Contractual set-off exclusion and delay penalty in property saleKI-generiert

AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 12.1995.165

Data decisione, Autorità: 18.09.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00165

Lugano 18 settembre 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa ordinaria appellabile inc. n. 5048 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 3, promossa con petizione 13 aprile 1984 da

---

Contro

1. ---

2. ---

rappr. dall'avv. __________

con cui l’attore ha chiesto la condanna di ognuno dei convenuti al pagamento di fr. 164’150.-- oltre interessi a titolo di prezzo della vendita immobiliare;

Domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione e formulato diverse pretese in via riconvenzionale, mantenute in sede di conclusioni limitatamente alla richiesta di __________ della condanna dell’attore al pagamento di fr. 18’245.-- oltre interessi;

Il Pretore con sentenza 24 aprile 1995 ha accolto la petizione e respinto la riconvenzionale;

Appellanti i convenuti, che con atto di appello del 15 maggio 1995 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione limitatamente a fr. 110’788.15 oltre interessi e di attribuire ai convenuti interessi al 5% su determinati importi;

L’attore non ha presentato osservazioni al gravame avversario.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. • se deve essere accolto l’appello
2. • tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. L’attore il 2 febbraio 1979 ha venduto ai convenuti, che hanno acquistato in ragione di ½ ciascuno, i fogli PPP 6757 e 6766 del fondo n. __________ di __________.

Ritenendo dovuto un saldo di fr. 350’000.-- sul prezzo pattuito, ridotto a fr. 328’300.-- in conseguenza della facoltà dei compratori di pagare in marchi tedeschi, l’attore ha chiesto la condanna di ognuno di essi al pagamento della metà di tale somma, ovvero di fr. 164’150.-- oltre interessi.

B. In sede di risposta i convenuti hanno sottolineato l’inadempienza dell’attore, che avrebbe consegnato l’immobile solo nel settembre del 1981.

Il ritardo dell’attore consentirebbe ai convenuti di ridurre del 50% il prezzo residuo, che sarebbe comunque di fr. 325’500.-- e non di fr. 328’300.--.

L’attore, inoltre, non avrebbe consegnato ai convenuti il posteggio pattuito, e avrebbe fatto pagare loro opere di sistemazione dell’appartamento pattuite come a suo carico.

Il convenuto __________ potrebbe inoltre opporre in compensazione suoi crediti per prestazioni professionali per complessivi DM 102’000.--.

Di queste e delle altre pretese dei convenuti, formulate in via riconvenzionale, si dirà nel seguito, per quanto necessario.

C. Con la replica l’attore ha mutato la propria azione, postulando in via principale lo scioglimento del contratto di vendita, e mantenendo solo in via subordinata le precedenti domande pecuniarie.

Egli si è inoltre integralmente opposto alle domande riconvenzionali dei convenuti.

D. Con le conclusioni l’attore ha mantenuto le proprie tesi e domande.

I convenuti, per loro parte, si sono opposti alla richiesta di scioglimento del contratto, aderendo per contro alla sua domanda pecuniaria limitatamente a fr. 110’788.15.

Su tale importo non dovrebbero essere accordati interessi di mora, e in caso contrario si dovrebbe tenere conto anche di numerose pretese per interessi di loro spettanza.

Essi hanno inoltre abbandonato le pretese riconvenzionali, ad eccezione di una richiesta di __________, mantenuta per fr. 18’245.-- oltre interessi a titolo di provvigioni.

E. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’esistenza tra le parti di un contratto di compravendita immobiliare, ha dapprima ritenuto proceduralmente irricevibile la mutazione dell’azione proposta dall’attore in sede di replica.

Quo alla pretesa pecuniaria, fissata in fr. 328’300.--, il Pretore ha stabilito che i convenuti non avrebbero saputo sostanziare né l’estensione, né la responsabilità dell’attore per l’asserito ritardo nella consegna del fondo.

Avendo inoltre i convenuti accettato senza riserve la consegna dell’immobile, essi non potrebbero più far valere la pena convenzionale prevista dal contratto di vendita, così che in definitiva nulla osterebbe all’accoglimento della pretesa principale.

Sarebbe invece da respingere la riconvenzionale, priva di connessione con la domanda principale, e inconciliabile con la clausola contrattuale di esclusione della compensazione.

