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Eviction decree null for failure to decide termination challenge

12.2001.175Übriges Gericht11.01.2002Remanded

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

The landlord obtained an eviction order after serving notice for alleged rent arrears. The tenant had previously filed a conciliation application contesting the termination, asserting that the rent had been paid on time. The first-instance court, after no party appeared at the eviction hearing, issued the eviction decree without addressing the pending notice challenge. On appeal, the Ticino Court of Appeal held that under federal tenancy law the eviction court had to decide the termination dispute together with the eviction request. Because the first-instance judgment contained no reasoning on the validity of the notice, it was null and the file was sent back for new proceedings. No fees were charged.

Omnilex-Regeste

Art. 274g CO; eviction proceedings pend while a tenant contests a termination for rent default: the eviction court must decide the termination challenge together with the eviction request. In such federal tenancy proceedings, the judge acts ex officio and must ascertain the decisive facts, including those alleged in the conciliation proceedings. A judgment that omits any reasoning on the validity of the notice, although that issue is determinative for eviction, is null for lack of motivation (consid. 5-7).

Gesamter Gesetzestext

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2001.175

Data decisione, Autorità: 11.01.2002, IICCA

Incarto n. 12.2001.00175

Lugano 11 gennaio 2002/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Rusca

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. SF.2001.00218 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza di sfratto 6 settembre 2001 da

rappr. dallo studio __________

Contro

rappr. dall'avv. __________

che il Pretore, con decreto 5 ottobre 2001, ha accolto ordinando lo sfratto del convenuto dall'appartamento da questi occupato nello stabile di via __________ a __________.

Appellante il convenuto il quale, con appello 16 ottobre 2001, chiede l'accertamento della nullità, rispettivamente l'annullabilità, della citazione per l'udienza di discussione e anche la riforma del primo giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto ed annullare la disdetta del locatore.

Mentre la controparte vi si è opposta con osservazioni 8 novembre 2001.

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

considerato

in fatto ed in diritto

  1. Il locatore ha, il 12 giugno 2001, messo in mora il conduttore __________ per il pagamento della pigioni arretrate, da dicembre 2000 a giugno 2001, derivanti dalla locazione di un appartamento in via __________ a __________ e, il successivo 21 luglio, trascorso infruttuoso il termine per il pagamento richiesto, gli ha notificato la disdetta del contratto a decorrere dal 31 agosto 2001.

  2. Il 22 agosto 2001 il conduttore ha presentato, all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Viganello, un'istanza intesa ad accertare la nullità, rispettivamente l'annullabilità, della disdetta argomentando che i canoni di locazione, per i quali era stato messo in mora ai sensi dell'art. 257d CO, erano stati regolarmente pagati all'inizio di ogni corrispondente mese. A comprova delle sue affermazioni ha allegato all'istanza varia documentazione bancaria dalla quale appaiono registrati i singoli versamenti a favore dello studio commerciale che si occupa dell'amministrazione dello stabile.

L'Ufficio di conciliazione ha provveduto a convocare le parti, per la discussione dell'istanza, il giorno 20 settembre 2001.

  1. Il 6 settembre 2001 il locatore ha inoltrato, alla Pretura di Lugano, l'istanza di sfratto che ci occupa e, il giorno successivo, il Pretore ha chiesto all'Ufficio di conciliazione di Viganello di volergli trasmettere eventuali istanze riguardanti la vertenza tra le parti. L'Ufficio, il 10 settembre 2001, ha spedito alla Pretura l'incarto di cui all'istanza di annullamento della disdetta del conduttore ed ha provveduto ad avvertire le parti che l'udienza prevista il 20 settembre 2001 era annullata.

Il Pretore ha poi convocato le parti all'udienza del 4 ottobre 2001; nessuno è comparso all'udienza ed il 5 ottobre 2001 è stata emanata la decisione di sfratto.

  1. Con l'appello il conduttore chiede l'accertamento della nullità della convocazione all'udienza del 4 ottobre 2001 in Pretura poiché la stessa gli è stata personalmente intimata senza far capo al suo patrocinatore e, in buona fede, non ha ritenuto utile informare il suo rappresentante ritenendo quella citazione una semplice copia informativa in aggiunta a quella indirizzata al suo legale.

Nel merito chiede la reiezione dell'istanza di sfratto poiché la documentazione bancaria attesta che le pigioni per le quali è stato messo in mora sono state regolarmente pagate con la conseguenza che l'assenza di qualsiasi ritardo nel versamento rende nulla la disdetta ed improponibile lo sfratto.

Con le osservazioni all'appello la controparte ne chiede la reiezione e la conferma del decreto di sfratto.

