Rectification of land register denied; overhang servitude upheldKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1995.208

Data decisione, Autorità: 16.07.1996, ICCA

Incarto n.. 11.95.00208

Lugano 16 luglio 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani

segretario:

Antonini

sedente per statuire nella causa n. ..__________ (azione di rettifica del registro fondiario) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud promossa con istanza __________ 1991 da

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__________, __________ __________ __________ __________, __________ __________,

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__________ __________, __________ __________, componenti la Comunione ereditaria fu __________ __________ (tutti patrocinati dall’avv. __________ __________, __________)

contro

__________ __________, __________ e arch. __________ __________,

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(entrambi patrocinati dall’avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti,

punti di questione:

1. Se deve essere accolto l'appello del __________ 1995 presentato da __________ __________, __________ __________ e __________ __________ __________ contro la sentenza emessa il __________ 1995 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio-Sud;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto:

A. __________ __________, __________ __________ e __________ __________ __________, membri della comunione ereditaria fu __________ __________ (doc. __________), sono proprietari della part. n. __________ RFD __________ __________, tuttora intestata a registro fondiario al defunto __________ __________ (doc. __________). A favore della part. n. __________ e a carico della contigua part. n. __________, proprietà dei coniugi __________ e __________ __________, è stato iscritto a registro fondiario il __________ 1957 (doc. __________) un onere di sporgenza per i locali del primo e del secondo piano dell'edificio esistente, che forma il subalterno 311 (allegato B, perizia del 14 aprile 1993). Tale servitù è stata costituita in sede di adozione della nuova mappa catastale, al momento dell’entrata in vigore del registro fondiario definitivo.

B. __________ __________ ha eseguito nel dicembre 1988 misurazioni precise della particella n. __________ e ha riscontrato che la sporgenza del subalterno 311 era superiore, sia al primo sia al secondo piano, a quanto risulta dalla mappa catastale, e invade la proprietà vicina. Con lettera raccomandata del 14 gennaio 1989 (doc. __________) i coniugi __________ hanno comunicato alla comunione ereditaria fu __________ __________ i risultati delle misurazioni, specificando la maggior sporgenza e chiedendo che si provvedesse al ripristino della corretta estensione della servitù. La comunione ereditaria ha preso posizione il 2 febbraio 1989 (doc. __________), rilevando che le dimensioni della sporgenza erano invariate, che i locali sono sempre stati utilizzati anche dai precedenti proprietari senza che nessuno abbia mai sollevato alcuna contestazione e sostenendo infine che il geometra revisore poteva essere incorso in un errore al momento dell'allestimento della nuova mappa.La comunione ereditaria si è comunque opposta a qualsiasi richiesta di demolizione.

C. Dopo aver dato infruttuosamente avvio alla procedura di conciliazione in data 27 febbraio 1989 (dove peraltro è emerso dalle indicazioni del geometra revisore l'esistenza di una discrepanza fra lo stato di fatto e quanto riportato nella mappa catastale), __________ __________, __________ __________ e __________ __________ __________ hanno convenuto __________ e __________ __________ davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio-Sud con istanza del __________ 1991, con la quale hanno chiesto la rettifica della mappa catastale relativa ai fondi in oggetto, mediante estensione della rappresentazione grafica del subalterno 311 in misura sufficiente a coincidere con lo stato di fatto. In via subordinata essi hanno postulato l’estensione a tutta la superficie del primo e del secondo piano dell'edificio situato sulla part. __________ del diritto di sporgenza iscritto a favore della part. __________, previo versamento di un adeguato indennizzo da fissare dal Pretore.

D. All’udienza del __________ 1991, indetta per la discussione dell’istanza, __________ e __________ __________ ne hanno proposto la reiezione, sottolineando che il diritto di sporgenza iscritto sulla base della mappa catastale non è stato contestato in sede di impianto del registro fondiario provvisorio. I convenuti hanno chiesto in via riconvenzionale la demolizione della parte di sporgenza che eccede il relativo diritto iscritto a registro fondiario, in via subordinata l’estensione del diritto di sporgenza a tutta la superficie dei due locali al primo e al secondo piano mediante un'indennità in natura, ossia la cessione a titolo gratuito di una parte dei diritti sulla corte coattiva fondo n. __________ RFD __________ __________, proprietà degli istanti, oltre a un’indennità pecuniaria non inferiore a fr. 5’000.–. In via ancor più subordinata, __________ e __________ __________ hanno chiesto l'estensione del diritto di sporgenza dietro versamento di un'indennità non inferiore a fr. 30'000.–. Constatato che la domanda riconvenzionale eccedeva i limiti della sua competenza inappellabile, il Pretore ha assegnato ai convenuti un termine per presentare l’allegato di risposta (art. 12 cpv. 5 CPC). Con l’accordo della controparte e del giudice, il memoriale scritto prodotto dai convenuti ai sensi dell’art. 119bis CPC è stato considerato alla stregua della risposta con domanda riconvenzionale (act. II).

