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Agricultural lease void due to invalid share purchase

ZKBER.2017.52Übriges Gericht04.04.2018Granted

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

A.___ appealed a first-instance dismissal in an agricultural tenancy dispute concerning a farm owned by B.___ and C.___ AG. The appellate court held that the 1995 share purchase of the company owning the agricultural enterprise was an acquisition requiring BGBB approval; because no approval was obtained, the transaction was void. The later voting-right and signing arrangements therefore could not confer valid representation authority on B.___. As a result, the 2011 lease and the 2015 termination were also void. The appeal was allowed, the lower judgment set aside, and both instances’ costs and compensation were imposed on the respondents.

Omnilex-Regeste

Art. 61 Abs. 1 und 3, Art. 70 Abs. 1 BGBB; representation of a company owning agricultural land; void share acquisition and consequential invalidity of lease and notice of termination. A transfer of shares in a company whose assets include an agricultural holding may constitute an economically equivalent acquisition subject to approval under Art. 61 Abs. 3 BGBB. If no approval is sought or granted, the transaction is void under Art. 70 Abs. 1 BGBB; the ten-year limits of Arts. 71 and 72 BGBB concern the administrative revocation/correction mechanisms and do not legalize the underlying private-law transaction. A voting-right arrangement under a pledge does not, without a valid basis, create sole representation authority. Subsequent acts depending on the void acquisition are likewise invalid (consid. 3-5).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZKBER.2017.52**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:05.04.2018
FindInfo-Nummer:O_ZK.2018.50
Titel:** landwirtschaftliche Pacht**
Resümee:
Obergericht Zivilkammer Urteil vom 5. April 2018 Es wirken mit: Präsident Frey Oberrichter Müller Oberrichterin Jeger Gerichtsschreiberin Kofmel In Sachen ** A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Michael Ritter, Berufungsklägerin gegen 1. ** B.___, Berufungsbeklagter 1 2. ** C.___ AG**, Berufungsbeklagte 2 beide vertreten durch Rechtsanwalt Pierre Fivaz, betreffend ** landwirtschaftliche Pacht** zieht die Zivilkammer des Obergerichts in ** Erwägung**: I. 1.1 Streitgegenstand ist ein landwirtschaftliches Gewerbe in [...] und dazugehörende landwirtschaftliche Grundstücke in [...], welche nachfolgend der Einfachheit halber C.___ genannt werden. Eigentümer des C.___ ist heute gemäss Grundbucheintrag einerseits B.___ und andererseits die C.___ AG. 1.2 Der C.___ gehörte ursprünglich D.___, dem Ehemann von A.___. Aufgrund finanzieller Probleme gewährte B.___ D.___ ein Darlehen von CHF 550'000.00. Am 18. Juli 1985 schloss D.___ mit B.___ einen Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags und zur Begründung eines Kaufsrechts bezüglich des C.___. Als Kaufpreis wurden CHF 650‘000.00 festgelegt, wovon CHF 550‘000.00 zur Finanzierung eines Nachlassvertrags dienen sollten. Es wurde vorgesehen, dass das Kaufsrecht frühestens am 14. Februar 1994 ausgeübt werden könne. 1.3 Mit Sacheinlagevertrag vom 2. März 1988 verkaufte D.___ der zu gründenden C.___ AG den C.___. Am 12. Oktober 1988 gründeten A.___, D.___ und B.___ gemeinsam die C.___ AG. Sie übernahmen sämtliche 50 Namenaktien zu nominell CHF 1'000.00 (D.___: 48, A.___: 1, B.___: 1). In den Verwaltungsrat wurden D.___ (Präsident) und B.___ (Mitglied) gewählt. 1.4 Im Pfandvertrag vom 10. Februar 1989 zwischen D.___ und B.___ wurde der Vorvertrag für gegenstandslos erklärt und aufgehoben. Im Pfandvertrag wurde festgehalten, dass D.___ B.___ CHF 550‘000.00, welche B.___ D.___ zur Finanzierung des Nachlassvertrags zur Verfügung stellte, schulde. Zur Sicherung dieser Schulden übergab D.___ B.___ sämtliche 50 Aktien der C.___ AG als Faustpfand. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass B.___ das Stimmrecht sowie ein zeitlich begrenztes Kaufsrecht an sämtlichen Aktien zum Preis von CHF 557'000.00 erhalte. Bei Ausübung des Pfandrechts wurde B.___ ermächtigt, den Kaufpreis mit seiner faustpfandgesicherten Forderung von CHF 550'000.00 zu verrechnen. 1.5 Am 1. Januar 1994 ist das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) in Kraft getreten. 1.6 Am 3. Januar 1995 erwarb B.___ mittels Kaufvertrag sämtliche 50 Aktien der C.___ AG. Der Kaufpreis wurde auf CHF 557'000.00 festgesetzt, wovon CHF 550'000.00 laut Pfandvertrag bereits verrechnet worden sind. 1.7 Am 17. Februar 1998 fand eine Kapitalerhöhung um weitere 50 Aktien bei der C.___ AG statt, wobei B.___ 39 Aktien, D.___ 10 Aktien und A.___ 1 Aktie erhielten. Gemäss Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 sollten alle 11 Namenaktien von D.___ und A.___ nach Beendigung der Pacht entschädigungslos an B.___ fallen. 1.8 Der C.___ wurde ursprünglich an D.___ verpachtet. Nachdem er das Pensionsalter erreichte, haben die C.___ AG einerseits und B.___ andererseits A.___ den C.