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Compensation for strip expropriation from built-up land

ZZ.1984.25Übriges Gericht15.08.1984Modified

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The court reviewed compensation for a strip expropriation from a built-up plot. It rejected the lower authority’s approach of fixing compensation mechanically at a fraction of the local building-land price. Instead, it held that full compensation requires a concrete assessment of the functional value of the expropriated strip for the property’s use or foreseeable future use. Because the plot was small and shallow, the loss of garden area on the house’s south side caused significant damage. The owner’s request for compensation corresponding to the building-land price was therefore upheld.

Omnilex-Regeste

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; §§ 231 Abs. 1 EG ZGB; Enteignungsentschädigung bei Streifenenteignung ab überbautem Bauland: Eine schematische Festsetzung nach bloss einem Bruchteil des ortsüblichen Baulandpreises verstösst gegen das Prinzip der vollen Entschädigung. Für überbaute Grundstücke gilt keine starre Quadratmeterpreis-Faustregel; massgebend ist vielmehr der funktionelle Wert des enteigneten Streifens im Rahmen der Grundstücksnutzung bzw. der Wert, den er ohne Abtretung in naher Zukunft erlangt hätte (E. b). Je nach Funktion kann der Minderwert über, unter oder im Bereich des Baulandpreises liegen. Die Entschädigung ist daher anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu bestimmen; eine schematische Übernahme eines reduzierten Bruchteils ist unzulässig.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1984.25**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:16.08.1984
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.207
Titel:** Streifenenteignung**
Resümee:** Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; §§ 231 Abs. 1 EG ZGB. Enteignungsentschädigung. - Die Praxis, bei Streifenenteignungen ab überbauten Baulandgrundstücken die Enteignungsentschädigung schematisch nach einem blossen Bruchteil des in der betreffenden Gegend geltenden Baulandpreises festzusetzen, verstösst gegen das Prinzip der vollen Entschädigung. - Bei Streifenenteignungen ab überbauten Baulandgrundstücken bemisst sich die Enteignungsentschädigung nach dem funktionellen Wert, welcher dem abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstücks zugekommen ist oder ohne Abtretung in naher Zukunft zugekommen wäre.**
SOG 1984 Nr. 25 ** Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; §§ 231 Abs. 1 EG ZGB**.Enteignungsentschädigung. - * Die Praxis, bei Streifenenteignungen ab überbauten Baulandgrundstücken die Enteignungsentschädigung schematisch nach einem blossen Bruchteil des in der betreffenden Gegend geltenden Baulandpreises festzusetzen, verstösst gegen das Prinzip der vollen Entschädigung.* - * Bei Streifenenteignungen ab überbauten Baulandgrundstücken bemisst sich die Enteignungsentschädigung nach dem funktionellen Wert, welcher dem abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstücks zugekommen ist oder ohne Abtretung in naher Zukunft zugekommen wäre.* a) Die Schätzungskommission ist im angefochtenen Urteil davon ausgegangen, bei Teilenteignungen ab überbauten Grundstücken sei im Gegensatz zu Teilenteignungen ab unüberbauten Grundstücken nicht der durchschnittliche Baulandpreis (Quadratmeterpreis) der betreffenden Gegend zu zahlen, sondern weniger, nur die Hälfte oder gar bloss ein Drittel oder ein Viertel davon. Die Kommission hat sich hiefür auf eine angebliche Praxis des Verwaltungsgerichtes berufen und hat aus diesen Gründen die von der Gemeinde für überbaute Grundstücke festgesetzte Entschädigung von Fr. 45.--/m2 als akzeptabel erachtet. Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass die Gemeinde im gleichen Quartier für Teilenteignungen ab unüberbauten Grundstücken Fr. 95.--/m2 bezahle. Der Unterschied zu der Entschädigung für Abtretungen ab überbauten Grundstücken von nur Fr. 45.--/m2 sei nicht gerechtfertigt (wird näher ausgeführt). b) Die Vorinstanz beruft sich für ihre Auffassung auf die Praxis des Verwaltungsgerichts. Das Verwaltungsgericht pflegt bei der Entschädigung von Teilenteignungen in der Tat zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken zu unterscheiden, doch geht es bei dieser Unterscheidung nicht so weit, wie dies nun die Schätzungskommission tut: Das Verwaltungsgericht geht bei Streifenenteignungen ab unüberbauten Grundstücken im Sinne einer Faustregel (von der bei besondern Umständen Ausnahmen denkbar sind) davon aus, dass die Abtretung einen Schaden verursache, der dem durchschnittlichen Baulandpreis der betreffenden Gegend multipliziert mit der Anzahl der abzutretenden Quadratmeter entspreche -- indem ein Käufer seinen Kaufpreis um den entsprechenden Betrag reduzieren würde (vgl. SOG 1974 Nr. 26; 1979 Nr. 17; 1983 Nr. 16).Bezüglich Streifenenteignungen ab überbauten Grundstücken kann man -- und darin besteht der Unterschied in der Behandlung von überbauten Grundstücken -- keine derartige Faustregel anwenden, sondern muss konkret untersuchen, welche Funktion dem abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstückes zugekommen ist oder ohne Abtretung in (naher) Zukunft zugekommen wäre (vgl. Luder, Die Praxis des Verwaltungsgerichtes des Kantons Solothurn zur Enteignungsentschädigung, in: Festgabe Jeger 1973, S. 108 und die dort zitierten Urteile; aus der Gemeinde Hägendorf die Urteile vom 23.3.1976 i.S. S., vom 22.10.1982 i.S. W. und S., Erw. III 2, vom 9.4.1984 i.S. F., Erw. 3a).Je nach der Funktion des abzutretenden Teils ist der Schaden, der dem Restgrundstück durch die Enteignung erwächst, höher oder tiefer; in einem solchen funktionellen Sinn kann man bei den überbauten Grundstücken -- im Gegensatz zu den unüberbauten -- oft durchaus zwischen mehr- und minderwertigen Flächen unterscheiden. Es kann demnach ein Schaden entstehen, der wie bei einem unüberbauten Grundstück dem in der Gegend geltenden Quadratmeterpreis für Bauland entspricht, oder aber ein Schaden, der grösser oder kleiner ist als dieser Wert. Es ist nicht so, wie der Beschwerdeführer anzunehmen scheint, dass in jedem Fall zum mindesten der Quadratmeterpreis für Bauland geleistet werden muss, ansonst der verfassungsrechtliche Grundsatz der vollen Entschädigung verletzt wäre. Bei einem überbauten Grundstück kann eben bei Wegfall eines bestimmten Grundstückteils unter Umständen ein kleinerer Schaden entstehen als dem Baulandpreis entspricht, und eine entsprechend kleinere Entschädigung widerspricht dann auch keineswegs dem Prinzip der vollen Entschädigung. Das Verwaltungsgericht hat sich, was die Entschädigung für Teilenteignungen ab überbauten Grundstücken anbelangt, nie dafür ausgesprochen, es sei regelmässig weniger als der Baulandwert auszurichten. Das angefochtene Urteil der Schätzungskommission läuft darauf hinaus, dass die Kommission einen Entschädigungsplan, bei dem die Gemeinde für die Teilenteignungen ab überbauten Grundstücken schematisch und ohne nähere Minderwertsüberprüfung nur einen bestimmten Bruchteil (weniger als die Hälfte) des einschlägigen Bauland-Quadratmeterpreises festgesetzt hat, einfach akzeptiert. Hiefür kann sich aber die Kommission nicht auf eine Praxis des Verwaltungsgerichtes berufen. Wie bereits erwähnt, hat das Verwaltungsgericht bezüglich der überbauten Grundstücke nie eine auf den Bauland-Quadratmeterpreis bezogene Faustregel aufgestellt -- wie es das bezüglich der unüberbauten Grundstücke getan hat. Das Verwaltungsgericht begreift allerdings, dass die Gemeinden das Bedürfnis haben, bei Reihenenteignugen ihr Entschädigungsangebot etwas zu schematisieren. Wie weit sie dabei mit der Schematisierung gehen sollen, wäre noch zu überlegen. Auf jeden Fall aber gilt: Wird das Angebot der Gemeinde abgelehnt und kommt es zum Rechtsstreit, dann muss sich die Gemeinde gefallen lassen, dass der Enteignungsrichter die Höhe der Entschädigung für eine Teilenteignung ab überbautem Grundstück anhand der konkreten Umstände des einzelnen Falles festsetzt. c) Im Falle des Beschwerdeführers ist zu beachten, dass es sich um ein kleines, von der Strasse aus gesehen wenig tiefes Grundstück handelt. Die Ausmasse sind derart knapp, dass auch die kleinste Einbusse an Hausumschwung unerwünscht ist und beträchtlichen Schaden bringt. Das gilt insbesondere für eine Abtretung auf der Südseite des Hauses, wo das Gartenland besonders wichtig ist. Die Abtretung erfolgt nun auch effektiv auf dieser Seite. Die Verhältnisse des vorliegenden Falles können nicht verglichen werden mit einem Fall, wo die Abtretung lediglich ein steiles Bord, das für die Benützung des Grundstückes und den Charakter des Gartens wenig wichtig ist, etwas verkleinert (vgl. z.B. Fall W.,/EG Hägendorf, Urteil vom 22.10.1982 Erw. III 2); oder mit dem Fall eines sehr grossen Gartens, der gegen die Strasse hin eine abschirmende Gehölzzone aufweist, die nun um weniges verkleinert wird (vgl. z.B. Fall F.,/EG Rickenbach, Urteil vom 6.6.1980). Angesichts aller Umstände erscheint im vorliegenden Fall die Forderung des Beschwerdeführers, es sei ihm eine dem Bauland-Quadratmeterpreis entsprechende Entschädigung zuzusprechen, nicht übersetzt. Es ist deshalb seinem Begehren zu entsprechen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 16. August 1984*

Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether compensation for strip expropriation from built-up land may be set schematically at only a fraction of the local building-land price.

Extrahierter Entscheid

No. The court held that such a schematic fraction violates full compensation; the value of the strip must be assessed concretely according to its functional importance for the property.

Extrahierte Begründung

For built-up plots, unlike undeveloped land, no general rule based on the local square-meter building-land price can be applied. The decisive factor is the functional value of the expropriated strip in the use of the property, or the value it would probably have had in the near future without the taking. In this case, the small and shallow plot meant that even a minor loss of garden area, especially on the south side, caused substantial damage, so a full building-land-based compensation was justified.

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