F. Con tempestivo gravame datato 15 maggio 1995 i convenuti hanno chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di ammettere la petizione limitatamente a complessivi fr. 110’788.15 oltre interessi al 5% dal 15 agosto 1980, riconoscendo nel contempo interessi in loro favore su vari importi.

Il Pretore avrebbe arbitrariamente negato l’esistenza di un ritardo ascrivibile all’attore nella consegna del fondo, né potrebbe essere affermato che i convenuti avrebbero accettato senza riserve la consegna dell’immobile.

Dovendosi inoltre ammettere il diritto dei convenuti di vedersi rifondere determinati importi, il credito dell’attore si ridurrebbe a fr. 110’788.15 oltre interessi al 5% dal 15 agosto 1980, data della consegna dell’appartamento, importo da diminuire di interessi maturati in favore dei convenuti per i predetti crediti.

G. L’attore non ha presentato osservazioni all’appello dei convenuti.

La sua richiesta di proroga per questo incombente è proceduralmente inammissibile come del resto quella intesa ad ottenere un termine per sostanziare l'incapacità di sostenere le spese connesse con la procedura d'appello. Del resto, all''appellato in concreto non derivano spese particolari non avendo ruolo attivo nel processo d'appello.

La sua richiesta 8 settembre 1995 di emanazione della sentenza, senza più richiamare la precedente istanza di cui si è detto sopra, la rende anche caduca.

Considerato

in diritto:

1. Secondo l’art. 126 CO il debitore può rinunciare preventivamente alla compensazione.

Scopo di siffatta pattuizione è quello di assicurare al creditore l’effettivo incasso del suo credito, indipendentemente dall’esistenza di eventuali controprese del debitore nei suoi confronti.

In conseguenza di un tale accordo il debitore è in pratica costretto ad onorare il credito del suo partner contrattuale, e a poi procedere in separata sede per ottenere il riconoscimento delle proprie eventuali contropretese.

2. La clausola XI, in fine, del contratto di compravendita immobiliare (doc. A) recita:

“E’ esclusa ogni compensazione del prezzo previsto nel presente contratto con contropretese dell’acquirente, anche per quelle derivanti dal rapporto contrattuale di compra-vendita o dall’eventuale impugnazione del contratto, a meno che ciò non sia espressamente previsto nel presente contratto.”

Il tenore della clausola è chiarissimo, e non necessita perciò di alcun percorso interpretativo: il venditore ha inteso garantirsi l’effettivo incasso del prezzo pattuito per la vendita immobiliare, mettendosi al riparo da ogni possibile eccezione compensatoria -sia per crediti attinenti al contratto medesimo, che per crediti derivanti da altri rapporti-, eccezion fatta per le compensazioni espressamente previste dal contratto medesimo.

3. Il contratto di compravendita immobiliare (doc. A, clausola V, fol. 5) prevede la possibilità di compensazione con il prezzo di acquisto solo per il credito degli acquirenti conseguente alla ritardata consegna nello stato contrattualmente pattuito del fondo venduto.

Ne deve necessariamente conseguire la reiezione di tutte le altre pretese compensatorie dei convenuti, ovvero

• fattura __________ fr. 31’610.35

• fattura __________ fr. 2’546.50

• riparazione camino fr. 1’205.--

• mancata esecuzione posto di attracco fr. 18’000.--

e dei relativi interessi di mora, così come descritto alle pag. 34 e 35 del gravame.

Tali pretese, innegabilmente, non sono conseguenti alla pretesa mora nella consegna dell’oggetto venduto, e benché i convenuti le definiscano “rimborso chiesto in seguito ad inadempienze contrattuali” (appello, pag. 26 e 27) o “pretesa che deriva direttamente dall’inadempienza contrattuale dell’ing. __________ ” (appello, pag. 31), esse risultano sicuramente incluse nella nozione di pretese “derivanti dal rapporto contrattuale di compra-vendita” ai sensi della clausola XI del contratto per le quali è stata esclusa la compensazione.

4. In questa sede rimane perciò da discutere unicamente la contropretesa dei convenuti relativa alla ritardata consegna dell’appartamento o alla ritardata esecuzione dei lavori di costruzione e/o sistemazione.

