Appeal dismissed for defective and unfounded lease extension requestKI-generiert

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1997.123

Data decisione, Autorità: 28.07.1997, IICCA

Incarto n. 12.97.00123

Lugano 28 luglio 1997/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare in materia di locazione nella causa -inc. no. DI.96.00447 della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con istanza 3 ottobre 1996 da

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rappr. dall’avv. __________

contro

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rappr. dall’avv. __________

con cui l’istante ha chiesto la protrazione del contratto di locazione concernente il __________ a __________ per due anni;

domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Segretario assessore ha integralmente respinto con sentenza 16 aprile 1997;

appellante la parte istante con atto di appello 24 aprile 1997, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, con cui chiede l’accoglimento del gravame con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;

mentre il convenuto con osservazioni 20 maggio 1997 ha postulato la reiezione dell’appello, protestando spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

Ritenuto

in fatto

A. Con contratto 1° agosto 1987 i signori __________ e __________ hanno concesso in locazione alle signore __________ e __________ i locali formanti l’esercizio pubblico “__________ ” a __________: il contratto, concluso a tempo determinato per 9 anni, con scadenza quindi il 31 luglio 1996, prevedeva una pigione mensile di fr. 1’535.- indicizzati (doc. A).

In data 29 maggio 1995, mediante una formale disdetta (doc. C), alle conduttrici è stato comunicato che la locazione si sarebbe conclusa, come da contratto, il 31 luglio 1996.

B. Dopo aver adito l’Ufficio di conciliazione, il quale ha respinto ogni loro richiesta (doc. R), __________ e __________, ora riunite nell’omonima società in nome collettivo, con istanza 3 ottobre 1996 hanno chiesto al Pretore il riconoscimento di una protrazione di 2 anni.

La parte istante sottolinea innanzitutto di aver sempre ritenuto, sulla base delle assicurazioni fornite dalla controparte, che il rapporto di locazione sarebbe continuato anche dopo il 31 luglio 1996. In ogni caso -a suo dire- nella fattispecie la concessione di una protrazione era del tutto giustificata, le ricerche di enti sostitutivi poste in atto sino ad allora non avendo dato i frutti sperati: l’esercizio pubblico risultava infatti essere determinante per la sopravvivenza delle due gerenti; entrambe superavano i 50 anni di età, non potevano perciò sperare di trovare un’altra occupazione nell’attuale congiuntura, né disponevano di capitali per eventualmente finanziare un nuovo commercio; d’altro canto, il locatore non aveva assolutamente provato che sua figlia fosse intenzionata a gestire in prima persona l’esercizio pubblico.

C. Nel corso dell’udienza del 28 ottobre 1996, __________ si è integralmente opposto all’istanza: egli contesta l’esistenza di effetti gravosi a carico della controparte, alla quale va tra l’altro imputata una grave negligenza nella ricerca di locali sostitutivi, e ribadisce l’urgente fabbisogno della figlia, attualmente disoccupata.

D. Con sentenza 16 aprile 1997 il Segretario Assessore ha integralmente respinto l’istanza.

Il giudice di prime cure, dopo aver escluso l’esistenza di assicurazioni da parte del proprietario circa un prolungamento della locazione oltre il termine contrattuale, ha accertato che le conduttrici, oltre ad aver agito tardivamente, tutto sommato, non si erano neppure adoperate nella ricerca di enti sostitutivi con la serietà e con la diligenza che ci si poteva legittimamente attendere da loro: atteso che da ormai parecchio tempo esse erano state informate circa la scadenza del contratto, in base alla giurisprudenza tale negligenza comportava l’impossibilità di concedere una protrazione. Parimenti, nemmeno gli altri argomenti sollevati permettevano di accogliere la richiesta di una proroga: l’età delle istanti, la mancanza di capitali da investire, la precaria condizione economica ed il fatto che esse non si potevano lanciare in avventure a rischio non erano in effetti circostanze tali da modificarsi favorevolmente nel tempo, il che rendeva del tutto inutile la concessione di una protrazione; non era altresì provato che la malattia del figlio della signora __________ potesse produrre degli effetti gravosi. In definitiva, non vi era perciò alcun elemento di importanza tale da poter neutralizzare il legittimo interesse del convenuto di mettere a disposizione della figlia l’ente locato, interesse per altro già leso dal fatto che controparte a tutt’oggi, ad oltre 8 mesi dalla scadenza del contratto, occupava ancora l’esercizio pubblico.

