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Planning costs for mixed land-use plan partly non-chargeable

ZZ.1984.28Übriges Gericht24.09.1984Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The municipality of Neuendorf challenged a decision of the Kantonale Schätzungskommission that had reduced by half the planning-cost contributions charged to landowners for the 'Weiherweg' mixed zoning, infrastructure and design plan. The court held that the plan included important zoning-plan elements, especially the alteration of phasing, which cannot be passed on to landowners. In addition, the non-zoning elements also served a substantial municipal interest, notably protection of the Weihermattleitung. For these reasons, full allocation of costs was excluded and the 50% reduction was not excessive. The municipality’s appeal was dismissed.

Omnilex-Regeste

§ 74 Abs. 3 BauG; allocation of planning costs for a mixed land-use plan: costs attributable to zoning-plan elements, including phasing and its amendment, are to be borne by the municipality under § 74 Abs. 1 BauG and may not be shifted to landowners. A plan combining zoning, infrastructure and design elements may still fall within § 74 Abs. 3 BauG, but only the share corresponding to infrastructure/design planning may be apportioned to interested owners. Where the municipality has a substantial own interest in the non-zoning components, a significant reduction of the charge is required; a 50% apportionment is not excessive in the circumstances (consid. 2).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1984.28**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:25.09.1984
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.210
Titel:** Grundeigentümerbeiträge für Planungskosten**
Resümee:§ 74 Abs. 3 BauG. Beiträge der Grundeigentümer an Planungskosten. Inwieweit können die Kosten eines Nutzungsplans, der gleichzeitig Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan ist, auf die interessierten Grundeigentümer abgewälzt werden?
SOG 1984 Nr. 28 **§ 74 Abs. 3 BauG.*Beiträge der Grundeigentümer an Planungskosten. Inwieweit können die Kosten eines Nutzungsplans, der gleichzeitig Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan ist, auf die interessierten Grundeigentümer abgewälzt werden? Im Jahre 1982 erliess die Einwohnergemeinde Neuendorf den "Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan Weiherweg" und überwälzte die Planungskosten unter Berufung auf § 74 Abs. 3 BauG in vollem Umfang auf die Eigentümer der im Plangebiet liegenden Grundstücke. Im Beschwerdeverfahren reduzierte der Präsident der Schätzungskommission die erhobenen Beiträge um die Hälfte. Die von der Gemeinde gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit folgender Begründung ab: Der Gemeinderat beruft sich für seine Beitragsverfügung auf § 74 Abs. 3 BauG. Die Bestimmung lautet: "Der Gemeinderat kann die Kosten von Erschliessungs- und Gestaltungsplänen auf die interessierten Grundeigentümer verteilen. Ist die Einwohnergemeinde selber wesentlich interessiert, hat sie einen angemessenen Kostenanteil zu tragen. Gegen die Verteilung kann innert 10 Tagen bei der Kantonalen Schätzungskommission Beschwerde geführt werden." Ein Teil der beschwerdeführenden Grundeigentümer hat bereits vor der Schätzungskommission geltend gemacht, der fragliche Plan habe vorwiegend Zonenplan-Funktion. Dass der Plan u.a. Zonenplan-Elemente enthält, stimmt. Es betrifft dies die Änderung der Etappierung: Die Etappierung(wie auch ihre Abänderung) gehört, wie aus § 26 BauG klar hervorgeht, zum Inhalt des Zonenplans. Eine Mischung von Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplanelementen im selben Nutzungsplan ist nach § 14 Abs. 3 BauG möglich und zulässig. Mit Recht trägt somit der fragliche Plan den Titel "Zonen-, Erschliessungs- und Gestaltungsplan Weiherweg".Dabei kommt seinem Zonenplanbestandteil, nämlich der Abänderung der Etappierung, sehr wesentliche Bedeutung zu; das ergibt sich nicht nur aus einem Vergleich zwischen dem bisherigen Zonenplan 1:2000 mit dem neuen Weiherwegplan, sondern auch aus der Entstehungsgeschichte des letzteren, wie sie aus den eingelegten Behördenprotokollen ersichtlich ist. Die Kosten für die Zonenplanung (inkl. Etappierung) trägt die Gemeinde und kann sie nicht auf die Grundeigentümer überwälzen (vgl. § 74 Abs. 1 BauG und dazu den abweichenden Abs. 3 mit seiner Beschränkung auf Erschliessungs- und Gestaltungspläne).Dass der Weiherwegplan nicht nur Erschliessungs- und Gestaltungsplan ist, sondern auch wesentliche Zonenplan-Bestandteile enthält, hindert nun allerdings nicht, § 74 Abs. 3 BauG überhaupt anzuwenden; dieser Sachverhalt verbietet indessen zum vornherein, die Planungskosten voll, zu 100%, auf die Grundeigentümer zu verlegen. Dazu kommt, dass der Plan, soweit er wirklich Erschliessungs- und Gestaltungsplan ist, unbestrittenermassen auch dem Interesse der Gemeinde dient, und zwar geht es, wie der Gemeinderat in seiner Eingabe vom 27.4.1984 erklärt hat, vor allem um das Interesse am Schutz der durch das fragliche Gebiet verlaufenden "Weihermattleitung". Dieser Gesichtspunkt hat bei der Ausarbeitung des Planes eine wesentliche Rolle gespielt, hat insbesondere dazu geführt, dass auf einem grossen Teil des Geländes Hausbaulinien eingetragen worden sind. Berücksichtigt man beides, nämlich dass der Plan einerseits auch reine Zonenplanelemente enthält und dass er andererseits bei den nicht-Zonenplanelementen zum Teil einem wesentlichen Interesse der Gemeinde dient, ist eine starke Herabsetzung der Kostenverlegung unumgänglich. Eine Herabsetzung um 50% geht für die in Frage stehenden Grundstücke nicht zu weit. Ob sie noch hätte weiter gehen sollen, kann dahingestellt bleiben, da die betroffenen Grundeigentümer den Entscheid des Schätzungskommissionspräsidenten nicht angefochten und sich offenbar mit ihm abgefunden haben. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 25. September 1984

Schlagwörter

planning costsland-use planzoninginfrastructure planningdesign plancost allocationmunicipal interestlandownersphasing

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the costs of a mixed zoning, infrastructure and design plan may be charged in full to landowners under § 74(3) BauG.

Extrahierter Entscheid

No. The plan contained substantial zoning-plan elements, and zoning-planning costs must be borne by the municipality; for the non-zoning elements, the municipality also had a significant own interest, so full cost shifting was impermissible.

Extrahierte Begründung

The plan’s change of phasing was a zoning-plan matter under § 26 BauG. Although mixed plans are permissible under § 14(3) BauG and § 74(3) BauG applies to infrastructure and design plans, the zoning component and the municipality’s own interest in protecting the Weihermattleitung required a substantial reduction of the charges.

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