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Three-year retaliation ban requires prior substantive tenancy dispute

ZZ.1994.7Übriges Gericht24.02.1994Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The tenant appealed a renewed termination of the family apartment, arguing that it was automatically abusive because it was served within three years of an earlier proceeding. The earlier proceeding, however, had only led to a finding that the first notice was void for formal reasons; it had not dealt with substantive tenancy issues. The court held that the three-year protection of Art. 271a(1)(e) OR does not apply in such a situation. The appeal was dismissed and the lower court's dismissal of the challenge to the termination was confirmed.

Omnilex-Regeste

Art. 271, 271a Abs. 1 lit. e OR; dreijährige Kündigungssperrfrist nach Vorprozess: Die Sperrfrist begründet keine absolute Unwirksamkeitsvermutung jeder innerhalb von drei Jahren ausgesprochenen Vermieterkündigung. Sie setzt vielmehr voraus, dass das vorausgegangene Verfahren einen mietrechtlichen Streit über materielle Fragen betroffen hat; ein bloss formeller Nichtigkeitsentscheid genügt nicht. Art. 271a OR konkretisiert den Grundsatz von Art. 271 OR und erfasst typische Retaliationssituationen, lässt jedoch sachlich gerechtfertigte, formgültige Kündigungen unberührt, wenn der frühere Prozess nur der Behebung eines Formmangels diente (E. 3).

