Tenancy damage reduced to claimed amount; cross-appeal dismissedKI-generiert

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1996.66

Data decisione, Autorità: 17.06.1996, IICCA

Incarto n. 12.96.00066

Lugano 17 giugno 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa in materia di contratto di locazione LA.95.126 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 20 settembre 1995.da

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rappr. dall'avv. __________

contro

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rappr. dall'avv. __________

cui l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 30’000.-- oltre interessi a titolo di risarcimento del danno contrattuale;

Domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 12 marzo 1996 ha accolto per fr. 5’000.-- oltre interessi;

Appellante la convenuta, che con atto di appello del 22 marzo 1996 con richiesta di effetto sospensivo chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza;

Mentre l’istante con osservazioni e appello adesivo dell’11 aprile 1996 chiede la reiezione del gravame avversario con protesta di spese e ripetibili e l’accoglimento del proprio, con il quale postula la riforma del giudizio del Pretore nel senso di ammettere integralmente l’istanza.

Richiamato il decreto 26 marzo 1996 del Presidente di questa Camera, che ha concesso effetto sospensivo al gravame principale;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. • se deve essere accolto l’appello
2. • se deve essere accolto l’appello adesivo
3. • tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. A far tempo dal 28 luglio 1992 l’istante ha locato dall’avv. __________ per la durata di 5 anni un appartamento di 3 ½ locali nello stabile __________ a __________.

La locazione aveva scopo commerciale, in quanto l’istante intendeva esercitarvi l’attività di massaggiatrice.

Il rapporto di locazione è stato ripreso dalla convenuta, acquirente dell’immobile, a partire dal 1° luglio 1993.

B. Nell’istanza in rassegna la convenuta sostiene che la propria attività commerciale sarebbe stata gravemente disturbata dal fatto che gli appartamenti dello stabile sarebbero progressivamente stati locati a donne che vi avrebbero esercitato la prostituzione.

Ciò avrebbe causato una forte diminuzione della clientela e avrebbe indotto l’istante a postulare lo scioglimento consensuale del contratto per il 31 ottobre 1993 e a trasferirsi a __________ prima, e poi a __________.

Ne sarebbe derivato un danno economico difficilmente quantificabile, ma stimabile in almeno fr. 30’000.-- oltre interessi, danno di cui dovrebbe rispondere la convenuta, costituendo in sostanza la locazione di appartamenti a prostitute una violazione contrattuale nei suoi confronti.

C. All’udienza del 26 ottobre 1995 la convenuta si è opposta all’istanza, sostenendo di avere rilevato all’acquisto tutti i contratti di locazione in essere, e di averne stipulati solo 4 nuovi a far tempo dall’1° ottobre 1993.

Vero sarebbe invece che la prostituzione verrebbe esercitata in una palazzina vicina a quella in questione, con il che nessuna responsabilità incomberebbe alla convenuta per il preteso danno subito dall’istante.

D. Nel giudizio impugnato il Pretore ha ritenuto che effettivamente si potrebbe ammettere un progressivo deteriorarsi della situazione nello stabile __________ a causa dell’arrivo di alcune prostitute, tale da indurre l’istante a sciogliere anticipatamente la locazione e da costituire turbativa nell’uso pattuito della cosa ai sensi dell’art. 259a CO.

Il danno economico da lei subito sarebbe tuttavia soprattutto riconducibile alla sua decisione di trasferirsi ad un’eccessiva distanza da __________, con il che sarebbe da ritenere interrotto il nesso causale tra la violazione contrattuale e il danno.

La convenuta sarebbe perciò responsabile per il solo danno verificatosi prima del trasferimento, ovvero per quello del mese di ottobre del 1993, danno che potrebbe essere valutato in fr. 5’000.-- oltre interessi, somma per la quale è stata accolta l’istanza.

E. Con l’appello in esame la convenuta chiede la riforma del giudizio di prime cure nel senso di respingere l’istanza, sostenendo che non potrebbe assolutamente ritenersi provato un mancato reddito di fr. 5’000.-- per il mese di ottobre del 1993, trattandosi di importo che -alla luce della documentazione fiscale in atti- l’istante non avrebbe conseguito in alcun momento della propria attività.

