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Meaning of building readiness under § 139 BauG

ZZ.1987.27Übriges Gericht16.12.1987Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

X. challenged the refusal of a building permit for a detached house on parcel no. 2414. The municipality and the cantonal department argued that the land was not ready for building because future planning might still alter zoning and because a land readjustment was needed. The Administrative Court held that § 139 lit. a BauG could not be used as a general planning safeguard while no legally provided anticipatory measure was in force. However, it accepted that § 139 lit. b BauG justified refusal because a comprehensive land readjustment in the Kirchacker area appeared necessary and the proposed project could hinder it. The complaint was dismissed.

Omnilex-Regeste

§ 139 lit. a und lit. b BauG; Begriff der Baureife und Verhältnis zu planerischen Vorwirkungen: Die Baureife darf nicht als subsidiäre Generalklausel angerufen werden, um ein Bauvorhaben wegen bloss schwebender Nutzungsplanung zu sperren. Die Vorwirkung zukünftiger Nutzungspläne ist auf die gesetzlich vorgesehenen Institute der Planungszone, der Bausperre, der Sistierung des Baugesuchs sowie der vorläufigen Abgrenzung von Siedlungsgebiet und Bauzone beschränkt. § 139 lit. b BauG erlaubt die Verweigerung der Baubewilligung, wenn im betroffenen Gebiet eine Baulandumlegung erforderlich ist und das konkrete Bauvorhaben deren Durchführung beeinträchtigen kann; ein blosses, projektbezogenes Grenzbereinigungsverfahren genügt hierfür nicht, wenn eine gesamthafte Sanierung des Gebiets angezeigt ist.

