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Numero d'incarto:
12.1996.165
Data decisione, Autorità:
11.11.1996, IICCA
Incarto n.
12.96.00165
Lugano
11 novembre 1996/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Giani, (quest'ultimo in sostituzione del giudice Zali, assente)
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori -inc. no. SF.96.00158
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 5- promossa con istanza 12
luglio 1996 da
rappr.
dal __________
contro
che il
Segretario Assessore ha accolto, con decreto 10 settembre 1996, facendo ordine
ai convenuti di mettere a libera disposizione dell’istante la casa di
abitazione di cui al mappale N. __________RFD di __________;
appellanti
i convenuti con allegato del 23 settembre 1996, al quale è stato concesso
l’effetto sospensivo, con cui si chiede la riforma del querelato giudizio nel
senso di respingere l’istanza di sfratto con protesta di spese e ripetibili di
primo e secondo grado;
mentre
la parte istante con osservazioni 24 ottobre 1996 ha postulato la reiezione del
gravame, protestando spese e ripetibili;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
Ritenuto
in fatto
che
il 12 giugno 1995, a seguito di aggiudicazione ai pubblici incanti, l’__________
è divenuta proprietaria della part. N. __________RFD di __________ (doc. A);
che
in data 20 settembre 1995 la banca ha disdetto con effetto al 29 marzo 1996
(doc. C e D) il contratto di locazione avente per oggetto la casa di abitazione
di cui al mappale N. __________RFD di __________, che i precedenti proprietari
avevano a suo tempo concluso con i signori _________ e __________;
che
i conduttori hanno tempestivamente adito l’Ufficio di conciliazione postulando
l’ottenimento di un periodo di protrazione (doc. E);
che
nel corso dell’udienza del 30 novembre 1995 le parti si sono accordate di
protrarre inderogabilmente la locazione fino al 30 giugno 1996 (doc. F);
che,
non essendo avvenuta la riconsegna dell’ente locato nel termine concordato, con
istanza 12 luglio 1996 __________ ha chiesto lo sfratto dei signori _________
dall’ente locato;
che
nel corso dell’udienza di contraddittorio indetta per il 21 agosto 1996 i
convenuti si sono opposti all’istanza;
che,
a loro dire, l’istanza di sfratto era palesemente prematura, in quanto dopo
l’udienza davanti all’Ufficio di conciliazione l’istante avrebbe offerto loro
un nuovo contratto di locazione per tutto il 1996, offerta che essi avrebbero
prontamente accettato;
che,
sempre a loro dire, ciò risultava, senza possibilità di equivoco, dal tenore
della lettera 12 febbraio 1996 di controparte che così recitava: “Vi
trasmettiamo 12 polizze di versamento per il pagamento dell’affitto 1996
invitandovi a volerle sostituire con quelle precedenti” (doc. 1), nonché dalla
lettera 14 febbraio 1996 in cui essi a loro volta così si erano espressi: “con
la presente vi ringraziamo di averci spedito le nuove 12 polizze di versamento
inerenti l’affitto per il 1996 della casa d’abitazione ... da parte nostra
provvederemo come finora al regolare pagamento” (doc. 2);
che
in replica l’istante ha contestato l’esistenza di un accordo circa il rinnovo
del contratto fino alla fine del 1996;
che
con decisione 10 settembre 1996 il Segretario Assessore, rilevando da un lato
che lo scritto 12.2.1996 non poteva essere considerato una valida offerta di
protrazione della locazione, la prestazione dell’asserita offerta non potendo
essere dedotta in buona fede dal semplice invio di una quantità eccessiva di
polizze e dall’altro che nemmeno lo scritto 14.2.1996 poteva essere considerato
quale accettazione della protrazione fino al 31 dicembre 1996, tale circostanza
non essendo in buona fede desumibile dal suo tenore letterale, ha concluso che
la locazione aveva effettivamente preso termine il 30 giugno 1996, per cui ha
senz’altro decretato lo sfratto dei convenuti dall’ente locato;
che
con appello 23 settembre 1996, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, i
convenuti postulano la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere
l’istanza di sfratto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;
che,
a giudizio degli appellanti, una corretta interpretazione dei doc. 1 e 2 renderebbe
evidente l’esistenza dell’accordo circa il rinnovo del contratto sino alla fine
del 1996;
che
delle osservazioni 24 ottobre 1996 della parte istante, con cui è postulata la
reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi;
Considerando
in diritto
che
gli appellanti non hanno affermato (né tanto meno provato) che prima del 12
febbraio 1996 le parti si siano accordate per il rinnovo della locazione fino
al termine del 1996;
che,
di conseguenza, la lettera 12 febbraio 1996 dell’istante (doc. 1) potrebbe
tutt’al più costituire una proposta di rinnovo del contratto (art. 3 e segg.
