Kündigungsanfechtung/Erstreckung des Mietverhältnisses

Geschäftsnummer: ZKBER.2019.37

Instanz: Zivilkammer

Entscheiddatum: 13.01.2020

FindInfo-Nummer: O_ZK.2020.5

Titel: Kündigungsanfechtung/Erstreckung des Mietverhältnisses

Resümee:

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 13. Januar 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

1.  **A.\_\_\_**
   

2.  **B.\_\_\_**
   

beide vertreten durch Rechtsanwalt Boris Banga,

Berufungskläger

gegen

C.___, vertreten durch Rechtsanwältin Katrin Zumstein und D.___,

Berufungsbeklagter

betreffend Kündigungsanfechtung/Erstreckung des Mietverhältnisses

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:

I.

1. Die Berufungskläger (Kläger, Widerbeklagte und Mieter) reichten am 29. Dezember 2017 bei der Mietschlichtungsbehörde Thal-Gäu ein Schlichtungsbegehren gegen den Berufungsbeklagten (Beklagter, Widerkläger und Vermieter) betreffend Anfechtung der Kündigung ein. Weil sich die Parteien an der Schlichtungsverhandlung nicht einigen konnten, stellte die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu den Berufungsklägern am 16. März 2018 die Klagebewilligung aus.

2.1 Am 2. Mai 2018 reichten die Mieter beim Richteramt Thal-Gäu die Klage ein. Sie beantragten:

1. Die Kündigung des Einfamilienhauses [...] in [...] vom 27. Dezember 2017 sei als nichtig zu qualifizieren und aufzuheben.

2. Eventualiter sei die Kündigung des Einfamilienhauses [...] in [...] vom 27. Dezember 2017 als unwirksam zu qualifizieren und aufzuheben.

3. Subeventualiter sei die Kündigung des Einfamilienhauses [...] in [...] als missbräuchlich zu qualifizieren und aufzuheben.

4. Sub-subeventualiter sei das Mietverhältnis angemessen, mindestens aber um 4 Jahre zu erstrecken.

5. Unter Kosten- Und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten.

Der Beklagte liess sich am 31. Juli 2018 (Postaufgabe) vernehmen und stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Die Kündigung des Einfamilienhauses [...] in [...] vom 27. Dezember 2017 sei als rechtens zu qualifizieren und zu bestätigen.

2. Weiter sei die Kündigung als wirksam zu qualifizieren und zu bestätigen.

3. Ebenso sei die Kündigung als korrekt zu qualifizieren und zu bestätigen.

4. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses sei abzulehnen.

5. Das Rechtsgeschäft von D.___ betreffend der Liegenschaft des Klägers in [...] sei vom vorliegenden Verfahren zu trennen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers.

Zudem erhob der nicht anwaltlich vertretene Beklagte eine «Gegenklage» mit folgenden Anträgen:

Die Mieterschaft sei zu verurteilen, sämtliche ausstehende Mietzinse von CHF 14'450.00, zuzüglich Verzugsschaden [an] C.___zu bezahlen.

Die Kündigung sei gerichtlich als rechtmässig zu bestätigen.

Die Klage sei abzuweisen.

Kostenfolge unsererseits wird vorbehalten (Parteientschädigung).

2.2 Am 23. Oktober 2019 fällte der Amtsgerichtspräsident von Thal-Gäu folgendes Urteil:

1. Die Klage wird gutgeheissen und es wird festgestellt, dass die Kündigung des Einfamilienhauses [...] in [...] vom 27. Dezember 2017 unwirksam ist.

2. Die Widerklage wird teilweise gutgeheissen. Die Widerbeklagten haben dem Widerkläger unter solidarischer Haftung CHF 11'350.00 nebst Zins zu 5 % seit 23. April 2018 (mittlerer Verfall) zu bezahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

3. Jede Partei hat ihre Parteikosten selbst zu bezahlen.

4. Die Gerichtskosten von total CHF 4'500.00, haben die Parteien je zur Hälfte zu bezahlen. Sie werden mit dem von den Klägern geleisteten Gerichtskostenvorschuss verrechnet. C.___ hat seinen Anteil (CHF 2'250.00) den Klägern zu entrichten. Der zu viel bezahlte Gerichtskostenvorschuss von CHF 1'000.00 ist den Klägern zu erstatten.

3.1 Gegen dieses Urteil erhoben die Kläger mit Eingabe vom 11. Juni 2019 frist- und formgerecht Berufung. Sie beantragen:

1. Es sei Ziffer 2 des Urteils vom 23. Oktober 2018 des Richteramts Thal-Gäu aufzuheben und die Widerklage sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

3.2 Der Berufungsbeklagte, vertreten durch D.___, liess sich am 5. August 2019 vernehmen. Mit der Berufungsantwort erhob er Anschlussberufung und stellt folgende Anträge:

1. Es sei Ziffer 1 des Urteils vom 23. Oktober 2018 des Richteramts Thal-Gäu aufzuheben und die Kündigung vom 27. Dezember 2017 als wirksam erklärt werden.

