der topographischen Verhältnisse – war jedoch möglich. Der Nachführungsgeometer hat nicht einfach Annahmen getroffen, sondern nachvollziehbar aufgezeigt, wie er zu seinem Ergebnis gelangte. Es ist auch nicht ersichtlich, dass relevante zur Verfügung stehende Unterlagen für die Rekonstruktion des gewachsenen Terrains nicht berücksichtigt wurden. Dadurch konnte das natürlich gewachsene Terrain willkürfrei festgestellt werden. Gewisse Ungenauigkeiten sind in diesem Zusammenhang hinzunehmen, da eine Rekonstruktion mit einer Genauigkeit von 100 % per se nahezu unmöglich ist. Der Kurzbericht ist überdies nachvollziehbar und schlüssig; er erfüllt die Anforderungen an einen Nachweis. Die Beschwerdeführer vermochten nicht aufzuzeigen, inwiefern die Darstellung und die Berechnung des gewachsenen Terrains durch den Nachführungsgeometer nicht korrekt sein soll. Wie erwähnt, ist eine gewisse Ungenauigkeit im Zusammenhang mit der Rekonstruktion eines Geländes immanent. Auch sonst bestehen keine Anhaltspunkte, welche die Korrektheit der Einschätzungen des Nachführungsgeometers vom 11. Juli 2024 in Frage stellen würden. Schliesslich war dieser zweifelsfrei für die Durchführung einer unabhängigen Vermessung zuständig. Damit kann die Frage offengelassen werden, wen (Baugesuchsteller oder Baubewilligungsbehörde) in diesem Zusammenhang überhaupt die Beweislast trifft. Das BJD stellte nach dem Gesagten zu Recht auf die Einschätzungen (mit den zugehörigen Dokumenten) des Nachführungsgeometers ab.
Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, es sei nicht schlüssig begründet, weshalb die Höhenlinien in der letzten Darstellung (Beschwerdeantwort vom 27. Januar 2025, Beilage 2 [Plan erstellt am 18. Dezember 2023, geändert am 27. Januar 2025]) nun «richtiger» eingezeichnet seien als in der ersten (Beschwerde vom 24. Dezember 2024, Beilage 2 [Plan vom 7. Juli 2022]), verkennen sie den Hintergrund der revidierten Pläne (vgl. auch E. 9 der angefochtenen Verfügung). Der Plan mit Stand vom 27. Januar 2025 (und ebenso derjenige mit Stand vom 16. August 2024) wurde gestützt auf die Erkenntnisse des Nachführungsgeometers erstellt; dieser ist – insbesondere auch mit Blick auf das gewachsene Terrain – in sich schlüssig.
5.4 Die Beschwerdeführer bringen vor, bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains sei nicht auf den Geländeverlauf abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestanden habe. Bei Häusern, die nach Ablauf der Lebensdauer abgebrochen würden, gelte demnach in der Regel das vorhandene Terrain als «gewachsen». Das Abweichen vom Grundsatz durch Rückgriff auf frühere Verhältnisse richte sich primär gegen Aufschüttungen. Soweit die ausserkantonale Praxis [des Kantons BE] Abgrabungen zum Gegenstand gehabt habe, sei die Grundsatznorm, wonach auf das aktuell bestehende Terrain abzustellen war, bestätigt worden. Hier habe es im Gegenteil zu verhindern gegolten, durch den Rückgriff auf ein früheres Terrain ein überhöhtes Gebäude zu legitimieren. Voraussetzung für den Rückgriff sei, dass sich der Neubau, gerade was die Geschosszahl und die Gebäudehöhe betreffe, typologisch in die Siedlungsstruktur eingliedere.
Im angefochtenen Entscheid nenne die Vorinstanz kein Präjudiz, welches Abgrabungen zum Gegenstand hätte, sondern verweise auf das Mitteilungsblatt der Baukonferenz November 2017, mit der dortigen Formel zur Beachtung von Terrainveränderungen, wenn das ursprüngliche Terrain mit vernünftigem Aufwand feststellbar sei. Die Praxis des BJD liege nicht gerade auf der Hand, da Abgrabungen andernorts [im Kanton Bern] auch anders behandelt würden. Der Vorbehalt des BJD, den Rückgriff auf früher nur bei vernünftigem Aufwand zu tun, entpuppe sich als Leerformel. Der vorliegende Fall demonstriere dies augenscheinlich. Die Beschwerdeführer wollten und könnten den Aufwand der Beschwerdegegnerin nicht beurteilen. Immerhin habe diese bis heute vier Berechnungen mit je unterschiedlichen Ausgangsgrössen und Resultaten vorgelegt. Im Sinn der Rechtssicherheit sei von einer vermeintlichen Rekonstruierbarkeit eines über 100 Jahre alten Zustandes Abstand zu nehmen. Genau dies habe das Verwaltungsgericht 1995 gemacht (SOG 1995 Nr. 22, E. 3).
