AIUTO
RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
12.1998.255
Data decisione, Autorità:
25.03.1999, IICCA
Incarto n.
12.98.00255
Lugano
25 marzo 1999/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente
per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.94.95 della Pretura di
Mendrisio-Sud, promossa con petizione 17 maggio 1993 da
rappr.
dall'avv. __________
contro
rappr.
dall'avv. __________
con cui
gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr.
118’975.-- oltre interessi a titolo di minor valore e risarcimento danni,
domanda ridotta a fr. 68’975.-- oltre interessi in corso di causa;
Domanda
avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che
il Pretore con sentenza 13 ottobre 1998 ha accolto per fr. 23’116.-- oltre
interessi;
Appellanti
entrambe le parti:
-
gli
attori con gravame 10 novembre 1998 postulano la riforma del querelato giudizio
senso di ammettere la petizione per fr. 51’246.80 oltre interessi;
-
la
convenuta con appello del 13 novembre 1998 ne chiede invece la riforma nel
senso di respingere la petizione;
Appelli
ai quali i resistenti si oppongono, postulandone la reiezione con protesta di
spese e ripetibili;
Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
-
- se
deve essere accolto l’appello di __________ e __________
-
se deve essere accolto l’appello di __________
-
- tassa di
giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. Il 17 aprile 1992, con
atto pubblico rogato dal notaio avv. __________ (doc. A), gli attori hanno
acquistato dalla convenuta il fondo n. __________ del comune di __________ al
prezzo di fr. 590’000.--.
B. Con
la petizione gli attori sostengono che il bene venduto sarebbe gravato da
numerosi difetti, in particolare infiltrazioni d’acqua dal tetto, per il che
essi, invocando l’art. 205 CO, postulano il risarcimento del minor valore e dei
danni subiti nella misura di fr. 118’975.--.
C. La
convenuta si è opposta alla petizione rilevando che l’acquisto sarebbe stato
preceduto da un’accurata ispezione della casa effettuata da persona dell’arte.
La notifica dei difetti sarebbe tardiva, mentre del tutto contestate sarebbero
le voci di danno esposte dagli attori.
D. Gli
attori in corso di causa hanno ridotto la loro pretesa a fr. 68’975.--, di cui
fr. 56’000.-- di minor valore e fr. 12’975.-- per risarcimento danni.
Le
parti hanno per il resto sostanzialmente mantenuto le rispettive tesi e
domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
E. Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, data la tempestività della notifica dei
difetti, ha ammesso l’esistenza del vizio costituito dalle infiltrazioni d’acqua
per il quale potrebbe essere rivendicato un minor valore di fr. 23’116.--,
mentre andrebbero respinte tutte le altre pretese degli attori.
F. Nel
proprio l’appello gli attori invocano la malafede della venditrice, e con essa
l’applicabilità dell’art. 203 CO, affermando che essa avrebbe loro mentito sul
tema delle infiltrazioni d’acqua, sicché la venditrice non potrebbe prevalersi
di un’eventuale ritardata notifica dei difetti.
Non
potrebbe inoltre essere condivisa la decisione sul minor valore dell’abitazione,
dovendosi ritenere un costo di riparazione dei difetti di fr. 31’800.--, e
pertanto un minor valore di fr. 41’121.80.
Dovrebbe
inoltre essere censurata la decisione relativa ai danni supplementari,
ammontanti a fr. 10’125.--, che andrebbero ammessi in forza dell’art. 97 CO,
norma secondo cui la colpa sarebbe presunta, di modo che a torto il Pretore
avrebbe imputato agli attori la mancata dimostrazione della responsabilità
della convenuta.
La
convenuta censura invece il giudizio pretorile per il motivo che la notifica
dei difetti del 18 ottobre 1992 sarebbe a mente sua tardiva, non avendo gli
attori dimostrato la data in cui le asserite infiltrazioni si sarebbero
verificate.