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1987.27**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:17.12.1987
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.348
Titel:** Baureife**
Resümee:§ 139 BauG. Zum Begriff der Baureife im Sinne dieser Bestimmung. - Verhältnis von § 139 lit. a zu den Rechtsinstituten, welche die Vorwirkung zukünftiger Nutzungspläne ordnen (Erw. a). - Verhältnis von Baulandumlegung und Grenzbereinigung im Rahmen von § 139 lit b. (Erw. b).
SOG 1987 Nr. 27 *§ 139 BauG.Zum Begriff der Baureife im Sinne dieser Bestimmung. - * Verhältnis von § 139 lit. a zu den Rechtsinstituten, welche die Vorwirkung zukünftiger Nutzungspläne ordnen (Erw. a). - * Verhältnis von Baulandumlegung und Grenzbereinigung im Rahmen von § 139 lit b. (Erw. b). X. reichte ein Baugesuch ein für ein Einfamilienhaus, welches die Baukommission der Einwohnergemeinde Büren abwies mit der Begründung, dem Grundstück fehle es an der Baureife im Sinne von § 139 BauG. X. erhob beim Baudepartement Beschwerde, welche das Departement abwies. X. wandte sich hierauf mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Dieses wies dieBeschwerde mit folgender Begründung ab: a) Nach Ansicht des Baudepartementes fehlt es einmal an der Voraussetzung nach § 139 lit. a BauG (Eignung des Grundstücks für die Überbauung nach Lage, Form und Beschaffenheit).Zwar sei das Grundstück nach Form und Beschaffenheit für die Überbauung geeignet, hingegen stehe noch nicht fest, ob es überhaupt in die Bauzone aufgenommen werden könne, weil die Gemeinde sowohl nach dem bisherigen wie auch nach dem neuen Zonenplan zuviel Bauland ausgeschieden habe und das Grundstück des Beschwerdeführers für eine Auszonung in Frage komme. Das Grundstück Nr. 2414 ist nach dem formell immer noch gültigen alten Zonenplan der Wohnzone W 1, 1. Bauetappe, zugeteilt. Nach dem neuen Zonenplan, der vor kurzem zum zweiten Mal aufgelegt wurde und noch nicht rechtskräftig ist, liegt das Grundstück wiederum in der Wohnzone, ist nun aber der zweiten Bauetappe zugeteilt. Von der Zonierung her kann also das Grundstück sowohl nach dem alten wie dem neuen Zonenplan überbaut werden; aus dem neuen Zonenplan lässt sich für das Grundstück keine Sperrwirkung im Sinne von § 15 Abs. 2 BauG ableiten. Die Vertreter des Baudepartements haben nun allerdings an der verwaltungsgerichtlichen Verhandlung bemerkt, dass der Regierungsrat für das Gebiet Kirchacker möglicherweise die Zonierung nicht genehmigen, sondern eine Auszonung verlangen werde und dass er dieses Vorgehen möglicherweise mit einer vorläufigen (anders verlaufenden) Abgrenzung der Bauzone im Sinne von § 11 lit. b BauG vorbereiten werde. Diese Erklärung ändert aber am Gesagten nichts. Die Vorwirkung zukünftigen Rechts (zukünftiger Nutzungspläne) beschränkt sich im solothurnischen Baurecht auf drei gesetzlich angeordnete Rechtsinstitute, nämlich die Planungszone nach § 23, die Bausperre nach § 15 Abs. 2 und die Sistierung des Baugesuches nach § 137 BauG (vgl, SOG 1982 Nr. 18).Dazu kommt noch in einem ganz speziellen Zusammenhang -- den die Vertreter des Baudepartements für die Einwohnergemeinde Büren heute als aktuell ansehen -- das Rechtsinstitut der vorläufigen Abgrenzung von Siedlungsgebiet und Bauzone nach § 11 lit. b BauG. Nach keinem dieser Rechtsinstitute besteht nun aber heute für das Grundstück des Beschwerdeführers ein (vorläufiges) Bauverbot. Das Baudepartement kann sich nicht über diese gesetzlichen Möglichkeiten hinaus auf § 139 lit. a BauG als eine Art subsidiärer Generalklausel, anwendbar in Planungsschwierigkeiten diverser Art, berufen und geltend machen, das Baugrundstück sei nicht baureif, weil die Nutzungsplanung in der Schwebe sei. Nach dem für den heutigen Zeitpunkt massgeblichen Recht -- alter Zonenplan und aufgelegter neuer Zonenplan -- ist das Grundstück vielmehr klarerweise überbaubar. b) Das Baudepartement beruft sich ferner auf § 139 lit. b BauG und macht geltend, für das betreffende Gebiet sei eine Baulandumlegung nötig. Die etwas kurz geratene Bestimmung von § 139 lit. b BauG bedeutet -- was im vorliegenden Verfahren unbestritten ist --, dass die Baubewilligung zu verweigern ist, wenn im betreffenden Gebiet eine Baulandumlegung (im Folgenden mit BLU abgekürzt) erforderlich ist, welche auch das Baugrundstück betreffen kann. Dass das betreffende Grundstück als Baugrundstück geeignet ist und seinetwegen keine Umlegung nötig ist, genügt unter dem Gesichtspunkt von § 139 lit. b nicht. Hier handelt es sich eben gerade darum, dass eine BLU im Hinblick auf die Umgebung des Baugrundstücks nötig sein kann. Das eine BLU aktuell ist, die auch einen Einbezug des Baugrundstücks verlangt, ist indessen dann kein Bauhindernis, wenn das konkrete Bauprojekt der Durchführung der BLU nicht im Wege steht. Lässt sich feststellen, dass das konkrete Bauvorhaben für die BLU kein Hindernis bedeutet, ist das Vorhaben mit einer Ausnahmebewilligung nach § 139 Abs. 2 BauG zuzulassen. Für das Gebiet Kirchacker erscheint eine BLU nötig. Im besondern müssen, wenn eine vernünftige Überbauung erreicht werden soll, die schmalen Grundstücke Nr. 1533 und 1534 saniert werden. Betrachtet man die Verhältnisse, wie sie sich nach dem neuen Zonenplan und dem neuen Strassenplan darbieten, so erscheint es naheliegend, dass die Westgrenze des Grundstücks H. im Zuge einer BLU eventuell etwas verlegt werden muss. Das geplante Bauvorhaben, das nach Westen einen Grenzabstand von 4 m einhält, könnte der zweckmässigen Sanierung der Verhältnisse durchaus im Wege stehen. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, wenn bei seinem Grundstück überhaupt eine Änderung der Grenzverhältnisse nötig sei, sei das über eine Grenzbereinigung nach § 97 BauG zu bewerkstelligen. Eine solche sei rascher durchführbar als eine BLU. Der Beschwerdeführer hat im Verlaufe des Baugesuchsverfahrens mehrere Varianten für Grenzbereinigungen vorgeschlagen, die aber alle ausschliesslich den Grenzverlauf bei seinem eigenen Grundstück betroffen haben. Dass für eine Gesamtsanierung des Gebietes Kirchacker eine BLU am Platze ist, kann ernsthaft nicht bestritten werden. Wenn nun die Verwaltungsbehörden sagen, wenn schon Grenzveränderungen nötig seien, sie seien im Rahmen einer BLU vorzunehmen, ist diese Auffassung durchaus haltbar. Im Übrigen wäre ja auch eine Grenzbereinigung erst noch durchzuführen. Eine solche setzt ein spezifisches Verfahren mit Einbezug aller Betroffenen voraus und könnte nicht einfach im Rahmen des vorliegenden Verfahrens realisiert oder im Rahmen einer Baubedingung inhaltlich umschrieben werden. (Das Verwaltungsgericht machte im folgenden noch Ausführungen über die Frage, unter welchen Voraussetzungen -- Verschiebung des geplanten Gebäudes -- eine Ausnahmebewilligung nach § 139 Abs. 2 BauG denkbar wäre, blieb aber dabei, dass das Baugesuch, so wie es eingereicht worden war, gestützt auf § 139 lit. b abzulehnen sei.) * Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Dezember 1987

Schlagwörter

building permitbuilding readinesszoning planland readjustmentplanning zonebuilding banparcel boundary correction

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether § 139 lit. a BauG can be used to refuse a permit because future zoning may still change.

Extrahierter Entscheid

No. Building readiness under § 139 lit. a is not a substitute for future planning measures; the parcel was currently buildable under the existing and newly posted zoning plans.

Extrahierte Begründung

The court held that the anticipatory effect of future land-use plans is limited to the legally provided instruments: planning zone, building ban, suspension of the permit procedure, and in a special context provisional delimitation of settlement area and building zone. Since none applied, § 139 lit. a could not serve as a subsidiary general clause to block the permit merely because planning was uncertain.

Kernrechtsfrage

Whether the permit could be refused under § 139 lit. b BauG because a land readjustment was needed in the area.

Extrahierter Entscheid

Yes, the area required a land readjustment, and the proposed project could hinder it; therefore the application as filed had to be rejected.

Extrahierte Begründung

The court found that a land readjustment may be required not only because of the plot itself but also to rationally develop the surrounding area. A project can be refused if it impedes the readjustment. Here the Kirchacker area needed comprehensive reorganization, and the building plan could obstruct the necessary adjustment of boundaries. A mere boundary correction could not replace the specific readjustment procedure involving all affected parties.

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