Die Beschwerdeführer hätten ein berechtigtes Interesse an der Erhaltung des bestehenden Zustandes. Vorliegend solle mit dem Rückgriff auf einen nicht mehr feststellbaren früheren Zustand eine Baute ermöglicht werden, welche im Hinblick auf ihre Gebäudemasse, namentlich die AZ, sowie ihre Positionierung im Gelände, das Bestehende weit in den Schatten stelle. Das widerspreche der vom Verwaltungsgericht aufgestellten Bedingung, wonach sich der Neubau in jedem Fall typologisch in die Siedlungsstruktur einzufügen habe.
5.5 Der kantonalrechtliche Begriff des «gewachsenen Terrains» ist vom Verwaltungsgericht in seiner publizierten Rechtsprechung konkretisiert worden. Als gewachsenes Terrain gilt demnach grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht. Bei der Bestimmung des gewachsenen Terrains ist auf das auf dem Baugrundstück vorgefundene Terrain und nicht auf ein durch Aufschüttungen verändertes Gelände abzustellen (SOG 2006 Nr. 20 E. 3). Im Sinne der Gleichbehandlung der Betroffenen ist daher auch nicht auf ein durch Abgrabungen verändertes Grundstück abzustellen, auch wenn es hierbei keine «Aussichtshügel» zu verhindern gilt. Ohne eine fixe zeitliche Schranke festzulegen, wurde in SOG 1995 Nr. 22 ausgeführt, dass nicht auf den Geländeverlauf abzustellen sei, wie er vor unvordenklicher Zeit bestanden hat (E. 3). Damit wurde festgehalten, dass bei allenfalls seit Jahrhunderten veränderten Grundstücken nicht auf einen sehr weit zurückliegenden Urzustand abzustellen ist. In SOG 1995 Nr. 22 galt das aufgeschüttete Terrain als gewachsen, da es dem umgebenden, bereits bebauten Geländeverlauf entsprach (E. 4b). Dass nach dem Abbruch eines Gebäudes das vorhandene Terrain als gewachsen gilt, kann damit zutreffen, wenn das bestehende Terrain noch immer dem umgebenden Geländeverlauf angepasst ist. Dass dies vorliegend nicht zutrifft, veranschaulicht das Querprofil deutlich (vgl. Kurzbericht «Eruierung des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs bei GB-Nr. [...] in C.___» vom 11. Juli 2024, S. 12) deutlich. Zudem ist der eben genannte SOG im Lichte des konkreten Sachverhalts zu betrachten, wonach es – im Gegenteil zur vorliegenden Konstellation – eine Aufschüttung und nicht eine Abgrabung am Hang zu beurteilen galt. Je nachdem, ob es sich im Zusammenhang mit dem Eingriff ins Gelände um eine Abgrabung oder eine Aufschüttung handelt, ist grundsätzlich von divergierenden Interessen der Bauherrschaft auszugehen. Diese will eine Aufschüttung (durch welche auf einer Erhöhung gebaut werden könnte) in der Regel wohl beibehalten und Abgrabungen (durch welche in einer Vertiefung zu bauen wäre) wohl rückgängig machen. Letzteres ist verständlich, da durch ein zurückgebautes Gebäude in Hanglage ein «Einschnitt» im Geländeverlauf besteht (und bestehen bleibt, wenn der Neubau darüber zu liegen kommt). Die beiden Konstellationen haben aber gemeinsam, dass das Terrain dem umgebenden Geländeverlauf angepasst sein muss. Nachbarliche Interessen sind primär im Zusammenhang mit Aufschüttungen auszumachen und rücken daher vorliegend in den Hintergrund.
Im Zusammenhang mit dem vorliegenden Verfahren gilt es einen Blick auf die (konstante) Praxis des BJD zu werfen, wonach Veränderungen im Zusammenhang mit vorgenommenen Aufschüttungen oder Abgrabungen aus früherer Zeit dann zu beachten sind, wenn das ursprüngliche Terrain noch mit vernünftigem Aufwand feststellbar ist, beispielsweise durch vorhandene Pläne oder die topographischen Verhältnisse (Mitteilungsblatt BJD Baukonferenz 2017, S. 19). Erst wenn die Rekonstruktion nicht mehr möglich ist, kann das heute effektiv vorhandene Terrain als massgebendes angenommen werden (Mitteilungsblatt BJD Baukonferenz 2022, S. 36). Dass es im zu beurteilenden Fall in der Vergangenheit zu Terrainveränderungen gekommen ist, blieb unbestritten.
