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Expropriation compensation must reflect full market value

ZZ.1979.17Übriges Gericht05.07.1979Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The Einwohnergemeinde Fulenbach appealed against an award of CHF 40 per m² for expropriated strips of land used for road construction. It relied on a municipal rule limiting compensation for 'road land' to one-third of market value and offered CHF 15 per m². The court held that the full compensation principle forbids schematic reductions and requires case-by-case valuation at the objective market value. Because comparable building land in the area was agreed to be worth CHF 45 per m², the award of CHF 40 per m² was not excessive. The complaint was therefore dismissed and the lower decision confirmed.

Omnilex-Regeste

Art. 22ter BV; § 231 Abs. 1 EGZGB: Enteignungsentschädigung; die Eigentumsgarantie verlangt volle Entschädigung nach dem objektiven Verkehrswert im Zeitpunkt der Enteignung. Eine schematische oder abstrakte Kürzung, namentlich durch einheitliche Pauschalen oder einen generellen Bruchteil des Verkehrswerts für 'Strassenland', ist unzulässig. Massgebend sind die konkreten Verhältnisse des einzelnen Grundstücks; die durch den Entzug verursachten Nachteile sind umfassend zu berücksichtigen. Auch reglementarische Beschränkungen binden nur, soweit sie den Begriff der vollen Entschädigung näher umschreiben und nicht verkürzen (vgl. consid. 2).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1979.17**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:06.07.1979
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.355
Titel:** Streifenenteignung**
Resümee:** Art. 22ter BV; § 231 Abs. 1 EGZGB. Enteignung; Verstoss gegen das Prinzip der vollen Entschädigung durch das in vielen Gemeinden übliche Festsetzen von einheitlichen Landpreisentschädigungen für "Strassenland" (Bestätigung der Praxis).**
SOG 1979 Nr. 17 ** Art. 22ter BV; § 231 Abs. 1 EGZGB.** Enteignung; Verstoss gegen das Prinzip der vollen Entschädigung durch das in vielen Gemeinden übliche Festsetzen von einheitlichen Landpreisentschädigungen für "Strassenland" (Bestätigung der Praxis). Die Schätzungskommission des Kantons Solothurn ist in ihrem Entscheid davon ausgegangen, dass es sich bei dem von den Beschwerdegegnern abzutretenden Land um nicht erschlossenes Bauland handelt, und hat deshalb eine Entschädigung von Fr. 40.--/m; zugesprochen. Die Einwohnergemeinde Fulenbach hat gegen dieses Urteil Beschwerde eingereicht, hauptsächlich mit der Begründung, nach § 31a des vom Regierungsrat genehmigten Perimeterreglementes vom 1. Dezember 1972/23. März 1973 würden die Preise für den Landerwerb für den Strassenbau durch den Gemeinderat festgesetzt, sollten aber 1/3 des Verkehrswertes nicht übersteigen. Die Gemeinde sei von einem m2-Preis von Fr. 55.-- für erschlossenes und von Fr. 45.-- für unerschlossenes Bauland ausgegangen und habe deshalb im vorliegenden Fall 1/3 von Fr. 45.-- oder Fr. 15.--/m2 offeriert. Kürzlich sei wiederum in sieben Fällen eine Einigung auf der Basis von Fr. 15.--/ m2 erzielt worden. Eine solche einheitliche Festsetzung der Landpreisentschädigung ist, wie das Verwaltungsgericht und die Schätzungskommission wiederholt festgestellt haben (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes vom 11./17. Februar 1977 i.S. Einwohnergemeinde L./B.; Bericht der Schätzungskommission in Rechenschaftsbericht des Obergerichtes für das Jahr 1971, S. 27; Luder, Die Praxis des Verwaltungsgerichtes des Kantons Solothurn zur Enteignungsentschädigung, in Festgabe Franz Josef Jeger, 1973, S. 109), nicht zulässig. Ein Eingriff in die von Bundesverfassung (Art. 22ter) und Kantonsverfassung (Art. 15) gewährleistete Eigentumsgarantie kann nur gegen "volle Entschädigung" (Art. 22ter Abs. 3 BV; § 231 Abs. 1 EGzZGB) vorgenommen werden. Massgebend ist der Wert, den das Enteignungsobjekt zur Zeit der Enteignung hat. Eine Abstrahierung oder Schematisierung ist unzulässig. Die Nachteile, welche für den Enteigneten aus der Abtretung entstehen, müssen umfassend abgegolten und in jedem Einzelfall neu ermittelt