___ mit zwei separaten Pachtverträgen vom 17. Februar 1998 verpachtet. Am 5. März 2011 unterschrieben A.___ als Pächterin und B.___ als Verpächter einen «Anhang zum Pachtvertrag» (Anhang zu den Pachtverträgen vom 17. Februar 1998), welcher den weiteren Verbleib der landwirtschaftlichen Pachtgrundstücke regelte. Darin vereinbarten die Parteien, dass das Pachtverhältnis befristet bis 31. Dezember 2016 festgesetzt werde. 1.9 Mit Schreiben vom 26. Dezember 2015 kündigte B.___ den Pachtvertrag per 31. Dezember 2016. Er machte geltend, dass sein Sohn den C.___ dereinst bewirtschaften wolle. 2.1 Nach einem gescheiterten Schlichtungsverfahren reichte A.___ (nachfolgend: Klägerin) am 8. Juli 2016 gegen B.___ (nachfolgend: Beklagter 2) und die C.___ AG (nachfolgend: Beklagte 1) Klage betreffend landwirtschaftliche Pacht beim Richteramt Thal-Gäu ein, mit den folgenden Rechtsbegehren: 1. Es sei festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die von den Beklagten 1 und 2 ausgesprochene Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig sind. 2. Eventualiter sei festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die Kündigung vom 26. Dezember 2015 in Bezug auf die sich im Eigentum der Beklagten 1 stehenden Grundstücke GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] sowie GB [...] Nr. [...], Nr. [...], Nr. [...] und Nr. [...] nichtig sind. In diesem Falle sei das zwischen der Klägerin und dem Beklagten 2 bestehende Pachtverhältnis betreffend die Grundstücke GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] um sechs Jahre und somit bis am 31. Dezember 2022 zu erstrecken. 3. Sub-Eventualiter sei festzustellen, dass das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene befristete Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ ordentlich am 31. Dezember 2019 endet. 4. Sub-Sub-Eventualiter sei das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene befristete Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ um sechs Jahre und somit bis am 31. Dezember 2022 zu erstrecken. 5. Sub-Sub-Sub-Eventualiter sei das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ nach richterlichem Ermessen zu erstrecken (Art. 27 Abs. 4 LPG). 6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten des Beklagten 2. 2.2 Mit Schreiben vom 4. August 2016 nahm das Amt für Landwirtschaft Stellung zur Situation der Beklagten 1. 2.3 Mit Klageantwort vom 23. September 2016 schlossen die Beklagten auf vollumfängliche Abweisung der Klagebegehren, soweit diese nicht zurückzuweisen seien, u.K.u.E.F. 2.4 Mit Replik vom 21. November 2016 bzw. Duplik vom 4. Januar 2017 hielten die Parteien an den bereits gestellten Rechtsbegehren fest. 2.5 Am 15. Mai 2017 fand vor dem Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu eine Verhandlung mit Partei- und Zeugenbefragung statt. 2.6 Mit Urteil vom 1. Juni 2017 wies der Amtsgerichtspräsident die Klage ab und auferlegte der Klägerin die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 7'000.00 und verpflichtete sie dazu, an die Beklagten eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 11'323.00 zu bezahlen. 3.1 Dagegen erhob die Klägerin (von nun an: Berufungsklägerin) am 11. September 2017 frist- und formgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn mit den folgenden Rechtsbegehren: 1. In Gutheissung der Berufung sei das Urteil des Richteramts Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 aufzuheben und es sei festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die von den Berufungsbeklagten 1 und 2 ausgesprochene Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig sind. 2. Eventualiter sei in Gutheissung der Berufung das Urteil des Richteramts Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 aufzuheben und es sei das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene befristete Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ um sechs Jahre und somit bis am 31. Dezember 2022 zu erstrecken. 3. Sub-Eventualiter sei in Gutheissung der Berufung das Urteil des Richteramts Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 aufzuheben und es sei das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene befristete Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ nach richterlichem Ermessen zu erstrecken (Art. 27 Abs. 4 LPG). 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Berufungsbeklagten 1 und 2 unter solidarischer Haftbarkeit. 3.2 Mit Berufungsantwort vom 30. Oktober 2017 schlossen die Beklagte 1 (von nun an: Berufungsbeklagte 2) und der Beklagte 2 (von nun an: Berufungsbeklagter 1) auf vollumfängliche Abweisung der Berufungsbegehren, soweit diese nicht zurückzuweisen seien, u.K.u.E.F. 4. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen. II. 1. Strittig und zu klären war und ist, ob das mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene Pachtverhältnis sowie die vom Beklagten 2/Berufungsbeklagten 1 ausgesprochene Kündigung vom 26. Dezember 2015 gültig sind und damit, ob der Beklagte 2/Berufungsbeklagte 1 zur Vertretung der Beklagten 1/Berufungsbeklagten 2 befugt gewesen ist. 2.1 Der Vorderrichter erwog zusammengefasst und im Wesentlichen, was folgt: Bei den Pachtgegenständen handle es sich unbestrittenermassen um landwirtschaftliche Grundstücke und um ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 2 BGBB. Vorliegend seien nur der Aktienkaufvertrag vom 3. Januar 1995, die Kapitalerhöhung vom 17. Februar 1998, sowie der Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 genauer zu betrachten, da diese nach dem Inkrafttreten des BGBB abgeschlossen bzw. beschlossen worden seien. Die vorliegend getätigten Rechtsgeschäfte über Anteilsverschiebungen einer Aktiengesellschaft seien bewilligungspflichtig. Frühester Zeitpunkt einer Eigentumsübertragung sei der Kaufvertrag von 1995. Aufgrund der sachlichen Nähe zum klassischen Grundstückskauf sei auch bei einem eigentumsähnlichen Erwerb ohne Grundbucheintrag von einer analogen Anwendung der Zehnjahresfrist von Art. 71 Abs. 2 BGBB respektive Art. 72 Abs. 3 BGBB auszugehen. Der Anspruch auf eine Korrektur des Rechtsgeschäfts sei somit – selbst wenn ein nichtiger Eigentumserwerb stattgefunden hätte – im Ergebnis verwirkt. Aufgrund des gleichen Umstandes erübrige sich auch eine Prüfung der weiteren Rechtsgeschäfte. Der Pachtvertrag und dessen Kündigung seien demnach verbindlich zustande gekommen. Als Eigentümerin eines Teils der streitbetroffenen Grundstücke dürfe die Beklagte 1 im Rahmen des Gesetzes frei über die Pachtgrundstücke entscheiden und somit, indirekt durch die Stimmrechtsmehrheit, auch der Beklagte 2. Somit sei es ihm auch erlaubt gewesen, im Namen der Beklagten 1 den Pachtvertrag einzugehen und die Kündigung auszusprechen. Das gleiche gelte auch für den Pachtvertrag, welcher der Beklagte 2 in eigenem Namen mit der Klägerin eingegangen sei. 2.2 Die Berufungsklägerin entgegnet zusammengefasst und im Wesentlichen, was folgt: Bei korrekter Feststellung, dass der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 nichtig sei, hätte die Vorinstanz zum Schluss kommen müssen, dass sämtliche auf dem nichtigen Kaufvertrag basierenden Rechtsgeschäfte ebenfalls nichtig seien. Denn der Berufungsbeklagte 1 sei im Zeitpunkt der Kapitalerhöhung im Jahr 1998 nur rechtmässiger Eigentümer einer Namenaktie gewesen und hätte bei der Verdoppelung des Aktienkapitals Anspruch auf eine zweite Namenaktie gehabt. Somit wäre auch der Erwerb der 39 Namenaktien im Rahmen der Kapitalerhöhung nach Art. 61 Abs. 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 1 BGBB bewilligungspflichtig gewesen und infolge der fehlenden Bewilligung bzw. der fehlenden Voraussetzungen gemäss Schreiben vom 4. August 2016 als nichtig zu betrachten. Auch die im Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 vorgesehene Abgabe der 11 Namenaktien im Zeitpunkt der Beendung der Pacht unterliege der Bewilligungspflicht. Auch die im Jahr 1998 vorgesehene Einzelunterschriftsberechtigung des Berufungsbeklagten 1 sei nichtig, weshalb der Berufungsbeklagte 1 weder zum Abschluss des Pachtvertrags vom 5. März 2011 noch zu dessen Kündigung vom 26. Dezember 2015 berechtigt gewesen sei. Der Berufungsbeklagte 1 sei einzig rechtmässiger Eigentümer von zwei Namenaktien der Berufungsbeklagten 2 und somit weder einzelunterschrifts- noch verfügungsberechtigt. Eine rechtmässige Abänderung des Stimmrechts sei nicht vorgenommen worden. Es seien keine Stimmrechtsaktien nach Art. 693 OR ausgegeben worden. Auch habe keine rechtmässige Übertragung des Stimmrechts auf den Berufungsbeklagten 1 stattgefunden. Auch die vom Berufungsbeklagten 1 sich selbst eingeräumte Einzelunterschriftsberechtigung sei nichtig. Daraus folge, dass der Berufungsbeklagte 1 gar nie berechtigt gewesen sei, die Berufungsbeklagte 2 zu vertreten und diesbezüglich mit der Berufungsklägerin die Pachtverträge abzuschliessen. Diese Pachtverträge sowie auch die Kündigung vom 26. Dezember 2015 seien zweifelsohne nichtig. Im Gegensatz zum Grundstückkauf erfolge beim Aktienkauf keine Prüfung durch die Bewilligungsbehörde und auch kein Grundbucheintrag, welcher öffentliche Wirkung entfalte. Für eine analoge Anwendung von Art. 71 Abs. 2 BGBB und Art. 72 Abs. 3 BGBB bestehe kein Raum, zumal diese ohnehin nur den Widerruf der Erwerbsbewilligung und die Berichtigung des Grundbucheintrags und nicht das diesen zu Grunde liegende Rechtsgeschäft betreffen würden. In Bezug auf die beantragte Feststellung der Nichtigkeit des Pachtvertrags vom 5. März 2011 sei des Weiteren zu berücksichtigen, dass dieser in seiner Gesamtheit nichtig sei und nicht nur in Bezug auf die im Eigentum der Berufungsbeklagten 2 befindlichen Grundstücke. Der Pachtvertrag wäre unter keinen Umständen abgeschlossen worden, wenn nur die im Eigentum des Berufungsbeklagten 1 stehenden Grundstücke verpachtet worden wären. Somit stehe nach dem Gesagten fest, dass der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 nichtig sei, da gemäss Schreiben der zuständigen Bewilligungsbehörde vom 4. August 2016 erstens eine Erwerbsbewilligungspflicht bestanden habe und zweitens eine Erwerbsbewilligung nicht erteilt werden könne. Diese Nichtigkeit müsse weder angefochten noch korrigiert werden, sondern sei von Amtes wegen zu beachten. 