E. Nella replica e risposta riconvenzionale del 4 ottobre 1991 e nella duplica del 31 ottobre 1991 le parti hanno sostanzialmente ribadito le proprie posizioni. Esperita l’istruttoria, al dibattimento finale del 15 settembre 1994 le parti hanno confermato le rispettive domande di giudizio.

F. Con sentenza del __________ 1995 il Pretore ha parzialmente accolto l'istanza e la domanda riconvenzionale. Egli ha ordinato l’estensione del diritto di sporgenza a favore del fondo n. __________ e a carico della part. no. __________ RFD __________ __________ a tutta la superficie dei due locali al primo e secondo piano dello stabile edificato sulla part. n. __________ e ha condannato gli istanti a cedere gratuitamente ai convenuti una superficie di circa 3,4 m2 da staccare dalla part. n. __________ (corte coattiva) RFD __________ __________ e da aggiungere alla part. n. __________ secondo il piano doc. __________ allegato alla sentenza, oltre a versare loro un importo di fr. 2'100.–. Le spese inerenti alle rettifiche del registro fondiario sono state poste a carico degli istanti, mentre la tassa di giustizia della domanda principale e della riconvenzionale, di fr. 1'500.– e le spese sono state ripartite fra le parti in ragione di ½ ciascuna. Le ripetibili sono state compensate.

G. Contro tale sentenza sono insorti __________ __________, __________ __________ e __________ __________ __________ con un appello del 2 giugno 1995, nel quale chiedono l’accoglimento della loro istanza e la reiezione della domanda riconvenzionale.

H. Nelle osservazioni del 12 luglio 1995 __________ e __________ __________ postulano la reiezione dell'appello e la conferma del giudizio impugnato.

Considerando

in diritto:

1. Giusta l'art. 97 cpv. 3 CPC il giudice esamina d'ufficio, in ogni stadio di causa, l'esistenza dei presupposti processuali e segnatamente la competenza per materia, per valore e quella territoriale se il foro è inderogabile. Con l'azione di rettifica del registro fondiario (art. 975 CC) del 12 aprile 1991, __________ __________, __________ __________ e __________ __________ __________ hanno promosso nei confronti di __________ e __________ __________ una causa inappellabile. Nel corso dell'udienza di discussione tenutasi il 4 settembre 1991, i convenuti hanno prodotto un riassunto scritto con domanda riconvenzionale mediante la quale, in via subordinata, hanno richiesto il versamento di un’indennità pari ad almeno fr. 30'000.– (v. pag. 10, riassunto scritto del 4 settembre 1991). Il Pretore ha quindi deciso, sulla base dell'art. 12 cpv. 5 CPC, di proseguire nella trattazione della vertenza in base alla procedura ordinaria. La questione preliminare inerente all'appellabilità della presente fattispecie, lasciata aperta dalla parte appellata nelle sue osservazioni, è pertanto risolta, ritenuto come ancora nelle conclusioni scritte del 15 settembre 1994 gli attori riconvenzionali abbiano ribadito la pretesa di indennizzo menzionata e come l'appello sia l'unico rimedio giuridico alla sentenza di un Pretore allorquando il convenuto propone, sulla citazione dell'attore, una riconvenzionale eccedente i limiti della competenza inappellabile di quest'ultimo (Cocchi/Trezzini, CPC annotato, Lugano 1993, ad art. 12 n. 1).