E. Con appello 24 aprile 1997 la parte istante ha postulato l’accoglimento del gravame con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado.

L’appellante contesta innanzitutto il fatto che il Segretario assessore abbia dato per scontato l’esistenza di un fabbisogno proprio della figlia del convenuto, quando tale circostanza non era stata invece provata. Il giudice di prime cure avrebbe quindi trascurato di considerare gli elementi che permettevano di concedere una protrazione: si pensi alla situazione personale ed economica delle gerenti, al fatto che esse gestivano il locale da 9 anni ed alla loro difficoltà nel reperire enti sostitutivi, anche a dipendenza delle loro limitate possibilità finanziarie; nondimeno, esse affermano di essersi letteralmente fatte in quattro per cercare una nuova soluzione. Nell’ambito di una prima protrazione, come quella qui in esame, l’esigenza di ricerche di enti sostituivi andava comunque esaminata con minor severità, tanto più che il periodo di disdetta di un anno non era ancora sufficiente per trovare un altro ristorante.

Con decreto 29 aprile 1997 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame l’effetto sospensivo richiesto.

F. Delle osservazioni 20 maggio 1997 del convenuto, con cui si postula la reiezione dell’appello con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando

in diritto

1. Lo scopo dell’appello è quello di sottoporre ad una verifica il giudizio di primo grado affinché l’autorità di ricorso abbia, se del caso, a riformarlo con un altro diverso giudizio che quello sostituisce.

Per queste necessità e finalità, l’art. 309 cpv. 2 lett. e CPC impone che l’atto d’appello, pena la nullità (art. 309 cpv. 5 CPC), contenga le precise domande intese alla modifica della decisione impugnata al fine di ottenere un giudicato favorevole alla parte stessa che appella (Rep. 1933 p. 453, 1943 p. 41; IICCA 15 aprile 1988 in re C. & G. S.n.c./A. SA, 3 ottobre 1988 in re A./B., 3 marzo 1989 in re S./M.M. SA, 16 luglio 1992 in re Z./G. SA, 6 luglio 1993 in re C./D., 14 ottobre 1994 in re P. SA/P. e G., 10 luglio 1995 in re S. SA/D.M., 21 luglio 1997 in re C./R.C. SA).

Nel caso di specie, l’appellante si limita a postulare l’accoglimento del gravame, protestando le spese e le ripetibili di primo e secondo grado (cfr. appello p. 10): nella misura in cui la parte non indica in che misura il giudizio di prime cure debba essere riformato o ancora non specifica i motivi per cui lo stesso debba eccezionalmente essere annullato, è pacifico che l’appello in questione non adempie assolutamente queste esigenze formali, con la conseguenza che il gravame stesso deve senz’altro essere considerato nullo (Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 309 n. 4). Essendo la parte appellante rappresentata da un patrocinatore professionista -sia esso un avvocato o un praticante (il quale agisce pur sempre sotto la sorveglianza e la responsabilità di quest’ultimo, cfr. art. 7 cpv. 1 Ravv.)- non vi è del resto alcun valido motivo per giustificare un minor rigore procedurale (Cocchi/Trezzini, op. cit., ibidem; IICCA 10 luglio 1995 in re S. SA/D.M.).

2. È perciò solo a titolo abbondanziale che questa Camera prende posizione in merito all’eventuale concessione di una protrazione a favore dell’istante.

3. Secondo l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.

L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 271 cpv. 2 lett. c-d CO).

Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 12 ad art. 272 CO; Higi, Commentario zurighese, 1996, N. 86 ad art. 272 CO; SJ 1979 p. 585 no. 125; sentenza ICCTF 19 ottobre 1981 in re V./S; IICCA 13 gennaio 1994 in re A./B.-M. e lc., 12 febbraio 1995 in re L./C.).

Nel caso di specie una complessiva valutazione degli atti permette senz’altro di confermare il giudizio di primo grado.

3.1 Di principio l’inquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta, rispettivamente nell’imminenza della scadenza di un contratto a tempo determinato, quando è escluso un suo eventuale rinnovo, deve farsi parte diligente ed intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi: mentre nell’ambito di una prima proroga il giudice non pone al proposito esigenze troppo rigorose (cfr. mp 1/1991 p. 6; DTF 110 II 254; Rep. 1990 p. 148; IICCA 13 luglio 1992 in re W./A., 31 agosto 1992 in re G.-R./A., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re H. SA/ S. SA), di fronte ad una richiesta di seconda protrazione tale esigenza deve essere assolutamente rispettata (art, 272 cpv. 3 CO). Il Tribunale federale ha tuttavia recentemente precisato che se il locatore comunica alla controparte con largo anticipo la disdetta del contratto -o comunque ne conferma la scadenza- la prima protrazione potrà essere riconosciuta, applicando per analogia le disposizioni più restrittive previste per il secondo periodo di proroga, unicamente qualora il conduttore abbia cercato seriamente una nuova sistemazione (Rep. 1990, p. 148; IICCA 10 agosto 1990 in re Z.-G./H. SA con rif.).