Gesamter Gesetzestext

Geschäftsnummer:** ZZ.1994.7**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:25.02.1994
FindInfo-Nummer:O_ZK.2015.61
Titel:** Anfechtbarkeit der Vermieterkündigung, Sperrfrist**
Resümee:** Art. 271 Abs. 1, 271a Abs. 1 OR - Anfechtbarkeit der Vermieterkündigung. Die dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR gilt zwar auch ohne Nachweis, dass die Kündigung im Einzelfall auf rechtsmissbräuchlichem Vergeltungsdenken des Vermieters beruht. Der vorausgegangene Rechtsstreit muss aber (auch) materielle mietrechtliche Fragen betroffen haben.**
SOG 1994 Nr. 7 ** Art. 271 Abs. 1, 271a Abs. 1 OR***- Anfechtbarkeit der Vermieterkündigung. Die dreijährige Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR gilt zwar auch ohne Nachweis, dass die Kündigung im Einzelfall auf rechtsmissbräuchlichem Vergeltungsdenken des Vermieters beruht. Der vorausgegangene Rechtsstreit muss aber (auch) materielle mietrechtliche Fragen betroffen haben.* Mit Einschreiben und Formular vom 15.1.1993 kündigte die Vermieterin die Familienwohnung des J. per 30.4.1993. Ein schriftlicher Mietvertrag bestand nicht. Der Vermieterin war aber im Zeitpunkt ihrer Kündigung unbestrittenermassen bekannt, dass J. das Mietobjekt zusammen mit seiner Familie bewohnte. Da nur ein Kündigungsschreiben an J. gerichtet worden war, stellte der Amtsgerichtspräsident in Anwendung von Art. 266n i.V.m. Art. 266o OR die Nichtigkeit der Kündigung fest. Die Vermieterin kündigte darauf das Mietobjekt, nunmehr mit Einschreiben und Formular an beide Ehegatten, erneut auf den 30.9.1993. Diese Kündigung focht J. zunächst bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten und anschliessend beim Gerichtspräsidenten erfolglos als missbräuchlich an. Im Rekursverfahren machte er mit Berufung auf P. Zihlmann (Das neue Mietrecht, 1990, S. 196) geltend, aufgrund des Gesetzes bestehe eine unumstössliche Vermutung der Missbräuchlichkeit einer innerhalb der dreijährigen Kündigungssperrfrist erfolgten Kündigung. Der Ausnahmekatalog in Art. 271a Abs. 3 OR sei abschliessend. Insbesondere greife die Sperrfrist gemäss lit. d und e von Art. 271a Abs. 1 OR auch ohne Nachweis, dass die Kündigung im Einzelfall auf rechtsmissbräuchlichem Vergeltungsdenken des Vermieters beruhe. Das Obergericht wies den Rekurs des Mieters u.a. mit den folgenden Erwägungen ab: Ein Hauptziel der Mietrechtsrevision bestand darin, den Mieter wirksamer vor Kündigungen zu schützen (Mietrechtspraxis mp, Nr. 1/93, S. 28 mit weiteren Verweisen). Art. 271 Abs. 1 OR erklärt Kündigungen von Mietverhältnissen durch den Vermieter oder den Mieter über Wohn- und Geschäftsräume als anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. Diese Generalklausel ist eine Sonderbestimmung zu Art. 2 ZGB, setzt für den Rechtsmissbrauch aber nicht Offensichtlichkeit voraus. Es genügt, dass von einem Recht ein Gebrauch gemacht wird, der keinem schützenswerten Interesse entspricht. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, kann naturgemäss nicht abstrakt umschrieben werden, sondern ist unter Würdigung aller Umstände zu entscheiden (Botschaft des Bundesrates vom 27.3.1985, in BBl 1985 I 1458 f.). Durch die Revision ist der Kündigungsschutz für Mieter verstärkt und verdeutlicht worden. Allerdings ist die Kündigungsfreiheit als Teilaspekt der Vertragsfreiheit und Parteiautonomie beider Parteien grundsätzlich und im wesentlichen beibehalten worden. Die Kündigungsfreiheit des Vermieters ist lediglich eingeschränkt durch das Recht des Mieters, den Kündigungsgrund zu erfahren und missbräuchliche Kündigungen abzuwehren. Somit ist die formgültig ausgesprochene Kündigung zunächst und vorrangig als gültige, das Mietverhältnis beendende Gestaltungserklärung zu betrachten, und zwar so lange, als nicht der Vertragsgegner vor dem Richter einen die Ungültigkeit bewirkenden Sachverhalt rechtsgenügend nachgewiesen hat (Botschaft, a.a.O., S. 1405; SVIT-Kommentar Mietrecht, N 9 zu Art. 271, S. 662; D. Lachat/D. Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, S. 338; P. Zihlmann, a.a.O., S. 189). Der Standpunkt des Rekurrenten, die Sperrfrist gemäss lit. d und e von Art. 271a Abs. 1 OR greife, vorbehältlich Abs. 3, in jedem Fall auch ohne Nachweis, dass die Kündigung im Einzelfall auf rechtsmissbräuchlichem Vergeltungsdenken des Vermieters beruhe, erscheint gewagt. Der gesetzlichen Regelung lässt sich explizit keine Antwort entnehmen. Das Ergebnis ist deshalb durch Auslegung zu ermitteln. Die zitierten Textstellen bei Zihlmann (a.a.O., S. 196 und 199) scheinen die Ansicht des Mieters auf den ersten Blick zu stützen. Allerdings ist der gegenteiligen Auffassung aus den nachfolgenden Überlegungen der Vorzug zu geben. Aus der Systematik des Gesetzes und den Marginalien der Art. 271 ("Anfechtbarkeit der Kündigung" / I. Im allgemeinen") und 271a OR ("II. Kündigung durch den Vermieter") geht klar hervor, dass der Grundsatz in Art. 271, nach dem eine wider Treu und Glauben ausgesprochene Kündigung, erfolge diese nun durch den Vermieter oder den Mieter, anfechtbar sein soll, durch Art. 271a näher erläutert wird. Art. 271a enthält beispielhaft typische Situationen von Vermieterkündigungen, bei denen grundsätzlich davon ausgegangen wird, die Kündigungen seien rechtsmissbräuchlich, gegen Treu und Glauben, ausgesprochen worden. Auch Lachat/Stoll (a.a.O., S. 349) interpretieren Art. 271a Abs. 1 lit. e, in dem die Anfechtbarkeit einer Kündigung stipuliert wird, wenn diese vom Vermieter vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in der Weise, dass es an sich auf den genauen Streitgegenstand nicht ankomme und jeder Zusammenhang mit dem Mietverhältnis genüge. Werde jedoch eine Kündigung nur aus formellen Gründen für nichtig erklärt, könne der Vermieter innerhalb der dreijährigen Frist erneut kündigen, sofern er lediglich den Formmangel der ersten Kündigung korrigieren wolle. Mit dem Hinweis auf Lachat/Micheli (Le nouveau droit du bail, 1990, S. 328, Fn. 44) führt der SVIT-Kommentar (a.a.O., S. 689, N 31) aus, kein Kündigungsschutz bestehe nach einem Verfahren, in welchem die Nichtigkeit der Kündigung festgestellt worden sei. Da der Kündigungsentschluss des Vermieters schon vor dem ersten Verfahren festgestanden habe und lediglich ein irrtümlich begangener Formfehler korrigiert werde, ergebe sich, dass nicht die vom Gesetz fingierte Rache das Motiv der zweiten, formgültig ausgesprochenen Kündigung gebildet haben könne. Im übrigen würde es nach Ansicht der Kommentatoren einer unbilligen und vom Gesetzgeber nicht gewollten Bestrafung gleichkommen, wenn dem Vermieter in derartigen Fällen eine Kündigung für eine Dauer von drei Jahren verunmöglicht würde. Dieses Ergebnis lässt sich implizit auch aus der Botschaft (a.a.O., S. 1405 und 1416) und auch an anderer Stelle bei Zihlmann (a.a.O., S. 189) herauslesen. Die missverständliche Äusserung in der Publikation Zihlmanns (a.a.O., S. 199), die Sperrfrist gemäss lit. d und e von Art. 271a Abs. 1 OR greife auch ohne Nachweis, dass die Kündigung im Einzelfall auf rechtsmissbräuchlichem Vergeltungsdenken des Vermieters beruhe, kann demgemäss nur in der Weise verstanden werden und ist unter den Vorbehalt zu stellen, dass der vorausgehende Rechtsstreit auch materielle mietrechtliche Fragen betroffen haben muss. Auf S. 196 führt nämlich auch Zihlmann aus, aus dem Umstand, dass die Sperrfrist nicht absolut wirke, sei ersichtlich, dass der Gesetzgeber dem Vermieter auch während der Sperrfrist eine Kündigung aus sachlich gerechtfertigten Gründen nicht verweigern wolle. Der Schluss des Vorderrichters, die erneute Kündigung werde vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR nicht erfasst, erweist sich somit als richtig. * Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 25. Februar 1994*

Schlagwörter

tenancy lawtermination of leaseretaliatory noticethree-year barnullityformal defectgood faithtenant protection

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether Art. 271a(1)(e) OR makes a landlord's termination voidable within three years after a prior proceeding even if the first case only concerned a formal defect.

Extrahierter Entscheid

No. The three-year retaliation bar applies only if the earlier dispute also concerned substantive tenancy issues; a proceeding limited to a formal nullity finding is insufficient.

Extrahierte Begründung

Art. 271a complements Art. 271 OR and presumes abusiveness in typical retaliation situations, but the statutory protection does not bar a renewed notice merely because an earlier notice was invalid for form reasons. The prior proceeding must have related to substantive rental-law matters; otherwise the second notice is not covered by the retaliation rule.

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