2. Es sei Ziffer 2 des Urteils vom 23. Oktober 2018 [aufzuheben]. Die Widerklage soll vollumfänglich gutgeheissen und die vertraglichen Mietzinse gemäss Mietvertrag vollumfänglich bezahlt werden.

3. Es sei Ziffer 4 des Urteils vom 23. Oktober 2018 aufzuheben und die Gerichtskosten von CHF 4’500.00 den Klägern angelastet werden.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Folglich wurde auch der Anschlussberufungskläger zur Bezahlung eines Kostenvorschusses aufgefordert. Diese Verfügung holte er nicht ab und versäumte die angesetzte Frist. Innert der angesetzten Nachfrist reichte Rechtsanwältin Zumstein namens des Berufungsbeklagten eine Berufungsantwort mit folgenden Anträgen ein:

1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

3.3 Mit separatem Gesuch vom gleichen Tag beantragte der Berufungsbeklagte die unentgeltliche Rechtspflege und die Einsetzung von Rechtsanwältin Zumstein als seine unentgeltliche Rechtsbeiständin für das Berufungsverfahren.

3.4 Mit Eingabe vom 6. September 2019 ersuchte Rechtsanwalt Banga namens der Berufungskläger um Klarstellung, ob die Anschlussberufung vom 5. August 2019 aufrechterhalten werde. Mit Eingabe vom 16. September 2019 teilte Rechtsanwältin Zumstein mit, dass die Anschlussberufung nicht aufrechterhalten werde und beantragte, ihrem Klienten seien diesbezüglich keine Kosten aufzuerlegen. Der Berufungsbeklagte halte aber an seiner Berufungsantwort vom 2. September 2019 fest.

3.5 Anschliessend wurden die Kostennoten beider Parteivertreter einverlangt, die rechtzeitig eingereicht wurden.

II.

1. Die Berufungskläger halten fest, für den Sachverhalt könne grundsätzlich auf das vorinstanzliche Urteil verwiesen werden. Zu ergänzen sei, dass der Berufungsbeklagte mit Schreiben vom 18. Januar 2019 v.d. das Betreibungsamt Thal-Gäu wiederholt eine Kündigung für das [...] in [...] aufgrund angeblichen Zahlungsrückstands zugestellt habe. Diese Kündigung hätten die Berufungskläger fristgerecht angefochten. An der Schlichtungsverhandlung habe die nunmehrige Vertreterin des Beklagten die Kündigung dann zurückgezogen.

2.1 Die Berufungskläger rügen unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Sachverhaltsdarstellung der Vorinstanz.

Zur Begründung führen sie aus: Zu dem in der Klage angesprochenen Liegenschaftskauf habe die Vorinstanz festgehalten, A.___ habe zu Protokoll gegeben, dass es nie dazu gekommen sei, weil D.___ das Haus eigentlich nur habe mieten wollen und die Familie [...] als Untermieter hätten einziehen sollen. Richtig sei, dass A.___ ausgeführt habe, D.___ habe ihnen gesagt, sie könnten so schnell wie möglich nach [...] und er selber würde die Liegenschaft in [...] kaufen. D.___ habe Kontakt mit dem Grundpfandgläubiger der Berufungskläger aufgenommen. Das Geschäft sei jedoch gescheitert. Es sei beabsichtigt gewesen, dass D.___ die Liegenschaft in [...] kaufe und die Berufungskläger diejenige in [...]. Sie hätten beide Kaufsgeschäfte abwickeln wollen. Als das nicht geklappt habe, habe man sich auf die Miete beider Liegenschaften geeinigt. Die Berufungskläger hätten lediglich aus der Not heraus das Wasser aus dem Brunnen bezogen. Es sei nicht Sinn und Zweck, dass man in einem Haus wohne, um schliesslich Wasser aus dem Brunnen zu beziehen, das vorher abgekocht werden müsse, um als Trinkwasser verwendet werden zu können. Die Vermieterschaft habe nichts unternommen, um diesen Missstand zu beheben.

Die Vermieterschaft habe auch andere gravierende Mängel, die fehlende Dichtigkeit des Güllenlochs und der Löschwassersperre sowie den fehlenden Vertrag für die Entsorgung der Gülle verschwiegen.

2.2 Die Berufungskläger werfen der Vorinstanz vor, dass sie nicht zwischen C.___ (hiesiger Vermieter) und D.___ unterscheide. C.___ sei bei dem hier im Streit liegenden Mietvertrag durch seinen Vater, D.___, vertreten worden. Dieser habe sich auch immer wieder ungefragt in die Parteibefragung des Beklagten bei der Vorinstanz eingemischt, anstelle seines Sohnes geantwortet und diesen beeinflusst.

