Standing to sue over alterations to common property in condominiumKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1999.31

Data decisione, Autorità: 06.03.2000, ICCA

Incarto n. 11.1999.00031

Lugano, 6 marzo 2000/ld

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretario:

Ambrosini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa .._____ (rapporti di vicinato) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 22 novembre 1996 da

__________ e __________ __________, __________ (patrocinati dall'avv. __________ __________, __________)

contro

__________ __________,

---

(patrocinata dall'avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 22 febbraio 1999 presentato da __________ __________ contro la sentenza emessa il 22 febbraio 1999 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. La particella n. __________RFD di __________, su cui sorgono due case unifamiliari contigue, si compone di quattro proprietà per piani: la n. __________e la n. __________, pari a complessivi 500/1000 del fondo (con diritto d'uso esclusivo sull'abitazione a nord), appartengono a __________ e __________ __________ in ragione di metà ciascuno; la

n. __________e la n. __________, costituenti gli altri 500/1000 del fondo (con diritto d'uso esclusivo sull'abitazione a sud), appartengono a __________ __________, sorella di __________ __________. Davanti alle due case, che formano un fronte unico lungo la strada __________ a est, si trova uno spiazzo recintato da una rete metallica e da una siepe. Per accedere dalla strada __________ a tale spiazzo, parzialmente adibito a posteggio, esisteva una sola entrata, munita di cancello, dinanzi all'abitazione di __________ e __________ __________.

B. Nel 1995 __________ __________ si è creata un proprio accesso alla strada cantonale, dinanzi alla propria abitazione, togliendo su una lunghezza di circa 5.75 m la rete metallica, la siepe e lo zoccolo in cemento che contornavano lo spiazzo. In un primo tempo, il 28 agosto 1995, il Municipio di __________ ha negato la licenza edilizia in sanatoria, salvo poi rilasciarla il 4 novembre 1997. Tale permesso è stato annullato però il 4 marzo 1998 dal Consiglio di Stato, su ricorso di __________ e __________ __________. La risoluzione governativa è passata in giudicato. Il Municipio di __________ ha rinunciato nondimeno a esigere da __________ __________ il ripristino della situazione originaria, reputando la vertenza alla stregua di una lite fra vicini di mera indole civile.

C. Nel frattempo, il 22 novembre 1996, __________ e __________ __________ hanno promosso causa contro __________ , chiedendo al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, che fosse ingiunto alla convenuta – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di ripristinare la recinzione metallica, la siepe e lo zoccolo in cemento lungo la strada , rimuovendo altresì una palizzata da lei eseguita sulla superficie adibita a posteggio per separare l'area antistante la propria abitazione da quella antistante l'abitazione degli attori __________ si è opposta alla petizione, postulandone il rigetto. Esperito un sopralluogo, le parti hanno mantenuto le loro richieste nei memoriali conclusivi, rinunciando al dibattimento finale.

D. Con sentenza del 29 gennaio 1999 il Pretore ha accolto l'azione e ha ordinato a __________ __________ di ripristinare – sotto comminatoria dell'esecuzione effettiva (art. 490 CPC) – la recinzione metallica, la siepe e lo zoccolo in cemento lungo la strada __________, come pure di rimuovere la palizzata divisoria sullo spiazzo prospiciente il caseggiato. Egli ha ritenuto, in estrema sintesi, che la convenuta non poteva procedere a siffatti interventi senza l'accordo delle controparti, né essa risultava essere stata seriamente intralciata nell'uso dell'accesso comune. Le incombeva perciò di rimettere l'area nelle primitive condizioni. Le spese e la tassa di giustizia di fr. 750.– sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere agli attori fr. 1500.– complessivi per ripetibili.

E. Contro la sentenza citata __________ __________ è insorta con un appello del 22 febbraio 1999 inteso a ottenere il rigetto della petizione e la conseguente riforma del giudizio impugnato. Nelle loro osservazioni del 6 aprile 1999 __________ e __________ __________ propongono di respingere l'appello e di confermare la sentenza di primo grado.

Considerando

in diritto: 1. Il Pretore ha accolto in concreto un'azione petitoria, di “valore indeterminato”, introdotta e trattata con procedura ordinaria. Ciò permette di desumere che le richieste di giudizio si fondano sul diritto di proprietà e non sul possesso (art. 373 segg. CPC). Tutto il resto però rimane nel vago. Né la petizione né la replica – né per altro la sentenza impugnata – alludono a una qualsiasi norma di legge. Solo il memoriale conclusivo denota un accenno agli art. 712a cpv. 2 e 712g CC, il che consente di intuire – se non altro – che nella fattispecie ci si trova di fronte a un'azione negatoria. È, questa, una causa che il proprietario intenta sulla base dell'art. 641 cpv. 2 CC al fine di ottenere la cessazione di una turbativa pregiudizievole per il suo diritto di proprietà (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 286 n. 1028; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 5ª edizione, nota 89 ad art. 641 CC con richiami). In caso di comproprietà – e la proprietà per piani è una forma di comproprietà – l'azione può essere promossa anche da un comproprietario contro un altro comproprietario (Steinauer, loc. cit., n. 1030a; Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, vol. I, Berna 1990, pag. 439 n. 2057 con riferimenti; Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, Berna 1988, nota 105 ad art. 712g CC).