F. Delle osservazioni 11 aprile 1996 dell’istante, in cui essa chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Nel medesimo allegato essa si è aggravata in via adesiva contro la sentenza pretorile, chiedendone la riforma nel senso di ammettere integralmente l’istanza.

Il Pretore avrebbe a torto ammesso l’interruzione del nesso di causalità adeguata, essendosi la clientela dell’istante dispersa già prima, e non solo in conseguenza del trasferimento a __________. Tale trasferimento, peraltro contenuto dal profilo viario, non le potrebbe perciò essere imputato.

Quo al danno, lo stesso non sarebbe tempestivamente stato contestato dalla convenuta, e ammonterebbe ad una perdita media di entrate di almeno fr. 5’000.-- al mese da ottobre 1993 a gennaio 1994, fr. 1’400.-- al mese da febbraio a giugno 1994, e fr. 1’000.-- al mese da luglio a settembre 1994, il tutto per complessivi fr. 30’000.--

G. Con osservazioni 10 maggio 1996 la convenuta postula la reiezione dell’appello adesivo in base al argomentazioni di cui si dirà, se del caso, nei considerandi di diritto.

Considerato

in diritto:

1. La convenuta nel proprio gravame limita le proprie censure all’ammontare del danno subito dall’attrice nel mese di ottobre del 1993 (esplicito in tal senso il punto 2 dell’appello, pag. 3).

In assenza di contestazioni, non vi è perciò motivo di esaminare, per il mese in questione, il fondamento del giudizio pretorile circa le altre premesse dell’obbligo di risarcimento, la cui sussistenza è implicitamente riconosciuta dalla convenuta.

2. Sul tema del proprio danno, l’istante in sede di conciliazione (istanza, pag. 4) ha sostenuto di avere avuto nel periodo compreso tra gennaio 1991 e settembre 1993 un reddito medio di fr. 4’398.--, e di subire per il periodo compreso tra ottobre 1993 e luglio 1997 una perdita di guadagno di fr. 1’500.-- al mese.

L’importo di fr. 1’500.-- al mese è stato confermato nell’istanza presentata al Pretore. Riportando tale danno ricorrente all’ipotetica durata residua del contratto di locazione, l’istante giunge a ritenere un danno globale di fr. 69’000.--, da lei rivendicato nella limitata misura di fr. 30’000.-- in considerazione delle difficoltà probatorie e del suo obbligo di limitare il danno (istanza, pag. 6; osservazioni all’appello, pag. 8 e 9).

Non sono invece ammissibili, in quanto tardive ex art. 321 cpv. 1 lit. b CPC, le nuove allegazioni dell’istante sul tema del danno, peraltro in manifesta contraddizione con le sue tesi precedenti, secondo le quali il pregiudizio di fr. 30’000.-- si sarebbe interamente verificato tra l’ottobre del 1993 e il settembre del 1994 (appello adesivo, pag. 11).

3. L’esame delle allegazioni e delle domande dell’istante, cui incombe la determinazione del danno, permette così di stabilire che essa, esprimendosi sul tema in termini generici, non ha addotto di aver subito un danno mensile eccedente il limite massimo di fr. 1’500.-- al mese, né ha sostenuto, cifre alla mano, che in alcuni mesi il danno sarebbe stato maggiore ed in altri minore.

Ne segue che il Pretore attribuendole fr. 5’000.-- per il mese di ottobre del 1993 in base al proprio potere di apprezzamento (sentenza, pag. 5) non solo ha ecceduto tale potere di apprezzamento, ma ha pronunciato più di quanto postulato dalla stessa istante, in violazione dell’art. 86 CPC (diversa soluzione in caso, qui non verificato, di più poste di danno per un’unica causa: II CCA 21 ottobre 1994 in re S./E.).

Ne deve seguire il parziale accoglimento dell’appello principale, nel senso di ridurre a fr. 1’500.-- oltre interessi il risarcimento del danno relativo all’ottobre del 1993.

