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ZZ.1976.28•Tennis complex allowed in mixed-use zone
ZZ.1976.28Übriges Gericht25.11.1976Dismissed
Von Omnilex extrahiert
Neighbors appealed against a permit for four tennis courts, a changing building, and parking spaces in Hofstetten’s WG 2 zone. The court held that such a tennis complex is zoned-compatible because the zone allows non-disturbing uses that are not limited to entirely quiet activities. It further found no excessive immissions from play or lighting, especially in light of the 22:00 evening time limit and the requirement of a properly installed, non-dazzling lighting system. The appeal was dismissed and the permit upheld.
§ 10 Baureglement Hofstetten; § 42 NBR; zoning compatibility of a tennis complex in a residential-commercial zone and assessment of immissions. A residential-commercial zone is not a pure residential zone; its open-ended list of permitted non-disturbing uses also encompasses installations that are not entirely quiet. A tennis facility may therefore be zoned-compatible where comparable, more intrusive uses are permitted. Excessive immissions are assessed in light of the concrete operation, including time restrictions and technical measures; where evening play is limited and lighting is professionally designed to avoid glare, excessive noise or light immissions are not established. If later problems arise, civil remedies remain reserved.
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1976.28** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 26.11.1976 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2015.40 |
| Titel: | ** Tennisanlage, Zonenkonformität** |
| Resümee: | § 42 NBR; § 10 Baureglement Hofstetten. Zonengemässheit und Immissionsfrage bei einer grossen Tennisanlage. |
| SOG 1976 Nr. 28 § 42 NBR; § 10 Baureglement Hofstetten*. Zonengemässheit und Immissionsfrage bei einer grossen Tennisanlage.* In einem Beschwerdeverfahren, das die Rechtmässigkeit eines Baugesuches für vier Tennisplätze mit einem Garderobegebäude und mit Parkplätzen in der Wohn- und Gewerbezone von Hofstetten betraf, hatte das Verwaltungsgericht u. a. zur Frage der Zonengemässheit und zur Immissionsfrage Stellung zu nehmen. Es führte dazu folgendes aus: Die geplante Tennisanlage kommt nach dem Zonenplan in die Wohn- und Gewerbezone WG 2 zu liegen, in der nach § 10 Buchstabe c des Baureglementes störungsfreie Betriebe zugelassen sind, die sich baulich dem Wohnbaucharakter unterordnen. Als Beispiele nennt diese Bestimmung: Wohnbauten, Läden, Geschäfts- und Bürohäuser, Kinos, Wirtschaften, Werkstätten von Handwerkern, abgedeckte Werkhöfe, Tankstellen, geschlossene Autoreparaturwerkstätten, landwirtschaftliche Bauten (exkl. industrielle Zuchtbetriebe und dergleichen) usw. Diese nicht abschliessende Aufzählung macht deutlich, welche Art Bauten in dieser Wohn- und Gewerbezone als "störungsfreie Betriebe" zugelassen werden. Es sind demnach auch Betriebe zulässig, die nicht als gänzlich "ruhig" bezeichnet werden können. Es handelt sich eben nicht um eine reine Wohnzone, sondern um eine Wohn- und Gewerbezone. Sind nun aber, wie das Bau-Departement bereits in der angefochtenen Verfügung festgestellt hat, Kinos und Wirtschaften, aber auch Tankstellen und geschlossene Autoreparaturwerkstätten zulässig, so kann ernsthaft nicht mehr behauptet werden, eine Tennisanlage sei in dieser Zone nicht zulässig. Auch rein vom optischen Bild her gesehen kann gegen eine Tennisanlage in einer Wohn- und Gewerbezone grundsätzlich nichts eingewendet werden. Anders verhält es sich nur dann, wenn von der geplanten Anlage übermässige Immissionen ausgehen würden. Die Beschwerdeführer befürchten übermässige Immissionen durch den Lärm des Betriebes der Tennisplätze selbst und durch die Lichteinwirkung bei Beleuchtung der Tennisplätze. Der eigentliche Spielbetrieb selber stellt indessen keine derartige Störung dar, besonders wenn man bedenkt, welche andere Betriebe in dieser Zone als zulässig angesehen werden. Beispiele von Tennisplätzen in der eigentlichen Wohnzone in der Stadt Solothurn und andern Orten, zeigen, dass keine übermässigen Immissionen entstehen. Im übrigen hat das Bau-Departement mit der Beschränkung der Spielzeit am Abend um 22.00 Uhr allen Eventualitäten Rechnung getragen. Auf Grund dieser zeitlichen Beschränkung am Abend sollten auch keine übermässigen Immissionen bezüglich Lichteinwirkung entstehen, sofern eine nicht blendende, fachmännisch richtig ausgeführte Lichtanlage erstellt wird, was bei einer Neuanlage der Fall sein wird und gegebenenfalls von der Baubehörde zu erzwingen wäre. Der Einwand der Beschwerdeführer, die Lichtanlage könnte über den eigentlichen Spielbetrieb hinaus eingeschaltet bleiben, geht fehl, weil in der Beschränkung des Spielbetriebes auf 22.00 Uhr auch die Lichtanlage eingeschlossen ist und der Club bestimmt auch aus finanziellen Gründen das Licht nicht über die Spielzeit hinaus einschalten wird. Eine Beschränkung der Spielzeit am Morgen ist bei einer vernünftigen Handhabung des Spielbetriebes nicht notwendig, wie dies die Beispiele in Solothurn zeigen. Sollten später Schwierigkeiten entstehen, stünde den Beschwerdeführern immer noch der Zivilweg offen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 26. November 1976* |
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Von Omnilex extrahiert
Whether a large tennis complex is zoned-compatible in the WG 2 residential-commercial zone.
Yes. The zone permits non-disturbing uses that fit the residential character, and a tennis facility falls within that category.
The non-exhaustive list in the zoning bylaw includes uses that are not purely quiet, such as cinemas, restaurants, gas stations, and enclosed garages; a tennis facility is not materially different.
Whether the projected noise and lighting effects amount to excessive immissions.
No. The expected sports activity and lighting, limited to 22:00 and properly installed, do not create excessive immissions.
Comparable tennis facilities exist even in residential zones without excessive disturbance; the evening time limit and the requirement of a professionally installed non-dazzling lighting system sufficiently address the concern.
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