  1. Per l'art. 274g CO se il conduttore contesta una disdetta straordinaria, come in concreto per mora del conduttore ai sensi dell'art. 257d CO, quando è pendente contro di lui un procedimento di sfratto (essendo ininfluente quale procedimento sia stato avviato per primo come in DTF 117 II 554 consid. 2a-c), l'autorità competente in materia di sfratto decide pure sulla contestazione della disdetta data dal locatore. Queste procedure di sfratto riguardanti le disdette straordinarie, imposte dal legislatore federale, sono sottoposte al diritto federale e quindi alla procedura, completa e non sommaria, degli art. 274 e seg. CO (DTF 122 III 92; SJZ 1994, 238; Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in Diritto della locazione, vol. 23 Collana rossa CFPG, pag. 98) così come, del resto, la procedura civile ticinese prevede espressamente all'art. 507 cpv. 4 CPC. Questa procedura "federale" di sfratto, diversamente da quella cantonale che è retta dal principio dispositivo, si ispira alla massima d'ufficio ed impone al giudice, oltre che piena cognizione, di accertare d'ufficio i fatti, di procedere alle indagini necessarie per stabilire i fatti decisivi di causa e di tenere conto anche di allegazioni e di richieste di prove formulate oltre i momenti usuali del processo (Cocchi, op. cit., loc. cit.).

  2. Il primo giudice ha correttamente richiamato il fascicolo presso l'Ufficio di conciliazione ma poi, non comparsa nessuna parte all'udienza di discussione, ha tenuto conto delle sole allegazioni del locatore, così come all'istanza di sfratto, e non ha assolutamente considerato quelle del locatario, contenute nella domanda di annullamento della disdetta. Infatti nel decreto impugnato non appare nessuna motivazione riguardante il preteso tempestivo pagamento delle pigioni e quindi l'accertamento della validità o meno della disdetta per mora che era argomento che, per l'attrazione di competenza dell'art. 274g CO e per le conseguenze procedurali di cui al considerando che precede, avrebbe dovuto esporre, discutere e decidere.

È infatti implicito l'obbligo del giudice, in questi casi, di trattare assieme la procedura di contestazione della disdetta e quella di sfratto (Higi, Commentario di Zurigo, ad art. 274g CO n. 66), non fosse altro perché l'esito della prima condiziona necessariamente la seconda.

In concreto invece il giudice di prima istanza ha deciso come se fosse in presenza di una procedura di sfratto cantonale, secondo il principio dispositivo e, vista l'assenza delle parti al contraddittorio, sulla base dei soli atti della domanda di sfratto.

Ne discende l'assoluta assenza di motivazione attorno alla contestazione della disdetta con la conseguenza della nullità del giudizio che, per il suo esito, questa contestazione implicitamente respinge (art. 285 cpv. 2 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 285 m. 7).

  1. Dovendosi dichiarare nulla la decisione appellata non torna conto affrontare la censura riguardante la nullità, o l'annullabilità, della citazione all'udienza di discussione perché notificata alla sola parte convenuta e non al suo patrocinatore. La questione potrebbe, in ogni caso, essere risolta con la procedura che il Pretore dovrà nuovamente affrontare in forza del rinvio del presente giudizio.

  2. Poiché la nullità della sentenza è la conseguenza dell'errato operato del primo giudice si prescinde dall'esporre le tasse e le spese del presente giudizio e non sono assegnate ripetibili all'appellante poiché l'esito della pronuncia d'appello non dipende da sue censure.

Per i quali motivi

visti gli art. 274g CO, 507 cpv. 4 e 285 cpv. 2 CO

dichiara e pronuncia

  1. Il decreto di sfratto 5 ottobre 2001 del Pretore del distretto di Lugano, nella causa inc. no. SF.2001.00218 __________ /__________, è nullo.

  2. Gli atti sono ritornati al Pretore per i suoi incombenti.

  3. Non si prelevano tasse o spese.

  4. Intimazione a: -__________

Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Schlagwörter

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Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the eviction decree was null because the first-instance court failed to address the tenant’s challenge to the termination for rent arrears.

Extrahierter Entscheid

Yes. In a federal eviction procedure under Art. 274g CO, the court had to examine and decide the termination challenge together with the eviction request; the lack of any reasoning on the notice challenge rendered the decree null.

Extrahierte Begründung

When a valid termination challenge is pending, the eviction court must decide both matters together. The first-instance judge treated the case as a purely cantonal dispossessory proceeding, relied only on the landlord’s pleadings, and omitted any discussion of whether the rent had in fact been paid and whether the notice was valid.

Kernrechtsfrage

Whether the appellate court needed to decide the alleged nullity or invalidity of the summons to the hearing before the first-instance court.

Extrahierter Entscheid

No. Since the eviction decree had to be declared null for lack of motivation on the termination challenge, this objection did not need to be examined.

Extrahierte Begründung

The issue became unnecessary after the annulment and could, if needed, be addressed again by the first-instance court on remand.

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