2. Resta il fatto che, tanto in caso di proprietà quanto di comproprietà, la turbativa oggetto di azione negatoria deve costituire un'ingerenza diretta. Deve verificarsi cioè sul fondo dell'attore (Steinauer, op. cit., vol. II, 2ª edizione, pag. 175 n. 1896). Nell'ambito di una proprietà per piani, l'azione spetta così a ogni condomino leso direttamente dal comportamento di un altro condomino che eserciti prerogative legate al suo diritto d'uso esclusivo (o riservato) su parti del condominio spettanti in uso esclusivo (o riservato) all'attore. Sotto il profilo dell'art. 641 cpv. 2 CC non basta perciò che il convenuto ecceda le facoltà inerenti al suo diritto d'uso esclusivo (o riservato): occorre ch'egli leda direttamente il diritto d'uso esclusivo (o riservato) dell'attore. Ciò si ravvisa, ad esempio, quando un condomino si introduca in locali assegnati in uso esclusivo a un altro condomino, oppure suoni il campanello di un altro condomino solo per recare disturbo (Wermerlinger-de Gottrau, L'utilisation de l'unité d'étage dans un immeuble en propriété par étages, Friburgo 1992, pag. 345 in alto e pag. 346 nel mezzo con rinvii di dottrina). Si ravvisa altresì quando un condomino pianti alberi o arbusti su porzioni di giardino assegnate in uso riservato a un altro condomino (I CCA, sentenza del 10 febbraio 1998 in re G., consid. 2 a 4) oppure ingombri posteggi attribuiti in uso riservato ad altri condomini, e così via.

3. In concreto non risulta che la convenuta abbia interferito direttamente nelle superfici assegnate in uso esclusivo o in uso riservato agli attori. Essa ha allontanato una parte della rete metallica, della siepe e dello zoccolo attorno allo spiazzo antistante il caseggiato che confina con la strada cantonale, installando altresì un divisorio sullo spiazzo medesimo, ma gli attori non pretendono ch'essa sia intervenuta in un modo o nell'altro su parti della proprietà per piani loro concessi in uso esclusivo o riservato. Anzi, dal rogito di costituzione della proprietà per piani si evince se mai che l'area in questione è una parte comune assegnata in uno riservato alla convenuta (doc. C, punto 2 dell'istromento e 2° foglio dell'inserto C con riferimento alla planimetria della 2ª domanda di costruzione nel plico doc. IV richiamato dal Comune di __________). Ne segue che, già per questo motivo, nella misura in cui doveva ritenersi fondata sull'art. 641 cpv. 2 CC la petizione in esame doveva essere respinta.

4. Un'altra questione è sapere se l'azione potesse essere intentata non da singoli condomini, ma dalla comunione dei comproprietari in quanto titolare del dominio – cioè del diritto di disporre – sulle parti comuni (art. 712l cpv. 2 CC). Contrariamente a quel che l'appellante asserisce, infatti, il titolare di un diritto d'uso riservato non può modificare unilateralmente l'aspetto delle parti assegnategli (art. 712a cpv. 2 in fine CC). Tanto meno nel caso in esame, ove il regolamento vieta a chiare lettere di “alterare l'estetica (… ) delle parti comuni” (doc. C, inserto D, art. 6 lett. a) e di “piantare costruzioni o altro, anche di carattere provvisorio” (art. 6 lett. c). Invano essa tenta perciò di giustificare, per di più con inutile prolissità, la posa della palizzata. Quanto al varco da essa aperto nella recinzione dello spiazzo, essa rimprovera agli attori di avere ostruito a più riprese l'unico passaggio praticabile, in particolare lasciando che loro visitatori posteggiassero veicoli davanti all'accesso. Foss'anche vera, tale circostanza non la abilitava tuttavia a fare giustizia da sé. Nel caso in cui sia impedito o intralciato l'uso di parti comuni, il condomino deve rivolgersi anzitutto all'amministratore (art. 712s cpv. 3 CC). Se non esiste un amministratore, egli può esigere che ne sia nominato uno (art. 712q cpv. 1 CC). Comunque sia, egli può agire da sé solo se l'amministratore rimane inattivo (Steinauer, op. cit., vol. I, pag. 372 n. 1339 in fine con rinvio). Nemmeno la convenuta pretende che nel caso in rassegna sussistano estremi del genere. Ne segue che in concreto ci si può seriamente domandare se l'azione negatoria presentata dagli attori non potesse, in realtà, essere esperita con successo dalla comunione dei comproproprietari. Sia come sia, nel quadro della presente lite la comunione dei comproprietari non è mai stata parte in causa, né risulta essere stata autorizzata a procedere dall'assemblea dei comproprietari. Il quesito può dunque continuare a rimanere irrisolto.

