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Withdrawal of a building permit shortly after issuance

ZZ.1974.36Übriges Gericht15.10.1974Confirmed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The Administrative Court reviewed the revocation of a building permit under § 22 VRG. It held that a building permit is only limitedly revocable, but before construction begins and shortly after issuance the public-interest requirements for revocation are less strict. Since the project had not yet been started and the permit had been issued contrary to public-law provisions, the court upheld the municipal revocation. The applicants’ reliance on continued planning work did not change the result. The court noted that compensation claims, if any, remained reserved.

Omnilex-Regeste

§ 22 VRG; revocation of a building permit before commencement of construction. Building permits are issued after a prior examination of legality and public interests and are therefore not freely revocable in all circumstances. However, where construction has not yet begun and the revocation follows shortly after notification of the permit, the public interest supporting withdrawal need not reach a particularly high threshold; reliance interests based merely on continued planning work do not normally preclude revocation. After commencement of works, by contrast, revocation is admissible only exceptionally, namely in the presence of particularly serious infringement of substantive law and corresponding public interests (consid. 1).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1974.36**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:16.10.1974
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.818
Titel:** Widerruf einer Baubewilligung**
Resümee:§ 22 VRG - Wann kann eine Baubewilligung widerrufen werden?
SOG 1974 Nr. 36 § 22 VRG.- Wann kann eine Baubewilligung widerrufen werden? Nach § 22 Abs. 1 VRG kann eine Verwaltungsverfügung u. a. dann widerrufen werden, wenn wichtige Interessen dies erfordern. Absatz 2 des genannten Paragraphen behält indessen diejenigen Verfügungen vor, die nach besonderen Vorschriften oder der Natur der Sache nach nicht oder nur unter erschwerten Voraussetzungen widerrufen werden können. Es fragt sich, wie es mit den Baubewilligungen steht. Ihnen geht ein Verfahren voraus, in welchem die Rechtmässigkeit des Baugesuchs und die von ihm tangierten öffentlichen Interessen überprüft werden; die Baupublikation mit der Einsprachemöglichkeit dient dazu, die Überprüfung wirksamer zu machen. Bei einem solchen vorgängigen Verfahren muss die Abändbarkeit der Bewilligung erschwert sein (vgl. BGE 94 I 343 E. 4 und die dort angeführten Urteile; Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, N 1 zu Art. 58).Die Praxis erachtet es als entscheidend, ob im Zeitpunkt des Widerrufs von der Baubewilligung bereits Gebrauch gemacht, d. h. mit der Bauausführung begonnen worden ist oder nicht. Nach Baubeginn ist ein Widerruf nur noch ausnahmsweise, d. h. nur bei besonders schwerwiegendem Verstoss gegen das materielle Recht und damt gegen die öffentlichen Interessen zulässig (Imboden, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung, 3. A., S. 170 lit. a; aus der solothurnischen Praxis insbesondere GE 1961 Nr. 13).Vor Baubeginn ist es anders. Wenn es darum geht, dass eine im Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilte Baubewilligung nicht bloss vor Baubeginn, sondern überhaupt nur kurz nach der Erteilung widerrufen werden soll, sind keine grossen Anforderungen an das öffentliche Interesse, das mit dem Widerruf gewahrt werden soll, zu stellen. Dass im vorliegenden Fall die Baubewilligung im Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erteilt worden ist, wird unten noch darzutun sein. Dass mit der Bauausführung noch nicht begonnen worden ist, ist unbestritten. Dass die Baubewilligung relativ kurz nach Erteilung widerrufen worden ist, ergibt sich aus den folgenden Daten: 24.9.1973 Beschluss der Baukommission über die Baubewilligung; 27.9.1973 Mitteilung des Beschlusses eingelangt bei der Bauherrschaft; 10.10.1973 Widerruf der Baubewilligung durch den Gemeinderat; 17.10.1973 Mitteilung des Gemeinderatsbeschlusses an Bauherrschaft. Die Beschwerdeführer machen allerdings geltend, sie hätten bis zur Mitteilung des Gemeinderatsbeschlusses noch Aufwendungen für Projektierungsarbeiten gehabt. Gewiss kann es vorkommen, dass die Bauherrschaft auch in anderer Weise als durch Bauausführung im Vertrauen auf die erteilte Baubewilligung handelt. Wesentlich könnten in diesem Zusammenhang insbesondere Rechtsgeschäfte über das Baugrundstück sein. Vorliegend geht es aber offenbar ausschliesslich um Projektierungsarbeiten. Bei der kurzen Zeitspanne, die in Frage steht, ändert der Umstand, dass die Projektierungsarbeiten unverzüglich weitergeführt worden sind, nichts daran, dass keine grossen Anforderungen an das öffentliche Interesse zu stellen sind, das den Widerruf zu begründen hat. Beim öffentlichen Interesse, welches das Baudepartement mit seinem für die Bauherrschaft ungünstigen Entscheid wahren will, geht es um den internen Gebäudeabstand der Teppichsiedlung und damit um die Wohnhygiene. Es mag sein, dass in concreto kein allzugrosses Risiko auf dem Spiel steht und betreffend wichtiges öffentliches Interesse eher ein Grenzfall vorliegt. Da aber anderseits, wie dargelegt, wegen der besondern Umstände des Widerrufs an das öffentliche Interesse keine grossen Ansprüche zu stellen sind, ist der Entscheid des Baudepartements von diesem Gesichtspunkt aus haltbar. (Das Verwaltungsgericht hat im Anschluss daran noch überprüft, ob das betreffende Bauprojekt tatsächlich rechtswidrig sei, hat dann die Rechtswidrigkeit bejaht und hat demgemäss festgestellt, dass der Widerruf der Baubewilligung zulässig sei. Am Schluss hat es noch bemerkt, der Bauherrschaft bleibe vorbehalten, aus dem Widerruf Entschädigungsbegehren abzuleiten.) * Verwaltungsgericht, Urteil vom 16. Oktober 1974*

Schlagwörter

building permitrevocationreliance interestspublic interestconstruction lawplanning lawhousing hygiene

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether a building permit may be revoked shortly after issuance under § 22 VRG.

Extrahierter Entscheid

Yes. Because construction had not yet begun and the revocation followed soon after notice of the permit, only limited public-interest reasons were required; the permit could be withdrawn despite reliance on project planning work.

Extrahierte Begründung

Building permits follow a prior review procedure, so revocability is generally restricted. Before construction begins, however, and especially when revocation occurs shortly after issuance, the requirements for the public interest supporting revocation are not demanding. Project planning expenditures alone did not materially alter the reliance position.

Kernrechtsfrage

Whether the permit was in fact unlawful and thus properly revoked.

Extrahierter Entscheid

Yes. The court found the building project contrary to public-law provisions, so revocation was permissible.

Extrahierte Begründung

After examining the project, the court affirmed the substantive unlawfulness and therefore upheld the revocation.

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