2.3 Die Berufungskläger halten weiter fest, eine Liegenschaft für die das Wasser mit einer Zisterne von der Gemeinde oder von einem Brunnen bezogen werden müsse, rechtfertige eine Mietzinsherabsetzung über März 2018 hinaus. Die Vermieterschaft habe sich gar nie um dieses Problem gekümmert. Es sei nicht Sache der Mieter, ein Gutachten über die Qualität des Grundwassers einzuholen. D.___ habe der Familie A.___ verschwiegen, dass sich das [...] in der Landwirtschaftszone befinde und eine derartige [...]haltung eine Bewilligung des Kantons benötige. Dieser habe seit vielen Jahren Verfügungen der Gemeinde erhalten, diesen Missständen zu begegnen, mit der Androhung, dass sonst das Gebäude abgebrochen werde.

2.4 Auch machen die Berufungskläger geltend, sie hätten nichts über die fehlenden Küchengeräte gewusst. Es sei vereinbart gewesen, dass sie sich neue Küchengeräte auf Kosten des Vermieters anschafften.

2.5 Bezüglich der Müllthematik habe C.___ in der Parteibefragung ausgeführt, dass er stetig geräumt habe.

2.6 Das ständige Abkochen des Wassers rechtfertige für sich allein eine Mietzinsreduktion von 100 %. Daran ändere nichts, dass das keine Auswirkungen auf die Nutzung des Schlafzimmers habe. Der fehlende Backofen und Kochherd sowie die Müllthematik müssten zu einer weiteren Reduktion des Mietzinses führen. Die pauschale Mietzinsreduktion von 50 % von November 2017 bis Februar 2018 schien unter dieser Würdigung eindeutig zu niedrig. Dies insbesondere deshalb, weil die Wasserproblematik weiterhin bestehe.

2.7 Folglich hätten die Berufungskläger die Verrechnungserklärung rechtzeitig und korrekt vorgebracht. Es wäre gegen Treu und Glauben zu sagen, dass die beiden Rechtsgeschäfte in [...] und [...] nichts miteinander zu tun hätten. Die Berufungskläger hätten darauf vertraut, dass D.___ sämtliche Handlungen für seinen Sohn habe vornehmen dürfen.

2.8 Sodann sei die gewährte Mietzinsreduktion von 50 % eindeutig zu tief und zu kurz bemessen. Weder die Wasserproblematik noch die Müllthematik seien bis dato gelöst.

2.9 Die Widerklage sei nicht begründet worden, ebenso wenig gehe daraus hervor, für welche Monate Mietzins eingefordert würde. Folglich hätte die Widerklage nicht gutgeheissen werden dürfen.

2.10 Summa summarum sei festzuhalten, dass die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt sowie unrichtige Rechtsanwendung vorgenommen habe.

3.1 Der Berufungsbeklagte hält in seiner Eingabe vom 2. September 2019 fest, die Berufungskläger machten Ausführungen zum Sachverhalt im Nachgang an das Urteil der Vorinstanz, die nicht zu hören seien. Dennoch seien folgende Ergänzungen anzubringen: Die Liegenschaft Grundbuch [...] werde aufgrund von Pfändungen durch das Betreibungsamt Thal-Gäu verwaltet. Nach Erlass des Urteils habe das Betreibungsamt den Berufungsklägern eine Frist von 30 Tagen angesetzt, um den Mietzins Dezember 2018 zu bezahlen. Am 18. Januar 2019 habe das Betreibungsamt das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR gekündigt. Die Kündigung sei frist- und formgerecht angefochten worden. Am 28. Februar 2019 habe das Betreibungsamt mitgeteilt, dass die Pfändung und somit die Verwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt aufgehoben seien.

3.2 Anlässlich der folgenden Schlichtungsverhandlung habe der Vermieter die durch das Betreibungsamt ausgesprochene Kündigung zurückgezogen, u.a. weil die 30-tägige Frist gemäss Art. 257d OR nicht eingehalten worden sei. Gleichzeitig habe der Berufungskläger der Vorinstanz mitgeteilt, dass auf die Begründung des nun durch die Berufungskläger angefochtenen Urteils verzichtet werde.

3.3 Fast gleichzeitig mit der Berufungseingabe vom 11. Juni 2019 habe der Berufungsbeklagte am 29. Mai 2019 eine Anfrage betreffend Abklärung eines möglichen Kaufs des Mietobjekts [...] bekommen. Die Kaufabsicht der Berufungskläger sei mit Schreiben vom 5. August 2019 bestätigt worden.

3.4 Die Vorinstanz habe anhand der vorgelegten Beweismittel festgestellt, dass die Berufungskläger die Liegenschaft [...] zu einem monatlichen Mietzins von CHF 1'550.00 gemietet hätten. Ein Mietvertrag für die Liegenschaft [...] liege dagegen nicht vor. Die Ausführungen über ein mündliches Mietverhältnis seien unbehelflich, zumal es an den Essentialia fehle.