2. ---

__________ ha chiesto l’intersecazione di un passo dell’atto di appello, che egli ritiene lesivo della sua onorabilità. Egli si riferisce a quanto riportato a pagina 7 del gravame 2 giugno 1995: da un lato il modo di agire del convenuto è stato definito in "mala fede" e dall’altro è stato scritto nell’appello che il convenuto "avrebbe deciso di sfruttare l'occasione per contestare una situazione di fatto e di diritto in realtà già a lui conosciuta e chiara da decenni, solo ed unicamente al fine di poter dar seguito ad un proprio progetto edificatorio". Secondo l'art. 68 cpv. 3 CPC, se negli allegati scritti si trovano contumelie, il giudice provvede alla loro intersecazione. Analogamente a quanto vige per un ricorrente che adotta parole ferme di censura nei confronti della sentenza pretorile che non condivide (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 69 n. 5), fintanto che l'espressione utilizzata non è offensiva o irrispettosa, la stessa può rientrare nel contesto del diritto di critica liberamente utilizzabile. Nel caso concreto, di fronte ad una fattispecie che, come si vedrà in seguito, concerne norme di legge per le quali la prova della mala fede della controparte rappresenta l'unica possibilità di ottenere l'accoglimento delle proprie richieste di causa, le espressioni usate dall'appellante non possono essere considerate ingiuriose a tal punto da giustificare la sanzione prevista dall'art. 68 cpv. 3 CPC. La domanda di intersecazione formulata da __________ __________ è pertanto respinta.

3. Il Pretore non ha ritenuto applicabile alla fattispecie l’art. 975 CC, poichè a suo giudizio gli istanti non hanno provato che l’iscrizione a registro fondiario si fondava su una causa illegittima. Gli appellanti contestano tale conclusione, sostenendo di aver dimostrato, con una serie di deduzioni logiche successive, che la situazione di fatto persiste immutata sin dall’inizio del secolo, prima ancora dell’entrata in vigore del registro fondiario definitivo.

L'art. 975 CC, su cui gli appellanti hanno fondato la loro azione, stabilisce che chiunque sia pregiudicato nei suoi diritti reali dall’iscrizione, dalla cancellazione o dalla modifica di una giusta iscrizione può chiedere la rettifica del registro fondiario. L'azione di rettifica tende alla modifica di un'operazione fatta senza causa legittima relativamente a un diritto reale (Steinauer, Les droits réels, Vol. I, 2a ed., 1990, n. 979 e segg.) e ha per scopo quello di far concordare lo stato dell'iscrizione con la situazione giuridica realmente esistente in favore della persona che è lesa dall'inesattezza del registro (Tuor/Schnyder/Schmid, Das schweizerisches Zivilgesetzbuch, 11a ed., pag. 654, con rimandi). Per l'art. 974 cpv. 2 CC, l'iscrizione è da considerare indebita quando è avvenuta senza titolo giuridico o per un atto giuridico non vincolante.

4. Nel caso concreto, per potersi prevalere dell'azione di rettifica del registro fondiario sulla base dell'art. 975 CC, gli appellanti avrebbero dovuto sostenere e dimostrare che l'iscrizione di cui pretendono la modifica è avvenuta sulla base di una causa illegittima, ovvero su di un titolo nullo. Nessuno più contesta che la costruzione edificata sul fondo n. __________ RFD __________ __________ sporge di 354 cm sulla confinante particella n. __________, proprietà dei convenuti (doc. __________; perizia del 14 aprile 1993, allegato __________), superando di circa 135 cm l’estensione del diritto di sporgenza iscritto a registro fondiario (doc. D; perizia 14 aprile 1993). L’istruttoria non ha consentito di trarre conclusioni affidabili sulla causa della divergenza fra lo stato reale della sporgenza e l’iscrizione a registro fondiario. In particolare non risulta provato che quest'ultima sia avvenuta sulla base di un'indebita operazione effettuata a causa di un titolo nullo. L’iscrizione è infatti avvenuta nel __________, al momento dell’impianto del registro fondiario definitivo e nessuno aveva contestato la nuova mappa catastale e le decisioni del perito unico avv. __________ __________.

Gli appellanti, pur ammettendo di non aver potuto provare l’esistenza di un errore nella nuova mappa catastale, rimproverano al Pretore di essersi pronunciato senza tenere conto dell’impossibilità oggettiva di portare tale prova, tanto più che i convenuti non hanno potuto addurre prove concrete a sostegno della loro buona fede e dell’esattezza dell’iscrizione a registro fondiario. La censura è ai limiti della temerarietà. A prescindere dal fatto che la buona fede è presunta (art. 3 cpv. 1 CC) e che i registri pubblici fanno piena prova dei fatti che attestano finché non sia dimostrata l’inesattezza del loro contenuto (art. 9 cpv. 1 CC), in concreto non spettava ai convenuti dimostrare l’esattezza dell’iscrizione, presunta, ma agli istanti provare che l’iscrizione era indebita.