2.3 Die Berufungsbeklagten bringen zusammengefasst und im Wesentlichen vor, was folgt: Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin sowie der Vorinstanz stelle der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 eine reine schriftliche Bestätigung des bereits vor Inkrafttreten des BGBB vollzogenen Rechtsgeschäftes des Kaufs dar. So hätten die Parteien mit dem Schreiben schriftlich lediglich bestätigt, dass der gesamte Kaufpreis bereits vor mehreren Jahren bezahlt worden sei. Der Kauf sei demgemäss vor Inkrafttreten des BGBB vollzogen worden und sei somit nicht bewilligungspflichtig. Die Vorinstanz habe in Bezug auf die Folgen einer Nichteinholung der notwendigen Bewilligung die Bestimmungen von Art. 71 Abs. 2 BGBB, bzw. Art. 72 Abs. 3 BGBB zu Recht analog auf den Vertrag vom 3. Januar 1995 angewendet und sei somit richtigerweise davon ausgegangen, dass die zehnjährige Anfechtungsfrist im vorliegenden Fall analog zur Geltung gelange. Die Vorinstanz habe die Nichtigkeit pflichtgemäss von Amtes wegen geprüft, hierbei sei sie nicht an die Anträge der Parteien gebunden. Auch für den unwahrscheinlichen Fall, dass eine Bewilligungspflicht bestünde und die analoge Anwendung von Art. 71 Abs. 2 bzw. Art. 72 Abs. 3 BGBB nicht in Frage käme, vermöge das Schreiben des zuständigen Landwirtschaftsamts vom 4. August 2016 keinen Beweis zu erbringen. Der Verfasser dieses Schreibens informiere nur einseitig über den Sachverhalt und stelle selbst klar, dass sich gestützt auf diese Auskunft keine Rechte ableiten liessen. In casu liege eine Selbstbewirtschaftung vor, womit ein Rechtsanspruch zur Bewilligung des Kaufvertrags bestanden hätte. Sei eine an sich notwendige Bewilligung nicht eingeholt worden, befinde sich das betreffende Rechtsgeschäft in einem sogenannten Zustand der schwebenden Unwirksamkeit, bis das zuständige Amt entweder nachträglich das Geschäft bewillige oder die Bewilligung verweigere. Es bestehe indessen noch keine Nichtigkeit des privatrechtlichen Rechtsgeschäfts, sondern es könne noch eine nachträgliche Bewilligung erteilt werden. Wenn man wider Erwarten von einer Bewilligungspflicht ausgehe und von einer Verweigerung der Bewilligung, müsse man dennoch beachten, dass die Parteien dieses Rechtsverhältnis schon seit über 20 Jahren so gelebt hätten und beide Parteien, vor allem die Gegenpartei, davon profitiert hätten. Die Gültigkeit der Geschäfte sei nie angezweifelt worden bis zum Zeitpunkt, als die Berufungsklägerin die Pachterstreckung geltend gemacht habe. Nicht nur, dass dieses Verhalten rechtsmissbräuchlich erscheine; zu beachten sei, dass auch hier, wie bei einem Grundbucheintrag, zum Schutz der Rechtssicherheit von einer Verwirkung der Anfechtungsfrist ausgegangen werden müsse. Es bestehe in keiner Weise ein Rechtsgrund, welcher die Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags vom 3. Januar 1995 sowie des Pachtvertrags und dessen Kündigung zu rechtfertigen vermöge. Der Kaufvertrag könne sodann nicht gestützt auf das Schreiben vom 4. August 2016 als nichtig erklärt werden, vielmehr müsste es eine diesbezügliche Feststellungsverfügung geben, welche in casu nicht vorhanden sei. Die Vorinstanz hätte die Nichtigkeit nicht feststellen können, da in casu gar keine Bewilligung vorliege und sich das Rechtsgeschäft allerhöchstens im Schwebezustand der Unwirksamkeit befinden würde. Sämtliche Stimmrechte an der Berufungsbeklagten 2 seien mit dem Pfandvertrag gültig auf den Berufungsbeklagten 1 übertragen worden. Die Übertragung der Stimmrechte sei mit dem Pfandvertrag vom 10. Februar 1989 belegt. Bei der Erhöhung des Aktienkapitals hätten D.___ und die Berufungsklägerin auf ihre Bezugsrechte verzichtet. Dies sei ohne weiteres möglich. Indem sie sich nun darauf berufen würden, dass sie ein Bezugsrecht gehabt hätten, würden sie sich treuwidrig verhalten. Es sei somit erwiesen, dass sämtliche Stimmrechte über die Berufungsbeklagte 2 beim Berufungsbeklagten 1 gewesen seien. Der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 sei in keiner Weise als nichtig zu betrachten. Die Einzelzeichnungsberechtigung sei gültig und der Pachtvertrag sowie die Kündigung desselben seien rechtmässig erfolgt. 3.1 Wer landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt (Art. 61 Abs. 3 BGBB). 3.2 Veräussert eine juristische Person landwirtschaftliche Grundstücke oder Gewerbe, sind gleich wie für eine natürliche Person alle einschlägigen Bestimmungen des BGBB anwendbar. Werden hingegen Anteile an einer juristischen Person veräussert, ist damit kein Eigentümerwechsel an den Grundstücken oder Gewerben verbunden. Den damit verbundenen Umgehungsmöglichkeiten begegnet das Gesetz dadurch, dass es auch jedes Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung (an Gewerben oder Grundstücken) gleichkommt, der Erwerbsbewilligungspflicht unterstellt (Art. 61 Abs. 3 BGBB), was namentlich dann zum Tragen kommt, wenn sich die Eigentumsverhältnisse an einer juristischen Person ändern, die ihrerseits Eigentümerin landwirtschaftlicher Liegenschaften ist (Urteil des BGer 5A.34/2006 vom 3. April 2007 E. 6.1; so bereits BGE 97 I 548 E. 2b; vgl. auch 128 II 329 E. 2.5). Dabei spielt es keine Rolle, ob das landwirtschaftliche Gewerbe ganz oder teilweise zusammen mit anderen Vermögenswerten übertragen wird (vgl. zum Ganzen: BGE 140 II 233 E 3.2.4). 