Was mit «vernünftigem Aufwand» zur Feststellung des gewachsenen Terrains gemeint bzw. mit umfasst ist, lässt sich aus dem Mitteilungsblatt BJD Baukonferenz 2022 (S. 36) ableiten. Der Aufwand umfasst in erster Linie die Konsultation der vorhandenen Belege zum betroffenen Grundstück. Hierbei ist insbesondere an alte Pläne und Baubewilligungen sowie Fotografien zu denken. Fehlen solche Belege, umfasst der Aufwand die Rekonstruktion gestützt auf den natürlichen Geländeverlauf (welcher u.U. vorgängig ebenso zu rekonstruieren ist) der angrenzenden Parzellen. Vorliegend wurde der Geländeverlauf gestützt auf Messungen auf dem Grundstück und in der Umgebung sowie die Konsultation von verfügbaren alten Dokumenten rekonstruiert. Weder finden sich Hinweise in den Akten noch ist sonst erkennbar, dass der getätigte Aufwand hierfür übermässig bzw. unverhältnismässig war. Als Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass vorliegend das gewachsene Terrain durch den Nachführungsgeometer mit vernünftigem Aufwand rekonstruiert werden konnte (vgl. auch voranstehend Ziff. II E. 5.3).
Die genannte Praxis des BJD fand bereits unter der aKBV Geltung, ist nicht willkürlich und sachlich gerechtfertigt. Sie steht in keinem Widerspruch zur früheren bzw. bisherigen Rechtsprechung, welche mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall zu verstehen ist. Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, mit dem Verweis auf die Praxis des BJD werde eine willkürliche und rechtungleiche Ermessensbetätigung vollzogen, ist ihnen nicht zu folgen. Der geltend gemachte Ermessensmissbrauch ist nicht erkennbar.
Auch zeigen die Beschwerdeführer nicht konkret auf, inwiefern sich das geplante Bauvorhaben zu wenig in die Siedlungsstruktur einfüge. Ihr allgemeiner Verweis auf die AZ ist jedenfalls unbehelflich. Vielmehr ist auf Google Maps erkennbar, dass das Gelände des Baugrundstücks heute im Bereich der Garageneinfahrt – im Vergleich zum Nachbargebäude an der [...]strasse [...] – zu tief liegend erscheint. Selbst die Beschwerdeführer anerkennen, dass es in diesem Bereich zu Abgrabungen gekommen ist.
Den Eigentümern der Nachbargrundstücke entsteht durch das vorliegende Bauvorhaben denn auch kein Nachteil, der mit geltendem Recht nicht vereinbar wäre; eine intensivere Nutzung der Bauparzelle haben sie hinzunehmen. Nur weil das Grundstück im oberen (nördlichen) Teil bis anhin ungenutzt bzw. nicht bebaut war, vermögen die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.
Es bleibt festzuhalten, dass der Beizug einer ausserkantonalen Praxis vorliegend wenig hilfreich und nicht von massgebender Relevanz ist.
5.7 Schliesslich monieren die Beschwerdeführer die Berechnung der AZ. Diese werde durch das Projekt deutlich überschritten. Die Vorinstanz habe im ersten Entscheid zum Bauvorhaben noch ausgeführt, eine Abgrenzung entlang der Höhenlinie sei unerlässlich, was sie nun relativiere. Es sei eine Abgrenzung nach Räumen (Raumgrenzen) vorzunehmen. Dabei gehe es nicht um die Festlegung eines Messpunktes für die Gebäudehöhe, sondern um die Anrechenbarkeit von Räumen. Die Beschwerdeführer bezweifeln die Sinnhaftigkeit einer Grenzziehung innerhalb der Räume für die Beurteilung der Nutzungsdichte. Die Nutzung richte sich nach der Raumaufteilung und nicht entlang irgendwelcher «gedachter» Linien im Rauminnern.