Die Vorinstanz führe zur Wasserproblematik differenziert aus, in welchem Zeitpunkt [recte Zeitraum] die Wasserversorgung eingeschränkt gewesen sei. Für diese Zeitperiode sei den Berufungsklägern eine grosszügige Mietzinsreduktion im Umfang von 50 % gewährt worden. Ab März 2018 lägen gemäss Akten keinerlei Einschränkungen vor. Die Behauptung der Berufungskläger sei unbelegt geblieben. Auch der Hinweis auf die angeblich fehlende Dichtigkeit des Güllenlochs könne nicht mehr gehört werden, da neue Tatsachen unverzüglich vorgebracht werden müssten. Die Berufungskläger beliessen es hier bei einer unbelegten Behauptung.

3.5 Den Berufungsklägern sei es nicht gelungen, ein Mietverhältnis mit dem Berufungsbeklagten über die Liegenschaft [...] nachzuweisen, da D.___ über keine diesbezügliche Vollmacht verfüge. Eine Verrechnung der beiden Mietzinsforderungen sei daher unmöglich. Die Mieter hätten auch nicht belegen können, dass sie dem Vermieter rechtzeitig eine Verrechnungserklärung zugestellt hätten.

Der Mietzins sei mit CHF 1'550.00 pro Monat dem Standard der Liegenschaft [...] in [...] angepasst. Die Mieter hätten die Liegenschaft zusammen mit D.___ besichtigt. Der Zustand sei ihnen daher bekannt gewesen. Eine Mietzinsreduktion von 100 % setze seine vollständige Unbewohnbarkeit der Liegenschaft voraus. Die Berufungskläger bewohnten die Liegenschaft hingegen nach wie vor und wollten sie sogar kaufen. Ihr Verhalten sei einmal mehr widersprüchlich. Die Ausführungen in Bezug auf den Backofen und den Kochherd seien appellatorischer Natur. Die Beklagten verfügten über die entsprechenden Einrichtungen. Sie hätten das Mietobjekt ohne diese übernommen und dem Vermieter nie eine rechtsgenügliche Mängelrüge zukommen lassen. Bezüglich der bemängelten Wasserqualität seien die Berufungskläger den Beweis schuldig geblieben.

Der Berufungsbeklagte habe den Mietvertrag mit den Berufungsklägern nach vorgängiger Besichtigung des Mietobjekts abgeschlossen. Seit Oktober 2017 bewohnten die Berufungskläger die Liegenschaft, ohne die Vertragsbestimmungen zu erfüllen. Sie beriefen sich auf angebliche Mängel, die sie nur zu einem kleinen Teil zu belegen vermöchten.

3.6 Der Berufungsbeklagte führt weiter aus, das Rechtsbegehren der Widerklage sei hinreichend bestimmt. Es handle sich gemäss Mietvertrag um die Mietzinse von November 2017 bis und mit August 2018, an welche die Berufungskläger lediglich den Betrag von CHF 1'050.00 bezahlt hätten. Hingegen hätten die Berufungskläger ihr Rechtsbegehren ungenügend substantiiert. Die Ausführungen, dass die Mietzinsreduktion von 50 % «zu tief» sei, sei ungenügend. Sie beschränkten sich darauf, ihre Behauptungen vor der Vorinstanz zu wiederholen.

4.1 Auf die einzelnen Vorbringen der Parteien ist nachstehend soweit nötig einzugehen. Zu beachten ist dabei, dass die Berufungskläger nach Lehre und Rechtsprechung der Rechtsmittelinstanz im Rahmen der Begründung der Berufung im Einzelnen darzulegen haben, aus welchen Gründen der angefochtene vorinstanzliche Entscheid falsch ist und abgeändert werden soll. Die Berufungskläger haben bei der Berufungsinstanz insbesondere auch Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Enthält die Berufungsschrift keine Begründung und keinen wenigstens sinngemässen Antrag, ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht einzutreten. Ist die Berufung nicht geradezu ungenügend, aber in der Substanz mangelhaft, indem sie sich auf rudimentäre, pauschale oder oberflächliche Kritik am angefochtenen Urteil beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation der Vorinstanz einzugehen, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unberührt, kann sich aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil der Berufungskläger auswirken. Es genügt beispielsweise nicht, in einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu können. Verlangt wird, dass sich die Berufungskläger in der Berufungsschrift detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzen. Es muss ersichtlich sein, was ihrer Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass die Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen und die Aktenstücke oder Beweismittel nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Mit diesen haben sie sich auseinanderzusetzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht (vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N 34 ff.; BGE 138 III 374 E. 4.3; 141 III 569 E. 2.3.3). Die vorliegende Berufung genügt diesen Anforderungen über weite Strecken nicht.