3.3 Art. 61 Abs. 3 BGBB verzichtet auf eine Aufzählung der Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommen. Es ist daher in jedem Einzelfall abzuklären, ob ein solcher Tatbestand vorliegt, wobei für die Beurteilung darauf abzustellen ist, was sich mit den durch die Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lässt und ob das von den Parteien abgeschlossene Geschäft in seiner Wirkung dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung am landwirtschaftlichen Grundstück oder Gewerbe verschafft. Mehrere in einem zeitlichen oder sachlichen Zusammenhang stehende Vereinbarungen sind in ihrer Gesamtheit zu würdigen und die Stellung des aus diesen Geschäften am Grundstück Berechtigten ist als solche zu prüfen. Dabei ist nicht nur der subjektive Wille der Parteien, sondern vielmehr der objektive Sachverhalt entscheidend (Beat Stalder, Kommentar zum BGBB, Brugg 2011, Art. 61 N 20). 3.4 Mit der Bewilligungspflicht soll sichergestellt werden, dass ein Erwerb mit den Zielsetzungen des BGBB (vgl. insbesondere dessen Art. 1 Abs. 1), namentlich also des Selbstbewirtschafter- und des Arrondierungsprinzips, in Einklang steht. Die Bewilligung setzt daher unter anderem voraus, dass der Erwerber Selbstbewirtschafter ist (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB e contrario), sofern kein Grund für eine Ausnahme vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung vorliegt (Art. 64 Abs. 1 BGBB). Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet (Art. 9 Abs. 1 BGBB). Auf die Bewilligung besteht ein Rechtsanspruch, sofern keiner der in Art. 63 Abs. 1 BGBB abschliessend genannten Verweigerungsgründe vorliegt (Art. 61 Abs. 2 BGBB, [BGE 140 II 233 E. 3.1.2]). 3.5.1 Die Berufungsbeklagten argumentieren, am 3. Januar 1995 habe keine wirtschaftliche Handänderung stattgefunden, welche eine Erwerbsbewilligung nach Art. 61 Abs. 3 BGBB erfordert hätte. Der am 3. Januar 1995 abgeschlossene Kaufvertrag sei nur noch der formale Vollzug der bereits Jahre zuvor erfolgten Handänderung gewesen. Spätestens mit der Unterzeichnung des Faustpfandvertrags am 10. Februar 1989 über sämtliche Aktien der Berufungsbeklagten 2, gleichzeitig verbunden mit dem Kaufsrecht an denselben, habe der Berufungsbeklagte 1 über die Berufungsbeklagte 2 eine eigentümerähnliche Stellung gehabt. Der Berufungsbeklagte 1 sei bereits damals wirtschaftlich Berechtigter an der Berufungsbeklagten 2 gewesen. 3.5.2 Beim Pfandrecht handelt es sich um ein dingliches Sicherungs- und Verwertungsrecht, welches an Sachen oder Rechten bestellt wird. Der Pfandgläubiger erwirbt ein beschränktes dingliches Recht am Pfandgegenstand (Harald Bärtschi in: Peter V. Kunz et al. [Hrsg.], Entwicklungen im Gesellschaftsrecht, Bern 2012, S. 266). Das Faustpfandrecht wird auf rechtsgeschäftlicher Grundlage und durch Besitzübertragung auf die Gläubigerin an einer beweglichen Sache bestellt (vgl. Art. 884 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, ZGB, SR 210). Es findet somit eine Besitz- aber keine Eigentumsübertragung statt. Die Verpfändung einer Aktie ändert nichts an der Eigentümerstellung des Pfandgebers. Der Pfandgeber bleibt Eigentümer der Aktie und der Pfandgläubiger erhält die Aktie als Faustpfandsicherheit. 3.5.3 Das Kaufsrecht ist das Recht, durch einseitige Willenserklärung einen Kaufvertrag perfekt zu machen, also jene Rechtslage zu bewerkstelligen, die bestände, wenn der Verkäufer und Kaufsrechtsberechtigter einen Kaufvertrag abgeschlossen hätten (BGE 128 III 124 E. 2.b). Die Einräumung eines Kaufsrechts ändert (noch) nichts an der Eigentümerstellung des Belasteten, dieser bleibt solange Eigentümer, bis der Kaufsberechtigte sein Recht ausübt. 3.5.4 Weder mit dem eingeräumten Pfand- noch mit dem Kaufsrecht ist eine eigentümerähnliche Stellung einhergegangen. Der Auffassung der Berufungsbeklagten, der am 3. Januar 1995 abgeschlossene Kaufvertrag sei nur noch der formale Vollzug der bereits Jahre zuvor erfolgten Handänderung gewesen, kann deshalb nicht gefolgt werden. Das Eigentum an den Aktien wäre erst mit Kaufvertrag bzw. Ausübung des Kaufsrechts übergegangen. 3.6 Die Eigentumsübertragung an den Aktien hätte demnach erstmals am 3. Januar 1995 – sei es durch Kauf oder Ausübung des Kaufsrechts – erfolgen können. Der Verkauf/die Ausübung eines Kaufsrechts von bzw. an Aktien einer Aktiengesellschaft, in deren Eigentum sich ein landwirtschaftliches Gewerbe oder landwirtschaftliche Grundstücke befinden, ist ein Rechtsgeschäft i.S.v. Art. 61 Abs. 3 BGBB, welches der Bewilligungspflicht untersteht (vgl. die vorzitierte höchstrichterliche Rechtsprechung; vgl. auch Beat Stalder, a.a.O., Art. 61 N 24). Da die Beklagten Eigentümer des C.