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Non-disturbing commercial use in a residential zone

ZZ.1979.21Übriges Gericht03.12.1979Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

H. S. sought permission to build a garage workshop with one fuel pump and limited vehicle sales in Egerkingen. Neighbor I. H. objected, arguing the project was not compatible with the residential zone. After the municipal building commission, the municipal council, and the building department upheld the permit, the Administrative Court dismissed the neighbor’s appeal. It held that under § 30(1) BauG, 'non-disturbing' commercial use must be assessed contextually and in light of local planning realities, not by a strict literal approach. Given the actual traffic and development conditions in the area and the restrictive conditions attached to the permit, the garage was deemed a low-immission small business compatible with the zone.

Omnilex-Regeste

§ 30 Abs. 1 BauG; Begriff des nicht-störenden Gewerbebetriebs in der Wohnzone. Der Terminus ist nicht streng literal dahin zu verstehen, dass jede Immission ausgeschlossen wäre; vielmehr ist er anhand der konkreten örtlichen Verhältnisse, des gesamten äusseren Erscheinungsbildes der Zone sowie der tatsächlichen Bau- und Immissionslage zu konkretisieren. Frühere kommunale Bauordnungen können als Ausdruck der örtlichen Planungskonzeption herangezogen werden, entfalten aber keine selbständige Rechtsquelle mehr, soweit sie dem kantonalen Recht widersprechen. Ein kleiner, mit Auflagen versehener Betrieb kann in einer Wohnzone zonenkonform sein, wenn die Zone bereits durch Verkehrsbelastung und gemischte Umgebung geprägt ist und der Betrieb insgesamt immissionsarm erscheint (consid. a/b).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1979.21**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:04.12.1979
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.359
Titel:** Zonenkonformität, nichtstörender Gewerbebetrieb**
Resümee:§ 30 Abs. 1 BauG. Zum Begriff des nichtstörenden Gewerbebetriebes.
SOG 1979 Nr. 21 § 30 Abs. 1 BauG*.* Zum Begriff des nichtstörenden Gewerbebetriebes. H. S. beabsichtigte, in Egerkingen an der Bahnhofstrasse eine Garagewerkstätte zu errichten. Der Nachbar I. H. erhob gegen das Bauvorhaben Einsprache. Die Baukommission wies die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung mit folgenden Auflagen: - Zukünftige Erweiterungsbauten werden nicht bewilligt; - Es dürfen höchstens 12 Occasionsfahrzeuge aufgestellt werden; - der Abstellplatz für diese Fahrzeuge ist gegen die angrenzenden Parzellen mit einem Lebhag (Thuja) abzuschirmen; - Es wird nur eine Benzinzapfsäule bewilligt. Der Ausschank ist beschränkt auf die Zeit von: Montag bis Freitag .........07.30 bis 12.00 Uhr/13.00 bis 18.00 Uhr. Samstag ...................... 07.30 bis 12.00 Uhr. Ausgenommen sind Schlüsselkunden. Der Bauherr wendete nichts gegen diese Auflagen ein, doch zog der Einsprecher den Entscheid an den Gemeinderat und dann ans Baudepartement weiter. Beide Instanzen schützten den Entscheid der Baukommission. Der Einsprecher erhob hierauf beim Verwaltungsgericht Beschwerde, welche mit der folgenden Begründung abgewiesen wurde: a) Der Beschwerdeführer bestreitet die Zonenkonformität der geplanten Baute unter Hinweis auf Art. 3 Abs. 2 der Zonenordnung und § 3 der Bauordnung "Bahnhofquartier" der Gemeinde Egerkingen. Nachdem das neue Baugesetz (BauG) des Kantons vom Regierungsrat (mit Beschluss vom 5. Juni 1979) auf den 1. Juli 1979 in Kraft gesetzt worden ist und nach § 158 auf das vorliegende Verfahren bereits Anwendung findet, ist zunächst das Verhältnis zwischen dem kantonalen Baurecht und den Bauordnungen der Gemeinden abzuklären. Nach § 156 Abs. 1 BauG sind die bisherigen Reglemente der Gemeinden