werden. Daran ändert nichts, dass die Einwohnergemeinde Fulenbach in ihrem Perimeterreglement eine Bestimmung hat, wonach die Entschädigung für "Strassenland" 1/3 des Verkehrswertes nicht übersteigen soll. Die Eigentumsgarantie bindet auch den Gesetzgeber. Der kantonale Gesetzgeber ist einzig befugt, den Begriff der "vollen Entschädigung", auf die der Betroffene bei formeller oder materieller Enteignung aufgrund der Eigentumsgarantie Anspruch hat, näher zu umschreiben (BGE 93 I 137/38).Das wird aber mit § 31a des Perimeterreglementes der Einwohnergemeinde Fulenbach nicht getan, sondern es wird vielmehr festgehalten, der Enteignete solle nur 1/3 der "vollen Entschädigung" erhalten! Eine solche reglementarische Regelung verstösst gegen die Eigentumsgarantie. GB Fulenbach Nr. 345 des P. W. hat eine Grösse von 22 a 38 m2, ist unüberbaut und liegt in der Bauzone. GB Fulenbach Nr. 438 des E. J. hat eine Grösse von 88 a 25 m2; darauf steht ein Wohnhaus mit Scheune. Auch dieses Grundstück liegt in der Bauzone und sein östlicher Teil, von dem die Abtretung erfolgen soll, weist ungefähr die gleich grosse Baulandfläche auf wie das Grundstück von P. W. Es kann deshalb für beide Grundstücke von den gleichen Verhältnissen ausgegangen werden. Beide Grundstücke sind nach Lage, Form und Grösse gut überbaubares oder als Bauland verkaufbares Land. Die Überbauung richtet sich nach den Zonenvorschriften; innerhalb dieser Bestimmungen sowie der Vorschriften über die Abstände ist der Eigentümer in der Ausnützung frei. Im Grundstückverkehr lässt sich für solche Grundstücke ein durchschnittlicher Landpreis erzielen, der sich auf das ganze Grundstück erstreckt und nicht unterteilt werden kann in mehr- oder minderwertige Flächen oder in eigentlichen Baugrund und reinen Umschwung. Verloren geht ein Teil des Baugrundstückes, das nicht mehr in die Überbauung einbezogen oder dann nicht mehr als Bauland verkauft werden kann (vgl. SOG 1974 Nr. 26; Urteil des Verwaltungsgerichtes vom 12. November 1976 i.S. K.). Die "volle Entschädigung" gemäss § 231 EGzZGB besteht in diesem Fall im objektiven Marktwert, d. h. im Verkehrswert des Grundstückes. Zu entschädigen ist derjenige durchschnittliche Landpreis, welcher in Fulenbach für Land in der entsprechenden Bauzone zu entrichten ist. Die Parteien haben heute übereinstimmend erklärt, dass in dieser Gegend für unerschlossenes Bauland von einem Preis von Fr. 45.-- pro m2 auszugehen sei. Der von der Schätzungskommission auf Fr. 40.-- pro m2 festgesetzte Preis ist deshalb nicht zu hoch und berücksichtigt sogar eventuelle Vorteile, die dem Enteigneten durch den Strassenbau entstehen und mit dem Perimeterbeitrag nicht abgegolten werden. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 6. Juli 1979*

Schlagwörter

expropriationfull compensationmarket valueproperty guaranteeroad landbuilding landcompensation

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether a municipal rule fixing compensation for 'road land' at one-third of market value complies with the full compensation principle.

Extrahierter Entscheid

No. Compensation for expropriated land must be assessed individually at its objective market value; a blanket or schematic reduction is impermissible.

Extrahierte Begründung

The property guarantee binds even the legislator. Full compensation under Art. 22ter BV and § 231 Abs. 1 EGZGB requires the value of the property at the time of expropriation, including all disadvantages caused by the taking. A general cap of one-third for road land unlawfully reduces the compensation owed.

Kernrechtsfrage

Whether the assessment of CHF 40 per square meter was excessive.

Extrahierter Entscheid

No. Given the parties' agreement that comparable undeveloped building land in the area was worth CHF 45 per square meter, the awarded amount was not too high and could even reflect benefits from the road construction.

Extrahierte Begründung

For land in the relevant building zone, the compensable value is the average market price for comparable building land. The award of CHF 40 per square meter was within that range.

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