5. A prescindere dall'art. 641 cpv. 2 CC, l'art. 679 CC abilita chi è leso nel suo diritto di proprietà da turbative provenienti da un fondo altrui a chiedere la cessazione della molestia. In tal caso non occorre che il convenuto intervenga direttamente sulla proprietà dell'attore (come nell'ipotesi dell'art. 641 cpv. 2 CC); una turbativa indiretta basta, purché configuri un eccesso pregiudizievole nel senso dell'art. 684 CC (Stenauer, op. cit., vol. II, pag. 175 n. 1896). La legittimazione attiva spetta anche al condomino di una proprietà per piani che intenda proteggere parti conferitegli in diritto d'uso esclusivo da turbative indirette provocate da un altro condomino. L'art. 679 CC costituisce, in effetti, una lex specialis dell'art. 641 cpv. 2 CC (Steinauer, op. cit., vol. I, pag. 338 n. 1234 con rinvio al n. 1035 di pag. 284; Wermerlinger-de Gottrau, op. cit., pag. 334 segg.; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 105 ad art. 712g CC). L'azione è data invece alla comunione dei comproprietari se la turbativa lede una parte comune (Baurecht 2/1994 pag. 56 n. 109), rispettivamente dev'essere promossa contro la comunione dei comproprietari se la turbativa proviene da parti comuni (ZBGR 72/1991 pag. 94).

6. Ciò posto, la petizione introdotta dagli appellati non sarebbe destinata a miglior sorte neppure se la si reputasse ancorata all'art. 679 CC. Per vero, l'appellante non risulta provocare in concreto alcuna turbativa indiretta, ovvero alcuna immissione a danno delle parti di condominio oggetto d'uso esclusivo degli attori. Questi si sono rivolti al giudice non perché la convenuta li disturbasse con fumi, rumori o altri eccessi pregiudizievoli, ma perché essa ha proceduto a interventi edilizi su parti comuni senza alcuna autorizzazione. L'art. 679 CC – per altro nemmeno evocato dagli attori – non avrebbe quindi giovato alla causa.

7. Se ne conclude che, comunque si ritenga impostata la petizione (sull'art. 641 cpv. 2 o sull'art. 679 CC), gli attori non avevano veste per chiedere personalmente al giudice la rimozione o il ripristino di interventi eseguiti su parti comuni. E siccome la legittimazione – attiva o passiva – è un presupposto di merito da verificare d'ufficio, per diritto federale, in ogni stadio di causa (DTF 118 Ia 130 consid. 1; v. anche DTF 123 III 62 consid. 3a), poco importa che le parti non si siano interrogate al riguardo o che l'appellante non abbia sollevato l'eccezione nel gravame. Facendo difetto la legittimazione attiva, la petizione in rassegna andava respinta d'ufficio. Si aggiunga, ad ogni buon conto, che gli attori non possono sicuramente dichiararsi sorpresi circa l'esito del giudizio: un caso analogo a quello odierno è stato oggetto di sentenza pubblicata, in effetti, prima ancora che il Pretore statuisse nel caso concreto (Rep. 1997 pag. 151).

8. Gli oneri processuali seguono la soccombenza, tanto in prima quanto in seconda sede. La tassa di giustizia in appello tiene conto del fatto, comunque sia, che la carenza di legittimazione attiva ha reso superfluo un esame approfondito delle altre questioni di merito (onde una riduzione per rapporto a quanto prevede l'art. 24 lett. a LTG). Le ripetibili sono commisurate alla circostanza che, data la chiara giurisprudenza pubblicata (sopra, consid. 6 in fine), in appello la convenuta si sarebbe potuta limitare a censurare la legittimazione attiva delle controparti.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. L'appello è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:

1. La petizione è respinta.

2. La tassa di giustizia di fr. 1000.– e le spese sono poste solidalmente a carico degli attori, che rifonderanno alla convenuta fr. 1500.– per ripetibili.

II. Gli oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 300.–

b) spese fr. 50.–

fr. 350.–

da anticipare dall'appellante, sono posti solidalmente a carico di __________ e __________ __________, che rifonderanno all'appellante, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 700.– per ripetibili.

III. Intimazione:

__________ – avv. __________ __________, __________.

Comunicazione al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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