Nel caso che ci occupa, è pacifico che il convenuto ha confermato alla controparte con largo anticipo (ben 14 mesi prima) che il contratto non sarebbe stato rinnovato oltre la scadenza contrattuale; la conduttrice non ha tuttavia provato di essersi adoperata con la necessaria serietà e diligenza nella ricerca di enti sostitutivi -serietà e diligenza che, evidentemente, va tenuta anche nell’esame delle offerte-, tanto è vero che in quel periodo ha provato di essersi interessata, più o meno intensamente, unicamente a 6 oggetti: la soluzione rappresentata dall’occupazione di un esercizio pubblico in __________ a __________ era innanzitutto tutt’altro che realistica, atteso che lo stabile in cui avrebbe dovuto sorgere il locale nemmeno era stato ancora edificato ed anzi problemi di piano regolatore -che, a giudizio del teste __________, erano noti alla signora __________ - ne impedivano concretamente la costruzione (testi __________ e __________); quanto alle ulteriori ricerche, scartate dalle conduttrici, il teste __________ ha affermato di aver segnalato loro un paio esercizi pubblici disponibili (__________a __________, __________ a __________), il teste __________ a sua volta ha riferito di altre due trattative (di cui una con il __________ a __________) non andate in porto, mentre il teste __________ riferisce come la parte istante abbia pure rifiutato la proposta di occupare un altro bar a __________.

Queste ultime circostanze, più che a favore della concessione di una protrazione, giocano però a suo sfavore: le stesse provano in effetti l’esistenza di parecchie soluzioni alternative nella regione; la parte istante non ha tuttavia voluto indicare in causa per quali motivi una locazione di tali esercizi pubblici non potesse entrare in considerazione: nella misura in cui il rifiuto da parte loro era dovuto al fatto che il corrispettivo fosse troppo elevato -come è stato espressamente il caso per il __________ (teste __________)- il diniego dell’offerta non è tuttavia giustificato, ritenuto che lo scopo della proroga -seconda o unica che sia- non risiede nel garantire al locatario, il più a lungo possibile, il beneficio di un canone di locazione vantaggioso, inferiore a quello di mercato (DTF 105 II 198; sentenza ICCTF 10 ottobre 1991 in re V./S.; IICCA 19 settembre 1994 in re L./G.); inoltre, limitando la ricerca ad oggetti entro un determinato limite di prezzo, dettato dalla loro precaria situazione economica, esse hanno ancor di più circoscritto e reso maggiormente difficoltosa la ricerca stessa (IICCA 21 ottobre 1994 in re B./C.), dimenticando con ciò che il conduttore che cerca locali equivalenti a quelli che abbandona deve, al contrario, accettare di pagare le pigioni usuali per quella categoria di oggetti o limitarsi a prendere in considerazione superfici minori, se non vuole spendere di più di quello che versava precedentemente (cfr. IICCA 9 dicembre 1989 in re M./L. & Co., 11 luglio 1990 in re D.B./I.C. SA) e che d’altro canto egli non può nemmeno accontentarsi di ricercare solamente la soluzione alternativa ideale, ma, se del caso deve pure adagiarsi a prendere in considerazione una soluzione solo transitoria (sentenza ICCTF 24 ottobre 1988 in re L. SA/T. SA, in Droit du bail 1989 n. 27; IICCA 8 febbraio 1993 in re I./G.A. SA, 19 settembre 1994 in re L./G.).

La protrazione è in casu pertanto già esclusa per il fatto che l’istante non ha provato che le (relativamente poche) offerte di locali sostitutivi pervenutele fossero tali da non poter essere ragionevolmente accettate dalla stessa.