4.2 Die Parteien haben am 3. Oktober 2017 einen Mietvertrag über die Liegenschaft [...] in [...] abgeschlossen. Gemäss Art. 253 OR (Obligationenrecht, SR 220) verpflichtet sich der Vermieter damit, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu bezahlen.

Die Mieter machen Mängel an der Mietsache geltend und verweigern deshalb die Mietzinszahlung. Diese geltend gemachten Mängel waren teilweise bereits beim Einzug vorhanden, andere sind im Verlauf des Mietverhältnisses aufgetreten. Gemäss Art. 258 Abs. 2 OR kann der Mieter, der die Sache trotz Mängeln übernimmt, diejenigen Ansprüche geltend machen, die ihm bei der Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 259a - 259i OR). Die einzelnen Rechte des Mieters sind in Art. 259a OR präzisiert. Vorliegend verlangen die Mieter implizit die Herabsetzung des Mietzinses für die Dauer von November 2017 bis August 2018 auf total CHF 1'050.00, indem sie die Abweisung der Widerklage beantragen.

Der Mieter hat den von ihm behaupten Mangel zu beweisen (Art. 8 ZGB, Zivilgesetzbuch SR 210), ebenso, dass der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat. Die Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragskonformen Zustands ist relativ zwingender Natur bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 256 Abs. 1 OR). Sobald der Vermieter von einem Mangel Kenntnis erhält (vom Mieter oder auf anderem Weg), muss er innert angemessener Frist für die Beseitigung sorgen. Wie lang die «angemessene Frist» ist, hängt vom Mangel ab der behoben werden muss. U.U. können dem Beseitigungsanspruch des Mieters verschiedene Umstände entgegenstehen, so z.B. die objektive Unmöglichkeit. Weist die Mietsache einen Mangel auf, so sinkt ihr objektiver Wert. Die Mietzinsherabsetzung korrigiert das entstandene Ungleichgewicht zwischen den vertraglichen Hauptleistungen der Parteien. Beginn, Ende und Ausmass der Minderung werden nicht durch eine Erklärung des Mieters, sondern allein durch den konkreten Mangel und die entsprechende Kenntnis des Vermieters fixiert. Bei der Bemessung des Herabsetzungsanspruchs ist der Wert der mangelhaften Sache zur gebrauchstauglichen Sache in Verhältnis zu setzen. Dabei ist auf objektive Kriterien abzustellen, namentlich auf die Art und Beschaffenheit des Mietobjekts und auf den konkreten Vertragsinhalt (vgl. Roger Weber in Heinrich Honsell et al. [Hrsg.] Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basel 2015, 6. Aufl., N 1 ff. zu Art. 259d OR).

5.1 Die Berufungskläger bestreiten mittlerweile nicht mehr, dass sie am 3. Oktober 2017 mit dem Berufungsbeklagten, der bei den Vertragsverhandlungen durch seinen Vater, D.___, vertreten wurde, einen Mietvertrag über die Liegenschaft [...] in [...] abgeschlossen haben. Mietbeginn war der 1. November 2017. Die Mieter bezogen die Liegenschaft bereits am 22. Oktober 2017. Den Mietzins schulden sie ab 1. November 2017.

Unklar ist, was die Berufungskläger mit dem Hinweis erreichen wollen, dass D.___ beabsichtigt habe, ihre Liegenschaft [...] käuflich zu erwerben, während sie die Liegenschaft [...] des Berufungsbeklagten in [...] hätten kaufen wollen, zumal unbestritten ist, dass diese Geschäfte nicht zustande kamen und die Berufungskläger stattdessen die Liegenschaft [...] mieteten. Hier geht es um einen Vertrag, den die Berufungskläger mit C.___ abgeschlossen haben, auch wenn sich dieser für die Vertragsverhandlungen durch D.___ vertreten liess. Im Hinblick auf das vorliegend zu beurteilende Mietverhältnis sind die gescheiterten Verkaufsverhandlungen zwischen den Berufungsklägern und D.___ irrelevant.

5.2.1 Die Berufungskläger machen im Zusammenhang mit der von ihnen angestrebten Mietzinsreduktion geltend, dass es nicht Sinn und Zweck sei, dass man in einem Haus wohne, um dann das Wasser aus dem Brunnen zu beziehen (Berufung BS 3.2). Wenn in einem Mietobjekt das Wasser bis dato von einem Brunnen bezogen werde, rechtfertige sich eine Mietzinssenkung über den März 2018 hinaus. Die Wasserzufuhr sei keineswegs im vertragsgemässen Sinn. Die Vermieterschaft habe sich gar nie um diese Problematik gekümmert. Es sei auch nicht Sache des Mieters, ein Gutachten über die Qualität des Grundwassers einzuholen, wenn selbst die öffentliche Hand Zweifel hege und eine Sanierung verlange (BS 3.11). Das ständige Abkochen des Wassers, was weiterhin vorgenommen werden müsse, auch wenn die Berufungskläger ihr Wasser vom Brunnen beziehen könnten, rechtfertige allein eine Mietzinsreduktion von 100 % (BS 3.14). Dass die Wasserproblematik keine Auswirkungen auf z.B. das Schlafzimmer habe, ändere daran nichts.