___ sind, bedarf die Übertragung der Aktien einer Bewilligung i.S.v. Art. 61 Abs. 1 BGBB. 3.7 Es ist unbestritten, dass der Verkauf vom 3. Januar 1995 nicht bewilligt worden ist. Rechtsgeschäfte, die den Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken (Art. 61 bis 69 BGBB) zuwiderlaufen oder deren Umgehung bezwecken, sind nichtig (Art. 70 Abs. 1 BGBB). Infolge dessen ist der Verkauf vom 3. Januar 1995 als nichtig zu qualifizieren. 3.8.1 Der Vorderrichter hat die Art. 71 Abs. 2 und Art. 72 Abs. 3 BGBB analog für den Aktienkauf vom 3. Januar 1995 angewendet und dazu erwogen, zehn Jahre nach Abschluss des Aktienkaufs könne keine Korrektur des damaligen Rechtsgeschäfts mehr verlangt werden. Art. 71 BGBB steht unter der Marginalie Widerruf der Bewilligung und lautet wie folgt: Die Bewilligungsbehörde widerruft ihren Entscheid, wenn der Erwerber ihn durch falsche Angaben erschlichen hat (Abs. 1). Sind seit der Eintragung des Rechtsgeschäfts im Grundbuch mehr als zehn Jahre vergangen, so kann der Entscheid nicht mehr widerrufen werden (Abs. 2). Art. 72 BGBB steht unter der Marginalie Berichtigung des Grundbuchs. Dessen Art. 1 und Art. 3 lauten wie folgt: Ist ein nichtiges Geschäft im Grundbuch eingetragen worden, so ordnet die Bewilligungsbehörde die Berichtigung des Grundbuchs an, nachdem sie ihren Entscheid widerrufen hat (Art. 71 [Abs. 1]). Sind seit der Eintragung des Rechtsgeschäfts mehr als zehn Jahre vergangen, so ist eine Berichtigung des Grundbuchs gemäss Absatz 1 nicht mehr möglich (Abs. 3). 3.8.2 Die Rechtsfolge der Nichtigkeit i.S.v. Art. 70 BGBB betrifft das privatrechtliche Rechtsgeschäft (Beat Stalder, a.a.O., Art. 70 N 2.b). Die vom Vorderrichter zitierten Bestimmungen von Art. 71 und 72 hingegen betreffen die Bewilligung bzw. die Berichtigung des Grundbuchs. Die Berufungsklägerin macht zu Recht geltend, nur der Bewilligungsentscheid – und nicht das dem Bewilligungsentscheid zu Grunde liegende Rechtsgeschäft – könne widerrufen werden, wenn seit der Eintragung im Grundbuch mehr als zehn Jahre vergangen seien. Der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 wurde nie der Bewilligungsbehörde zur Prüfung vorgelegt und folglich – wie bereits vorerwähnt – nie bewilligt. Entsprechend gibt es keine zu widerrufende Erwerbsbewilligung. Dem Vorderrichter, welcher die Art. 71 und 72 BGBB analog auf vorliegenden Fall anwendete, kann deshalb nicht gefolgt werden. 3.9 Aufgrund dieses Ergebnisses kann auch offengelassen werden, ob der Vorderrichter die analoge Anwendung von Art. 71 Abs. 2 und Art. 72 Abs. 3 BGBB überhaupt hätte prüfen dürfen, dies nachdem sich die Beklagten zu keinem Zeitpunkt auf den Standpunkt gestellt haben, die Nichtigkeit könne nicht mehr geltend gemacht werden. 3.10 Zusammengefasst ist der Aktienkauf vom 3. Januar 1995 nichtig. Der nichtige Vertrag entfaltet keine rechtsgeschäftlichen Wirkungen, d.h. er vermag keine vertragliche Rechtsgrundlage für irgendwelche Ansprüche abzugeben (vgl. BGE 134 III 438 E. 2.3). Für die Kapitalerhöhung liegt ebenfalls keine Bewilligung vor. Der Berufungsbeklagte 1 wurde folglich nie Mehrheitsaktionär an der Berufungsbeklagten 2. Wie nachfolgend noch aufzuzeigen sein wird, war er auch nie zur Vertretung der Berufungsbeklagten 2 befugt. Folglich sind auch sämtliche nachfolgenden Geschäfte, insbesondere der Pachtvertrag vom 5. März 2011 und die Kündigung am 26. Dezember 2015 nichtig. 4.1 Eine Vertretungsbefugnis von B.___ ergibt sich – entgegen der Auffassung des Vorderrichters – auch nicht aus dem Pfandvertrag vom 10. Februar 1989. 4.2 Der Vorderrichter führte aus, mit Pfandvertrag vom 10. Februar 1989 sei vereinbart worden, dass der Berufungsbeklagte 1 das Stimmrecht an sämtlichen Aktien besitze. Somit sei festzuhalten, dass dieser selbst bei einer Minderheitsbeteiligung die Stimmrechtsmehrheit gehabt hätte. Er habe folglich die Aktiengesellschaft rechtsgültig vertreten und in ihrem Namen Beschlüsse fassen können. 4.3 Die Errichtung eines Pfandrechts ändert grundsätzlich nichts an der Stimmrechtsausübung durch den Aktionär (vgl. Art. 905 Abs. 1 ZGB). Die Bestimmung von Art. 905 ZGB ist dispositiver Natur, weshalb es aus sachenrechtlicher Sicht zulässig ist, dass der Verpfänder den Pfandgläubiger schriftlich zur Stimmrechtsausübung ermächtigt. Bei Namenaktien gilt an sich der von der Gesellschaft anerkannte Aktionär oder Nutzniesser als stimmberechtigt, so dass insoweit die Möglichkeit einer Ermächtigung des Pfandgläubigers entfällt. Falls die Statuten jedoch nach Art. 689 Abs. 2 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) die Vertretung durch Dritte erlauben, steht der Ermächtigung des Pfandgläubigers nichts im Wege (Harald Bärtschi, a.a.O., S. 328 f.). 4.4 Anlässlich der Gründung der Berufungsbeklagten 2 wurden ausschliesslich Namenaktien ausgestellt. Davon übernahm D.___ 48, die Berufungsklägerin eine und der Berufungsbeklagte 1 eine. Jede Aktie hat mit CHF 1'000.00 denselben Nennwert. Eine statutarische Abweichung ist vorliegend nicht dargetan. Folglich war der Berufungsbeklagte 1 nicht zur (alleinigen) Vertretung der Berufungsbeklagten 2 berechtigt. Es kann deshalb nicht davon gesprochen werden, dass das Stimmrecht von D.