4. Con l’appello adesivo l’istante ripropone la richiesta di un risarcimento di fr. 30’000.--, ritenendo date tutte le premesse per la sua pronuncia.

A torto.

Il giudizio pretorile merita infatti conferma nella misura in cui ha accertato l’interruzione del nesso di causalità adeguata tra la pretesa violazione contrattuale della convenuta e il danno lamentato a causa della decisione dell’istante di trasferire a __________ la propria attività.

Questa Camera ancora in una recente sentenza ha in effetti avuto modo di considerare che nell’ambito della realtà socioeconomica ticinese attività come quella esercitata dall’istante sono connesse strettamente al luogo in cui vengono svolte, di modo che il loro trasferimento ad una certa distanza provoca da solo inevitabili ripercussioni fortemente negative sulla cerchia di clienti avuta in precedenza (II CCA 12 aprile 1996 in re F./C. SA per il trasferimento da __________ a __________ del responsabile di un centro di fitness).

Inutilmente l’istante minimizza la portata di questo argomento con la considerazione secondo cui __________ disterebbe da __________ solo 4 minuti di autostrada: un simile ragionamento parte dall’apodittica ma errata premessa secondo cui tutti i suoi clienti disporrebbero di un’automobile e sarebbero disposti ad accollarsi il fastidio e il costo del suo utilizzo per valersi dei suoi servigi.

Del resto, la validità della motivazione pretorile emerge rovesciando il ragionamento dell’istante: se fosse vero, come essa ora afferma (appello adesivo, pag. 6), che la clientela la abbandonò già nell’estate nel 1993 prima del trasferimento e che lo stesso fu invece ininfluente, non si spiegherebbe come mai dopo il trasferimento, cessata la turbativa che avrebbe indotto la clientela ad andarsene, i clienti non ripresero a frequentare il salone dell’istante.

E’ di conseguenza valido l’appunto mosso dal Pretore, secondo cui l’istante avrebbe dovuto cercare una nuova sistemazione nel medesimo comune di __________ -nessuna delle parti afferma che esso sarebbe interamente soggetto a disturbo provocato da prostitute- oppure in un comune limitrofo, il che avrebbe secondo l’ordinario andamento delle cose consentito di mantenere la clientela locale (significativa la deposizione __________, richiamata dall’istante nel gravame, ma contraria alle sue tesi), o di contenerne la riduzione entro termini più favorevoli che non l’asserita perdita totale della cifra d’affari durante i primi quattro mesi dopo il trasloco, così come sostenuto dalla conduttrice (appello adesivo, pag. 11).

Dall’interruzione del nesso causale adeguato subentrata con il trasferimento a __________, consegue necessariamente che l’istante non può chiedere il risarcimento di quel danno economico che essa stessa, seppure irritualmente, quantifica ora unicamente per l’epoca successiva a detto trasferimento (appello adesivo, pag. 11).

Ne deve seguire la reiezione dell’appello adesivo senza che più occorra esaminare l’entità del pregiudizio effettivamente sofferto dall’istante, ritenuto che la cifra richiesta di fr. 30’000.-- appare comunque a prima vista assai poco verosimile.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 22 marzo 1996 di __________ è parzialmente accolto.

Di conseguenza la sentenza 12 marzo 1996 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, è riformata nel modo seguente:

1. L’istanza è parzialmente accolta.

__________, è condannata a pagare a __________, fr. 1’500.-- oltre interessi al 5% dal 16 maggio 1995.

2. Le spese e la tassa di fr. 780.--, da anticipare dall’istante, restano a suo carico per 9/10 e per 1/10 sono a carico della convenuta, alla quale l’istante rifonderà fr. 1’000.-- per parte di ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 280.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 300.--

già anticipati dall’appellante, restano a suo carico per 1/3 e per 2/3 sono a carico dell’istante, che rifonderà alla convenuta fr. 100.-- per ripetibili parziali di appello.

III. L’appello adesivo 11 aprile 1996 di __________ è respinto.

IV. Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 380.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 400.--

già anticipati dall’appellante, restano a suo carico.

L’istante rifonderà alla convenuta fr. 700.-- per ripetibili di appello.

V. Intimazione: -

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Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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