5.2.2 Vorab ist noch einmal festzuhalten, dass der Grundsatz von Art. 8 ZGB, wonach diejenige Partei, das Vorhandensein einer Tatsache zu beweisen hat, die aus ihr Rechte ableitet, auch im Mietrecht gilt. Folglich sind die Mieter und Berufungskläger beweispflichtig für alle von ihnen behaupteten Mängel an der Mietsache und haben auch die Folgen einer allfälligen Beweislosigkeit zu tragen.

5.2.3 Die Vorinstanz hat sich unter Ziff. 2.3.8.1 des vorinstanzlichen Urteils ausführlich mit der Problematik der Wasserzufuhr zur Liegenschaft [...] in [...] auseinandergesetzt. Mit den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz setzen sich die Berufungskläger überhaupt nicht auseinander. Sie verkennen das Wesen der Berufung gemäss Art. 310 ZPO (Zivilprozessordnung, SR 272). Es gilt das Rügeprinzip. Die Berufungskläger haben anhand des angefochtenen Entscheids die Rügegründe der Rechtsmittelinstanz umfassend und substanziiert darzulegen. Es genügt nicht auszuführen, dass der Sachverhalt falsch erstellt worden sei. Vielmehr ist detailliert darzutun, welches Element des Sachverhalts nicht oder nicht korrekt abgeklärt wurde und welche Beweismittel diesbezüglich hinzuzuziehen sind (Myriam A. Gehri, in Myriam A. Gehri et. al. [Hrsg.]., Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., 2015).

5.2.4 Die Berufungskläger behaupten einen Mangel an der Mietsache. Selbstredend sind sie für alle Aspekte des von ihnen behaupteten Mangels beweispflichtig. Das gilt auch für die behauptete schlechte Wasserqualität aus dem Sodbrunnen. Ein Gutachten über die Wasserqualität liegt unbestrittenermassen nicht vor. Die Berufungskläger behaupten auch nicht, dass sie bei der Vorinstanz ein solches beantragt hätten. Auch sonst gibt es keine konkreten Hinweise auf die mangelnde Wasserqualität. Allein die Aussage von A.___ in der Parteibefragung bei der Vorinstanz (AS 42, Z 47 ff.), dass ihnen ein Mitglied der Baukommission [...] mitgeteilt habe, das Wasser sei nicht trinkbar, hilft hier nicht weiter, zumal nicht belegt ist auf welcher Grundlage diese Aussage erfolgte. Eine entsprechende Verfügung der Gemeinde fehlt in den Akten. Die Berufungskläger zeigen nicht auf, was die Vorinstanz bei der Festlegung des Sachverhalts übersehen hätte. Mangels Nachweises des Gegenteils ist daher mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die Wasserqualität der Liegenschaft [...] in [...] in Ordnung ist.

5.2.5 Die Berufungskläger verlangen eine Mietzinsreduktion auch wegen mangelhafter Wasserzufuhr zur Mietliegenschaft über Februar 2018 hinaus. Ihre Behauptung, die Vorinstanz führe nicht aus, weshalb sie die Mietzinsreduktion bis Ende Februar 2018 begrenzt habe, ist allerdings aktenwidrig. Die Vorinstanz geht unter Punkt 2.3.8.1 des Urteils (S. 15 f.) ausführlich darauf ein, weshalb sie davon ausgeht, dass die Berufungskläger spätestens ab März 2018 die (Wasser-)Fördereinrichtung ihrer Mietliegenschaft uneingeschränkt benutzen konnten. Mit den dortigen Erwägungen setzen sich die Berufungskläger nicht auseinander. Die Behauptung in der Berufungsschrift, dass die Wasserzufuhr nach wie vor nicht in «vertragsgemässem Sinn» sei, ist nicht belegt. Aus der Berufungsschrift geht auch nicht hervor, welches nach Auffassung der Berufungskläger der «vertragsgemässe Zustand» ist und was noch fehlt um diesen (wieder-)herzustellen.