CO), ma ciò unicamente se il carattere di proposta può essere desunto in base
al principio della buona fede e dell’affidamento;
che
dallo scritto in questione non si evince tuttavia in alcun modo l’intenzione
della banca di offrire ai conduttori una protrazione del contratto di locazione
fino al termine del 1996, non potendosi ragionevolmente ritenere (ancora)
sufficiente allo scopo il solo fatto che siano state trasmesse 12 polizze
(invece di 6) e l’aggiunta che le stesse dovevano servire “per il pagamento
dell’affitto 1996”;
che
la circostanza secondo cui le parti avrebbero avviato delle trattative per
l’acquisto della casa, di modo che i conduttori a quel momento potevano
ritenere di essere stati autorizzati a rimanere nell’ente locato fino a
trattative ultimate, non può essere tenuta in considerazione, siccome formulata
per la prima volta in sede di appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC);
che
non potendosi perciò attribuire il carattere di proposta allo scritto di cui al
doc. 1, la lettera 14 febbraio 1996 dei convenuti (doc. 2) non può
evidentemente costituire valida accettazione, ma poteva eventualmente avere il
valore di una nuova proposta da parte loro (IICCA 13 febbraio 1995 in re
H. SA/S. SA), anche in questo caso però solo se il carattere di proposta poteva
essere desunto in base al principio della buona fede e dell’affidamento;
che,
tuttavia, da questo scritto non risulta da un lato che gli inquilini abbiano
dichiarato di accettare l’eventuale offerta della banca di protrarre la
locazione fino alla fine del 1996, oppure dall’altro che essi a loro volta
abbiano proposto alla controparte una tale protrazione, non essendo sufficiente
la circostanza che essi abbiano ringraziato per aver ricevuto le 12 polizze con
l’aggiunta della dicitura secondo cui esse erano “inerenti l’affitto per il
1996”;
che
il doc. 2 non costituisce perciò valida proposta degli inquilini, la quale,
oltretutto, per essere vincolante, doveva a sua volta essere accettata dalla
controparte, accettazione che non è comunque avvenuta, il silenzio della banca
nella particolare circostanza dovendo essere interpretato quale mancata
accettazione (art. 6 CO; Kramer/Schmidlin, Commentario bernese, N. 44 e
segg. ad art. 6 CO; sentenza IICCA citata);
che,
in mancanza di accettazione di una valida proposta avente per oggetto la
protrazione del contratto fino al termine del 1996, ben si deve ammettere che
la locazione terminava il 30 giugno 1996, termine concordato inderogabilmente
davanti all’Ufficio di conciliazione;
che
l’istanza di sfratto meritava perciò integrale accoglimento, il che comporta la
reiezione dell’appello, del tutto infondato ed al limite del temerario;
che
la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art.
148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello
23 settembre 1996 di _________ e __________ è respinto.
II. Le
spese della procedura d’appello consistenti in
a)
tassa di giustizia fr. 80.-
b)
spese fr.
20.-
Totale fr. 100.-
da
anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico, con l’obbligo di rifondere
all’appellata fr. 150.- a titolo di ripetibili d’appello.
III. Intimazione
a: - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 5
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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