G. Delle
argomentazioni dei resistenti ai gravami avversari -dei quali è postulata la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto
necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
-
Secondo
l’art. 201 cpv. 3 CO, applicabile anche in materia di compravendita immobiliare
in virtù del rinvio di cui all’art. 221 CO, quando vengano scoperti difetti che
non erano riconoscibili mediante l’ordinario esame del bene venduto deve
esserne data notizia al venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa
si ritiene accettata anche rispetto a tali difetti (da ultimo: II CCA 1°
marzo 1999 in re R./C.).
-
Nel
caso che ci occupa, le parti hanno inteso escludere la garanzia per i difetti
visibili, tale è infatti il senso della clausola n. 3 del contratto, ed inoltre
hanno differito al 15 settembre 1992 la consegna del bene oggetto della vendita
è stata (doc. A, punto 2), data in cui si è pertanto resa possibile la suddetta
verifica dell’immobile ai sensi di legge.
2.1 Secondo
quanto ammesso dalla stessa parte convenuta (doc. 4), non è stato possibile
riscontrare la presenza di umidità di sorta -fatta salva una vecchia macchia-
né in occasione delle visite effettuate prima dell’acquisto, e neppure il
giorno della consegna dell’immobile.
Se
ne deve necessariamente concludere che a quel momento il difetto costituito
dalle infiltrazioni di umidità non era visibile, mentre risulta dalle
deposizioni di __________ e dell’arch. __________ che alcuni vizi della
costruzione furono constatati -tra questi le fissurazioni capillari sulla
facciata esterna- e che in considerazione di queste manchevolezze fu concordata
una riduzione di fr. 30’000.-- del prezzo di vendita.
2.2 La
prima notifica dei difetti reca la data del 18 ottobre 1992 (doc. E), ed è
pertanto avvenuta a solo circa un mese dalla consegna, periodo durante il quale
vi sono state ripetute e nel complesso abbondanti precipitazioni (atto Xa).
Dagli atti risulta che subito dopo l’acquisto gli attori fecero eseguire il
tinteggio delle pareti interne e la sistemazione del parquet (doc. G, F, N),
lavori che sono stati terminati entro il 30 settembre, come si evince dalle
deposizioni __________ e __________.
Queste
opere sono state danneggiate dalle lamentate infiltrazioni, che gli attori
affermano essere successive alla fine dei lavori, circostanza che la convenuta
non contesta (appello, punto 8, pag. 5).
2.3 Essa
considera nondimeno non fornita la prova della tempestività della notifica dei
difetti, ritenendo arbitraria la deduzione del Pretore secondo cui la
segnalazione del 18 ottobre sarebbe stata riferita alle precipitazioni di
giorni 15-17, piuttosto che a quelle del 27-29 settembre o del 1-6 ottobre.
Si
tratta di una doglianza ingiustificata.
E’
ben vero che la parte che si prevale della garanzia per i difetti dell’opera o
del ben acquistato è di principio gravata dell’onere di dimostrare la
tempestività della loro notifica, il che include anche la dimostrazione del
momento in cui il difetto è apparso (per tante: Rep. 1993, pag. 197 e
segg.), ma non va disatteso che lo scopo della norma non è quello di vanificare
i diritti di garanzia con l’imposizione di un onere probatorio proibitivo alla
parte danneggiata dall’inadempienza del partner, ma è invece quello di
proteggere il venditore o l’appaltatore dall’abuso insito nel comportamento di
chi, manifestamente, dimostra con la propria inazione di non ritenersi
danneggiato da determinati vizi della prestazione, per poi prevalersi
ugualmente nei confronti del partner.
In
un caso come quello in rassegna -manifestazione di infiltrazioni d’acqua dopo
ripetute precipitazioni- è addirittura evidente la difficoltà in cui si vengono
a trovare gli acquirenti per rapporto all’onere probatorio che li grava. Non
potendosi pretendere che essi portino la prova testimoniale del momento in cui
si evidenzia la prima goccia d’acqua o il primo segno d’umidità -nemmeno la
convenuta giunge ad affermare una simile tesi- un testimone ancorché
prontamente chiamato sul luogo potrebbe solo riscontrare la presenza di
umidità, senza poterla attribuire alle piogge di quel giorno o a quelle di
qualche giorno prima, per cui qualora le tracce di umidità si fossero in
concreto realmente verificate poco prima del 18 ottobre 1992, gli attori non
potrebbero portare la prova della tempestività del loro agire, potendosi sempre
opporre la possibilità di attribuire l’inflitrazione alle piogge precedenti;
d’altro canto è chiaro che se gli attori avessero effettivamente atteso due
settimane per effettuare la segnalazione, questa sarebbe tardiva.