___ auf den Berufungsbeklagten 1 übergegangen sei. 4.5 Da – wie bereits erwähnt – sämtliche auf dem nichtigen Erwerb vom 3. Januar 1995 basierenden Rechtsgeschäfte ebenfalls nichtig sind, ist auch die vom Berufungsbeklagten 1 sich selbst eingeräumte Einzelzeichnungsberechtigung nicht rechtens erfolgt. Entsprechend war der Berufungsbeklagte 1 nicht dazu befugt, die Berufungsbeklagte 2 zu vertreten und so den Pachtvertrag vom 5. März 2011 abzuschliessen und die Kündigung vom 26. Dezember 2015 auszusprechen. 4.6 Abschliessend bleibt zu bemerken, dass die Berufungsklägerin zu Recht vorträgt, dass von einer Gesamtnichtigkeit auszugehen sei. Für unterschiedliche Rechtsfolge betreffend die im Eigentum des Berufungsbeklagten 1 stehenden Grundstücke besteht kein Raum. Es ist ohne weiteres davon auszugehen, dass der Pachtvertrag nicht geschlossen worden wäre, wenn nur die im Eigentum des Berufungsbeklagten 1 stehenden Grundstücke verpachtet worden wären. Deshalb ist eine Teilnichtigkeit auszuschliessen. Dies wurde von den Berufungsbeklagten nie bestritten. 5. Aufgrund des Gesagten ergibt sich, dass der Berufungsbeklagte 1 nicht befugt gewesen ist, die Berufungsbeklagte 2 zu vertreten. Folglich konnte er in ihrem Namen weder einen Pachtvertrag abschliessen, noch diesen kündigen. Entsprechend ist die Berufung der Berufungsklägerin gutzuheissen und das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 ist aufzuheben. Es ist somit festzustellen, dass der am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig sind. 6.1 Dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens entsprechend, werden die Berufungsbeklagten unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und entschädigungspflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 und 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). 6.2 Die Gerichtskosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens betragen je CHF 7'000.00, total CHF 14'000.00. Sie sind von den Berufungsbeklagten zu bezahlen. Da die Verfahrenskosten jeweils mit den von der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschüssen in der Höhe von total CHF 14'000.00 verrechnet werden, haben die Berufungsbeklagten die CHF 14'000.00 direkt an die Berufungsklägerin zu bezahlen. 6.3 Zudem haben die Berufungsbeklagten der Berufungsklägerin für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der Richter setzt die Kosten der berufsmässigen Vertretung und die Entschädigung des Rechtsanwalts nach dem Aufwand fest, welcher für eine sorgfältige und pflichtgemässe Vertretung erforderlich ist (vgl. Martin H. Sterchi in: Heinz Hausheer et al. [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art. 95 N 14; vgl. auch § 160 Abs. 1 des Gebührentarifs [GT, BGS 615.11]). 6.3.1 Der Rechtsanwalt der Klägerin hat am 15. Mai 2017 für das erstinstanzliche Verfahren eine Honorarnote eingereicht und einen Aufwand von 60 Stunden à CHF 270.00 nebst Spesen von CHF 660.00 und MwSt. geltend gemacht. Da Klage und Replik viele unnötige Wiederholungen und weitschweifige Ausführungen beinhalten, erscheint der verrechnete Zeitaufwand – insbesondere auch im Vergleich mit den Rechtsschriften des Gegenanwalts – als zu hoch. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren auf gerundet CHF 15'000.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) festzusetzen. 6.3.2 Der Rechtsanwalt der Berufungsklägerin hat am 9. November 2017 für das zweitinstanzliche Verfahren eine Honorarnote eingereicht und einen Aufwand von 19 Stunden à CHF 270.00 nebst Spesen von CHF 112.00 und MwSt. geltend gemacht. Die verlangte Parteientschädigung für das Berufungsverfahren erscheint angemessen und wird antragsgemäss auf CHF 5'661.35 (inkl. MwSt. und Auslagen) festgesetzt. Demnach wird ** erkannt**: 1. In Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig sind. 2. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 7'000.00 haben B.___ und die C.___ AG zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. B.___ und die C.___ AG haben A.___ je CHF 3'500.00 unter solidarischer Haftung zu ersetzen. 3. B.___ und die C.___ AG haben A.___ für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von je CHF 7'500.00 zu bezahlen. 4. Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens von CHF 7'000.00 haben B.___ und die C.___ AG zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. B.___ und die C.___ AG haben A.___ je CHF 3'500.00 unter solidarischer Haftung zu ersetzen. 5. B.___ und die C.___ AG haben A.___ für das zweitinstanzliche Verfahren unter solidarischer Haftung eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 5'661.35 zu bezahlen. ** Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr als CHF 30'000.00. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. ** Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Der Präsident Die Gerichtsschreiberin Frey Kofmel Das Bundesgericht hat mit Urteil vom 28. November 2018 die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gutgeheissen (BGer 4A_260/2018) und das Urteil der Zivilkammer des Obergerichts aufgehoben.