3.2 In realtà, esaminando a fondo l’incarto, risulta che la domanda di protrazione -e la mancata accettazione delle offerte di enti sostitutivi- non è stata invero dettata dalla difficoltà nel reperire locali alternativi idonei alle loro esigenze, bensì dall’indecisione delle istanti stesse: davanti all’UC (cfr. doc. G p. 2) esse hanno infatti pacificamente ammesso che la signora __________ avrebbe voluto lavorare ancora per due anni e che solo a quel momento avrebbe deciso se cessare la sua attività con la socia o continuarla immettendo nuovi capitali; è in sostanza questa situazione di insicurezza ad aver indotto la parte istante ad inoltrare la richiesta di protrazione, tanto è vero che a quel momento la signora __________ -la cui situazione economica era ancor più precaria- non sapeva come comportarsi, cioè se accettare la proposta formulatale di lavorare come dipendente, se aprire un nuovo esercizio pubblico da sola, oppure ancora se aspettare che l’altra socia confermasse la sua disponibilità a continuare la società (doc. G p. 2).

Atteso che lo scopo della protrazione non è quello di concedere alle conduttrici il tempo per risolvere i loro problemi interni o ancora affinché esse abbiano concretamente a decidersi sul da farsi, la proroga, anche per questo motivo, non può essere concessa.

3.3 È pacifico che di principio ogni cessazione del rapporto di locazione può comportare per il conduttore degli inconvenienti: la protrazione può tuttavia entrare in linea di conto unicamente nel caso in cui dalla disdetta -o dalla scadenza del contratto- al conduttore stesso derivasse un pregiudizio maggiore di quello che gli sarebbe occorso nel caso in cui avesse abbandonato gli enti locati in uno stadio successivo (DTF 102 II 255; IICCA 10 agosto 1990 in re Z.-G./H. SA).

Ora, va rilevato come l’unico grave inconveniente asserito nel caso di specie dalle conduttrici sia quello che deriva loro dal dover abbandonare l’attività commerciale, dalla quale esse -soprattutto la signora __________mentre per la signora __________ la situazione è diversa- ricavano il loro sostentamento (cfr. SVIT, op. cit., N. 39 ad art. 272 CO): a prescindere dal fatto -appena esaminato sub cons. 3.1- che esse erano comunque tenute a ricercare soluzioni sostitutive anche non ideali, non può tuttavia essere disatteso che nel caso concreto la concessione di una proroga di due anni in ogni caso non avrebbe consentito alle conduttrici di porre rimedio in modo definitivo ai disagi che si presenterebbero ora, tanto è vero che esse non potrebbero comunque arrivare all’età della pensione.

Le altre circostanze sollevate non rivestono per contro il carattere di un effetto gravoso, che potrebbe essere alleviato con la concessione di una protrazione.

In particolare, il Tribunale federale ha a più riprese affermato che il fatto di essere costretti a trasferire il proprio commercio non comporta ancora eo ipso motivo di accoglimento della domanda di protrazione (DTF 102 II 255, 105 II 197; IICCA 12 febbraio 1995 in re L./C.). La durata pluriennale del contratto di locazione non risulta inoltre determinante per ammettere un effetto gravoso, anche se la stessa invero costituisce un indizio circa il radicamento dell’attività commerciale in quel luogo (SVIT, op. cit., N. 19 e 20 ad art. 272 CO; cfr. sentenza IICCA citata). Quanto infine all’eventuale assicurazione fornita loro dal convenuto circa un prolungamento del contratto, la stessa non è stata minimamente provata.

4. In tali circostanze, ritenuto inoltre che per principio se le parti hanno concluso un contratto a tempo determinato -ed a maggior ragione se, come nel caso di specie, di lunga durata- una protrazione della locazione andrebbe concessa solo nei casi di rigore, dato che le stesse parti contraenti avevano stabilito di comune accordo il momento in cui il contratto si sarebbe dovuto concludere (Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80; SVIT, op. cit., N. 14 ad art. 272 CO; Higi, op. cit., N. 213 ad art. 272 CO; IICCA 12 febbraio 1995 in re L./C.), soppesati gli interessi in gioco, tutto sommato non si possono ravvisare gli estremi per concedere una proroga.

In ogni caso non può essere disatteso che, pur non adempiendo le premesse per l’ottenimento di una protrazione, nelle more di questo giudizio l’appellante in pratica ha già potuto usufruire di quasi un anno di proroga (pari a metà di quella da lei postulata).

5. L’appello, di chiaro carattere dilatorio, è pertanto respinto sia in ordine sia nel merito.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 24 aprile 1997 __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 580.-

b) spese fr. 20.-

Totale fr. 600.-

da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 600.- per ripetibili.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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