L’impasse
deve essere risolto in favore dei venditori: da un lato costituisce indicazione
della comune esperienza il fatto che vi è maggiore probabilità che delle
infiltrazioni di acqua si verifichino in occasione di reiterate precipitazioni,
e non già al primo temporale; d’altro canto non figura nella specie alcun
riscontro tecnico atto ad invalidare la conclusione cui è giunto il Pretore, né
un qualsiasi elemento di giudizio che permetta di stabilire che gli attori
hanno colpevolmente atteso nell’effettuazione della segnalazione.
2.4 Gli
attori invocano l’art. 203 CO per giustificare la mancata notifica di parte dei
difetti emersi in corso di causa.
A
torto.
Secondo
tale norma, infatti, la limitazione dell’obbligo di garanzia per omessa o
tardiva notifica non può essere invocata dal venditore che ha intenzionalmente
ingannato l’acquirente, sia dissimulando con astuzia dei difetti, oppure
assicurando determinate qualità. Il dolo, che deve essere dimostrato
dall’acquirente, va ammesso laddove il venditore abbia dissimulato dei difetti
per indurre il compratore alla stipula, se lo ha dissuaso dall’effettuazione
della verifica del bene venduto, oppure se lo ha indotto a tralasciare la
notifica dei difetti (ICCTF 19 febbraio 1997 in re T./M.), mentre il
solo fatto che il venditore abbia fornito delle assicurazioni al compratore non
esime quest’ultimo dalla verifica e dalla notifica (DTF 107 II 419).
Come
rettamente ritenuto dal Pretore, non vi è concreto la prova di un simile
comportamento da parte della venditrice. I venditori lo vorrebbero dedurre
dalle assicurazioni da lei fornite in merito all’assenza di infiltrazioni
provenienti dal tetto, ma la loro tesi è legata a mere supposizioni, in
particolare quella per cui episodi di infiltrazioni come quello dell’ottobre del
1992 si sarebbero necessariamente già verificati in precedenza, dalla cui
mancata verifica discende l’impossibilità di ammettere l’esistenza della
volontà della convenuta di ingannarli.
Né
è lo stesso per le asserite infiltrazioni in altre parti della casa, che la
venditrice avrebbe dolosamente sottaciuto, non essendoci alcuna prova certa
della loro pretesa conoscenza da parte della venditrice oppure della volontà di
ingannare gli acquirenti. In altri termini, per quelle infiltrazioni che il
perito ha ritenuto visibili, il silenzio della venditrice non può essere inteso
quale dolo, mentre per quelle infiltrazioni che nemmeno il perito ha potuto
riscontrare la mancata segnalazione non si saprebbe ascrivere a volontà dolosa
piuttosto che all’ignoranza del vizio.
-
Stante
l’inapplicabilità dell’art. 203 CO, ed in assenza di altre censure sul tema,
non vi è motivo di derogare al giudizio impugnato sulla questione
dell’ammontare dei costi di riparazione computabili nel calcolo del minor
valore, che deve effettivamente essere limitato alle sole posizioni concernenti
i difetti tempestivamente segnalati, e non va invece esteso al costo di
riparazione di tutti i difetti evidenziati dal perito. Ne discende la conferma
dell’indicazione in fr. 23’116.-- del minor valore computabile.
-
Gli
attori insorgono infine contro la mancata aggiudicazione in loro favore di fr.
10’125.-- per il risarcimento dei danni causati dai difetti in questione,
ritenendo non condivisibile la reiezione di tale pretesa da parte del Pretore
per il motivo che non sarebbe stata provata la colpa della convenuta o
l’esistenza del nesso causale tra le presunte mancanze di informazione e il
preteso danno.