Schlagwörter

agricultural leaseshare purchaseapproval requirementvoid transactionrepresentation authoritypledgecall optionterminationcoststen-year limit

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the 3 January 1995 share purchase required BGBB approval and was void for lack of approval.

Extrahierter Entscheid

The share purchase was an acquisition economically equivalent to a transfer of ownership of an agricultural holding and therefore required approval; since none was obtained, it was void.

Extrahierte Begründung

The court held that the disposal of shares in a company owning agricultural land can fall under Art. 61 Abs. 3 BGBB. A pledge and a call option did not already transfer an owner-like position. Because the transaction was never submitted for approval, Art. 70 Abs. 1 BGBB made it void; the ten-year rules on revocation and land-register correction did not apply.

Kernrechtsfrage

Whether B.___ had authority to represent C.___ AG and validly conclude and terminate the lease.

Extrahierter Entscheid

He did not have valid sole representation authority derived from the void later transactions or from the pledge agreement.

Extrahierte Begründung

The voting-right arrangement under the pledge did not create a legally valid sole representation power, and the self-granted individual signing authority depended on the void share acquisition. Without valid authority, he could not bind C.___ AG in the lease contract or the notice of termination.

Kernrechtsfrage

Whether the 5 March 2011 lease and the 26 December 2015 termination were valid.

Extrahierter Entscheid

Both were void.

Extrahierte Begründung

Because B.___ lacked authority to represent C.___ AG, the lease and termination could not validly be concluded on behalf of the company. The court also accepted that the lease was entirely void, not merely in part.

Kernrechtsfrage

Costs and compensation on appeal and at first instance.

Extrahierter Entscheid

The respondents must bear the costs of both instances and compensate the appellant.

Extrahierte Begründung

The appeal succeeded in full, so the losing parties had to bear court costs and pay party compensation jointly and severally.

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