Die Berufungskläger führen mit Hinweis auf das Sitzungsprotokoll der Bauverwaltung vom 30. Oktober 2017 (Kl.Urk. 13) aus, die Bewilligung zur Wasserentnahme aus dem [...] Grundwasserstrom werde von der Gemeinde und vom Kanton «bestritten». Den früheren Eigentümern der Liegenschaft GB [...] wurde vom Regierungsrat des Kantons Solothurn am 20. Dezember 1995 für die Dauer von 30 Jahren bewilligt, aus dem bestehenden Sodbrunnen mit der bestehenden Pumpe maximal 40 L/min. auf das Jahr gerechnet jedoch nicht mehr als 300 m3 Grundwasser zu entnehmen und als Trink- und Brauchwasser zu verwenden. Die entsprechende Urkunde hat der Beklagte bei der Vorinstanz vorgelegt (Bekl.Urk. 1). Die Berufungskläger zeigen nicht auf, dass sie wegen ihrer Zweifel an der Gültigkeit der Bewilligung bei der Vorinstanz vergeblich Beweisanträge zur Klärung dieser Frage gestellt haben. Ob sich die von den Berufungsklägern zitieren «Verfügungen der Gemeinde» (BS 3.11) auf die Wasserversorgung oder auf die [...]haltung beziehen, wird nicht klar. Beweismittel für die Behauptung, dass keine Bewilligung zur Wasserentnahme bestehe, werden keine angerufen. Die Vorinstanz hat daher zu Recht auf die vom Berufungsbeklagten vorgelegte Urkunde abgestellt.

Die Ausführungen der Berufungskläger im Zusammenhang mit der Wasserversorgung beschränken sich im Übrigen auf appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Urteil. Das genügt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht. Es fehlt eine konkrete Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Vorinstanz. Es bleibt daher bei der Mietzinsreduktion von 50 % für die Zeit von November 2017 bis Februar 2018.

5.2.6 Hinsichtlich des Mangels wegen des fehlenden Backofens und Kochherdes halten die Berufungskläger vorab (BS 3.12) fest, dass sie nichts von den fehlenden Geräten gewusst hätten. Das ist aktenwidrig. Der Berufungskläger 1 gab in der Parteibefragung bei der Vorinstanz an (AS 42, Z 36 ff.), dass sie die Liegenschaft vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hätten. Er führte weiter aus, dass diverse Sachen nicht erledigt worden seien, u.a. ein Cerankochfeld und ein Backofen (AS 42, Z 21). Das lässt vermuten, dass die Parteien über die fehlenden Geräte verhandelt haben und offenbar der Vermieter die Geräte hätte beschaffen sollen. Auch der Berufungsbeklagte erklärte in der Parteibefragung, dass er um den fehlenden Backofen und Kochherd gewusst habe (AS 49, Z 19). Die Mieter hätten das akzeptiert und deshalb ihre Geräte aus der Liegenschaft in [...] eingebaut. In der Berufung wird nun von den Mietern behauptet, es sei vereinbart worden, dass sie (die Mieter) die Geräte auf Kosten des Vermieters anschaffen würden. Wenn letzteres zutreffen würde, wären die Berufungskläger in der Pflicht. Es ist nach dem Gesagten offensichtlich, dass die fehlenden Küchengeräte bereits vor Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien thematisiert worden sind. Was vereinbart wurde, ist aufgrund der Akten unklar. Mit den diesbezüglichen Erwägungen des Vorderrichters (Ziff. 2.3.8.2, S. 17) setzen sich die Berufungskläger mit keinem Wort auseinander. Es bleibt daher beim vorinstanzlichen Urteil.

5.2.7 Im Zusammenhang mit der gerügten Umbau- bzw. Müllproblematik (BS 3.13) ist unklar, ob die Berufungskläger mit ihren dortigen Ausführungen einen Antrag verbinden. Obwohl an anderer Stelle ausgeführt wird, die Problematik sei bis dato nicht gelöst (BS 4.16), wird nicht klar, was die Mieter unter diesem Titel verlangen. Ein konkreter Bezug zu den vorinstanzlichen Erwägungen (unter Ziff. 2.3.8.3) fehlt auch hier. Darauf kann deshalb nicht eingegangen werden.

Soweit die Berufungskläger geltend machen, D.___ habe ihnen verschwiegen, dass die Liegenschaft in der Landwirtschaftszone liege und eine «derartige» [...]haltung einer Bewilligung durch den Kanton bedürfe, ist ebenfalls unklar ob und welche Forderung sie damit verbinden. Ohnehin ist es Sache des Interessenten abzuklären, ob das potentielle Mietobjekt für die von ihm vorgesehene Nutzung tauglich und diese rechtlich zulässig ist, es sei denn, der Vermieter hätte eine verbindliche Zusicherung abgegeben. Aus dem «Mietvertrag für Wohnräume» (KlUrk. 2), den die Parteien abgeschlossen haben, ergibt sich jedenfalls nichts dergleichen. Der Titel legt nahe, dass das Mietverhältnis zu Wohnzwecken abgeschlossen wurde. Somit ist davon auszugehen, dass die Mieter abklären mussten, ob die von ihnen beabsichtigte Nutzung möglich und zulässig ist. Zonenpläne sind im Übrigen öffentlich und können von jedermann eingesehen werden.