4.1 Il
giudizio pretorile è condivisibile nella misura in cui afferma che l’art. 205
CO, diversamente da quanto avviene per l’azione redibitoria di cui all’art. 208
CO, non prevede una disposizione esplicita che consenta al compratore di
chiedere in aggiunta al minor valore anche il risarcimento del danno subito (II
CCA 11 settembre 1995 in re A. AG/B. SA; Giger, Berner Kommentar, n.
53 e segg. ad art. 208 CO), e che perciò l’esame di tale pretesa avviene
-nell’ambito della medesima, e non di un’altra causa come erroneamente inteso
dagli appellanti (pag. 7)- nell’ottica degli art. 97 e segg. CO (DTF 108
II 104; II CCA citata; Giger, opera citata, n. 24 ad
Vorbemerkungen zu Art. 197-210 CO; Honsell/Vogt/Wiegand, OR I, 2.
edizione, n. 6 ad Vorbemerkungen zu Art. 197-210 CO).
4.2 Il
Pretore non può invece essere seguito laddove afferma che gli attori non
avrebbero fornito la prova della colpa della convenuta e dell’esistenza del
nesso causale tra le presunte mancanze di informazioni sui difetti e i pretesi
danni (consid. 7.2.1, pag. 5).
4.2.1 Il
nesso causale deve in primo luogo sussistere tra le infiltrazioni d’acqua
tempestivamente notificate -e quindi ascrivibili alla convenuta- e i pretesi
danni.
Così
inteso, è manifesto che il nesso di causalità adeguata non sussiste per le
pretese relative alle opere di pittura e di parchettista eseguite subito dopo
l’acquisto della casa (fr. 5’550.-- e fr. 1’550.-- di cui ai doc. G e H),
trattandosi -per ammissione degli attori (petizione, punto 7.1, pag. 7)- di
interventi di manutenzione, in quanto tali deliberati per il motivo della
normale usura dell’immobile prima del verificarsi delle lamentate
infiltrazioni, e non della riparazione di danni causati da tali infiltrazioni.
Infondata
è inoltre la pretesa di fr. 375.-- relativa all’intervento della ditta
__________, trattandosi di spesa manifestamente non connessa con i lamentati
difetti dell’immobile.
Ne
segue che si tratta di posizioni non risarcibili, mentre potrebbero invece
esserlo i costi di eventuali interventi fatti per eliminare i danni arrecati
dalle infiltrazioni a quelle opere di fresca esecuzione, ma simili pretese
-segnatamente quella di fr. 1’500.-- per “lamatura e laccatura pavimenti +
tinteggiatura” e quella di fr. 1’200.-- per “intervento sul davanzale della
cucina” (appello, punto 4.2, pag. 7)- non risultano essere state presentate negli
allegati introduttivi degli attori, e sono pertanto irricevibili in questa sede
(art. 78 e 321 CPC).
4.2.2 Diviene
pertanto pleonastico il rilievo del fatto che il giudizio impugnato disattende
che per l’art. 99 cpv. 1 CO la colpa del debitore è presunta, così che essa non
doveva perciò essere dimostrata dagli attori, mentre era invece la convenuta
-che non vi è riuscita- a doversi discolpare, rimanendo questa precisazione
senza conseguenze pratiche.
Ne
deriva, ai sensi dei considerandi, la reiezione di entrambi i gravami.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza delle parti (art. 148
CPC).
Per i quali
motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia
I. L’appello
10 novembre 1998 __________ è respinto.
II. Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia fr. 750.--
b)
spese fr.
50.--
T
o t a l e fr.
800.--
già
anticipati dagli appellanti, restano a loro carico, con l’obbligo solidale di
rifondere alla convenuta complessivi fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.
III. L’appello
13 novembre 1998 __________ è respinto.
IV. Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia fr. 750.--
b)
spese fr.
50.--
T
o t a l e fr.
800.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
agli attori complessivi fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.
V. Intimazione: -
Comunicazione
alla Pretura di Mendrisio-Sud.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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