5. Gli appellanti adducono che il primo giudice avrebbe dovuto tenere conto di tutti gli indizi emersi dall’istruttoria, in particolare del fatto che il diritto di sporgenza è sempre esistito nella sua estensione attuale, anche prima dell'allestimento della nuova mappa catastale del 30 novembre __________, e che l’esercizio della servitù nella forma attuale non è stato contestato in occasione delle ristrutturazioni effettuate in passato da __________ __________. L’istruttoria, come si è visto, ha accertato che il disegno riportato dalla mappa catastale e che si riferisce all'iscrizione a registro fondiario di un onere di sporgenza a carico della part. n. __________ RFD __________ __________ (doc. __________; __________) è inferiore di 135 cm alla situazione di fatto (perizia 14 aprile 1993, pag. 2, risp. allegato __________). Il perito giudiziario ing. __________ (referto del 14 aprile 1993 e completazione del 29 settembre 1993) non ha potuto determinare in maniera inequivocabile che nell'ambito dei lavori di riattazione effettuati nel 1964 e nel 1978 ci sia stata al primo e al secondo piano del fondo n. __________1 un’edificazione maggiore a favore del fondo n. __________ rispetto al diritto di sporgenza previsto dalla mappa catastale e dall’iscrizione a registro fondiario (perizia 14 aprile 1993, pag. 5). Il perito così si è espresso al riguardo: "constato che la realtà, anche se di poco, differisce dai piani, se ne deduce che: o il piano non è stato allestito a regola d'arte o sono stati eseguiti lavori interni in epoche diverse, senza inoltrare altre documentazioni grafiche" (complemento di perizia del 29 settembre 1993, pag. 1, ad A1). Contrariamente a quanto sostengono gli appellanti, la perizia giudiziaria non è inficiata dalla constatazione eseguita dall’arch. __________, autore della perizia di parte prodotta agli atti (doc. __________). A prescindere dal fatto che un documento del genere non ha maggior valore di una semplice affermazione di parte (Rep. __________ pag. __________), il suo estensore, sentito come teste, non ha potuto dare indicazioni precise sul momento in cui avvenne l’invasione, limitandosi a ricostruire lo svolgimento dei fatti sulla base di sue supposizioni, sprovviste quindi di valore probatorio (art. 237 cpv. 1 CPC; cfr. verbale di audizione del 30 aprile 1992).

Né può essere di ausilio agli appellanti la circostanza che il convenuto __________ __________ era membro della comunione ereditaria cui apparteneva dal 1974 il fondo n. __________RFD __________ __________ (doc. __________). Come si è visto, non è dato di sapere quando si è verificata l’invasione indebita della part. n. __________, di modo che non è possibile trarre alcuna deduzione dai rapporti di proprietà precedenti. È del resto pacifico che nessun proprietario ha mai rilevato anomalie riguardo alla lamentata sporgenza e che la nuova mappa catastale non fu oggetto di contestazioni. In siffatte circostanze gli appellati non avevano motivo di dubitare dell’estensione del diritto di sporgenza indicato a registro fondiario definitivo. Ma non solo. Dal confronto fra la perizia dell'ing. __________ e le sue conclusioni (in particolare laddove dichiara che i piani differiscono di poco dalla realtà: v. complemento di perizia del 29 settembre 1993, pag. 1, ad A1) e il materiale fotografico allegato al rapporto di constatazione dell'agosto del 1989 e steso dall'ing. __________ (doc. __________, in particolare le fotografie n. 2 e segg.), risulta che i convenuti potevano legittimamente ritenere conformi ai documenti ufficiali le dimensioni della sporgenza, quasi impercettibile. L’asserita mala fede dei convenuti non è quindi stata per nulla dimostrata e la presunzione di esattezza dei pubblici registri (art. 9 cpv. 1 CC) è rimasta intatta, gli appellanti non avendo potuto provare l’esistenza di un errore al momento dell'allestimento della nuova mappa catastale. Gli istanti stessi ammettono nel gravame che tale prova era impossibile da portare. L’unica conclusione che se ne può trarre, in concreto, è dunque quella cui è giunto il Pretore, che a giusta ragione non ha ritenuto applicabile l’azione di rettifica prevista dall'art. 975 CC. L’appello si rivela pertanto manifestamente infondato su questo punto.