5. Alla clausola V del contratto di compravendita immobiliare si legge tra l’altro:

“Se la parte venditrice non può procedere alla consegna, secondo quanto è stabilito sopra, entro il 30 ottobre 1979, la parte venditrice ha il diritto di recedere dal contratto e le sarà restituito l’acconto versato, senza deduzione, oppure avrà il diritto, a sua scelta, di dedurre dal pagamento dell’ultima rata (rata della consegna) l’1% (uno per cento) del prezzo per ogni settimana di ritardi nella consegna dopo il 30 ottobre 1979. Questo diritto di scelta rimane in vigore sino all’ultima consegna possibile.

Se la consegna è avvenuta, ma i lavori di sistemazione delle parti esterne non sono terminati entro il predetto termine, la parte compratrice ha il diritto di dedurre dal saldo l’1% (uno per cento) del prezzo (fr. 4’500.--) per ogni mese di ritardo nel compimento di questi lavori, fino al 5% (cinque per cento) al massimo. (Per il sottopasso stradale è concessa una ulteriore proroga di 3 mesi, per un massimo di 5 mesi dalla consegna).”

6. L’attore, pur negando ogni sua responsabilità, ammette che la consegna dell’appartamento avrebbe avuto luogo alla fine del mese di marzo del 1980 (petizione, punto 5, pag. 7), e che “i lavori essenziali mancanti” sarebbero stati compiuti il 27 maggio 1980 (replica, pag. 3), mentre la sistemazione esterna sarebbe stata ultimata nell’agosto del 1980 (petizione, punto 6, pag. 7).

I convenuti sostengono invece che la consegna dell’appartamento sarebbe avvenuta solo nell’agosto del 1980 (appello, pag. 20), e, fondandosi unicamente sulla clausola contrattuale riguardante la ritardata consegna, ritengono deducibili dal prezzo di vendita fr. 4’823.-- per 41 settimane di ritardo, ovvero complessivi fr. 175’603.--, il che consentirebbe di accordare loro la richiesta riduzione di fr. 164’150.--.

Il Pretore, pur ammettendo l’esistenza di un ritardo, ha per sua parte ritenuto non provato con esattezza il preciso momento della consegna dell’appartamento, e neppure a chi sarebbe ascrivibile la responsabilità del ritardo. Avendo i convenuti accettato l’appartamento senza riserva, ne conseguirebbe che essi, stante l’art. 160 cpv. 2 CO, nulla possono dedurre dal credito dell’attore.

7. La soluzione adottata dal Pretore non è condivisibile alla luce delle norme che regolano l’onere della prova.

7.1 Per principio spettava infatti ai convenuti, intenzionati a prevalersi del ritardo dell’attore, dimostrare che la consegna dell’appartamento è avvenuta dopo il termine pattuito (art. 8 CC).

Già solo sulla base delle ammissioni dell’attore, e quindi ancor prima di esaminare il vasto materiale processuale, si può affermare che i convenuti hanno assolto, almeno in parte, l’onere probatorio a loro carico, essendo proceduralmente accertato (cfr. consid. 6) che la consegna dell’appartamento non è avvenuta prima della fine del marzo 1980.

Stante la mora dell’attore nella consegna dell’appartamento, mora risultante dal mancato rispetto del termine fisso di consegna del 30 ottobre 1979 (art. 102 cpv. 2 CO), non spettava ai convenuti dimostrare che la causa del ritardo era ascrivibile all’attore, ma semmai all’attore dimostrare di essere esente da colpa, essendo questa presunta dalla legge a carico del debitore in mora (art. 103 cpv. 2 CO; Honsell/Vogt/Wiegand, OR I, n. 3 ad art. 103 CO).

Ne consegue che, tenendo per buona la stessa valutazione del Pretore secondo cui non sarebbe possibile stabilire a chi debba essere imputato il ritardo, l’attore sarebbe responsabile della situazione di mora perdurata sino alla fine del marzo del 1980 per non essere stato in grado di fornire la prova liberatoria di cui all’art. 103 cpv. 2 CO.

7.2 L’esame delle tavole processuali consente di affermare che la consegna dell’appartamento terminato ha avuto luogo il 27 maggio 1980.

Di questa data fa innanzitutto testo la lettera dello studio d’architettura __________ del 25 giugno 1980 (doc. D 14), confermata -con comprensibile incertezza a distanza di 9 anni- dal teste __________.