In der Darstellung der «ebene 1» sei die Abgrenzung daher nicht nur entlang der Rückwand des bestehenden Gebäudes, d.h. entlang der vorbestehenden Abgrabung als massgebliches Terrain vorzunehmen, sondern auch die sich anschliessende Fläche des Hauptzimmers der dortigen Wohnung ganz anzurechnen. Bereits dadurch werde die AZ erheblich überschritten. Bei der «ebene 2» sei die so berechnete anrechenbare Geschossfläche ebenfalls bedeutend grösser. Damit erübrige sich eine Kommentierung der «ebene 3». Die Beschwerdeführer monieren die Privilegierung der Ebenen 1 und 2. Es bestehe keine Veranlassung, von den ursprünglichen, von der Beschwerdegegnerin selbst ermittelten Flächen gegen unten abzuweichen. Die anrechenbare Gebäudefläche betrage demnach 650,13 m2, womit die AZ klar überschritten sei.
5.8 Die von den Beschwerdeführern geforderte Abgrenzung nach Räumen kommt bereits mit Blick auf § 34 Abs. 3 aKBV, Satz 2, wonach Geschosse, welche nur zum Teil über dem gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, nur soweit zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen, als sie am Hang mehr als 1,5 m und in der Ebene mehr als 1,2 m über dieses hinausragen, nicht in Frage. Eine Abgrenzung bloss nach Räumen des Untergeschosses würde – je nach Raumaufteilung – zu stossenden Ergebnissen führen. Räume, welche sich vollständig im Erdreich (unter der Oberfläche) befinden, entfalten denn auch keine sichtbare Aussenwirkung. Auch mit Verweis auf SOG 1997 Nr. 23 E. 3, in dem hergeleitet wurde, welche Räume des Untergeschosses im konkreten Fall zur Bruttogeschossfläche gehören und auf wieviel m2 sich die anzurechnende Bruttogeschossfläche beläuft, vermögen die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten bzw. keine Berechnung bloss nach Räumen abzuleiten.
Das Departement stellte bei der Berechnung der AZ auf den Plan vom 16. August 2024 ab, welcher bei einer anrechenbaren Gebäudefläche von 622,6 m2 eine AZ von 0.593 ausweist (Berechnung anhand der Höhenlinie). Der Plan ist schlüssig und auf diesen kann abgestellt werden. Sodann gelangte das Departement in E. 14 der angefochtenen Verfügung zutreffend zum Ergebnis, dass die AZ von 0.6 unabhängig davon eingehalten ist, ob die Abgrenzung der Geschosse entlang der Höhenlinie oder aber mit einer geraden Linie erfolgt.
Die Berechnung mittels gerader Linie, bei welcher eine AZ von 0.575 resultiert, wird zudem durch den Plan vom 18. Dezember 2023, mit Stand vom 27. Januar 2025, nachvollziehbar veranschaulicht. Nach dem Gesagten steht fest, dass die AZ durch das angefochtene Bauvorhaben eingehalten wird.
6. Die Beschwerden erweisen sich somit als unbegründet. Sie sind abzuweisen. Die Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106 - 109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang des Verfahrens auferlegt. Somit haben A.___ und B.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu je ½ bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2’000.00 festzusetzen sind. Sie werden mit den geleisteten Kostenvorschüssen in derselben Höhe (je CHF 1'000.00) verrechnet. Entsprechend ist an die Beschwerdeführer keine Parteientschädigung zu entrichten.
Bei dem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer den durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht vertretenen Beschwerdegegnern für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Diese machen mit Kostennote vom 20. März 2025 einen Honoraraufwand von CHF 3'570.05 (12.75 Stunden à CHF 280.00/Std.) und Auslagen von 62.60 geltend. Der geltend gemachte Aufwand ist ausgewiesen. Der Aufwand von 12.75 Stunden CHF 280.00 und Spesen von CHF 92.60, gesamthaft CHF 3'926.90 (inkl. MWST), erscheinen für das Verfahren vor Verwaltungsgericht gerechtfertigt und sind durch A.___ sowie B.___, entsprechend dem Ausgang des Verfahrens, je zur Hälfte (CHF 1'963.45 ausmachend) und unter solidarischer Haftbarkeit, zu entschädigen.
Die vorinstanzliche Kostenregelung bleibt bestehen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerden werden abgewiesen.
2. A.___ sowie B.___ haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 je hälftig zu bezahlen.
3. A.___ sowie B.___ haben unter solidarischer Haftbarkeit an die D.___ gmbh und an E.___ eine Parteientschädigung von total CHF 3'926.90 (inkl. Spesen und MWST) je hälftig zu entrichten.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident Der Gerichtsschreiber
Thomann Luder
© 2015 juris