6. Il Pretore ha parzialmente accolto sia l'istanza __________ 1991 sia la domanda riconvenzionale; ha quindi ordinato l'estensione del diritto di sporgenza iscritto a favore della part. n. __________ a tutta la superficie invasa e la cessione in proprietà ai convenuti di parte della corte coattiva part. n. __________, oltre al versamento di un'indennità di fr. 2’100.–. Egli ha in sostanza concesso agli istanti un diritto di sporgenza ai sensi dell'art. 674 cpv. 3 CC mediante compensazione in natura e in denaro. Gli appellanti ritengono arbitraria tale decisione e adducono che l'indennità in denaro sarebbe dovuta alla sola convenuta __________ __________, l'altro convenuto essendo in mala fede. Quest'ultima obiezione si rivela manifestamente infondata per i motivi esposti in precedenza (consid. 5) e ancora una volta sfiora la temerarietà.

a) Giusta l'art. 674 cpv. 3 CC, qualora l'opera sporgente sia fatta senza diritto, ma il vicino danneggiato non abbia fatto opposizione alla stessa a tempo debito, malgrado che fosse riconoscibile, il giudice può, se le circostanze lo esigono, accordare mediante equa indennità al costruttore in buona fede il diritto reale sull'opera o la proprietà del terreno. La concessione del diritto di sporgenza può avvenire dietro versamento di un'indennità pecuniaria o mediante una compensazione in natura (Realersatz), che non è una misura di tipo eccezionale (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, n. 77 ad art. 674 CC). Spetta pertanto al giudice, secondo il proprio apprezzamento delle circostanze e basandosi sul principio dell'equità (art. 4 CC), valutare quale soluzione meglio si addica alla fattispecie.

b) L’applicazione dell’art. 674 cpv. 3 CC in concreto non è di principio contestata dagli appellanti, che si limitano a censurare l’ammontare dell’indennità accordata ai vicini e l’impossibilità di accordare un’indennità in natura. L'ing. __________ ha valutato in fr. 6'609.– la diminuzione del valore del fondo n. __________ per la minore possibilità di sfruttamento provocata dall’invasione, precisando che la stessa concerne una superficie di circa 3,4 m2 (perizia 14 aprile 1993, pag. 2). Tale valore è ammesso esplicitamente dagli appellanti nel gravame (pag. 17) e benché ritenuto troppo basso dagli appellati, non è stato oggetto di appello, così che può essere considerato pacifico in questa sede. Il perito ha proposto di compensare tale minor valore con una rettifica dei confini fra le part. __________, proprietà dei convenuti, e __________ (corte coattiva), in modo da consentire l’edificazione di quest’ultimo fondo e la soprelevazione del vano di entrata al piano terreno del fondo n. __________ (perizia 14 aprile 1993, allegati E, F, rispettivamente pag. 3). Tale richiesta di edificazione da parte dei convenuti è sempre stata riaffermata (riassunto scritto del 4 settembre 1991 annesso al verbale di discussione, punto 3 pag. 6). Il perito ha tenuto conto, nella sua proposta, della particolare situazione degli immobili delle parti (nucleo tradizionale), nonché delle loro limitate possibilità edificatorie. La soluzione prospettata dal perito, cui ha aderito il primo giudice, permette di adeguare la situazione concreta a quella figurante a registro fondiario definitivo, compensando in modo adeguato i vicini privati di parte dell’indice di sfruttamento in una zona pianificatoria già ristretta. Tenuto conto della superficie della corte coattiva necessaria per la rettifica dei confini, pari a circa 3,4 m2 (completazione della perizia del 19 settembre 1993, pag. 4) e quindi equiparabile alla superficie invasa, la compensazione in natura appare adeguata, unitamente all’indennità pecuniaria di fr. 2’100.– (pari alla differenza fra il valore peritale della superficie ceduta e quello della superficie della corte coattiva) a risarcire il danno subito dai convenuti. Contrariamente all’opinione degli appellanti, la compensazione in natura non è eccezionale, ma rientra nell’apprezzamento delle circostanze che spetta al giudice nell’ambito dell’applicazione dell’art. 674 cpv. 3 CC (cfr. consid. 5a).

In conclusione, quindi, l’appello, infondato in ogni suo punto e ai limiti della temerarietà, deve essere respinto.

7. Gli oneri processuali di appello seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono quindi a carico degli appellanti, che dovranno rifondere alla controparte un’equa indennità per ripetibili di appello. Non vi è invece motivo di modificare gli oneri processuali di prima sede.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia:

1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 750.–

b) spese fr. 50.–

fr. 800.–

sono posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alle controparti - sempre con vincolo di solidarietà - fr. 1’200.– complessivi a titolo di ripetibili di appello.

3. Intimazione:

avv. __________ __________, __________;

avv. __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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