Essa è poi indirettamente confermata anche dalla proposta formulata dal convenuto __________ di accettare l’appartamento come consegnato il 1° luglio 1980 (doc. 10), e dalla teste __________, secondo cui l’ultimo appartamento del complesso (quello dell’attore) fu terminato nel luglio 1980.

Per determinare il momento dell’effettiva consegna ai convenuti non sono invece determinanti i documenti formali quali il permesso di abitabilità rilasciato nell’agosto del 1980 o il protocollo formale di consegna (doc. 5, al quale fa riferimento il teste __________), così che non possono valere quali data di consegna quelle successive dell’effettuazione delle dette formalità.

D’altra parte, in nessun atto si ha la conferma, ancorché parziale, della tesi dell’attore secondo cui la consegna sarebbe avvenuta già nel marzo del 1980 (in senso contrario: doc. 1).

Nemmeno è possibile affermare che il ritardo nella consegna sarebbe in qualche modo ascrivibile alle modifiche costruttive chieste dai convenuti (in senso contrario: teste __________, pag. 3 della sua deposizione), di modo che si deve ritenere che l’attore ha realmente fallito la prova liberatoria dell’art. 103 cpv. 2 CO.

8. Ciò comporta l’obbligo per l’attore di accollarsi in corrispondente misura la penale prevista dal contratto di compravendita immobiliare.

A questa soluzione, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, non osta il tenore dell’art. 160 cpv. 2 CO, non potendosi ammettere che i convenuti abbiano espressamente rinunciato alla pena convenzionale o che essi abbiano accettato senza riserve l’adempimento tardivo.

Risulta infatti che sia nella corrispondenza precedente alla consegna (lettera 25 marzo 1980, doc. 4), che in quella posteriore alla stessa (lettera 23 ottobre 1980, doc. 10) i convenuti hanno esplicitamente affermato di voler subordinare il proprio pagamento del prezzo residuo all’applicazione della clausola contrattuale n. V disciplinante le conseguenze della mora del venditore.

Se l’obiezione sollevata il 23 ottobre 1980 può di per sé essere ritenuta tardiva, ciò non è di sicuro il caso per la riserva espressa il 25 marzo 1980, prima cioè dell’adempimento dell’attore anche secondo le sue stesse tesi, avendo il Tribunale federale espressamente sancito la possibilità di eccepire l’adempimento tardivo anche prima che esso sia avvenuto (DTF 97 II 352).

9. Dovendosi ammettere l’esistenza di una mora di 31 settimane, la conseguenza deve essere la facoltà per i convenuti di dedurre dal prezzo di vendita la somma di fr. 139’500.-- a titolo di pena convenzionale (pari a fr. 4’500.-- per 31 settimane).

Ne discende che il credito dell’attore si riduce da complessivi fr. 328’300.-- oltre interessi a complessivi fr. 188’800.-- oltre interessi al 5%, i quali decorrono dal 3 aprile 1984, così come stabilito dal Pretore, importo da suddividere a metà tra i due convenuti.

Ne consegue il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 15 maggio 1995 di __________ e __________ è parzialmente accolto.

Di conseguenza la sentenza 24 aprile 1995 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 3, è riformata nel modo seguente:

1. La petizione è parzialmente accolta.

Di conseguenza __________ e __________, __________ sono condannati a pagare a __________, __________, ciascuno l’importo di fr. 94’400.-- oltre interessi al 5% dal 3 aprile 1984.

1.1 Invariato.

Invariato.

3. La tassa di giustizia dell’azione principale di fr. 5’000.-- e le spese, da anticipare dall’attore, restano a suo carico per 2/5 e per 3/5 sono a carico dei convenuti.

I convenuti rifonderanno all’attore fr. 3’000.-- per parte di ripetibili.

e 5. Invariati.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 2’450.--

b) spese fr. 50.--

T o t a l e fr. 2’500.--

da anticipare dagli appellanti, e già anticipati in misura di fr. 1’500.--, restano a loro carico per 1/3, e per 2/3 sono a carico dell’attore, il quale rifonderà ai convenuti complessivi fr. 2’300.-- per ripetibili parziali di appello.

III. Intimazione: - __________;

• __________, __________, __________;

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 3.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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