5.3. Die Vorinstanz hat unter Punkt 2.3.8.4 dargelegt, wie sie die gerügten Mängel berücksichtigt und quantifiziert hat. Auch damit setzen sich die Berufungskläger überhaupt nicht auseinander. Es genügt nicht zu behaupten, die von der Vorinstanz vorgenommene Mietzinsreduktion sei «eindeutig» zu niedrig. Vielmehr haben die Berufungskläger konkret darzulegen, welche nutzungseinschränkenden Faktoren die Vorinstanz nicht oder zu wenig berücksichtigt hat. Es bleibt somit bei der Mietzinsreduktion von 50 % für die Zeit von November 2017 bis Februar 2018.

6. Die Berufungskläger wenden gegen die Gutheissung der Widerklage ein, dass nicht konkretisiert worden sei, für welche Monate der Beklagte der Mietzins verlange und er habe die Forderung auch nicht begründet. Das trifft nicht zu. Der Berufungsbeklagte liess in seiner Klageantwort vom 31. Juli 2018 im Abschnitt «zur Mietsache» unter lit. D) (S.4) ausführen, dass die Mieter seit dem 1. November 2017 Miete zu bezahlen hätten. Bis August 2018 sei ein Betrag von 15'500.00 aufgelaufen. Daran hätten die Mieter bis anhin bloss CHF 1'050.00 bezahlt. Die Restanz von CHF 14'450.00 wurde im Rahmen einer «Gegenklage» formell korrekt geltend gemacht. Die Vorinstanz hat sich damit einlässlich auseinandergesetzt und unter Berücksichtigung der gewährten Mietzinsreduktion den offenen Mietzins ermittelt und widerklageweise zugesprochen (vgl. Urteil Ziff. 3, S. 19 f.). Dass ihr dabei ein Fehler unterlaufen sei, wird nicht geltend gemacht. Die Berufung ist auch in diesem Punkt abzuweisen.

III.

1.1 Aufgrund der obigen Erwägungen ist die Berufung vollumfänglich abzuweisen. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens und die Parteikosten der Gegenpartei (inkl. Auslagen und MwSt.) sind dem Verfahrensausgang entsprechend den Berufungsklägern zu auferlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

1.2 Der Berufungsbeklagte hat Anschlussberufung eingereicht und zurückgezogen, bevor die Berufungskläger dazu hatten Stellung nehmen müssen. Der ihnen in diesem Zusammenhang entstandene Aufwand war minim. Er rechtfertigt sich daher auf eine Kostenausscheidung zu verzichten.

2. Dem Berufungsbeklagten ist für das obergerichtliche Verfahren antragsgemäss die vollumfängliche unentgeltliche Rechtspflege zu bewilligen. Da die Gegenpartei kostenpflichtig ist, wirkt sich das lediglich im Rahmen der Haftung des Staates für die Einbringlichkeit der Parteientschädigung aus.

3. Die Gerichtskosten sind unter Berücksichtigung des Streitwerts und des Verfahrensaufwands für das Berufungsverfahren auf CHF 2'500.00 festzusetzen.

4. Die beklagtische Parteivertreterin hat eine detaillierte Kostennote eingereicht. Die Gegenpartei hat sich dazu nicht vernehmen lassen. Der geltend gemachte Aufwand ist nicht zu beanstanden, ebenso wenig die Auslagen. Antragsgemäss ist die Parteientschädigung auf CHF 2'201.40 festzusetzen, zahlbar unter solidarischer Haftbarkeit durch die unterlegenen Berufungskläger. Für die Einbringlichkeit des Betrags von CHF 1'598.25 haftet der Staat Solothurn während zwei Jahren im Rahmen der Ausfallhaftung. Im Fall der Ausfallhaftung hat der Staat für die Dauer von 10 Jahren einen Rückforderungsanspruch in dieser Höhe gegen die Partei mit unentgeltlicher Rechtspflege sobald diese zur Nachzahlung in der Lage ist. In diesem Fall hat auch die unentgeltliche Rechtsbeiständin einen Nachzahlungsanspruch in der Höhe von CHF 603.15 gegen ihren Klienten.

Demnach wird erkannt:

1. Es wird festgestellt, dass C.___ die Anschlussberufung zurückgezogen hat.

2. Die Berufung wird abgewiesen.

3. C.___ wird für das Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt und Rechtsanwältin Katrin Zumstein als unentgeltliche Rechtsbeiständin eingesetzt.

4. A.___ und B.___ haben die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 3'250.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

5. A.___ und B.___ haben C.___, v.d. Rechtsanwältin Katrin Zumstein für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'201.40 zu bezahlen.

Für den Betrag von CHF 1'598.25 besteht während zweier Jahre eine Ausfallhaftung des Staates. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während 10 Jahren sowie der Nachzahlungsanspruch des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Umfang von CHF 603.15 (Differenz zu vollem Honorar), sobald C.___ zur Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt CHF 11'350.00.

Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Der Präsident Der Gerichtsschreiber

Frey Schaller

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