aufgehoben, sofern sie den kantonalen Bauregeln widersprechen. Daraus folgt, dass ausschliesslich der Regelungsinhalt der kantonalen Baugesetzgebung zum Tragen kommen kann, weil vorbestehendes Kommunalrecht nur soweit fortbesteht, als es jener nicht widerspricht. § 30 BauG Abs. 1 bestimmt: "In den Wohnzonen sind neben Wohnbauten nicht-störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig, welche der Bauweise der Zone angepasst sind".Abs. 2 stellt überdies den Gemeinden die Schaffung reiner Wohnzonen anheim. Die Gemeinde Egerkingen hat bisher keine solche reinen Wohnzonen statuiert. Die in Rede stehende Liegenschaft ist in der Zone W 2 gelegen, für welche kein Gewerbeverbot gilt. Welche Art Gewerbe hier zulässig ist, entscheidet sich somit heute ausschliesslich nach § 30 Abs. 1 BauG. Im Zentrum der Interpretation dieser Vorschrift steht der Begriff des "nichtstörenden" Gewerbes. Legt man ihn stricto sensu aus, wären in Wohnzonen überhaupt keine Störungen geduldet. Gemäss dem Wortlaut schliesst die Negation des Partizipes jede Differenzierung nach der Lärmintensität und nach den äusseren Umständen aus. Eine derartige absolute Immissionsfreiheit kann indessen nicht gemeint sein. Denn dieses enge Begriffsverständnis führte zu untragbaren planerischen Konsequenzen; Es ist daran zu erinnern, dass gemäss den §§ 32 und 33 BauG in Gewerbe- und Industriezonen -- abgesehen von der Errichtung betriebsnotwendiger Wohnungen -- keine Wohnbauten zulässig sind. Legte man nun den Terminus des "nichtstörenden Gewerbes" in seinem engen Wortsinn aus, könnten Gewerbe- und Wohnbauten nirgends in der gleichen Zone aufgestellt werden. Alsdann müssten auch solche Kleingewerbebetriebe in die Gewerbezone ausweichen, die nach bisherigem planerischem Grundverständnis ohne weiteres in die Wohnzone gehören. Man denke etwa an Quartierläden oder Gaststätten, die nun -- weil nicht schlechthin immissionsfrei (Anlieferung, Besucherverkehr) -- unweigerlich in die Gewerbezone (mit heute Wohnbauverbot!) verbannt würden. Eine solche strikte Zonentrennung kann aber der Gesetzgeber nicht gewollt haben. Der Begriff des "nicht-störenden" Gewerbes ist daher etwas weiter zu fassen und anhand des Einzelfalles näher zu konkretisieren. Allemal muss auf die kommunalen und lokalen Sonderverhältnisse abgestellt werden. Dabei mag man auch die bisherigen Baureglemente beiziehen. Sie bilden zwar -- wie vorstehend erläutert -- keine eigenständige Rechtsquelle mehr. Doch können sie Ausdruck der von den Kommunalbehörden in Aussicht genommenen Planungskonzeption sein. -- Vor allem wird man bei der Beurteilung der Zonenkonformität aber die tatsächlichen bestehenden Bau- und Immissionsverhältnisse zu berücksichtigen haben. Erst sie zeigen auf, wie die Gemeinde ihre Planungsideen umsetzt und aktualisiert. Abzustellen ist somit auf das gesamte äussere Erscheinungsbild der in Rede stehenden Wohnzone. Ergänzend mögen dazu sichtbare Tendenzen in ihrer Entwicklung Beachtung finden. b) Der Zonenplan von Egerkingen sieht nördlich der Dünnern eine Einfamilienhauszone W 2 und eine Mehrfamilienhauszone vor und südlich der Dünnern eine Gewerbe- und Industriezone 1 und 2 sowie unmittelbar östlich der beiden Gewerbe- und Industriezonen entlang der Bahnhofstrasse eine Einfamilienhauszone W 2, in der sich die Bauparzelle und das Grundstück des Beschwerdeführers I. H. befinden. Währenddem sich südlich der neuen Ost-West-Verbindungsstrasse rund um den Bahnhof seit Jahren ein Quartier bildete, blieb das Stück nördlich der genannten Verbindungsstrasse praktisch unüberbaut. Offensichtlich wollte man bei der Zonenplanung in Egerkingen das grosse Wohngebiet nördlich der Dünnern durch eine Wohnzone entlang der Bahnhofstrasse mit dem südlich der Dünnern gelegenen Bahnhofquartier verbinden. Dass diese relativ schmale Wohnzone bis heute praktisch nicht überbaut worden ist (es befindet sich hauptsächlich die Liegenschaft des Beschwerdeführers hier), wird verschiedene Gründe haben. Der Beschwerdeführer behauptet, es liege daran, dass bis heute hier kein Land zu verkaufen gewesen sei. Das mag mit ein Grund sein, doch ist es durchaus möglich, dass hier keine Nachfrage nach Land vorhanden war, weil es sich in dieser Ebene doch nicht um eine derart schöne Wohnzone handelt, wie der Beschwerdeführer es wahr haben will. Offensichtlich haben in Egerkingen die Bauwilligen bis heute die Hanglage bevorzugt. In den letzten Jahren kam dazu, dass die Bahnhofstrasse als Verbindungsstrasse ins Mittel- und Aaregäu immer mehr befahren wurde und hauptsächlich in letzter Zeit mit dem Bau der Gewerbe- und Industriebetriebe in der Nähe des Autobahnkreuzes und des Einkaufszentrums Waro zu einer eigentlichen Zubringerstrasse zu diesen Betrieben wurde. Ammann A. hat an der Augenscheinsverhandlung erklärt, dass hauptsächlich der Schwerverkehr zu den Lagerhäusern am Morgen in aller Frühe durchs Quartier fahre und dass tagsüber ein reger Verkehr zum Einkaufszentrum Waro herrsche. Diese tatsächlichen Verhältnisse haben offensichtlich dazu geführt, dass bis heute in dieser Wohnzone praktisch keine Wohnbauten entstanden sind (vgl. dazu auch die Ausführungen im Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderates von Egerkingen vom 14. März 1979)...... Es ergibt sich: Aufgrund der tatsächlich bestehenden Verhältnisse handelt es sich vorliegend nicht um eine ruhige Wohnzone. Der Beschwerdegegner will einen Kleinbetrieb mit maximal 3 Arbeitsplätzen erstellen. Vorläufig will er den Betrieb zusammen mit seiner Ehefrau alleine führen. Er will in der Werkstatt für seine Kunden die üblichen Service-Arbeiten ausführen und daneben neue und Occasionsautos verkaufen. Die Anlage soll mit einer einzigen Benzinzapfsäule ergänzt werden, die für den Schlüsselbetrieb (zirka 50 Schlüssel) eingerichtet werden soll und von den übrigen Kunden nur während beschränkter Zeit benützt werden darf. Besonders im Hinblick auf die von der Baukommission angeordneten Beschränkungen und Massnahmen, mit denen sich der Beschwerdegegner einverstanden erklärt, handelt es sich um einen immissionsarmen Kleinbetrieb, der in der betreffenden Zone nicht störend sein wird, wie dies auch der kantonale Fabrikinspektor aufgrund seiner langjährigen Erfahrung ausgeführt hat. Der Einwand des Beschwerdeführers, die geplante Garage sei nicht zonenkonform, ist deshalb nicht stichhaltig. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 4. Dezember 1979*

Schlagwörter

zoning conformityresidential zonenon-disturbing businessgarage workshoplocal planningimmissionsbuilding permitpermit conditions

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the planned garage workshop with limited sales and fuel-pump operation was zoned-conforming as a non-disturbing business in a residential zone.

Extrahierter Entscheid

The project was zoned-conforming under § 30(1) BauG because 'non-disturbing' must be interpreted in context and in light of local planning and actual immissions; the proposed small-scale garage was sufficiently immission-light.

Extrahierte Begründung

A strict literal reading would unrealistically exclude all mixed uses from residential zones. The court held that the term must be concretized case by case, considering local circumstances, existing building and immission conditions, and visible development trends. In Egerkingen, the relevant residential strip was not a quiet residential zone; traffic and surrounding development showed a more burdened environment. Given the restrictive permit conditions, the garage remained a small, low-immission business.

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